wrzesień 2014 - Prawnik w Piasecznie

Jak szybko sprawdzić księgę wieczystą?

Księga wieczysta to dostępnie publicznie rejestr, który informuje kto jest właścicielem nieruchomości oraz jakie nieruchomość ma prawa i obciążenia. Z istnieniem ksiąg wieczystych wiążą się ważne zagadnienia:

każdy, kto zna nr księgi wieczystej, może zapoznać się z jej treścią poprzez dostęp elektroniczny do ksiąg wieczystych;
domniemywa się, że to co jest przedstawione w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistością;
jeśli istnieje niezgodność pomiędzy tym, co faktycznie istnieje w rzeczywistości i tym, co wynika z ksiąg wieczystych, to stan ujawniony w księdze wieczystej jest rozstrzygający.

Zaglądając do elektronicznej wersji księgi wieczystej można przykładowo sprawdzić:

Gdzie nieruchomość jest położona – dział I-O księgi wieczystej;

Kto jest właścicielem nieruchomości – w dziale II księgi wieczystej;

Jakie prawa ciążą na nieruchomości (np.: służebności) – w dziale III księgi wieczystej;

Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i na rzecz kogo hipoteka została ustanowiona – w dziale IV księgi wieczystej.

Dostęp elektroniczny do ksiąg wieczystych jest stosunkowo prosty. Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło instrukcję korzystania z elektronicznych ksiąg wieczystych, w której w sposób przystępny, krok po kroku, wyjaśnione są najważniejsze funkcje przeglądarki ksiąg wieczystych udostępnionej w Internecie.

Jeśli właściciel nieruchomości, przeglądając informacje zawarte w elektronicznej księdze wieczystej stwierdzi braki np.: adresu bądź innych danych, to może je uzupełnić składając wniosek o sprostowanie wpisów w księdze wieczystej. Taki wniosek składa się na odpowiednim, opłaconym opłatą sądową, aktualnie obowiązującym formularzu (w przypadku błędów w adresie będzie to formularz KW-Wpis) i składa do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego tę księgę wieczystą, w której wykazane są błędne dane.

Warto też sprawdzić czy w księdze wieczystej jest wpisane obciążenie hipoteki na rzecz banku, gdy kredyt już został w całości spłacony. Jeśli hipoteka nie została wykreślona, należy niezwłocznie uzyskać z banku zaświadczenie o spłacie kredytu i na podstawie tego wykreślić wpis o obciążeniu nieruchomości hipoteką. W tym przypadku także wniosek składa się na opłaconym formularzu KW-Wpis.

Jeżeli posiadamy stary nr księgi wieczystej (np.: wyglądający następująco: KW 50 345) to należy ustalić jaki numer aktualny ma interesująca nas księga wieczysta (czyli wyglądający następująco, np.: dla Piaseczna WA1I/00050345/5). W ustaleniu nowego nr księgi wieczystej może pomóc generator nowych numerów księgi wieczystej ze starych numerów księgi wieczystej. Jedyne co należy znać to sąd, który prowadzi księgę wieczystą oraz jej stary numer. Inną drogą ustalenia właściwego numeru księgi wieczystej będzie zwrócenie się z pytaniem do właściwego, ze względu na miejsce położenia nieruchomości, Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych.

Foto dzięki uprzejmości phanlop88 / freedigitalphotos.net

Przedawnienie roszczeń stwierdzonych bankowym tytułem egzekucyjnym

Bankowy tytuł egzekucyjny to dokument wystawiany przez bank, w którym stwierdza się istnienie wymagalnej wierzytelności banku wobec osoby, która dokonała z nim czynności bankowej (np.: zawarła kredyt) lub która ustanowiła na rzecz banku zabezpieczenie wierzytelności (art. 96 ust. 1 prawo bankowe). Bankowy tytuł egzekucyjny bank wystawia w sytuacji, gdy zamierza przeprowadzić egzekucję z majątku dłużnika, który przykładowo nie spłaca zaciągniętego kredytu bankowego.

