W przypadku śmierci osoby i konieczności odnalezienia jej nieruchomości, można podjąć kilka kroków. Ważne jest, aby podjąć działania w odpowiedni sposób, z szacunkiem dla prywatności zmarłej osoby.
Potencjalny spadkobierca ma kilka możliwości.
Przejrzenie dokumentów prywatnych zmarłego
Poszukiwanie nieruchomości należy zacząć od przejrzenia dokumentów zmarłej osoby, zgromadzonych w jej miejscu zamieszkania. Dokumenty takie jak umowy zakupu nieruchomości, polisy ubezpieczeniowe, potwierdzenie zapłaty podatku od nieruchomości wskażą jakie nieruchomości pozostały po zmarłej osobie. Pomocne też będą prywatne listy, które mogą pomóc w identyfikacji nieruchomości, które zmarły posiadał. Także warto przejrzeć rachunki za media, takie jak woda, prąd, gaz, które są wystawiane na adres nieruchomości. W dokumentach prywatnych można odnaleźć wiele istotnych informacji na temat posiadanych przez zmarłego nieruchomości. Wyciągi bankowe mogą także zawierać informacje o płatnościach związanych z poszukiwanymi nieruchomościami, takie jak płatności za podatki od nieruchomości, kredyty hipoteczne, opłaty za utrzymanie nieruchomości, itp. Ponadto, decyzje podatkowe podatku od nieruchomości otrzymywane przez zmarłego będą zawierać informacje o posiadanych nieruchomościach.
Często też rodzina i bliscy zmarłej osoby mogą wiedzieć więcej o jego majątku i ewentualnych nieruchomościach. Może warto ich popytać o wszelkie informacje, które mogą posiadać na temat nieruchomości zmarłego.
Poproszenie komornika o sporządzenie spisu inwentarza
Komornicy mają dostęp do ksiąg wieczystych, gdzie zapisane są wszystkie nieruchomości. Można poprosić komornika o sprawdzenie jakie nieruchomości posiadał zmarły. Sporządzenie przez komornika spisu inwentarza wiąże się z koniecznością zapłaty kosztów sądowych jak i komorniczych. Warto przed złożeniem wniosku upewnić się jakie są całkowite koszty sporządzenia spisu inwentarza przez komornika. Można też zawsze poprosić komornika o podanie szacunkowej wyceny koniecznych kosztów, które będą do zapłacenia w trakcie przygotowywania spisu inwentarza.
Prosty wniosek o sporządzenie przez komornika spisu inwentarza może wyglądać tak:
[Data]
Komornik Sądowy przy Sądzie [Nazwa Sądu]
[Nazwa Komornika]
[Adres Komornika]
Dotyczy: [Twoje Imię i Nazwisko, Adres]
Szanowny Panie Komorniku,
Niniejszym składam wniosek o sporządzenie spisu inwentarza po zmarłym [Imię i Nazwisko, Adres, PESEL] na podstawie art. 637(1) Kodeksu postępowania cywilnego. Jestem jego spadkobiercą na podstawie [postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia].
Proszę o umówienie terminu sporządzenia spisu inwentarza, który pozwoli mi na przygotowanie się do tej procedury. Oświadczam, że jestem gotowy/a do pełnej współpracy w tym procesie.
Z góry dziękuję za Pańską uwagę i czekam na potwierdzenie odbioru tego wniosku oraz informację o planowanym terminie.
Z poważaniem,
[Twoje Imię i Nazwisko]
[Twoje Dane Kontaktowe]
Pamiętaj, że procedura legalnego przejęcia nieruchomości po zmarłym może być skomplikowana i wymaga zazwyczaj pomocy adwokata lub radcy prawnego. Powyższe informacje są ogólne i mogą nie odzwierciedlać wszystkich szczegółów prawnych związanych z procesem dziedziczenia nieruchomości.
Umowa zlecenia i umowa o pracę stosowane są w różnych sytuacjach i mają swoje specyficzne zastosowania. Przedsiębiorca zamierzający zatrudniać pracowników i zleceniobiorców powinien orientować się, w jakich sytuacjach można zaproponować potencjalnemu pracownikowi umowę o pracę a w jakich można zastosować umowę zlecenie.
Umowa o pracę
Ogólnie mówiąc, umowę o pracę stosujemy, gdy chcemy zatrudnić osobę na dłuższy okres, a nie tylko do wykonania jednego konkretnego zadania. Pracownik zatrudniony na podstawie umowy o pracę musi mieć określone, stałe obowiązki wynikające z jego stanowiska i jest odpowiedzialny za regularne, powtarzające się zadania. Osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę podlega pracodawcy, wykonuje pracę zgodnie z jego instrukcjami i jest objęta jego nadzorem. Pracownik zatrudniony na podstawie umowy o pracę musi przestrzegać ustalonych godzin pracy i być obecny w miejscu pracy określonym przez pracodawcę. Pracownicy mają prawo do określonych świadczeń socjalnych, takich jak płatny urlop czy świadczenie chorobowe.
