Błędne wymierzenie powierzchni mieszkania przez dewelopera

metraż lokalu

Wielkość mieszkania oferowanego przez dewelopera ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia prawidłowej ceny za nabywane mieszkanie a także będzie mieć podstawowe znaczenie przy wyliczaniu należnych opłat eksploatacyjnych. 

Przy obliczaniu powierzchni wybudowanego mieszkania należy zastosować nową normę PN-ISO 9836:1997, która jest stosowana do obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Według tej normy, powierzchnię mieszkania wylicza się na poziomie podłogi w stanie wykończonym. Wyliczenie jest dokonywane w lokalu z położonymi tynkami, a więc powierzchnia będzie mniejsza (cena za mieszkanie niższa) niż wyliczona ze ścianami nieotynkowanymi.

Przy oferowaniu do sprzedaży mieszkań deweloperzy przedstawiają większą powierzchnię niż ma mieszkanie w rzeczywistości, ponieważ przykładowo:

  1. Stosują poprzednio obowiązującą normę wyliczania powierzchni (PN-70 B-02365) która to norma pozwalała na zmierzenie mieszkania na wysokości 1 m oraz bez uwzględnienia tynków;
  2. Przedstawiają wielkość powierzchni wewnętrznej (bez uwzględnienia i odjęcia powierzchni zajmowanych przez wewnętrzne ściany) a nie powierzchnię użytkową (z uwzględnieniem i odjęciem powierzchni zajmowanych przez ściany wewnętrzne);
  3. Wyliczenie skosów dokonują w ten sposób, że zamiast obowiązującej normy (1,9 m i powyżej zalicza się a poniżej 1,9 m pomija się) stosują poprzednio obowiązujące zasady wyliczeń (2,2 m i powyżej zalicza się w całości, pomiędzy 2,2 m i 1,4 m zalicza się połowę powierzchni, a poniżej 1,4 m pomija się).

Oczywiście istnieją też inne niż wyżej wymienione sposoby na sztuczne zawyżenie powierzchni lokalu.

Stosowane zabiegi sztucznego powiększania powierzchni pozwalają na przedstawienie metrażu mieszkania nawet i o 10% większego niż jest w rzeczywistości. Wpływ na cenę będzie wymierny, gdyż przy cenie zamieszkanie wynoszącej np.: 400 tyś. zł, zmiana ceny może wynieść do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co należy zrobić aby nie zapłacić za dużo za nabywane mieszkanie?

Po pierwsze, w umowie deweloperskiej warto zapisać według jakiej normy powierzchnia mieszkania została wyliczona oraz wskazać czy podawana wielkość odnosi się do powierzchni użytkowej lokalu. Warto też to powtórzyć w umowie sprzedaży.

Po drugie, warto przed przystąpieniem do podpisania umowy zamówić wymierzenie mieszkania przez geodetę, który poda prawidłową wielkość powierzchni użytkowej lokalu.

Załączniki do pozwu –potwierdzone za zgodność z oryginałem faktury VAT

załączniki do pozwu

Załączenie do pozwu o zapłatę oryginałów faktur VAT lub też potwierdzonych za zgodność z oryginałem dokumentów księgowych zwiększa szanse na wydanie nakazu zapłaty lub wyroku zasądzającego.

