Kategoria: inne zagadnienia prawne

Decydując się na zawarcie umowy najmu na czas oznaczony musimy wziąć pod uwagę, że umowy tej, co do zasady, nie można wcześniej wypowiedzieć. Zgodnie z art. 673 § 3 k. c.: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. To znaczy, że jeżeli w treści umowy najmu nie został zawarty zapis umożliwiający wcześniejsze rozwiązanie umowy, wtedy wypowiedzenie umowy przed terminem jej zakończenia może okazać się niemożliwe. Co więc istotne i o czym należy pamiętać zawierając umowę najmu na czas oznaczony to fakt, że strony mogą zastrzec w umowie najmu, w jakich przypadkach każda ze stron będzie miała prawo złożenia wypowiedzenia. Przypadki te mogą być uzależnione zarówno od sytuacji życiowej najemcy, związanej z pracą czy studiami, jak i regularnych płatności (np. prawo wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego, gdy najemca zalega z czynszem). Tylko wprowadzenie takich zapisów do umowy najmu umożliwi stronom wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

Ustawodawca przewidział jednak kilka sytuacji, w których wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony może być dopuszczalne, a mianowicie:

Art. 664 § 2 k. c.: jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia

Należy przy tym pamiętać, że w takiej sytuacji najemca przed złożeniem wypowiedzenia umowy najmu powinien w pierwszej kolejności wezwać wynajmującego do usunięcia powstałych wad. Dopiero niewywiązanie się wynajmującego z obowiązku usunięcia wad w odpowiednim czasie daje najemcy podstawę do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Istotny jest też czas powstania wad, ponieważ wypowiedzenie umowy najmu będzie skuteczne jedynie w przypadku, gdy wady, które uniemożliwiają najemcy korzystanie z lokalu, powstały w trakcie najmu albo istniały już wcześniej, ale najemca nie wiedział o nich w chwili rozpoczęcia najmu.

Art.  682 k. c.: jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach

Powyższy przepis wskazuje, że stan lokalu musi stwarzać realne niebezpieczeństwo dla zdrowia najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych. Realne niebezpieczeństwo tzn. możliwość wystąpienia określonego zdarzenia musi istnieć, ale nie musi nastąpić. Natomiast musi mieć charakter obiektywny, ponieważ samo subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy. W tym przypadku nie ma znaczenia czas powstania wady, gdyż sam fakt, że zagraża ona co najmniej zdrowiu najemcy, uprawnia go do wypowiedzenia umowy najmu. Przykładami takiego realnego niebezpieczeństwa są: możliwość zawalenia się ściany, zagrzybienie, insekty, nadmierna wilgoć, nadmierny hałas.

Art. 672 k. c.: jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia

W związku z powyższym najemca nie może się bronić nierozwiązywalnością umowy najmu, jeżeli zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 maja 1999 r., I CKN 28/98. Ten przepis jest modyfikowany przez art. 687 k.c. dotyczący najmu lokali (o czym poniżej).

Art.  687 k. c.: jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu

Podstawowa różnica między powyższym artykułem a art. 672 k.c. polega na tym, że ten przepis stosuje się wyłącznie do najmu lokali. Modyfikacja dotyczy tego, że wynajmujący ma dodatkowo obowiązek wyznaczenia najemcy „trzeciego” miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu (J. Jezioro, Kodeks cywilny…, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2016, kom. do art. 672, nt 3). Przy czym pismo uprzedzające o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie może być połączone z samym wypowiedzeniem, ponieważ pismo uprzedzające ma na celu spowodowanie reakcji najemcy i zapłaty należności.

Jak widać, mimo że umowę najmu zawarta na czas określony trudno jest rozwiązać przed jej zakończeniem, to w określonych w kodeksie cywilnym przypadkach będzie możliwe wcześniejsze wypowiedzenie takiej umowy.