Umowa zlecenia
Umowa zlecenia stosowana jest, gdy nie chcemy wiązać się z daną osobą na dłuższy czas. Często zleceniodawca powierza zleceniobiorcy konkretne, jednorazowe zadania lub projekty, które mają być zrealizowane w określonym czasie. Zleceniobiorca nie musi podporządkować się zleceniodawcy ani wykonywać pracy zgodnie z jego instrukcjami. Ma swobodę wyboru sposobu realizacji zlecenia. Ma prawo w swobodnej w organizacji swojego czasu pracy i nie musi przestrzegać ustalonych godzin pracy ani rejestrować czasu pracy. Zleceniobiorca może wykonywać pracę w dowolnym miejscu i nie jest związany z miejscem pracy określonym przez zleceniodawcę. Wynagrodzenie zleceniobiorcy jest uzależnione od wykonanej pracy lub osiągniętego rezultatu i zasadniczo nie jest wypłacane w stałych, miesięcznych kwotach.
Jak odróżnić umowę zlecenia od umowy o pracę?
Odróżnienie umowy o pracę od umowy zlecenia czasem sprawia trudności, lecz to rozróżnienie jest istotne, gdyż te umowy różnią się od siebie pod względem praw i obowiązków stron. Oto kilka kluczowych różnic:
Subordynacja: Umowa o pracę wiąże się z podległością służbową, co oznacza, że pracownik musi przestrzegać instrukcji i wytycznych pracodawcy, podczas gdy w przypadku umowy zlecenia zleceniobiorca nie musi być podporządkowany zleceniodawcy.
Czas pracy: W przypadku umowy o pracę pracodawca ustala godziny pracy, natomiast w przypadku umowy zlecenia zleceniobiorca ma większą swobodę w organizowaniu swojego czasu.
Wynagrodzenie: W umowie o pracę wynagrodzenie jest zwykle ustalane jako stała kwota miesięczna, podczas gdy w umowie zlecenia wynagrodzenie może być uzależnione od wykonanej pracy lub osiągniętego rezultatu.
Świadczenia socjalne: Pracownicy zatrudnieni na podstawie umowy o pracę mają prawo do świadczeń takich jak płatny urlop czy świadczenie chorobowe. Zleceniobiorcy nie mają prawa do tych świadczeń.
Ochrona prawna: Pracownicy objęci umową o pracę są chronieni przez kodeks pracy, który reguluje m.in. warunki zatrudnienia, prawa i obowiązki stron. Umowy zlecenia nie są objęte kodeksem pracy, a ich warunki są regulowane przez kodeks cywilny.
Terminy i sposób rozwiązania umowy: Umowa o pracę może być rozwiązana z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynikającym z kodeksu pracy, natomiast umowa zlecenia może być rozwiązana z uwzględnieniem terminów określonych w umowie zlecenia.
Jak uniknąć przekwalifikowania umowy zlecenia na umowę o pracę?
Aby uniknąć przekwalifikowania umowy zlecenia na umowę o pracę, należy zapewnić, że umowa zlecenia nie spełnia kryteriów charakterystycznych dla umowy o pracę. W przeciwnym razie, sąd może uznać, że umowa zlecenia jest de facto ukrytą umową o pracę, co może prowadzić do konieczności poniesienia dodatkowych kosztów, takich jak zaległe składki na ubezpieczenie społeczne czy podatki. Oto kilka wskazówek, jak uniknąć przekwalifikowania umowy zlecenia na umowę o pracę:
Nie wprowadzaj subordynacji: Unikaj sytuacji, w których zleceniobiorca musi podporządkować się zleceniodawcy, a także wykonywać pracę zgodnie z jego instrukcjami i w określonym miejscu. Zleceniobiorca powinien mieć swobodę decydowania o sposobie wykonania pracy.
Elastyczność w organizacji czasu pracy: W umowie zlecenia nie powinno być sztywno określonych godzin pracy ani konieczności rejestrowania czasu pracy. Zleceniobiorca powinien mieć możliwość samodzielnego zarządzania swoim czasem pracy.
Określ cel zlecenia: W umowie zlecenia dobrze jest jasno określić cel i zakres pracy, tak aby było jasne, że umowa dotyczy określonego zadania, a nie długotrwałego zatrudnienia.
Brak systematyczności: Unikaj regularnych, systematycznych zadań, które można by uznać za stałe obowiązki zleceniobiorcy. Umowa zlecenia powinna odnosić się do konkretnej pracy lub projektu, a nie cyklicznych zadań.
Określ wynagrodzenie zgodnie z efektami pracy: W umowie zlecenia wynagrodzenie powinno być uzależnione od wyników pracy lub etapów projektu, a nie wypłacane w stałych, miesięcznych kwotach.
