Czy rekompensata 40 euro wlicza się do wartości przedmiotu sporu?

40 Euro

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych w przypadku nieotrzymania przez wierzyciela zapłaty za wykonane usługi (dostawę towarów) przysługuje mu żądanie zapłaty od dłużnika kwoty 40 euro za poszczególną transakcję handlową. W praktyce wierzyciel wystawia fakturę dłużnikowi, która nie zostaje przez dłużnika zapłacona. Głównym roszczeniem wierzyciela jest zatem kwota niezapłaconej faktury. W przypadku tworzenia pozwu o zapłatę przeciwko dłużnikowi pojawia się problem, czy kwota rekompensaty 40 euro powinna być wliczana do wartości przedmiotu sporu. Innymi słowy, czy do kwoty z niezapłaconej faktury wierzyciel przy opisywaniu wartości przedmiotu sporu powinien dodać kwotę rekompensaty 40 euro. Kwestia ta jest o tyle istotna, gdyż może wpływać w szczególności na: właściwość sądu (przy dużych roszczeniach), koszty postępowania oraz opłatę sądową od pozwu.

Odpowiedź na to zagadnienie powinna być przecząca, czyli że kwoty rekompensaty nie należy dodawać do wartości przedmiotu sporu. Oprzeć się należy na art. 20 k.p.c., z którego wynika, że do wartości przedmiotu sporu nie wlicza się odsetek, pożytków i kosztów, żądanych obok roszczenia głównego. Z brzmienia przytoczonego przepisu wynika, że wartością przedmiotu sporu jest roszczenie główne (np. niezapłacona kwota z faktury), a reszta roszczeń (odsetki, pożytki i koszty związane z roszczeniem głównym) nie wlicza się do wartości przedmiotu sporu. Innymi słowy, formułując pozew dysponujemy dwoma rodzajami roszczeń: głównymi i pobocznymi. Wniosek wynika z tego taki, iż cała grupa roszczeń pobocznych (tzw. akcesoryjnych) nie powinna powiększać wartości przedmiotu sporu.

Warto zwrócić uwagę, że jednak nie w każdym przypadku kwota rekompensaty nie będzie wliczana do wartości przedmiotu sporu. Wyjątkiem może być sytuacja, w której wierzyciel dochodzić będzie jedynie roszczeń akcesoryjnych np. będzie dochodzić w pozwie jedynie skapitalizowanych odsetek oraz kwoty rekompensaty. Przy powyższym podziale na roszczenia główne i poboczne, roszczenia z odsetek i rekompensaty należą do jednej grupy, więc na potrzeby konkretnej sprawy można uznać, że stają się one roszczeniami głównymi (wiodącymi), gdyż jedynie one są dochodzone w danej sprawie przez wierzyciela. W takiej sytuacji wszystkie roszczenia, dochodzone w „oderwaniu” od roszczenia głównego (np. niezapłaconej kwoty z faktury), będą stanowić roszczenie główne w danym postępowaniu, zatem będą się wliczać do wartości przedmiotu sporu (wnioski na podstawie wyroku Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi z 2 listopada 2016 r., XIII GC 1795/16).

Z uwagi na to, że kwestia ta do tej pory nie doczekała się ujednoliconego orzecznictwa, to mogą pojawiać się wezwania formułowane przez sądy do doprecyzowania wartości przedmiotu sporu i dopłacenia opłaty sądowej od pozwu uwzględniającej wartość dochodzonej rekompensaty. Jako ciekawostkę można podać, że system EPU (elektronicznego postępowania upominawczego) automatycznie wlicza kwotę żądanej rekompensaty do wartości przedmiotu sporu i na tej podstawie wylicza należną opłatę sądową. Pominięcie kwoty rekompensaty w żądaniu głównym w EPU i niezaliczeniem automatycznie tej kwoty do wartości przedmiotu sporu będzie skutkować odmową wydania nakazu zapłaty i przekazaniem sprawy do sądu właściwego.

Na temat równowartość 40 euro do każdej niezapłaconej na czas faktury można także przeczytać w tym wpisie: https://prawnik-piaseczno.pl/40-euro-od-kazdej-platnosci/

Rozdrobnienie roszczenia, czyli kilka mniejszych roszczeń zamiast jednego

rozdrobnienie roszczenia

W przypadku, gdy powód nie ma odpowiedniej kwoty przeznaczonej na opłatę sądową (5% wartości przedmiotu sporu) albo łatwiej mu udowodnić niższą kwotę roszczenia lub też nie ma pewności co do powodzenia swojej sprawy w sądzie to w praktyce procesowej w takich właśnie przypadkach powód zdecyduje się na zastosowane rozdrobnienia roszczenia.