Opracowali: adw. Marcin Hołówka oraz apl. adw. Martyna Szalińska – Kulewicz

Umowa rezerwacyjna jest pierwszą z umów zawieranych w celu nabycia interesującego nas mieszkania. Najczęściej jest to umowa zawierana w formie pisemnej, na wzorze proponowanym przez dewelopera.

Umowa rezerwacyjna jest zawierana po to, aby kupujący mógł otrzymać zapewnienie od sprzedającego, że wskazane w umowie mieszkanie nie będzie, na czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej, oferowane innym potencjalnym kupującym. Umowa rezerwacyjna pozwala też kupującemu na otrzymanie podstawowych dokumentów dotyczących dewelopera oraz samej nieruchomości. Dokumenty te pozwolą kupującemu zorientować się kondycji finansowej sprzedającego oraz pozwolą na wstępne badanie stanu prawnego nieruchomości. Umowa rezerwacyjna pozwoli też sprzedającemu na zaoferowanie pomocy kupującemu w uzyskaniu odpowiedniego kredytu hipotecznego.

Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej?

Umowa rezerwacyjna powinna dokładnie wskazywać, jakie są strony umowy oraz jakie mają uprawnienia i obowiązki. Deweloper powinien udostępnić też dokumenty dotyczące jego sytuacji finansowej (np.: sprawozdania finansowe za ostatnie 2 lata).

Umowa rezerwacyjna powinna bardzo precyzyjnie określać mieszkanie, które ma być przedmiotem sprzedaży. W umowie musi być dokładnie określony sam lokal oraz wszelkie inne pomieszczenia mu przynależne (garaż, miejsce parkingowe, piwnica, itp.).

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać cenę zakupu mieszkania oraz wysokość wpłacanej przez kupującego opłaty rezerwacyjnej.

Umowa musi wskazywać, jak długo będzie obowiązywała strony. W praktyce umowy rezerwacyjne są podpisywane od kilku tygodni do kilka miesięcy. Następnie podpisywana jest umowa deweloperska (rynek pierwotny) lub umowa przedwstępna sprzedaży (rynek wtórny). Końcową jest umowa sprzedaży przenosząca na kupującego własność mieszkania.

Warto zwrócić uwagę na to, jaskie opłaty są wnoszone przez rezerwującego. Należy sprawdzić czy wniesione opłaty zostaną zwrócone w przypadku zakończenia umowy rezerwacyjnej. W praktyce stosowane są rozwiązania polegające na tym, że jeśli kupujący zdecyduje się na zakup mieszkania to opłaty są zaliczane na poczet ceny zakupu, natomiast w przypadku rezygnacji z zakupu, deweloper zatrzymuje uzgodnioną kwotę.

Należy uważnie przeczytać regulacje związane z odstąpieniem od umowy rezerwacyjnej i a w szczególności należy sprawdzić, jakie będą konsekwencje finansowe odstąpienia od umowy dla kupującego i dewelopera.

Jeśli zmarła bliska Ci osoba i jesteś spadkobiercą zmarłego to masz do wyboru dwie drogi postępowania, jeśli chodzi o stwierdzenie nabycia spadku oraz podział spadku:

1. Postępowanie sądowe w sądzie właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego;
2. Postępowanie przed notariuszem.

Postępowanie sądowe i postępowanie przed notariuszem różnią się zasadniczą jedną cechą, a mianowicie czasem, który należy poświęcić na przeprowadzeniu postępowania spadkowego. Postępowanie przed notariuszem trwa jeden dzień; postępowanie sądowe w praktyce będzie trwało dobrych kilka, jak nie kilkanaście miesięcy.

Czasem nie jest możliwe przeprowadzenie postępowania spadkowego przed notariuszem, gdyż nie mogą być spełnione warunki umożliwiające przeprowadzenie tego typu postępowania. Jednym z warunków przeprowadzenia postępowania przed notariuszem jest obecność wszystkich osób zainteresowanych przy sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia.

Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku

Rozpoczynając postępowanie spadkowe należy na początku złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku. We wniosku należy wskazać wszystkie osoby, które są potencjalnymi spadkobiercami. Jeżeli spadkodawca pozostawił testament to oprócz wskazania, kto został wyznaczony na spadkobiercę testamentowego, należy też wskazać spadkobierców ustawowych, którzy dziedziczyliby, gdyby nie było testamentu.