Zgodnie z art. 120 § 1 k.c. bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, czyli gdy minął termin jego płatności. W przypadku rat kredytu należy uznać, że poszczególne z nich przedawniają się więc po upływie trzech lat licząc od dnia, w którym dana rata powinna zostać spłacona przez kredytobiorcę zgodnie z zawartą umową kredytową, w związku z czym okres przedawnienia biegnie tu oddzielnie w stosunku do każdej z nich. Jednakże w sytuacji niedotrzymania przez kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu albo gdy kredyt nie jest spłacany, bank może wypowiedzieć zawartą umowę kredytową. W takim przypadku całość niespłaconego kredytu staje się natychmiast wymagalna.

Po wystawieniu bankowego tytułu egzekucyjnego bank kieruje wniosek o nadanie przez sąd klauzuli wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu. Po nadaniu klauzuli wykonalności bank przekazuje bankowy tytuł egzekucyjny z nadaną klauzulą wykonalności do komornika w celu wszczęcia przez niego postępowania egzekucyjnego.

Zgodnie z jednolitymi poglądami prezentowanymi w doktrynie i orzecznictwie, bankowy tytuł egzekucyjny nie korzysta z powagi rzeczy osądzonej (res iudicata). W związku z powyższym do bankowego tytułu egzekucyjnego nie stosuje się przepisu wskazującego na dziesięcioletni termin przedawnienia roszczeń stwierdzonych prawomocnym orzeczeniem sądu. Bankowy tytuł egzekucyjny nie wywołuje więc skutków prawnych określonych w art. 125 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 lipca 2003 r., II CKN 363/01). Po wypowiedzeniu umowy kredytowej przedawnienie rat wymagalnych przed wypowiedzeniem umowy będzie liczyło się od ich wymagalności natomiast raty niewymagalne przed wypowiedzeniem a które stały się natychmiast wymagalne po wypowiedzeniu kredytu będą przedawniały się po upływie trzech lat od wypowiedzenia umowy kredytowej.

Wystawienie przez bank bankowego tytułu egzekucyjnego nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia (art. 123 § 1 k.c.).

Do przerwania biegu przedawnienia dojdzie jednak w sytuacji, gdy bank wystąpi do sądu z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności na bankowym tytule egzekucyjnym. Jednakże wniosek nie może być skutecznie złożony po upływie terminu przedawnienia roszczenia. Jeśli więc wiosek został złożony przed upływem przedawnienia to w takim przypadku przedawnienie nie biegnie do chwili ukończenia postępowania klauzulowego a od nadania klauzuli wykonalności będzie biec ponownie trzy letni termin przedawnienia (art. 124 k.c. w zw. z art. 123 pkt 1 k.c.). Trzyletni termin przedawnienia roszczenia banku dotyczący np.: zwrotu kredytu bankowego wynika z faktu, iż roszczenia banku są związane z prowadzoną przez bank działalnością gospodarczą (art. 118 k.c.).

Jeśli więc bank, w ciągu kolejnych trzech lat od dnia nadania bankowemu tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności nie wystąpi z wnioskiem do komornika o wszczęcie egzekucji to dłużnik po bezskutecznym upływie 3 letniego terminu będzie miał prawo zażądać od sądu, aby uchylił klauzulę wykonalności nadaną bankowemu tytułowi egzekucyjnemu. Podstawą prawną żądania będzie art. 840 § 1 pkt 2 k.p.c., który stanowi, że dłużnik może w drodze procesu żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub w części albo ograniczenia, jeżeli po powstaniu tytułu egzekucyjnego nastąpiło zdarzenie, wskutek którego zobowiązanie wygasło albo nie może być egzekwowane. Takim zdarzeniem jest przedawnienie roszczenia banku.

Natomiast jeśli bank wystąpi w odpowiednim terminie do komornika z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego to bieg przedawnienia przerwie się i po bezskutecznym zakończeniu postępowania egzekucyjnego będzie liczony od nowa.

Foto dzięki uprzejmości Stuart Miles / freedigitalphotos.net

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie to nabycie prawa własności do nieruchomości na skutek upływu czasu. Do nabycia własności w drodze zasiedzenia, niezbędne jest spełnienie dwóch przesłanek: (1) samoistnego, nieprzerwanego posiadania oraz (2) upływ czasu przewidziany w ustawie.