Także w postępowaniu zabezpieczającym warto przedstawić sądowi oryginały faktur lub ostatecznie te dokumenty księgowe potwierdzone za zgodność z oryginałem, gdyż roszczenie musi być uwiarygodnione co oznacza konieczność uprawdopodobnienia faktów, z których jest ono wywodzone.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 9 września 1961 r., IV CZ 54/61 (OSNC 1963, nr 6, poz. 114) stwierdził, że sąd w postępowaniu zabezpieczającym jest uprawniony oceniać wagę przesłanek uwiarygodniających roszczenie przez ich porównanie z przesłankami, które podważają uprawdopodobnienie powództwa. Przy ocenie, czy roszczenie jest wiarygodne, sąd powinien uwzględnić także znajdujący się w aktach sprawy materiał, który podaje w poważną wątpliwość okoliczności mające uprawdopodobnić żądanie. Stanowisko to wskazuje, że sposób oceny wiarygodności roszczenia może być uzależniony od stanu materiału dowodowego w sprawie, a zatem wpływ na sposób oceny wiarygodności roszczenia ma również to, czy wniosek o udzielenie zabezpieczenia został zgłoszony w toku postępowania, po przeprowadzeniu chociażby częściowo dopuszczonych przez sąd dowodów. Potwierdzenie za zgodność z oryginałem dokumentów dołączonych do wniosku o zabezpieczenie lub do pozwu pozwoli na zwiększenie szans na wydanie postanowienia o zabezpieczeniu i wyroku zasądzającego roszczenie.

Zgodnie z aktualnym orzecznictwem Sądu Najwyższego posłużenie się niepotwierdzoną kserokopią jako środkiem mającym posłużyć ustaleniu treści pisemnego dokumentu uznać należy za dopuszczalne tylko wówczas, kiedy z przyczyn faktycznych uzyskanie dostępu do oryginału lub wypisu lub odpisu funkcjonującego na prawach oryginału nie jest możliwe dla strony, a także dla sądu. Tylko wówczas nie zachodzi niebezpieczeństwo obejścia przepisów o prowadzeniu dowodu z dokumentów (por. postanowienie z dnia 26 listopada 2014 r., sygn. akt III CSK 254/13).

Zgodnie z art. 129 §2 i 3 k.p.c., zamiast oryginału dokumentu do pozwu można dołączyć odpis faktury VAT, jeżeli zgodność z oryginałem została poświadczona przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub radcą Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa. Takie poświadczenie za zgodność z oryginałem ma moc dokumentu urzędowego.

Dołączenie do pozwu nie poświadczonych za zgodność kserokopii w sytuacji posiadania dostępu przez stronę do oryginałów należy uznać za omijanie przepisów o dowodach z dokumentów i będzie prowadzić do odmówienia takim kopiom mocy dowodowej.

Częściowa spłata roszczenia po terminie przedawnienia

przedawnienie roszczenia

W jednej ze spraw dłużnik, po upływie terminu przedawnienia (1 maja 2013 roku) dokonał częściowej spłaty przedawnionego zadłużenia (1 kwietnia 2014 roku). Wierzyciel złożył pozew o zapłatę całości niespłaconego zadłużenia twierdząc, że częściowa spłata zadłużenia oznacza dokonanie niewłaściwego uznania całego roszczenia przez dłużnika.

Zacznijmy od tego co oznacza „przedawnienie”. Przedawnienie roszczenia pieniężnego oznacza, że z upływem oznaczonego w przepisach terminu dochodzi od wygaśnięcia prawa wierzyciela do pozwania dłużnika do sądu o zapłatę.  Ryzyko przedawnienia ma więc mobilizować wierzyciela do działania w celu wyegzekwowania długu. Przykładowo, roszczenia związane z działalnością gospodarczą przedawniają się z upływem 3 lat.

Bieg przedawnienia może być przerwany; przerwanie biegu przedawnienia następuje przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia, przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje oraz przez wszczęcie mediacji (art. 123 § 1 k.c.). Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo (art. 124 § 1 k.c.).

Jest oczywiste, że przerwać można jedynie bieg przedawnienia, które jeszcze nie nastąpił. Nie może więc nastąpić przerwanie biegu przedawnienia po upływie terminu przedawnienia (zobacz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2006 roku, sygn. akt I CSK 119/06).

Jeśli przedawnienie roszczenia nastąpiło najpóźniej w dniu 1 maja 2013 roku, to częściowa spłata zadłużenia dokonana przez pozwanego w 1 kwietnia 2014 roku – co należy zakwalifikować jako niewłaściwe uznanie roszczenia – nie wywołuje żadnych skutków prawnych, w tym nie spowodowała przerwania biegu terminu przedawnienia, ponieważ przedawnienie już nastąpiło, a zobowiązanie dłużnika w momencie jego częściowej spłaty miało charakter zobowiązania naturalnego.

