Umowa dzierżawy

umowa dzierżawy

W umowie dzierżawy strony umawiają się na korzystanie z rzeczy lub praw, dlatego też umowa dzierżawy jest zbliżona do umowy najmu, użyczenia czy też leasingu.

Istotą umowy dzierżawy jest to, że wydzierżawiający oddaje w odpłatnie korzystanie rzecz albo prawo (art. 709 k.c.) dzierżawcy. Ale to nie wszystko. Dzierżawca musi być uprawiony nie tylko do korzystania z rzeczy (prawa), lecz także musi być uprawniony do pobierania pożytków z rzeczy (prawa). Pożytki to, inaczej mówiąc, określone przez prawo korzyści (dochody) uzyskiwane z rzeczy (prawa). Pożytkami mogą być płody rolne (np.: zebrane w trakcie trwania umowy dzierżawy sadu jabłka) albo czynsz najmu (dzierżawca dzierżawi cały budynek usługowy i pobiera od najemców czynsz za najem kolejnych, różnych lokali użytkowych znajdujących się w tym budynku). Inaczej mówiąc, umowa dzierżawy różni się tym od umowy najmu, że oprócz (1) prawa do korzystania z rzeczy (prawa) dzierżawca ma też dodatkowo (2) prawo do pobierania pożytków (takim pożytkiem naturalnym może być wełna ze stada owiec).

Warto wiedzieć, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy lub prawa, które chce wydzierżawić. Niemniej jednak, nie będąc właścicielem, musi mieć prawo do wydzierżawiania posiadanej rzeczy (prawa) a dodatkowo ma obowiązek zapewnić dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

Dla bezpieczeństwa obu stron umowę dzierżawy warto zawrzeć na piśmie. Jeśli strony nie spiszą umowy dzierżawy to taka umowa ustna będzie ważna i co więcej przyjmuje się, że ustna umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Do ważności umowy dzierżawy wystarczy, że strony porozumieją się co do zawarcia takiej umowy, a więc nie jest konieczne wydanie przedmiotu dzierżawy. W przypadku, gdy stroną umowy dzierżawy mają być osoby prowadzące spółkę cywilną to zawarcie umowy wymaga udziału wszystkich wspólników.

Co może być przedmiotem umowy dzierżawy? Przedmiotem dzierżawy mogą być:

  • rzeczy; nieruchomości lub rzeczy ruchome (np. maszyny, urządzenia, środki transportu, zwierzęta dające pożytki naturalne, grunt rolny, las, itp.);
  • prawa majątkowe (papiery wartościowe, prawo do znaku towarowego);
  • gospodarstwo rolne, zorganizowana część przedsiębiorstwa, przedsiębiorstwo.

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie wydzierżawiającemu umówionego czynszu dzierżawnego. Zdarza się, że czynsz dzierżawny jest określany jako część (procent) pożytków uzyskiwanych przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy.

Istnienie pisemnej umowy dzierżawy nieruchomości można ujawnić w ewidencji gruntów oraz w dziale III księgi wieczystej.

Dzierżawienie nieruchomości rolnej, po spełnieniu dodatkowych warunków (odpowiedni czas trwania dzierżawy i inne) będzie prowadziło do powstania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawcę w sytuacji, gdy właściciel zamierza sprzedać taką nieruchomość.

Zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy powinny być precyzyjnie ustalone w spisanej umowie. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że jeśli strony nie uzgodniły w umowie dzierżawy zasad jej wypowiadania i rozwiązywania to umowę dzierżawy można wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (gruntu rolnego na rok naprzód). Ponadto, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. W takim przypadku wydzierżawiający musi jednak uprzedzić dzierżawcę o zamiarze rozwiązania umowy dzierżawy, udzielając dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

 

Foto dzięki uprzejmości photostock / freedigitalphotos.net

Zastrzeżenie prawa własności towaru do momentu zapłaty

Zastrzeżenie prawa własności towaru do momentu zapłaty

Zastrzeżenie prawa własności towaru do momentu zapłaty ceny (art. 589 k.c.) to jeszcze jedno z możliwych zabezpieczeń stosowanych w relacjach pomiędzy przedsiębiorcami. Jest to uzgodnienie pomiędzy sprzedającym a kupującym występujące w przypadkach odroczenia płatności ceny lub rozłożenia zapłaty ceny na raty. Zastrzeżenie prawa własności towaru do momentu zapłaty ceny oznacza, że prawo własności pozostaje przy sprzedawcy aż do czasu zapłacenia całości ceny sprzedaży przez kupującego.