Zabezpiecz się w umowie: Dobrze jest zawrzeć w umowie zlecenia klauzule mówiące o tym, że umowa nie jest umową o pracę, a także opisać, że zleceniobiorca ma prawo do samodzielnego wykonania pracy, decydowania o miejscu i czasie pracy oraz do zatrudnienia innych osób do jej wykonania.
Zachowuj niezależność: Unikaj sytuacji, w których zleceniobiorca jest traktowany jak pracownik, na przykład poprzez uczestnictwo w firmowych wydarzeniach, korzystanie z benefitów dla pracowników czy korzystanie z firmowych narzędzi.
Jak wytłumaczyć Państwowej Inspekcji Pracy, że umowa zlecenia nie jest umową o pracę?
W przypadku kontroli Państwowej Inspekcji Pracy (PIP), kluczowe jest, aby udokumentować i przedstawić dowody potwierdzające, że umowa zlecenia nie spełnia cech charakterystycznych dla umowy o pracę. Oto kilka wskazówek, które mogą pomóc w wyjaśnieniu różnicy:
Przedstaw umowę zlecenia: Przygotuj kopię umowy zlecenia, która wyraźnie określa cel i zakres zlecenia oraz sposób wynagradzania. Upewnij się, że umowa zawiera klauzule wyjaśniające, że zleceniobiorca nie jest pracownikiem, a umowa nie jest umową o pracę.
Udokumentuj brak subordynacji: Przedstaw dowody, że zleceniobiorca nie podlega zleceniodawcy, nie ma obowiązku wykonywania poleceń czy ścisłego nadzoru ze strony zleceniodawcy. Mogą to być na przykład korespondencja e-mailowa, procedury wewnętrzne czy instrukcje.
Wykaż elastyczność czasu pracy: Przedstaw dowody na to, że zleceniobiorca ma swobodę w organizacji swojego czasu pracy i nie ma określonych godzin pracy ani systemu ewidencjonowania czasu pracy. Przedstaw dowody na to, że zleceniobiorca nie był zobowiązany do pracy w określonych godzinach lub rejestrowania czasu pracy, takie jak korespondencja e-mailowa, zapisy rozmów telefonicznych czy materiały projektowe.
Pokaż niezależność zleceniobiorcy: Przedstaw informacje, które wskazują, że zleceniobiorca pracuje samodzielnie lub z pomocą wybranych przez siebie osób i nie korzysta z benefitów czy narzędzi przeznaczonych dla pracowników. Przedstaw też dowody na to, że zleceniobiorca samodzielnie podejmuje decyzje dotyczące sposobu, miejsca i czasu wykonywania pracy. Można to zrobić, przedstawiając korespondencję, umowy z podwykonawcami lub inne dokumenty, które pokazują niezależność zleceniobiorcy. Zbierz pisemne oświadczenia lub zeznania zleceniobiorcy oraz świadków, które potwierdzają niezależność zleceniobiorcy w wykonywaniu pracy, brak konieczności pracy w określonym miejscu i czasie oraz brak subordynacji względem zleceniodawcy. Zapewnij dowody na to, że zleceniobiorca miał możliwość wyboru miejsca i sposobu pracy, na przykład faktury za używane narzędzia, koszty podróży czy korespondencję związana z organizacją pracy.
Udokumentuj sposób wynagradzania: Przedstaw dowody, że wynagrodzenie zleceniobiorcy jest uzależnione od wykonanej pracy lub osiągniętego rezultatu, a nie wypłacane w stałych, miesięcznych kwotach.
Opisz charakter pracy: Wyjaśnij, że praca wykonywana przez zleceniobiorcę nie jest stała, cykliczna ani systematyczna, a zlecenie dotyczy raczej konkretnego zadania lub projektu. Przedstaw dokumenty lub materiały potwierdzające, że zleceniobiorca wykonywał konkretne, nieregularne zadania, a nie cykliczne obowiązki, które mogłyby wskazywać na stałe zatrudnienie.
Współpracuj z inspektorem PIP i odpowiedz na wszystkie pytania oraz przedstaw wymagane dokumenty. W razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie pracy, który pomoże ocenić sytuację i przygotować odpowiednie argumenty prawne na rzecz klasyfikacji umowy jako umowy zlecenia, a nie umowy o pracę.
Biuro księgowe może odpowiadać wobec klienta za popełnione błędy na kilku płaszczyznach.
Odpowiedzialność biura księgowego wobec klienta za popełnione błędy zależy od umowy zawartej pomiędzy stronami oraz obowiązujących przepisów prawa. W przypadku popełnienia błędu, biuro księgowe może ponosić różne konsekwencje.