Rozdrabnianie roszczeń polega na tym, że powód nie dochodzi całego roszczenia w jednym pozwie, mimo że całe roszczenie jest wymagalne, lecz albo dochodzi tylko jego części, albo też dochodzi go w częściach w kilku sprawach. Sprawy te są wówczas samodzielne do tego stopnia, że wyłączony jest zarzut zawisłości sporu sądowego (art. 192 pkt 1 k.p.c.), a skutki prawomocności materialnej rozciągają się jedynie na część roszczenia objętego konkretną sprawą, nie powstaje więc sytuacja rzeczy osądzonej w odniesieniu do pozostałych części roszczenia przeniesionych do innych, jeszcze nie rozpoznanych spraw.

Postępowanie zwykłe a rozdrobnienie roszczenia

Dopuszczalność rozdrobnienia roszeń wynikających z tego samego stosunku materialnoprawnego jest  powszechnie akceptowana przez sądy i traktowana jest jako element zasady dyspozycyjności. W ramach postępowania uproszczonego rozdrobnienie roszczeń jest wprost uregulowane w przepisach kodeksu postępowania cywilnego (art. 505(3) par. 3 k.p.c.).

Sąd Najwyższy w uchwale z 5 lipca 1995 r., III CZP 81/95 (OSNC 1995, nr 11, poz. 159), wskazał, że nie ma podstaw ani żadnych racji, by ograniczać powoda w dochodzeniu roszczenia, do niego więc należy kształtowanie sposobu jego zaspokojenia. Nie można więc negować uprawnienia powoda do dochodzenia tylko części roszczenia, jeżeli ten sposób zaspokojenia dyktują np. niższe koszty procesu, ułatwienia dowodowe lub celowość uzyskania tzw. orzeczenia próbnego. W związku z rozdrobnieniem roszczeń powstaje kwestia mocy wiążącej wyroku wydanego co do części dochodzonego świadczenia w sprawie między tymi samymi stronami o dalszą część świadczenia wynikającego z tego samego stosunku prawnego. Sąd Najwyższy w uchwale z 29 marca 1994 r., III CZP 29/94, stwierdził, że w sprawie o dalszą – ponad prawomocnie uwzględnioną – część świadczenia z tego samego stosunku prawnego sąd nie może w niezmienionych okolicznościach orzec odmiennie o zasadzie odpowiedzialności pozwanego. To stanowisko zostało podtrzymane w późniejszych orzeczeniach Sądu Najwyższego.

Jeżeli sąd rozstrzygnął już w prawomocnie osądzonej sprawie o zasadzie odpowiedzialności pozwanego co do części roszczenia, to w sprawie o pozostałe świadczenia wynikające z tego samego stosunku prawnego sąd jest związany rozstrzygnięciem zawartym w pierwszym wyroku. Prawomocny wyrok swoją mocą powoduje, że nie jest możliwe dokonanie odmiennej oceny i odmiennego osądzenia tego samego stosunku prawnego w tych samych okolicznościach faktycznych i prawnych, między tymi samymi stronami w sprawach o dalsze części roszczenia.

Pierwszym orzeczeniem wpływającym na los pozostałych rozdrobnionych roszczeń może być nakaz zapłaty, wyrok zaoczny, tzw. wyrok z uznania lub nawet wyrok zasądzający symboliczną złotówkę, wszystkie bowiem te orzeczenia korzystają na podstawie art. 365 § 1 k.p.c. z mocy wiążącej, niezależnie od tego, czy nastąpiło rozdrobnienie roszczeń.

Postępowanie uproszczone a rozdrobnienie roszczenia

W postępowaniu uproszczonym, które dotyczy wyłącznie roszczeń o wartości nieprzekraczającej 20.000 zł obowiązuje szczególny przepis regulujący zasady rozdrobnienia roszczeń.