Częściowa spłata roszczenia dokonana po terminie przedawnienia może być rozpatrywana jedynie jako oświadczenie dłużnika w przedmiocie zrzeczenia się zarzutu przedawnienia, zgodnie z art. 117 § 2 k.c. Zrzeczenie się zarzutu przedawnienia jest czym innym od uznania roszczenia, które powoduje przerwanie okresu biegu przedawnienia (ale jedynie pod warunkiem, że przedawnienie jeszcze nie nastąpiło).

Zgodnie z art. 117 § 2 k.c., po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne.

Zrzeczenie się zarzutu przedawnienia jest jednostronną czynnością prawną, która wywołuje skutki prawne ex nunc (od chwili zapoznania się z oświadczeniem przez wierzyciela). Jest to prawo kształtujące. Dłużnik może zrzec się zarzutu przedawnienia i złożyć jednostronne oświadczenie woli; takie oświadczenie woli wywoła skutki prawne, gdy dojdzie do wierzyciela w taki sposób, aby mógł on zapoznać się z jego treścią. Oświadczenia dłużnika o zrzeczeniu się zarzutu przedawnienia nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy, aby było skuteczne. Może być dokonane w sposób wyraźny lub dorozumiany, poprzez każde zachowanie się dłużnika, które ujawnia jego wolę w sposób dostateczny.

Zamiar zrzeczenia się zarzutu przedawnienia przez dłużnika musi wynikać w sposób niewątpliwy z treści oświadczenia oraz z towarzyszących temu oświadczeniu okoliczności. Takie okoliczności to np. negocjacje dłużnika z wierzycielem na temat rozłożenia całości długu na raty, zawarcie ugody sądowej, przy czym taki zamiar dłużnika musi mieć charakter niewątpliwy i być oceniany w kontekście całokształtu okoliczności sprawy.

Oświadczenie o zrzeczeniu się zarzutu przedawnienia powinno zawierać wyraźny zamiar rezygnacji przez dłużnika z możliwości podniesienia wobec wierzyciela tego zarzutu.

 

Foto: zbiory własne

Czy pełnomocnictwo procesowe dla adwokata upoważnia do wezwania do zapłaty dłużnika?

adwokat wezwanie do zapłaty

Zgodnie z art. 91 pkt 1 k.p.c. pełnomocnictwo procesowe obejmuje z mocy prawa umocowanie do wszystkich łączących się ze sprawą czynności procesowych. Zgodnie z art. 187 § 1 pkt 3 k.p.c. pozew powinien zawierać informacje o polubownych próbach rozwiązania sporu. Z tej przyczyny, polubowne próby rozwiązania sporu są wpisane w zakres procesowych czynności pełnomocnika procesowego, uzasadniających działanie pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa procesowego. Pełnomocnik procesowy (adwokat, radca prawny) może więc, przed złożeniem pozwu, wezwać dłużnika (przyszłego pozwanego) do dobrowolnego spełnienia świadczenia lub do kontaktu w celu porozumienia się w zakresie spłaty należności.

Powyższe uprawnienie pełnomocnika procesowego było przedmiotem analizy Sądu Najwyższego zawartej w uchwale SN z dnia 19 mara 1992 r. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 1992 r. (III CZP 56/92, OSNC 1992, nr 12, poz. 219) zawarł następującą argumentację: „wezwanie do zapłaty stanowi jednostronne oświadczenie woli zbliżone do czynności prawnej (nie jest czynnością prawną sensu stricto, gdyż nie towarzyszy mu wola wierzyciela wywołania zmiany lub uchylenia określonego prawa, lecz ma wyłącznie za zadanie wykonanie przysługującego uprawnienia), a wyrażające gotowość przyjęcia świadczenia”.