Umowa o świadczenie usług księgowych
W umowie o świadczenie usług księgowych między biurem a klientem mogą być zawarte postanowienia dotyczące odpowiedzialności za błędy. . Umowa może przewidywać konkretne sankcje za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań, takich jak kary umowne, obowiązek naprawienia błędu czy zwrot wynagrodzenia. Warto zwrócić uwagę na warunki takie jak zakres odpowiedzialności, limit odszkodowania czy warunki reklamacji.
Odpowiedzialność cywilna
Biuro księgowe może odpowiadać na zasadach ogólnych za szkodę wyrządzoną klientowi w wyniku niewłaściwego wykonania umowy. Odpowiedzialność ta wynika z przepisów kodeksu cywilnego, w szczególności z art. 471 k.c.. Klient może żądać odszkodowania za poniesione straty, które są wynikiem błędu księgowego. W praktyce może to obejmować zwrot kosztów poniesionych na naprawienie błędów oraz pokrycie ewentualnych kar finansowych nałożonych przez organy podatkowe.
Odpowiedzialność karna
W przypadku popełnienia poważnych błędów, które prowadzą do naruszenia przepisów prawa, biuro księgowe może być pociągnięte do odpowiedzialności karnej. Przykładem takiej sytuacji może być udział w oszustwach podatkowych lub uchyleniu się od ujawnienia informacji podatkowej.
Odpowiedzialność z tytułu przepisów podatkowych i ubezpieczeń społecznych
W przypadku błędów w rozliczeniach podatkowych i ubezpieczeń społecznych, odpowiedzialność może wynikać z odpowiednich przepisów prawa. Biuro księgowe może być zobowiązane do pokrycia ewentualnych dodatkowych zobowiązań podatkowych i składek ubezpieczeniowych wraz z odsetkami oraz do poniesienia odpowiedzialności karno-skarbowej, jeżeli przyczyni się do niedopełnienia obowiązków przez klienta.
Reputacja
Błędy popełnione przez biuro księgowe mogą negatywnie wpłynąć na jego reputację wśród klientów i potencjalnych partnerów biznesowych.
W praktyce, aby zminimalizować ryzyko ewentualnych błędów, biura księgowe zwykle zabezpieczają się przed odpowiedzialnością za ewentualne błędy, zawierając odpowiednie klauzule w umowach z klientami oraz posiadając ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Dlatego warto sprawdzić warunki umowy i zasięgnąć informacji o ubezpieczeniu biura księgowego przed podpisaniem umowy o współpracy.
Warto na początku z biurem księgowym porozmawiać na temat dobrowolnego naprawienia błędów, ponieważ biuro księgowe jest zobowiązane do naprawienia błędów, które popełniło. W praktyce oznacza to, że biuro musi skorygować wszelkie błędne wpisy i zgłosić poprawione dane do odpowiednich organów. Jeśli w wyniku błędów popełnionych przez biuro księgowe klient zostanie obciążony dodatkowymi opłatami lub karą, biuro powinno pokryć te opłaty i kary.
Umowa spółki cywilnej jest porozumieniem pomiędzy jej wspólnikami, która reguluje relacje między wspólnikami oraz zasady prowadzenia spółki cywilnej (art. 860 k.c. i dalsze). Taka umowa zawiera postanowienia dotyczące podziału zysków, podziału obowiązków, zarządzania spółką i innych aspektów współpracy.
Jednak sama umowa spółki cywilnej nie chroni przed wierzycielami. Wierzyciele mogą dochodzić swoich roszczeń z tytułu długów wynikających z prowadzonej spółki cywilnej bezpośrednio od wspólników, gdyż wspólnicy spółki cywilnej odpowiadają za jej zobowiązania solidarnie i nieograniczenie całym swoim majątkiem.
W praktyce oznacza to, że wierzyciele mogą wystąpić z roszczeniami do majątku prywatnego każdego ze wspólników z osobna. Jeśli w umowie między wspólnikami znajdują się postanowienia dotyczące podziału odpowiedzialności za długi, to może to wpłynąć jedynie na relacje między wspólnikami, ale nie wpłynie na możliwość dochodzenia roszczeń przez wierzycieli od wspólników spółki cywilnej.
Czy można się w umowie spółki cywilnej jakoś zabezpieczyć przed wierzycielami?