Wskazanie wszystkich osób, które są uczestnikami postępowania spadkowego jest konieczne, bo sąd i tak weryfikuje krąg uprawionych osób a wskazanie zamkniętej i kompletnej listy spadkobierców przyspiesza postępowania sądowe. We wniosku wskazujemy też osoby, które odrzuciły spadek lub zrzekły się dziedziczenia. Jeżeli niektórych osób, które powinny być uczestnikami postępowania nie uda się ustalić, sąd wezwie je do udziału w sprawie przez ogłoszenie lub też sąd może dla określonych osób powołać kuratora.

Spadkobierca może bądź przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste). W takim przypadku spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe pozostawione przez spadkodawcę bez ograniczenia.

Spadkobierca może też przyjąć spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza), bądź też może zdecydować się na odrzucenie spadku. W razie przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza spadkobierca odpowiada za długi spadkowe tylko do wartości ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza stanu czynnego spadku. Spadkobierca, który spadek odrzucił, nie odpowiada za długi spadkowe.

Stwierdzenie nabycia spadku a obowiązki podatkowe

Jeśli osoba najbliższa zmarłemu dziedziczy, to może ona skorzystać z całkowitego zwolnienia podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Jeśli spadkobierca chce skorzystać z tego zwolnienia podatkowego musi w terminie 6 miesięcy od wydania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza złożyć zawiadomienie na odpowiednim formularzu podatkowym.

Wniosek o dział spadku

Po przeprowadzeniu postępowania o stwierdzenie nabycia spadku wiemy już kto jest spadkobiercą. W przypadku, gdy spadkobierców jest kilku to każdy z nich jest współwłaścicielem rzeczy należących do spadku. Należy więc przeprowadzić tzw. Postępowanie działowe, polegające na rozdysponowaniu rzeczy należących do spadku pomiędzy spadkobiercami. Najprostszym rozwiązaniem będzie zawarcie ugody pomiędzy spadkobiercami, w której to rzeczy należące do spadku zostaną rozdzielone pomiędzy poszczególnych spadkobierców.  Jeśli w spadku jest nieruchomość to porozumienie dzielące spadek musi być dokonane w formie aktu notarialnego.

W przypadku, gdy nie ma zgody co do sposobu podziału spadku, należy złożyć do sądu wniosek o dział spadku. Do wniosku o podział spadku należy dołączyć albo spis majątku spadkowego przygotowany przez spadkobierców lub też spis inwentarza dokonany przez komornika.

W trakcie tego postępowania sąd rozstrzygnie, jak zlikwidować wspólność majątku spadkowego oraz ewentualnie, jakie stronom przyznać spłaty i dopłaty.

Na koniec warto wskazać, że ogłoszenie pandemii ma jedynie taki wpływ na postępowania spadkowe, że zgodnie z przepisami niektóre terminy sądowe nie biegną, tj. terminy procesowe nie rozpoczynają się, a rozpoczęte ulegają zawieszeniu na czas ogłoszonej pandemii. Nie dotyczy to jednak terminów prawa materialnego (np.: obowiązku złożenia w terminie 6-cio miesięcznym deklaracji podatkowej aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego lub wszczęcia postępowania o zachowek w terminie 5 letnim od ogłoszenia testamentu).

Rozporządzenia zamiast ustawy

Z chwilą wprowadzenia stanu epidemii oraz stanu zagrożenia epidemiologicznego wprowadzano zakazy prowadzenia działalności gospodarczej wielu branż. Początkowo legislacyjnie było to wykonywane w drodze rozporządzeń. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym został zaprezentowany pogląd, że zakaz prowadzenia działalności gospodarczej wprowadzany w wyniku rozporządzeń, był czyniony w sposób niewłaściwy i bez podstawy prawnej (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 27 października 2020 r., II SA/Op 219/20). Tym samym, administracyjne kary finansowe nakładane przez organy państwa w związku ze złamaniem zakazu prowadzenia działalności gospodarczej zostały uznane za wystawione bez ważnej podstawy prawnej.