W przypadku wezwania do zapłaty wystosowanego przez pełnomocnika procesowego nie zachodzą przesłanki opisane w art. 104 k.c. (jednostronna czynność prawna dokonana w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu jest nieważna. Jednakże gdy ten, komu zostało złożone oświadczenie woli w cudzym imieniu, zgodził się na działanie bez umocowania, stosuje się odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania), ponieważ przepis ten odnosi się do czynności prawnych, które samodzielnie wyczerpują skutek o charakterze materialnym. Przepis ten odnosi się przede wszystkim do jednostronnych „czynności prawnych”, podejmowanych w wykonaniu uprawnień kształtujących, np. do odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11.07.2013 r. (VI ACa 1511/12, Legalis; wyr. SA w Łodzi z 16.10.2014 r., I ACa 689/14, Legalis). Przepis art. 104 k.c. nie odnosi się natomiast do oświadczeń woli składających się na czynność prawną, która konstruowana jest przez dodatkowe elementy (tak R. Strugała/E. Gniewek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.),. Wyd. 8, Warszawa 2017, Legalis, art. 104 k.c.). Niewątpliwie na podstawy złożenia pozwu składa się wiele elementów (zdarzeń, takich jak np.: istnienie umowy, faktury, ale także wezwanie do dobrowolnego wykonania zobowiązania przez dłużnika), a tym samym wezwanie do zapłaty samodzielnie nie może być objęte przepisem art. 104 k.c. Konkludując, polubowne próby rozwiązania sporu takie jak wezwanie do zapłaty są wpisane w zakres procesowych czynności pełnomocnika procesowego.

 

Foto dzięki uprzejmości anankkml / freedigitalphotos.net

Droga konieczna

droga konieczna

Ustanowienie drogi koniecznej, w myśl art. 145 k.c., uzasadnione jest wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takim przypadku właściciel nieruchomości (nieruchomości władnącej) może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich (właścicieli nieruchomości obciążonych) ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Dodać przy tym należy, iż przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Osoby ubiegające się o ustanowienie drogi koniecznej powinny przede wszystkim wykorzystać istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej przez grunt stanowiący wyłączną własność jednej z tych osób, a dopiero w braku takiej możliwości, mogą żądać ustanowienia służebności przez grunty będące własnością osób trzecich.

Przesłanką roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich, przy czym przesłanką do ustanowienia drogi koniecznej jest zarówno całkowity brak dostępu do drogi publicznej, jak również sytuacja, w której co prawda dostęp taki istnieje, ale jest nieodpowiedni. Jak natomiast wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 września 2011 roku w sprawie CSK 657/10: „Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość przedostania się z nieruchomości do takiej drogi; możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku”.

Podążając za stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyrażonym między innymi w wyroku z dnia 28 kwietnia 2000 roku w sprawie II CKN 233/04, należy dodać, iż w art. 145 § 1 k.c. chodzi o prawną gwarancję dostępu nieruchomości do drogi publicznej, nie stanowi więc przeszkody w ustanowieniu drogi koniecznej sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości sąsiedniej w celu przejeżdżania lub przechodzenia do drogi publicznej za grzecznościową zgodą lub przy braku sprzeciwu właściciela. Nie stanowi również przeszkody ustanowienia drogi koniecznej możliwość dojścia lub dojazdu do drogi publicznej opartego na stosunku obligacyjnym, nie jest to bowiem dostęp o charakterze trwałym (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 roku w sprawie II CSK 94/11).

Z drugiej strony należy mieć na uwadze fakt, iż  art. 145 k.c. nie daje roszczenia o ustanowienie służebności drogowej, zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej zapewniającej niezbędny dostęp do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich, zob. postanowienie sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 r., II CSK 482/06. Oznacza to, iż służebność drogi koniecznej powinna zapewnić dostęp do najbliższej drogi publicznej, a nie do drogi publicznej położonej bardziej odpowiedniej dla właściciela nieruchomości władnącej.