Już przy negocjowaniu treści umowy spółki cywilnej warto przestrzegać kilku ogólnych wskazówek, które mogą pomóc w zabezpieczeniu się przed wierzycielami w spółce cywilnej. Na początku warto pamiętać, że w spółce cywilnej wspólnicy odpowiadają solidarnie i nieograniczenie całym swoim majątkiem za zobowiązania spółki. Aby zminimalizować ryzyko, należy przestrzegać kilku poniższych zasad:
Staranne planowanie i zarządzanie finansami: należy na bieżąco monitorować wydatki spółki cywilnej, terminowe regulowanie zobowiązań, utrzymywanie dobrych relacji z wierzycielami i przestrzeganie terminów płatności. To z pewnością może zabezpieczyć przed nieprzewidzianymi roszczeniami wobec wspólników spółki cywilnej;
Ustalenie zasad odpowiedzialności: W umowie spółki cywilnej można określić między wspólnikami zasady odpowiedzialności za zobowiązania spółki, co pomoże w przypadku sporów między wspólnikami. Należy jednak pamiętać, że takie postanowienia nie wpłyną na relacje z wierzycielami, gdyż każdy ze wspólników spółki cywilnej odpowiada całym swym majątkiem za długi spółki cywilnej;
Ubezpieczenie: W zależności od rodzaju działalności, należy rozważyć wykupienie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, które może zabezpieczyć przed niektórymi roszczeniami wierzycieli;
Ostrożność w wyborze wspólników: Przed rozpoczęciem współpracy warto sprawdzić wiarygodność potencjalnych wspólników spółki cywilnej i ich doświadczenie oraz zdolność do odpowiedzialnego zarządzania finansami;
Reorganizacja struktury prawnej: W niektórych przypadkach można rozważyć przekształcenie spółki cywilnej w inną formę prawną, taką jak przykładowo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.), która oferuje większą ochronę majątku prywatnego wspólników;
Konsultacja z prawnikiem: Warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże ocenić ryzyko, opracować strategie ochrony majątku i odpowiedzialności oraz dostosować strukturę prawną do potrzeb biznesu.
Czy w umowie spółki cywilnej można wpisać limit odpowiedzialności wspólnika?
W umowie spółki cywilnej można wprowadzić postanowienia dotyczące limitu odpowiedzialności wspólnika. Jednak należy pamiętać, że takie postanowienia mają wpływ tylko na stosunki między wspólnikami, a nie na relacje z wierzycielami.
Wspólnicy spółki cywilnej odpowiadają solidarnie i nieograniczenie całym swoim majątkiem za zobowiązania spółki. Wierzyciele mogą dochodzić swoich roszczeń z tytułu długów spółki od każdego ze wspólników, niezależnie od postanowień umowy między wspólnikami.
W praktyce oznacza to, że wpisanie limitu odpowiedzialności wspólnika w umowie spółki cywilnej może być użyte jedynie jako sposób na rozwiązanie sporów między wspólnikami, ale nie będzie miało wpływu na ich odpowiedzialność wobec wierzycieli.
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwymi wspólnikami spółki cywilnej?
Ochrona przed nieuczciwymi wspólnikami w spółce cywilnej może być kluczowa dla sukcesu Twojej działalności. Oto kilka sugestii, które mogą pomóc zabezpieczyć się przed nieuczciwymi wspólnikami:
Staranny dobór wspólników: Przed rozpoczęciem współpracy z potencjalnym wspólnikiem, należy przeprowadzić staranną analizę prowadzonych wcześniej przedsięwzięć przez potencjalnych wspólników, sprawdzając ich doświadczenie, reputację, zdolność finansową i ewentualne konflikty interesów;
Jasne i szczegółowe zapisy umowy spółki cywilnej: umowa spółki cywilnej powinna być sporządzona w sposób czytelny i szczegółowy. Umowa spółki cywilnej musi określać prawa, obowiązki, podział zysków, sposób podejmowania decyzji oraz procedury w przypadku sporów, wyjścia wspólnika czy też rozwiązania spółki. Warto również uwzględnić klauzule dotyczące konkurencji, poufności oraz zabezpieczenia własności intelektualnej;
Sporządzenie umowy wspólników: Oprócz umowy spółki cywilnej, możesz rozważyć sporządzenie odrębnej umowy wspólników, która będzie regulować szczegóły współpracy między wspólnikami, takie jak postanowienia dotyczące wystąpienia ze spółki cywilnej wspólnika i jego spłata czy procedury w przypadku śmierci wspólnika;
Ustalenie jasnych procedur i systemów kontroli: Warto zawczasu ustalić procedury i systemy kontroli finansowej, zarządzania ryzykiem, monitorowania wykonywania zadań i sprawozdawczości, tak aby łatwo można było wykryć ewentualne nieprawidłowości;
Otwarta komunikacja ze wspólnikami: Warto prowadzić otwartą i uczciwą komunikację między wspólnikami. Regularne spotkania i wymiana informacji mogą pomóc w wykrywaniu problemów na wczesnym etapie;
Zewnętrzne audyty i doradztwo: W przypadku większych spółek warto rozważyć zlecenie zewnętrznego audytu finansowego lub prawnego, co może pomóc w utrzymaniu przejrzystości i zapewnieniu zgodności z przepisami prawa;
Konsultacje z prawnikami i księgowymi: Skonsultuj się z prawnikiem i księgowym, który może pomóc w przygotowaniu odpowiednich umów, klauzul i procedur, aby chronić Twoje interesy;
Świadomość prawna: Należy znać swoje prawa i obowiązki jako wspólnika spółki cywilnej, co pomoże w wykryciu nieuczciwych działań oraz w przeciwdziałaniu im na ich wczesnym etapie.