Sąd wydając postanowienie o zasiedzeniu potwierdza, że na skutek długotrwałego korzystania z nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (20 lat lub 30 lat korzystania), dotychczasowy właściciel traci swoje prawo własności a osoba, która długotrwale korzystała z nieruchomości nabywa pełne do niej prawa. Stwierdzenie zasiedzenia przez sąd oznacza, iż długotrwały stan faktyczny niezgodny ze stanem prawnym zostaje przez sąd usunięty. Przepisy kodeksu cywilnego wymagają upływu czasu, od momentu objęcia rzeczy w posiadanie do dnia złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. W zależności od tego jak osoba żądająca stwierdzenia zasiedzenia nabyła nieruchomość wymagany jest upływ 20 lat dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze albo 30 lat przy złej wierze. Dobrą czy złą wiarę ocenia się na moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Dobra wiara posiadacza to sytuacja w której posiadacz żył w przekonaniu, iż to on jest właścicielem nieruchomości. W złej wierze jest taka osoba, która na dzień obejmowania nieruchomości wie lub powinna wiedzieć, że nie jest właścicielem. Przykładowo w dobrej wierze będzie osoba, która sądzi, że przysługuje jej prawo własności, np. na podstawie dziedziczenia, w szczególności gdy, będąc spadkobiercą ustawowym, nie wie o istnieniu testamentu, w którym do dziedziczenia powołano inną osobę. Przykładem osoby nabywającej nieruchomość w złej wierze będzie nabywca nieruchomości, który nabył ją na podstawie nieważnej umowy, ponieważ nie została zachowana forma aktu notarialnego.

Dopuszczalne jest także zasiedzenie udziału we współwłasności, w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli samodzielnie korzysta z nieruchomości a pozostali współwłaściciele od dłuższego czasu z niej nie korzystają i nie przeszkadzają w samodzielnym korzystaniu osobie użytkującej nieruchomość.

Konieczną przesłanką zasiedzenia udziału w prawie własności jest samoistne posiadanie (art. 336 k.c.). Co oznacza samoistne posiadanie? Samoistne posiadanie oznacza takie zachowanie osoby korzystającej, które wskazuje, iż zachowuje się ona jak faktyczny właściciel nieruchomości. W trakcie postępowania sądowego osoba żądająca stwierdzenia zasiedzenia musi przedstawić dowody na to, że obiektywnie i subiektywnie zachowywała się jak właściciel (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09). W postępowaniu sądowym dotyczącym zasiedzenia współwłasności osoba żądająca orzeczenia zasiedzenia musi więc udowodnić, że pozostali współwłaściciele nie wykonują swych praw do posiadania nieruchomości. Współwłaściciel wykazuje, że korzysta nie tylko ze swojej części, lecz faktycznie wykorzystuje nieruchomość wyłącznie dla siebie i z zamiarem odsunięcia innych współwłaścicieli od korzystania z tej nieruchomości. Taka zmiana korzystania musi też być uzewnętrzniona wobec innych współwłaścicieli (ponoszenie wszelkiego rodzaju wydatków związanych z korzystaniem z nieruchomości, w tym podatku od nieruchomości oraz brak żądania pozostałych współwłaścicieli o zapłatę za okres samodzielnego korzystania oraz o dopuszczenie do korzystania z nieruchomości czy też o dokonanie podziału quo ad usum).

Co należy robić aby uniknąć zasiedzenia? Właściciel nieruchomości musi manifestować swoje prawa wobec nieruchomości, musi zachowywać się jako osoba, która ma pełne prawa do niej. Jeśli umożliwiamy komuś (np.: sąsiadowi) na korzystanie z części nieruchomości należy to korzystanie jakoś usankcjonować, w postaci umowy na nieodpłatne korzystanie lub dwustronnego ustalenia zasad użytkowania i ewentualnie odpłatności za to. Jeśli czynności wobec nieruchomości są dokonywane bez naszej zgody trzeba wyraźnie manifestować swój sprzeciw, w postaci wezwań do przywrócenia do stanu poprzedniego oraz żądania niezakłócania posiadania nieruchomości.

Sąd w postanowieniu o stwierdzeniu zasiedzenia wymienia osobę, która nabyła w ten sposób własność (art. 677 § 1 w związku z art. 610 § 1 k.p.c.). Sąd stwierdza też zasiedzenie w sytuacji, gdy wnioskodawca żądający orzeczenia zasiedzenia utracił posiadanie samoistne na skutek zdarzeń, które nastąpiły po dacie upływu zasiedzenia.