Odszkodowanie za zamknięcie działalności gospodarczej

W związku z przywołanym powyżej orzeczeniem istnieje realna szansa, że w podobnych sprawach ukształtuje się tożsama linia orzecznicza. Gdyby tak się stało, to rozważyć należy ewentualną kwestię roszczeń odszkodowawczych przedsiębiorców do Skarbu Państwa w związku z bezprawnym zamknięciem działalności gospodarczej na podstawie rozporządzeń. Sąd administracyjny w uzasadnieniu przywołanego orzeczenia zasygnalizował, że wprowadzone ograniczenia stanowią powtórzenie ograniczeń wolności i praw człowieka określonych w art. 21 ust. 1 ustawy o stanie klęski żywiołowej.

Czy odszkodowanie obejmuje poniesione straty oraz utracone korzyści?

Stwierdzić zatem należy, że po stronie organów państwa istniał obowiązek wydania aktu prawnego, w wyniku którego zostałby wprowadzony stan klęski żywiołowej. Przy takim wniosku zastosowanie mógłby znaleźć art. 417¹ § 4 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że gdy ktoś poniósł szkodę w wyniku niewydania aktu normatywnego (w tym przypadku aktu wprowadzającego stan klęski żywiołowej), to niezgodność z prawem niewydania tego aktu stwierdza sąd rozpoznający sprawę o naprawienie szkody. Sąd powszechny (sąd, przed którym dochodzone byłoby odszkodowanie od Skarbu Państwa) mógłby zatem oprzeć się na wykładni zaproponowanej przez sąd administracyjny. Przy takim ujęciu żądania, przedsiębiorca mógłby domagać się odszkodowania w ujęciu szerokim, tj. strat rzeczywiście poniesionych oraz nieosiągniętych korzyści. Co do strat poniesionych to przedsiębiorca musiałby wykazać wysokość ponoszonych kosztów, np. na najem lokalu, na pensje pracowników. Co do nieosiągniętych korzyści to spróbować należałoby wykazywać np. uśredniony dochód z wcześniejszych lat w tożsamym okresie. Ewentualne środki otrzymane przez przedsiębiorcę w ramach tzw. tarcz finansowych powinny zmniejszać kwotę dochodzoną przez przedsiębiorcę tytułem odszkodowania.

Na pewno odszkodowanie za poniesione straty

Zwrócić jednak należy również uwagę na to, że orzekający w sprawie odszkodowania sąd powszechny może jednak zawęzić należne przedsiębiorcy odszkodowanie. Podstawą do takiego wniosku mogą być stosowne postanowienia ustawy z dnia 22 listopada 2002 r. o wyrównaniu strat majątkowych wynikających z ograniczenia w czasie stanu nadzwyczajnego wolności i praw człowieka i obywatela. Z przepisów tej ustawy wynika mianowicie, że odszkodowanie obejmuje wyłącznie poniesione straty majątkowe, bez korzyści, które przedsiębiorca mógłby osiągnąć. Gdyby sąd powszechny przyjął taki tok rozumowania, to wtedy orzeczone odszkodowanie ograniczyłoby się wyłącznie do wydatków, jakie przedsiębiorca poniósł w czasie, w którym obowiązywać powinien formalnie wprowadzony stan klęski żywiołowej.

W trakcie epidemii koronawirusa całe gałęzie gospodarki zostały przymusowo zamknięte jedynie na podstawie przepisów rozporządzenia wydanego przez Radę Ministrów. Niektórzy przedsiębiorcy, mimo obowiązujących zakazów prowadzenia działalności, kontynuowali jej prowadzenie i byli za to karani karami administracyjnymi nakładanymi przez inspektorów Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Za prowadzenie działalności gospodarczej, pomimo obowiązujących zakazów jej prowadzenia, inspektorzy SANEPID-u nakładali kary w przedziale pomiędzy 10.000 zł a 30.000 zł. Zdarzało się, że kary były nakładane na podmioty, których roczny zysk wynosił poniżej 10.000 zł.