Przykładem zastosowania zastrzeżenia prawa własności towaru jest umieszczenie na fakturze sprzedaży następującego zastrzeżenia: ,,Towar do momentu pełnej zapłaty ceny sprzedaży pozostaje własnością sprzedawcy, zgodnie z art. 589 k.c.. Niezapłacenie ceny w uzgodnionym terminie będzie prowadziło do odebrania towaru przez sprzedawcę.”.

Zastrzeżenie prawa własności towaru do momentu zapłaty ceny jest skuteczne, gdy zostało stwierdzone pismem. Oznacza to, że faktura sprzedawcy zawierająca powyższe zastrzeżenie musi być podpisana przez osoby uprawnione do reprezentowania sprzedającego i kupującego. Niemniej jednak, podpisanie faktury przez sprzedawcę i kupującego będzie miało istotne znaczenie, gdyż będzie wywoływało określone skutki cywilnoprawne – akceptację przez kupującego zastrzeżenia prawa własności na rzecz sprzedawcy do momentu całkowitej zapłaty ceny sprzedaży. Jeśli więc kupujący jest w zwłoce w zapłacie ceny sprzedający na prawo do niezwłocznego odebrania kupującemu rzeczy, a przez jej odebranie dojdzie też do odstąpienia przez sprzedającego od umowy sprzedaży (czyli powstanie stan, jakby umowa sprzedaży nigdy nie została zawarta).

Jeżeli kupujący odbierający towar znajduje się w złej kondycji finansowej, sprzedawca powinien też podpisaną przez obie strony fakturę poświadczyć u notariusza, aby uzyskać na tym dokumencie datę pewną. Co sprzedawca uzyskuje mając fakturę z poświadczoną datą pewną?

Jeśli przeciwko kupującemu będzie prowadzone postępowanie egzekucyjne to sprzedawca może skutecznie wykazać komornikowi, iż prawo własności nie przeszło na kupującego a więc nie można z przekazanych kupującemu towarów prowadzić egzekucji komorniczej (art. 841 k.p.c.). Także w przypadku ogłoszenia wobec kupującego upadłości likwidacyjnej towary nie będą wchodzić w skład masy upadłościowej (art. 101 ust. 1 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze).

Warto pamiętać, że to do sprzedawcy należeć będzie wybór, czy zachce odebrać towar czy też będzie chciał wyegzekwować niezapłaconą cenę sprzedaży. Powyższa możliwość wyboru przez sprzedawcę uprawnienia, które będzie realizował, znalazła potwierdzenie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2003 r., (IV CKN 468/01). Sąd Najwyższy orzekł, że sama tylko możliwość odebrania rzeczy przez sprzedawcę w razie zwłoki kupującego w zapłacie ceny nie eliminuje możliwości skorzystania przez sprzedawcę z innych przysługujących mu środków prawnych, m.in. możliwości wystąpienia na drogę sądową czy też wszczęcia egzekucji w celu zaspokojenia roszczenia o zapłatę ceny.

 

Foto dzięki uprzejmości jennythip / freedigitalphotos.net

Pozwany tymczasowo aresztowany

Pozwany tymczasowo aresztowany

Przedsiębiorca, prowadząc działalność gospodarczą może, w wyniku niekorzystnego zbiegu okoliczności zostać tymczasowo aresztowany lub też osadzony w zakładzie karnym. Może to być też przyczyną dlaczego powstałe przed tymczasowym aresztowaniem lub osadzeniem w zakładzie karnym tego przedsiębiorcy zobowiązania nie są wykonywane (np.: niepłacone faktury, itp.).

Dla wierzycieli takie przedsiębiorcy pojawia się więc pytanie czy chcąc złożyć pozew do sądu muszą pozywać tymczasowo aresztowanego (osadzonego w zakładzie karnym) na adres tych jednostek penitencjarnych czy też wciąż mogą skierować pozew na adres zamieszkania przedsiębiorcy.

Jak ustalamy miejsce zamieszkania osoby fizycznej?

Kodeks cywilny definiuje miejsce zamieszkania osoby fizycznej jako miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu (art. 25 k.c.). W komentarzach do tego artykułu wskazuje się, że ustalając miejsce zamieszkania osoby fizycznej muszą wystąpić łącznie dwa istotne elementy: fizyczne przebywanie w danej miejscowości (corpus) i zamiar, wola stałego pobytu w tym miejscu (animus).

W przypadku tymczasowo aresztowanego lub osadzonego w zakładzie karnym mamy do czynienia z następującą sytuacją: w zakładzie karnym (areszcie śledczym) osoba ta fizycznie przebywa, ale wbrew jej woli (spełniony element corpus, niespełniony element animus), natomiast w domu ta osoba chce przebywać, lecz fizycznie nie przebywa (niespełniony element corpus, spełniony element animus).