Foto dzięki uprzejmości njaj /freedigitalphotos.net

Mediacja w sprawach gospodarczych

Mediacja w sprawach gospodarczych z roku na rok nabiera co raz większego znaczenia z uwagi na jej efektywność, a także realny wpływ stron na treść ugody, wypracowanej przy pomocy bezstronnego mediatora. Mediacja stanowi alternatywny sposób rozwiązywania sporów i jest prowadzona albo na podstawie umowy o mediację albo postanowienia sądu kierującego strony do mediacji, przy czym niezależnie od charakteru sprawy mediacja jest dobrowolna. Powyższe oznacza, iż sąd kierując strony do postępowania nie może zmusić żadnej ze stron postępowania do tego, by uczestniczyła ona w postępowaniu mediacyjnym. Warto również wskazać, iż sąd może skierować strony do postępowania mediacyjnego, aż do zamknięcia pierwszego posiedzenia wyznaczonego na rozprawę, zaś po zamknięciu tego posiedzenia sąd może skierować strony do mediacji wyłącznie na zgody wniosek stron.

Należy pamiętać, iż postępowanie mediacyjne nie jest jawne, zaś powoływanie się przez strony lub ich pełnomocników na propozycje ugodowe, propozycje wzajemnych ustępstw czy też na inne oświadczenia składane w postępowaniu mediacyjnym jest bezskuteczne i pozostaje bez wpływu na przebieg postępowania przed sądem.

Mediacja co do zasady jest odpłatna. Stanowi o tym art. 183(5) k.p.c., który wskazuje, iż mediator ma prawo do wynagrodzenia i zwrotu wydatków związanych z przeprowadzeniem mediacji, chyba że wyraził zgodę na prowadzenie mediacji bez wynagrodzenia. Wynagrodzenie i zwrot wydatków obciążają strony. Koszty mediacji w postępowaniu cywilnym reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 30 listopada 2005 roku w sprawie wysokości wynagrodzenia i podlegających zwrotowi wydatków mediatora w postępowaniu cywilnym. Zgodnie z tym rozporządzeniem w sprawach o prawa majątkowe wynagrodzenie mediatora wynosi 1 % wartości przedmiotu sporu, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 1.000 złotych za całość postępowania mediacyjnego. Natomiast w sprawach o prawa majątkowe, w których wartości przedmiotu sporu nie da się ustalić, oraz o prawa niemajątkowe wynagrodzenie mediatora za pierwsze posiedzenie mediacyjne, przeprowadzone w wyznaczonym przez sąd czasie mediacji, wynosi 60 złotych, a za każde następne posiedzenie – 25 złotych. Jednakże jeżeli sąd upoważnił mediatora do zapoznania się z aktami sprawy, wynagrodzenie za całość postępowania podwyższa się o dodatkowe 10%.

Ponadto zwrotowi podlegają udokumentowane i niezbędne wydatki mediatora poniesione w związku z przeprowadzeniem mediacji na pokrycie kosztów:

1) przejazdów – w wysokości i na warunkach określonych w przepisach dotyczących wysokości oraz warunków ustalania należności przysługujących pracownikowi zatrudnionemu w państwowej i samorządowej jednostce sfery budżetowej z tytułu podróży służbowej na obszarze kraju;

2) zawiadomień stron;

3) zużytych materiałów biurowych;

4) wynajmu pomieszczenia niezbędnego do przeprowadzenia posiedzenia mediacyjnego, w wysokości nieprzekraczającej 50 złotych za jedno posiedzenie.

Nie ulega zatem wątpliwości, iż postępowanie mediacyjne co do zasady jest tańsze i szybsze aniżeli postępowanie sądowe. Co więcej w przypadku zawarcia ugody przed mediatorem, sąd zwraca powodowi ¾ opłaty od pozwu, co również stanowi argument przemawiający za korzystaniem z tej formy rozwiązywania sporów. Warto wskazać, iż ugoda zawarta przed mediatorem, po jej zatwierdzeniu przez sąd ma moc prawną ugody zawartej przed sądem i po nadaniu jej klauzuli wykonalności stanowi tytuł wykonawczy, uprawniający wierzyciela do wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

Foto dzięki uprzejmości David Castillo Dominici / freedigitalphotos.net