Należy również pamiętać, iż droga konieczna jest służebnością gruntową a więc zostaje ustanowiona na rzecz nieruchomości nie zaś właściciela tej nieruchomości co oznacza, iż będzie ona przysługiwała każdorazowemu właścicielowi nieruchomości władnącej względem każdorazowego właściciela nieruchomości obciążonej.

Ustanowienie takiej drogi koniecznej możliwe jest w dwojaki sposób.

Jeżeli wszyscy zainteresowani, a więc właściciel nieruchomości, który dąży do ustanowienia drogi koniecznej, jak również właściciele nieruchomości, na których taka służebność drogi koniecznej miałaby zostać ustanowiona, są zgodni wówczas mogą ustanowić drogę konieczną poprzez zawarcie umowy. W myśl art. 245 k.c. dla oświadczenia właściciela, na którego nieruchomości ustanowiona zostanie służebność drogi koniecznej (właściciela nieruchomości obciążonej) obligatoryjna jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oświadczenie właściciela nieruchomości, na rzecz którego ma zostać ustanowiona droga konieczna może zostać złożone w dowolnej formie.

W przypadku braku zgody którejkolwiek ze stron na zawarcie takiej umowy, właściciel, który dąży do ustanowienia drogi koniecznej może złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustanowienie drogi koniecznej, który w myśl art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych podlega stałej opłacie w wysokości 200 zł.

Istotna z punktu widzenia ustanowienia służebności drogi koniecznej jest również kwestia wynagrodzenia za jej ustanowienie. Zarówno w przypadku umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej, jak również w przypadku sądowego ustanowienia takiego prawa konieczne będzie ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie tejże służebności drogowej. Przy umownym ustanowieniu służebności drogi koniecznej strony dowolnie ustalają wysokość tego wynagrodzenia, w przypadku zaś sądowego ustanowienia służebności drogi koniecznej wysokość tego wynagrodzenia ustala sąd. Wynagrodzenie to może mieć postać wynagrodzenia pieniężnego lub świadczenia w naturze oraz być świadczeniem jednorazowym bądź przybrać formę świadczenia okresowego. W obu wariantach ustanowienia służebności drogi koniecznej właściciel nieruchomości obciążonej, któremu właściciel nieruchomości władnącej ma obowiązek zapłacić wynagrodzenie może zrzec się tego uprawnienia.

 

Foto dzięki uprzejmości Graphics Mouse / freedigitalphotos.net

 

Opracowali: radca prawny Marta Marczak oraz adwokat Marcin Hołówka

Odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych

Odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych

O nowych przepisach regulujących odsetki ustawowe oraz odsetki maksymalne napisałem we wpisie: Odsetki z tytułu cywilnych zobowiązań finansowych.

W relacjach handlowych pomiędzy przedsiębiorcami stosuje się inne zasady, które zostały uregulowane w ustawie z dnia 8 marca 2013 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych. Szczególne zasady naliczania odsetek dotyczą wyłącznie wierzytelności z umowy, której przedmiotem jest odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi a umowa ta zawierana jest pomiędzy przedsiębiorcami.

Kiedy należą się przedsiębiorcy odsetki ustalane zgodnie z przepisami ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych? Po pierwsze, jeśli termin zapłaty wynagrodzenia (ceny) nie został przez przedsiębiorców uzgodniony to odsetki należą się po upływie 30 dni, liczonych od dnia dostarczenia towaru lub wykonania usługi. Jeżeli termin płatności został uzgodniony to odsetki należą się od dnia następnego od terminu płatności. Do naliczania odsetek muszą być spełnione dwie przesłanki: (1) sprzedawca wykonał to do czego się zobowiązał, (2) kupujący nie zapłacił w terminie ceny. Wysokość odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych wynosi 9,5% w skali roku; taka wysokość odsetek obowiązuje w pierwszym półroczu 2016 roku (art. 4 pkt 3 i art. 11c ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych).