Gdzie jest więc miejsce zamieszkania osoby fizycznej takiej osoby fizycznej?

Miejscem zamieszkania osoby fizycznej pozbawionej wolności jest miejscowość, w której osoba ta ma zamiar mieszkać wtedy, gdy ustaną przeszkody w swobodnym wyborze miejsca zamieszkania. Taki pogląd został wyrażony w literaturze w odniesieniu do art. 25 k.c. i może znaleźć zastosowanie także do art. 7a p.d.g. (por. M. Pazdan, Kodeks cywilny. Komentarz, Tom 1, Warszawa 2002, s. 90). Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z 21 grudnia 2006r. sygn. akt II GW 5/06. W innym postanowieniu Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: „Umieszczenie w zakładzie karnym czy areszcie śledczym nie jest jednoznaczne ze zmianą miejsca zamieszkania w rozumieniu art. 25 k.c. Niewątpliwie jednak taka zmiana miejsca pobytu obliguje stronę postępowania do poinformowania sądu o zmianie adresu do doręczeń, o ile domownicy strony nie zobowiązali się doręczania przesyłek osadzonemu bądź tymczasowo aresztowanemu.” (postanowienie NSA z dnia 6 lipca 2012, sygn. akt II OSK 1553/12).

 

Foto dzięki uprzejmości sakhorn38 / freedigitalphotos.net

Gwarancja i rękojmia za wady fizyczne rzeczy sprzedanej w relacjach pomiędzy przedsiębiorcami

Gwarancja i rękojmia za wady fizyczne rzeczy sprzedanej w relacjach pomiędzy przedsiębiorcami

W aktualnie obowiązującym stanie prawnym, na gruncie przepisów wprowadzonych ustawą o prawach konsumenta z dnia 30 maja 2014 roku, a obowiązujących od 25 grudnia 2014 roku, obowiązuje podział na dwa zasadnicze (obok odpowiedzialności kontraktowej/odszkodowawczej na zasadach ogólnych) reżimy odpowiedzialności sprzedawcy. Są nimi:

  • rękojmia za wady (prawne i fizyczne) – będąca odpowiedzialnością ustawową;
  • gwarancja – będąca odpowiedzialnością umowną.

Powyższe instytucje są obecnie w całości uregulowane w kodeksie cywilnym, zaś ustawa o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej utraciła z dniem 25 grudnia 2014 roku moc obowiązującą. Wobec tego zarówno do dokonanej po wejściu w życie nowych przepisów, sprzedaży na rzecz konsumenta jak i sprzedaży dokonanej na rzecz przedsiębiorcy, mają zastosowanie te same instytucję, przy czym w zależności od podmiotu kupującego, instytucje te doznają pewnych modyfikacji.

Rękojmia (obowiązkowa odpowiedzialność ustawowa sprzedawcy):

Jeżeli chodzi o sprzedaż dokonaną pomiędzy przedsiębiorcami, to zgodnie z treścią art. 568 k.c. sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada została stwierdzona przed upływem dwóch lat (nieruchomości – pięciu lat) od wydania rzeczy. Jest to odpowiedzialność powstająca z mocy prawa, w przypadku wystąpienia wady fizycznej, tj. niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Jako przykłady niezgodności z umową art. 5561 k.c. wymienia:

  • brak właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  • brak właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  • nie nadawanie się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, jeżeli sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  • została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
  • została nieprawidłowo zamontowana lub nieprawidłowo uruchomiona, jeżeli czynności tych wykonał sprzedawca lub jeżeli zostały one wykonane zgodnie z jego instrukcją.

W odniesieniu do sprzedaży dokonanej pomiędzy przedsiębiorcami, nie znajduje jednak zastosowania domniemanie, zgodnie z którym przyjmuje się, iż wada fizyczna istniała w momencie wydania rzeczy kupującego, jeżeli została ona stwierdzona przed upływem roku od tej daty. Wobec tego, to na kupującym ciąży obowiązek wykazania, iż wada ta istniała w chwili wydania rzeczy. Wykazanie tej okoliczności przez kupującego jest kluczowe, gdyż to od niej zależy ewentualna odpowiedzialność kupującego. Zgodnie bowiem z art. 559 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Chwilą przejścia niebezpieczeństwa na kupującego jest natomiast moment wydania rzeczy (chyba, że strony w umowie ustaliły inny termin). Trzeba też pamiętać, że kupujący (przedsiębiorca) traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.