Każdy klient kupujący nowy dom ma prawo oczekiwać od dewelopera nieruchomości o wysokiej jakości wykonania i zgodności z przepisami budowlanymi. Niestety, czasami zdarza się, że po wprowadzeniu się do nowego domu nowi właściciele odkrywają wady, które wpływają na ich komfort i bezpieczeństwo. W takim przypadku, warto poznać możliwości dochodzenia odpowiedzialności za wady budynku od dewelopera. W niniejszym artykule omówimy odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu oraz kluczowe aspekty, które warto wziąć pod uwagę podczas podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości.
Deweloper jako sprzedawca nieruchomości, odpowiada za wady fizyczne i prawne, które istniały w chwili przekazania domu nabywcy, nawet jeśli ujawnią się one dopiero później.
Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje wad: jawne i ukryte. Wady jawne to takie, które można zauważyć podczas typowego sprawdzenia domu przed odbiorem, natomiast wady ukryte są niewidoczne lub trudne do wykrycia bez specjalistycznej wiedzy. Dlatego też do zakupu nieruchomości należy się odpowiednio przygotować. Ważnym krokiem będzie dokonanie odbioru technicznego kupowanego domu, gdyż protokół odbioru jest kluczowym dokumentem wskazującym, że podczas zakupu domu kupujący sprawdził, czy nieruchomość spełnia jego oczekiwania i czy nie ma wad. Ważne jest, aby podczas odbioru dokładnie sprawdzić stan techniczny domu, jego wyposażenie, zgodność z projektem budowlanym.
Jak w zarysie wygląda odpowiedzialność prawna dewelopera?
Na podstawie kodeksu cywilnego deweloper jest odpowiedzialny za wady fizyczne i prawne domu. Poniżej przedstawiam ogólny zarys odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości:
Kodeks cywilny (art. 556 i następne): Deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy nieruchomości wolnej od wad fizycznych i prawnych. Sprzedawca odpowiada za wady ukryte, które istniały w momencie przekazania domu, ale ujawniły się później, a także za te, które powstały później, ale wynikają z przyczyn tkwiących w przedmiocie sprzedaży. Odpowiedzialność dewelopera na podstawie rękojmi za wady nieruchomości trwa pięć lat od dnia przekazania kupującemu domu (czas ten może zostać wydłużony na mocy umowy sprzedaży nieruchomości). Jeśli wada zostanie ujawniona w ciągu roku od dnia przekazania nieruchomości, uważa się, że istniała ona w momencie przekazania domu.
Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pomiędzy deweloperem a kupującym: Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu wynika także z zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa sprzedaży może modyfikować ogólną odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne nieruchomości, np.: wydłużyć okres rękojmi. W przypadku gdy nieruchomość posiada wady, kupujący ma prawo dochodzić swoich roszczeń od dewelopera zgodnie z uregulowaniami zawartymi w umowie sprzedaży nieruchomości. Czasem w umowach sprzedaży nieruchomości deweloper udziela gwarancji jakości na sprzedawane nowe domy i mieszkania. Gwarancja ta zazwyczaj trwa do 10 lat i obejmuje wady fizyczne w budynku, takie jak nieszczelność dachu czy problemy z instalacją elektryczną. Gwarancja jakości chroni kupującego niezależnie od rękojmi za sprzedany dom.
Warto zaznaczyć, że odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu nie jest bezwzględna. Oznacza to, że deweloper nie odpowiada za wszystkie wady, jakie mogą pojawić się w sprzedanym domu. Istnieją bowiem wady, które są wynikiem normalnego zużycia, a także takie, które wynikają z winy samego kupującego. Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu dotyczy wad, które były obecne w momencie sprzedaży nieruchomości lub które pojawiły się w krótkim czasie po jej oddaniu do użytku.
Jakie wady są najczęściej spotykane w sprzedanych domach?
Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne sprzedanego domu lub mieszkania. Wady fizyczne to takie, które wynikają z niezgodności rzeczy z umową lub z powodu wadliwego wykonania umowy przez dewelopera. Mogą to być np. wady konstrukcyjne, instalacyjne, wykończeniowe, wyposażeniowe czy też dotyczące użytkowania nieruchomości. Wady prawne natomiast to takie, które wynikają z nieprawidłowego stanu prawnego nieruchomości. Przykładowo, może to być brak pozwolenia na użytkowanie, brak decyzji o pozwoleniu na budowę czy też obciążenie nieruchomości hipoteką.