Po drugie, zasadniczo termin płatności nie powinien przekraczać 60 dni, licząc od dnia doręczenia kontrahentowi faktury (rachunku). W przypadku, gdy został ustalony dłuższy niż 60 dniowy termin płatności i kontrahent spóźnia się z zapłatą wierzyciel ma prawo naliczać odsetki od upływu 60 dnia do dnia zapłaty.

Po trzecie, niezależnie od odsetek za opóźnienie, wierzycielowi należy się równowartość 40 Euro, jako rekompensatę za koszty odzyskiwania należności (art. 10 ust. 1 ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych).

Obciążenie odsetkami oraz kwotą rekompensującą koszty odzyskiwania należności dokumentuje się wystawieniem noty księgowej (obciążeniowej).

Na koniec warto przypomnieć, że odsetki od zaległych płatności powstałych przed 1 stycznia 2016 roku liczymy od dnia upływu terminu płatności (który przypadł przed końcem 2015 roku) do 31 grudnia 2015 roku według przepisów obowiązujących na dzień 31 grudnia 2015 roku oraz według nowych przepisów – od 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty. Przykładowo wierzyciel może zażądać nakazania zapłaty faktury VAT nr z dnia 31 sierpnia 2014 roku z miesięcznym terminem płatności wraz z:

  1. odsetkami ustawowymi, liczonymi od dnia wymagalności faktury tj. od 1 października 2014 roku do 31 grudnia 2015 roku, oraz
  2. odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych, liczonymi od 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty.

 

Foto dzięki uprzejmości nuttakit / freedigitalphotos.net

Solidarność niewłaściwa (in solidum)

Solidarność niewłaściwa (in solidum)

Wyobraźmy sobie taką sytuację: inwestor kupuje grunt pod budownictwo mieszkaniowe, zaangażowana przez niego firma budowlana buduje budynki. Następnie inwestor sprzedaje mieszkania w tychże budynkach mieszkalnych i przy umowie sprzedaży: przekazuje gwarancję udzieloną mu przez firmę budowlaną oraz sam udziela rękojmi na wady fizyczne mieszkania. Odpowiedzialność za zauważone wady mieszkania wskazanych powyżej podmiotów (inwestora, wykonawcy) wynika z odrębnych podstaw prawnych – jeden odpowiada z gwarancji, drugi z rękojmi.

Nabywcy mieszkania będzie więc przysługiwało roszczenie o naprawę zauważonych usterek technicznych wobec pierwotnego wystawcy dokumentu gwarancyjnego oraz roszczenie względem sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Nabywca mieszkania jednakże musi wybrać dłużnika, od którego chce żądać wykonania określonego zobowiązania, w naszym przypadku, może wybrać albo inwestora (sprzedawcę mieszkania) albo wykonawcę (firmę budowlaną).

W takiej sytuacji mamy do czynienia z tzw. solidarnością niewłaściwą dłużników (solidarność niewłaściwa), która pozwala nabywcy mieszkania, gdyby ani inwestor ani wykonawca nie usunął zauważonych usterek technicznych, pozwać ich w jednym procesie sądowym i zażądać od nich wykonania naprawy lub zapłaty kwoty oszacowanej szkody. Wykonanie naprawy (zapłata odszkodowania) przez jednego z dłużników zwalnia z odpowiedzialności drugiego.

Odpowiedzialność in solidum jest odmianą solidarności. Z odpowiedzialnością in solidum, określaną też jako solidarność nieprawidłowa, niewłaściwa, pozorna albo przypadkowa, mamy do czynienia wówczas, gdy istnieje kilka zobowiązań odrębnych, w których dłużnicy mają spełnić na rzecz tej samej osoby, będącej ich wierzycielem, identyczne świadczenie, a jego spełnienie powoduje wygaśnięcie roszczenia wierzyciela w stosunku do innych dłużników.