Przywołany przepis art. 505 3 § 3 k.p.c. przewiduje możliwość dochodzenia części przysługującego roszczenia w postępowaniu uproszczonym. Jeżeli jednak powód dochodzi części roszczenia, sprawa podlega rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym tylko wtedy, gdy postępowanie to byłoby właściwe dla całego roszczenia wynikającego z faktów przytoczonych przez powoda. W przeciwnym wypadku sprawa rozpoznawana jest z pominięciem przepisów o postępowaniu uproszczonym a więc przekazywana do postępowania zwykłego. Przytoczony przepis ma na celu zapobieżenie sytuacji dzielenia roszczeń w celu wykorzystania prostszej procedury. W związku z tym rozdrobnienie roszczenia o wartości przekraczającej 20.000 zł będzie rozpatrywane w postępowaniu zwykłym nawet wtedy, gdy cześć roszczenia jest o niższej niż dwadzieścia tysięcy wartości.

W przypadku rozdrobnienia roszczeń pierwsze prawomocne orzeczenie będzie rozstrzygało o losie pozostałych rozdrobnionych roszczeń i pozwoli w szczególności na uniknięcie wielokrotnego badania przez sąd tych samych okoliczności faktycznych i prawnych oraz wyłączy możliwość wydania różnych orzeczeń co do zasady odpowiedzialności pozwanego w kolejnych sprawach między tymi samymi stronami wynikających z tego samego stosunku prawnego i opartych na tych samych okolicznościach faktycznych i prawnych.

Błędne wymierzenie powierzchni mieszkania przez dewelopera

metraż lokalu

Wielkość mieszkania oferowanego przez dewelopera ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia prawidłowej ceny za nabywane mieszkanie a także będzie mieć podstawowe znaczenie przy wyliczaniu należnych opłat eksploatacyjnych. 

Przy obliczaniu powierzchni wybudowanego mieszkania należy zastosować nową normę PN-ISO 9836:1997, która jest stosowana do obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Według tej normy, powierzchnię mieszkania wylicza się na poziomie podłogi w stanie wykończonym. Wyliczenie jest dokonywane w lokalu z położonymi tynkami, a więc powierzchnia będzie mniejsza (cena za mieszkanie niższa) niż wyliczona ze ścianami nieotynkowanymi.

Przy oferowaniu do sprzedaży mieszkań deweloperzy przedstawiają większą powierzchnię niż ma mieszkanie w rzeczywistości, ponieważ przykładowo:

  1. Stosują poprzednio obowiązującą normę wyliczania powierzchni (PN-70 B-02365) która to norma pozwalała na zmierzenie mieszkania na wysokości 1 m oraz bez uwzględnienia tynków;
  2. Przedstawiają wielkość powierzchni wewnętrznej (bez uwzględnienia i odjęcia powierzchni zajmowanych przez wewnętrzne ściany) a nie powierzchnię użytkową (z uwzględnieniem i odjęciem powierzchni zajmowanych przez ściany wewnętrzne);
  3. Wyliczenie skosów dokonują w ten sposób, że zamiast obowiązującej normy (1,9 m i powyżej zalicza się a poniżej 1,9 m pomija się) stosują poprzednio obowiązujące zasady wyliczeń (2,2 m i powyżej zalicza się w całości, pomiędzy 2,2 m i 1,4 m zalicza się połowę powierzchni, a poniżej 1,4 m pomija się).

Oczywiście istnieją też inne niż wyżej wymienione sposoby na sztuczne zawyżenie powierzchni lokalu.

Stosowane zabiegi sztucznego powiększania powierzchni pozwalają na przedstawienie metrażu mieszkania nawet i o 10% większego niż jest w rzeczywistości. Wpływ na cenę będzie wymierny, gdyż przy cenie zamieszkanie wynoszącej np.: 400 tyś. zł, zmiana ceny może wynieść do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co należy zrobić aby nie zapłacić za dużo za nabywane mieszkanie?

Po pierwsze, w umowie deweloperskiej warto zapisać według jakiej normy powierzchnia mieszkania została wyliczona oraz wskazać czy podawana wielkość odnosi się do powierzchni użytkowej lokalu. Warto też to powtórzyć w umowie sprzedaży.

Po drugie, warto przed przystąpieniem do podpisania umowy zamówić wymierzenie mieszkania przez geodetę, który poda prawidłową wielkość powierzchni użytkowej lokalu.

Wchodząc na tę stronę: http://resources.geodetic.co/ekspertyza-jak-liczyc-powierzchnie-uzytkowa-mieszkania-od-dewelopera/ można odpłatnie pobrać ekspertyzę odpowiadającą na pytanie czy deweloperzy mogą wliczać powierzchnie pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej a tym samym brać za tę powierzchnię pieniądze przy sprzedaży lokalu.