Wady fizyczne, które są najczęściej spotykane w sprzedanych domach, to przede wszystkim te związane z jakością wykonania oraz związane z brakiem zgodności z umową. Do najczęstszych wad fizycznych budynku zaliczamy:
Wady dotyczące izolacji termicznej – wady te mogą polegać na źle wykonanej izolacji, co prowadzi do utraty ciepła w zimie, a w lecie – do zbyt wysokich temperatur wewnątrz domu;
Wady instalacji – wady te dotyczą najczęściej instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Mogą powodować problemy z odbiorem energii elektrycznej, przepływem wody i innych mediów, a nawet powodować zagrożenie pożarowe;
Wady konstrukcyjne – wady te związane są z niewłaściwym wykonaniem konstrukcji budynku.
Jak dochodzić odpowiedzialności dewelopera za wady budynku?
Aby dochodzić od dewelopera odpowiedzialności za wady budowy domu, należy podjąć następujące kroki:
1. Zgłoszenie wady deweloperowi:
Najpierw, należy zgłosić deweloperowi zauważoną wadę budynku. W tym celu, należy sporządzić pisemne zgłoszenie zawierające szczegółowy opis wady, wraz z podaniem jej lokalizacji. Warto też dodać do zgłoszenia zdjęcia wady. Zgłoszenie to powinno być przesłane do dewelopera za pomocą listu poleconego za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód na doręczenie zgłoszenia deweloperowi.
W zgłoszeniu warto wskazać termin, w którym deweloper powinien naprawić wadę. Termin ten powinien być uzasadniony i adekwatny do skali problemu. Ustalenie terminu pozwoli kupującemu dochodzić swych praw w przypadku nieuwzględnienia zgłoszenia przez dewelopera.
Deweloper, po otrzymaniu zgłoszenia wady, ma obowiązek odpowiedzieć na zgłoszenie w ciągu 14 dni. W odpowiedzi powinien poinformować klienta o sposobie i terminie usunięcia wady lub przedstawić własne stanowisko co do zgłoszonej wady. Jeżeli deweloper nie odpowie na zgłoszenie lub odmówi usunięcia wady, klient może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
2. Konsultacja z rzeczoznawcą:
Jeśli deweloper nie odpowie na zgłoszenie wady lub nie przyzna odpowiedzialności za wady budowy domu, warto skonsultować się z niezależnym rzeczoznawcą budowlanym. Ekspert oceni wady, ustali przyczyny oraz oszacuje koszty naprawy. Opinia rzeczoznawcy będzie istotnym argumentem w sporze z deweloperem. Taka opinia będzie także przydana w ewentualnym sporze sądowym z deweloperem.
3. Mediacja lub negocjacje:
Przed podjęciem działań prawnych warto spróbować mediacji lub negocjacji z deweloperem. Czasami strony mogą dojść do porozumienia bez konieczności przekazywania sprawy do rozstrzygnięcia w sądzie.
4. Skorzystanie z pomocy prawnika:
Jeśli negocjacje z deweloperem nie przynoszą rezultatów, należy skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w prawie budowlanym. Prawnik pomoże w zgromadzeniu dowodów, przygotuje odpowiednie dokumenty do sądu oraz będzie reprezentował poszkodowanego klienta w sądzie. Prawnik na początku wystosuje wezwanie do dewelopera z żądaniem: (1) usunięcia wady, (2) wymiany nieruchomości na wolną od wad – jeśli jest to możliwe i uzasadnione wielkością wad budynku, (3) obniżenia ceny, (4) odstąpienia od umowy przez kupującego (jeśli wady są istotne).
Warto jednak pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera nie obejmuje wad, które powstały z winy kupującego, na przykład w wyniku niewłaściwego użytkowania domu.
5. Postępowanie sądowe:
Jeśli pozasądowe próby rozwiązania sporu nie przyniosą efektów, konieczne może być wszczęcie postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Ten etap powinien już prowadzić adwokat lub radca prawny, który profesjonalnie przygotuje pozew i dołączy do niego niezbędne dowody na poparcie roszczeń kupującego.
Należy pamiętać, że w przypadku wad budowlanych warto je zgłosić deweloperowi jak najszybciej i niezwłocznie podjąć działania mające na celu dochodzenia odpowiedzialności dewelopera za wady domu.
W razie śmierci osoby, po której dochodzi do dziedziczenia, warunkiem niezbędnym prawnego potwierdzenia faktu dziedziczenia jest przeprowadzenie stosownego postępowania spadkowego. Może ono zostać wykonane na 2 sposoby: przed sądem w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku albo przed notariuszem poprzez sporządzenie protokołu dziedziczenia i aktu poświadczenia dziedziczenia. Postępowanie przed notariuszem z założenia jest szybsze, ale jest uwarunkowane obecnością wszystkich potencjalnych spadkobierców ustawowych i ewentualnie spadkobierców testamentowych oraz zapisobierców. W razie braku możliwości uczestnictwa wszystkich zainteresowanych, sporu co do ważności testamentu, trudności z wywiedzeniem linii dziedziczenia itp., niezbędną drogą będzie postępowanie sądowe. Zainicjować je może każda osoba mająca w tym interes, tak więc niekoniecznie to musi być spadkobierca czy zapisobierca, ale przykładowo wierzyciel zmarłego, który chce uzyskać zaspokojenie od spadkobierców swojego dłużnika.