Dzieje się tak ze względu na fakt, iż odpada przedmiot roszczenia, jeżeli interes wierzyciela został już zaspokojony. Wierzyciel może dochodzić tego samego świadczenia od kilku dłużników, na podstawie tytułów wynikających z odrębnych stosunków prawnych łączących go z każdym z tych dłużników, ale równocześnie brak jest podstawy do przyjęcia solidarnej odpowiedzialności dłużników stosownie do art. 366-378 k.c.. Cechą odróżniającą odpowiedzialność in solidum od zobowiązań solidarnych jest brak wspólnego przepisu ustawy lub jednej czynności prawnej kreujących taką formę odpowiedzialności.

Każdy z dłużników odpowiada na innej podstawie prawnej, natomiast za tym by wierzyciel otrzymał tylko jedno świadczenie przemawiają względy słuszności. Zobowiązania in solidum i zobowiązania solidarne różni też sposób ich powstawania. Zobowiązanie solidarne zawsze jest dodatkowym zastrzeżeniem do zobowiązania głównego, wprowadzone przepisem ustawy lub wolą stron. Natomiast o kształcie odpowiedzialności in solidum (solidarność niewłaściwa) decyduje jedynie interes wierzyciela, który ma być zaspokojony, a nie węzeł prawny powodujący powstanie wspólnego celu, którym jest zaspokojenie wierzyciela. Można więc stwierdzić, że to, co przy solidarności właściwej jest skutkiem węzła prawnego, w odpowiedzialności in solidum staje się podstawą jego powstania. Solidarność właściwa może wynikać z umowy łączącej dłużników, może zatem dotyczyć każdych stosunków, gdzie występuje wiele podmiotów w zobowiązaniu bądź też z przepisów ustawy. Natomiast odpowiedzialność in solidum powstaje z sytuacji faktycznej, decydującej o powstaniu każdego z niezależnych od siebie zobowiązań oraz ogólnych zasad rządzących roszczeniem wierzyciela.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego „ugruntowany jest pogląd, że do przypadków odpowiedzialności in solidum stosuje się w drodze analogii przepisy o zobowiązaniach solidarnych. Wyznaczając zakres tej analogii należy pamiętać, że przy tego rodzaju odpowiedzialności chodzi o całkowicie odrębne zobowiązania, związane wspólnym celem, zwykle w postaci naprawienia jednej szkody (tak SN w Wyroku z dnia 30 maja 2014 r. Sygn. akt III CSK 224/13, zob też Wyrok SN z dnia 23 lutego 2005 r., Sygn. akt III CK 280/04). Podobne stanowisko zostało wyrażone przez Sąd Najwyższy – Izbę Cywilną w uchwale z dnia 17.07.2007, sygn. akt. III CSK 224/14, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że odpowiedzialność in solidum nie jest uregulowana w ustawie, nie budzi jednak wątpliwości, że może wystąpić sytuacja, w której kilka podmiotów, na podstawie odrębnych stosunków prawnych, jest zobowiązanych do naprawienia szkody, przy czym spełnienie świadczenia przez jedną osobę zwalnia pozostałe z obowiązku świadczenia względem poszkodowanego, mimo że nie występuje solidarność bierna ze względu na brak stosownego uregulowania w ustawie lub w umowie. W wyżej wskazanej uchwale Sąd Najwyższy poszedł jeszcze dalej, stwierdzając iż wprawdzie w doktrynie brak jest zgody co do tego, czy w analizowanej sytuacji występuję odpowiedzialność autonomiczna, odrębna od odpowiedzialności solidarnej, czy też jest to solidarność swoistego rodzaju. Zdaniem Sądu Najwyższego kwestia ta jednak, na co wskazuje się w nowszej literaturze, nie ma większego znaczenia praktycznego, gdyż skutki prawne oceniane są podobnie.

 

Foto dzięki uprzejmości lekkyjustdoit / freedigitalphotos.net