Załączniki do pozwu –potwierdzone za zgodność z oryginałem faktury VAT

załączniki do pozwu

Załączenie do pozwu o zapłatę oryginałów faktur VAT lub też potwierdzonych za zgodność z oryginałem dokumentów księgowych zwiększa szanse na wydanie nakazu zapłaty lub wyroku zasądzającego.

Także w postępowaniu zabezpieczającym warto przedstawić sądowi oryginały faktur lub ostatecznie te dokumenty księgowe potwierdzone za zgodność z oryginałem, gdyż roszczenie musi być uwiarygodnione co oznacza konieczność uprawdopodobnienia faktów, z których jest ono wywodzone.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 9 września 1961 r., IV CZ 54/61 (OSNC 1963, nr 6, poz. 114) stwierdził, że sąd w postępowaniu zabezpieczającym jest uprawniony oceniać wagę przesłanek uwiarygodniających roszczenie przez ich porównanie z przesłankami, które podważają uprawdopodobnienie powództwa. Przy ocenie, czy roszczenie jest wiarygodne, sąd powinien uwzględnić także znajdujący się w aktach sprawy materiał, który podaje w poważną wątpliwość okoliczności mające uprawdopodobnić żądanie. Stanowisko to wskazuje, że sposób oceny wiarygodności roszczenia może być uzależniony od stanu materiału dowodowego w sprawie, a zatem wpływ na sposób oceny wiarygodności roszczenia ma również to, czy wniosek o udzielenie zabezpieczenia został zgłoszony w toku postępowania, po przeprowadzeniu chociażby częściowo dopuszczonych przez sąd dowodów. Potwierdzenie za zgodność z oryginałem dokumentów dołączonych do wniosku o zabezpieczenie lub do pozwu pozwoli na zwiększenie szans na wydanie postanowienia o zabezpieczeniu i wyroku zasądzającego roszczenie.

Zgodnie z aktualnym orzecznictwem Sądu Najwyższego posłużenie się niepotwierdzoną kserokopią jako środkiem mającym posłużyć ustaleniu treści pisemnego dokumentu uznać należy za dopuszczalne tylko wówczas, kiedy z przyczyn faktycznych uzyskanie dostępu do oryginału lub wypisu lub odpisu funkcjonującego na prawach oryginału nie jest możliwe dla strony, a także dla sądu. Tylko wówczas nie zachodzi niebezpieczeństwo obejścia przepisów o prowadzeniu dowodu z dokumentów (por. postanowienie z dnia 26 listopada 2014 r., sygn. akt III CSK 254/13).

Zgodnie z art. 129 §2 i 3 k.p.c., zamiast oryginału dokumentu do pozwu można dołączyć odpis faktury VAT, jeżeli zgodność z oryginałem została poświadczona przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub radcą Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa. Takie poświadczenie za zgodność z oryginałem ma moc dokumentu urzędowego.

Dołączenie do pozwu nie poświadczonych za zgodność kserokopii w sytuacji posiadania dostępu przez stronę do oryginałów należy uznać za omijanie przepisów o dowodach z dokumentów i będzie prowadzić do odmówienia takim kopiom mocy dowodowej.

Odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza za błąd

odpowiedzialność za błąd

Każdy może się pomylić, także notariusz.

W jednej ze spraw notariusz nie pobrał od strony umowy sprzedaży należnego podatku od czynności cywilnoprawnych niewłaściwie interpretując przepisy podatkowe. Ponieważ notariusz jest płatnikiem podatku od nieruchomości, właściwy urząd skarbowy wszczął postępowanie podatkowe, które zakończyło się wydaniem decyzji nakazującej notariuszowi uiszczenie niepobranego podatku od czynności cywilnoprawnych. Notariusz zwrócił się z pozwem przeciwko kupującemu o zapłatę podatku, który nie został pobrany przez notariusza w skutek jego błędu. Czy notariusz może żądać zapłaty podatku ponieważ pomylił się i nie poinformował kupującego o konieczności jego uiszczenia?

W tym miejscu należy wskazać, że to kupujący poniósł szkodę (uszczerbek majątkowy) związany z błędną informacją przekazaną mu przez notariusza a dotyczącą braku konieczności uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych przy transakcji nabycia nieruchomości.

Odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza została przez ustawodawcę określona w art. 49 Prawa o notariacie. Zgodnie ze wskazanym przepisem w tym zakresie stosujemy odpowiednio przepisy o szkodzie z kodeksu cywilnego. Uszczerbkiem majątkowym kupującego byłaby kwota, którą kupujący musiałby zapłacić notariuszowi ze względu na popełniony przez niego błąd, czyli kwota pobranego przez urząd skarbowy od notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych. Postępowanie notariusza, który mimo profesjonalnego charakteru prowadzonej działalności nie umiał prawidłowo ustalić czy i w jakiej wysokości powstało zobowiązanie podatkowe należy uznać za zawinione (deliktowe), ponieważ jako osoba zaufania publicznego rażąco naruszyła należytą staranność w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej (art. 355 § 2 k.c.) oraz nie zabezpieczyła praw i słusznych interesów pozwanego (art. 80 § 2 Prawa o notariacie). Zgodnie z art. 10 ust. 3c u.p.c.c. płatnik nie odpowiada za podatek niepobrany, jeżeli wykaże brak swojej winy w niepobraniu podatku. Jeśli więc w toku prowadzonego postępowania podatkowego notariusz nie wykaże braku swojej winy, stąd też jego zachowanie należy uznać za zawinione niepobranie podatku od czynności cywilnoprawnych. Związek przyczynowy pomiędzy działaniem notariusza a szkodą kupującego jest taki, iż gdyby notariusz poinformował kupującego o wysokości należnego podatku od czynności cywilnoprawnych, to kupujący odpowiednio postarałby się o dodatkowe finansowanie i prowadziłby negocjacje albo też nie przystąpiłby w ogóle do transakcji.

Alternatywnie o szkodzie można mówić w kontekście nienależytego wykonania zobowiązania przez notariusza (odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c.). Notariusz przede wszystkim odpowiada za niezachowanie należytej staranności, o której mowa w art. 472 k.c. Jako profesjonalny uczestnik obrotu i gwarant zgodności z prawem wszystkim podejmowanych przed notariuszem czynności prawnych, na notariuszu spoczywa obowiązek ustalenia prawidłowej stawki podatku od czynności cywilnoprawnych. W razie wątpliwości notariusz mógł wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o interpretację stosownych przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w trybie przewidzianym w art. 14a-14s Ordynacji podatkowej. Fakt uprzedniego zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości u tego samego notariusza i ewentualne wątpliwości w zakresie stawki podatkowej lub zwolnienia podatkowego wymagały od profesjonalisty zwrócenia szczególnej uwagi na aspekt podatkowy. Nie zwracając się do właściwych organów podatkowych należy dorozumieć, iż notariusz nie miał żadnych wątpliwości, jeśli chodzi o zobowiązania podatkowe tej transakcji. Na notariuszu z kolei ciąży obowiązek znajomości nie tylko przepisów prawa, ale i stosownego orzecznictwa (wyrok NSA w Poznaniu z 29 września 1998 r., I SA/Po  399/98). Dokonywanie wykładni prawa przez notariuszy należy do ich standardowych i zwyczajnych czynności zawodowych.

Konkludując, roszczeniu notariusza o zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący może przedstawić własne roszczenie o zapłatę odszkodowania za popełniony przez notariusza błąd.

 

Opracowanie: adw. Marcin Hołówka i adw. Marcin Moj

Nakłady na przedmiot najmu

zwrot nakładów na umowę najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

zniesienie współwłasności

Posiadanie nieruchomości wspólnie z innymi osobami może prowadzić do nierozwiązywalnych konfliktów ze współwłaścicielami. Jedną z częstszych przyczyn sporów jest kwestia ponoszenia kosztów dotyczących wspólnej nieruchomości (koszty administracyjne, podatki, itp.).

Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może zażądać zniesienia prawa współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, proponując następujące  sposoby zniesienia współwłasności:

1) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,

2) przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,

3) licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny).

W praktyce stosuje się też połączenie powyżej wymienionych sposobów, przykładowo dokonanie podziału fizycznego części nieruchomości wraz z jednoczesną sprzedażą pozostałej części.

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może zażądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno–gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli rzecz nie daje się podzielić, przykładowo może to odnosić się do lokalu mieszkalnego w bloku, sąd może przyznać jednemu ze współwłaścicieli prawo własności do nieruchomości z obowiązkiem dokonania spłat pozostałych współwłaścicieli albo zarządzić jej sprzedanie stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Jak widać, podstawowym sposobem zniesienia współwłasności przez sąd będzie podział fizyczny rzeczy, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo bądź też ustalą dokonanie sprzedaży nieruchomości.