W toku sądowego postępowania spadkowego koniecznym jest przedłożenie sądowi szeregu dokumentów wykazujących linię dziedziczenia czy też podstawę dziedziczenia. Niezbędnym jest zawsze odpis aktu zgonu spadkodawcy, a w razie dziedziczenia testamentowego konieczny jest oryginał testamentu lub testamentów. Dodatkowo, w celu wykazania stopni pokrewieństwa należy złożyć w sądzie odpowiednie akty stanu cywilnego, tj. w szczególności odpisy aktów urodzenia lub odpisy aktów małżeństwa. Pamiętać należy, aby składane dokumenty były oryginalne.
Co do zasady postępowanie przed notariuszem jest znacząco szybsze, ale nieco droższe, natomiast w bardziej skomplikowanych stanach faktycznych czy też sporów pomiędzy zainteresowanymi, niezbędnym będzie zainicjowanie postępowania przed sądem. W wyniku przeprowadzonego postępowania spadkowego właściwy organ (sąd lub notariusz) stwierdza, kto i w jakiej proporcji dziedziczy po zmarłej osobie. Dokument taki stanowi podstawę do prawnego stania się właścicielem lub współwłaścicielem majątku zostawionego przez spadkodawcę, czy też odpowiadania za długi spadkodawcy.
Na szkoleniach prowadzonych przez sędziów sądów gospodarczych wskazuje się, że prawidłowe wezwanie do zapłaty musi zawierać niezbędne elementy do identyfikacji zobowiązania dłużnika. Wezwanie do zapłaty musi precyzować, skąd wziął się obowiązek zapłaty. Zasadniczo obowiązek zapłaty powstaje w momencie, gdy wierzyciel wykona swoje zobowiązanie (wykona usługę, dostarczy towar).
Podstawowe elementy wezwania do zapłaty
Przy wezwaniu do zapłaty za wykonane usługi lub dostarczony towar niezbędnymi elementami wezwania do zapłaty są:
data i miejsce sporządzenia wezwania do zapłaty,
dane wierzyciela (podmiot, który wykonał usługę lub dostarczył towar),
dane dłużnika (podmiot zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia),
stosunek prawny (umowa, zamówienie, itp.), z którego wynika obowiązek zapłaty,
potwierdzenie wykonania usługi lub dostarczenia towaru (korespondencja emailowa, podpisana przez dłużnika dokumentacja magazynowa);
kwota zadłużenia (warto też wskazać, ile wynoszą już naliczone odsetki od zadłużenia),
termin spłaty długu (należy wskazać, kiedy dług miał być uregulowany oraz wyznaczyć dodatkowy, krótki termin na zapłatę, np.: 3 lub 7 dniowy),
numer rachunku bankowego wierzyciela, na który należy dokonać zapłaty,
podpis osoby sporządzającej wezwanie do zapłaty.
Dodatkowe elementy wezwania do zapłaty
Na co jeszcze zwrócić uwagę?
W wezwaniu do zapłaty można wskazać, że to pismo jest próbą przedsądowego rozwiązania sporu. Taki wymóg wynika z art. 187 par. 1 pkt 3) k.p.c., gdyż w pozwie o zapłatę powód (wierzyciel) musi wskazać, czy strony podjęły próbę pozasądowego rozwiązania sporu. Czasem do wezwania o zapłatę dołącza się też projekt ugody pozasądowej.
W wezwaniach do zapłaty wskazuje się, że w przypadku niezapłacenia długu w dodatkowo wyznaczonym terminie, wierzyciel może zgłosić dłużnika do rejestru dłużników. Jest to jeden z elementów dyscyplinujących, gdyż pojawienie się dłużnika w rejestrze dłużników na pewno skomplikuje mu prowadzenie działalności gospodarczej.
W wezwaniach pomiędzy przedsiębiorcami dopisuje się też informację o wysokości zryczałtowanej kwoty rekompensaty za egzekucję. Te kwoty to: 40 euro – jeśli wynagrodzenie jest niższe niż 5 000 złotych; 70 euro – jeśli wynagrodzenie jest w przedziale pomiędzy 5 000 złotych a 50 000 złotych; 100 euro – dla wynagrodzenia powyżej 50 000 zł.
Wezwanie do zapłaty należy wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jest to o tyle istotne, że w przypadku sprawy sądowej sąd będzie widział, iż wierzyciel przypomniał dłużnikowi o jego zadłużeniu oraz spróbował rozwiązać sprawę przed skierowaniem pozwu do sądu.
You must be logged in to post a comment.