Fryzjer dostaje karę za naruszenie zakazu prowadzenia działalności

Jedna z takich spraw była przedmiotem analizy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu. O szczegółach sprawy można przeczytać tutaj: Wyrok sądu w Opolu: Bez stanu klęski żywiołowej kary za złamanie obostrzeń są niezgodne z prawem.  

Stan faktyczny był prosty, ponieważ wiosną 2020 roku mały zakład fryzjerski został odwiedzony przez patrol policji, który zauważył, że w zakładzie jest obsługiwany jeden klient. O tym, że fryzjer nie przestrzegał zakazu prowadzenia działalności gospodarczej policja poinformowała SANEPID, który to decyzją administracyjną nałożył karę na prowadzącego zakład fryzjerski w wysokości 10.000 zł; decyzji nadano rygor natychmiastowego wykonania.

Fryzjer odwołał się od tej decyzji; została ona utrzymana w mocy przez organ administracyjny drugiej instancji. Niezadowolony fryzjer złożył skargę na decyzję organu drugiej instancji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu.

Sąd administracyjny uchyla karę nałożoną przez SANEPID

Sąd wskazał, że stan prawny dotyczy przepisu zawartego w art. 48a ust. 1 pkt 3 i ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi, który stanowi, że kto w stanie zagrożenia epidemicznego lub w stanie epidemii nie stosuje się do ustanowionych na podstawie art. 46 lub art. 46b nakazów, zakazów lub ograniczeń, o których mowa w art. 46 ust. 4 pkt 3-5 lub w art. 46b pkt 2 i 8, podlega karze pieniężnej w wysokości od 10.000 zł do 30.000 zł.

Sąd zauważył, ze zgodnie z art. 46b pkt 1 i 2 tej ustawy Rada Ministrów może ustanowić w rozporządzeniu, o którym mowa w art. 46a, ograniczenia, obowiązki i nakazy, o których mowa w art. 46 ust. 4 (pkt 1) i czasowe ograniczenie określonych zakresów działalności przedsiębiorców (pkt 2).

Zdaniem Państwowej Inspekcji Sanitarnej zachowanie fryzjera podpadało pod całkowity zakaz prowadzenia przez przedsiębiorców działalności związanej z fryzjerstwem (§ 8 ust. 1 pkt 1 litera g w związku z § 9 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 19.04.2020 r.). 

Wojewódzki Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, ze istniejąca epidemia COVID-19 nie doprowadziła do wprowadzenia w Polsce stanu nadzwyczajnego a tylko po jego wprowadzeniu (np.: stanu klęski żywiołowej), możliwe byłoby wprowadzenie ograniczenia praw i wolności obywatela (art. 233 ust. 3 Konstytucji), w tym ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej. 

Sąd administracyjny zauważył, że przepisy rozporządzenia Rady Ministrów zostały wydane z przekroczeniem delegacji ustawowej, ponieważ regulują kwestie poza materią określoną w ustawie o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi. Rozporządzenie mogłoby ograniczyć prowadzenie określonych działalności gospodarczych (np.: wprowadzić zachowanie dystansu pomiędzy klientami, itp.), lecz nie miało prawa zakazać prowadzenia działalności. Zdaniem sądu administracyjnego w tej sprawie nastąpiło bezprawne naruszenie podstawowych wolności i praw jednostki, w tym wolności działalności gospodarczej (art. 22 Konstytucji).

Sąd administracyjny uchylił obie decyzje SANEPID-u wydając wyrok WSA w Opolu z 27.10.2020, sygn.. akt II SA/Op 219/20. Oczywiście organ państwowy ma możliwość złożenia skargi kasacyjnej od tego wyroku, niemniej należy wskazać, że podobnych spraw jest wiele i z pewnością będą się one kończyć uchylaniem nakładanych kar administracyjnych.