Kolejną różnicą w zakresie odpowiedzialności sprzedawcy w zakresie sprzedaży dokonanej pomiędzy przedsiębiorcami, a „sprzedażą konsumencką”, jest to, iż w przypadku tej pierwszej istnieje możliwość umownego ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności sprzedawcy. Takiej możliwości, co do zasady, nie ma w stosunkach z konsumentami.

Uprawnieniami kupującego w przypadku niezgodności rzeczy sprzedanej z umową (wada fizyczna) są:

  • żądanie obniżenia ceny – w proporcji w jakiej wartość rzeczy wadliwej pozostaje w stosunku do wartości rzeczy wadliwej;
  • prawo odstąpienia od umowy – skutkujące obowiązkiem zwrotu wzajemnie spełnionych świadczeń – uprawnienie to przysługuje jedynie w sytuacji w której wada rzeczy jest istotna, tj. uniemożliwiająca korzystanie z niej w sposób zgodny z jej przeznaczeniem i właściwościami;
  • żądanie naprawy;
  • żądanie wymiany na rzecz wolną od wad.

Uprawnienia z pkt. 1 i pkt. 2 nie są uprawnieniami o charakterze bezwzględnym, bowiem sprzedającemu na podstawie art. 560 § 1 k.c. przysługują kontr-uprawnienia, na podstawie których może on zniweczyć skutki żądania obniżenia ceny, lub oświadczenia o odstąpieniu od umowy, poprzez naprawę lub wymianę. Natomiast w sytuacji wystąpienia z żądaniem naprawy lub wymiany, sprzedawcy nie przysługują żadne kontr-uprawnienia, zaś jego obowiązkiem jest spełnienie żądania (pod warunkiem oczywiście, że wada powstała na skutek wad istniejących w chwili wydania oraz pod warunkiem wykazania tej okoliczności przez kupującego). W przypadku zasadności żądania kupującego, sprzedawca powinien wykonać naprawę lub wymianę bez zbędnej zwłoki, zaś uchylenie się od tego obowiązku możliwe jest jedynie w sytuacji, gdy doprowadzenie do stanu zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe lub wymaga nadmiernych kosztów (np. przewyższa cenę rzeczy sprzedanej), przy czym taka sytuacja rodzi obowiązek wykonania innego z alternatywnych roszczeń względem kupującego, zaś inicjatywa w zakresie wyboru sposobu wykonania obowiązku wciąż należeć będzie do niego.

W razie nieskutecznej naprawy, tj. w sytuacji ponownego wystąpienia z żądaniem przez kupującego, sprzedający będzie miał obowiązek wykonać to co żąda kupujący, niezależnie od tego, które z uprawnień zostało wybrane przez kupującego, bowiem w takiej sytuacji sprzedawca nie będzie dysponował swoimi kontr-uprawnieniami w stosunku do oświadczenia o odstąpieniu od umowy i żądania obniżenia ceny. Wobec tego nieskuteczna naprawa otwiera kupującemu możliwość żądanie wykonania dowolnego z trzech wskazanych powyżej uprawnień, mających na celu przywrócenie „stanu zgodności z umową”.

Mając na uwadze specyfikę niektórych działalności, należy ponadto podkreślić, że sprzedawca, który dokonał montażu rzeczy, ponosi również odpowiedzialność za wadliwie wykonaną usługę. Wadliwy montaż rodzi po stronie sprzedawcy obowiązek demontażu i prawidłowego zamontowania rzeczy, a uchylenie się od tej czynności podobnie jak przy naprawie lub wymianie, dopuszczalne jest w sytuacji, gdyby ponowne zamontowanie wymagało poniesienia nadmiernych kosztów.

Na koniec należy wskazać, że odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, co do zasady, obowiązuje przez okres 2 lat od dnia wydania rzeczy ruchomej (chyba, że strony umowy sprzedaży inaczej postanowią). Stwierdzenie wady rodzi po stronie kupującego będącego przedsiębiorcą obowiązek niezwłocznego zgłoszenia wady pod rygorem utraty uprawnień z tytułu rękojmi. Jeżeli kupujący powołuje się na okoliczność, że wada istniała w chwili wydania, to traci on uprawnienia, jeżeli we właściwym czasie (tj. bez zbędnej zwłoki) nie zbadał rzeczy i nie zgłosił niezwłocznie wady.

Gwarancja (umowna odpowiedzialność sprzedawcy)

Gwarancja jest odrębnym od rękojmi za wady reżimem odpowiedzialności sprzedawcy. Zasadnicza różnica pomiędzy gwarancją a rękojmią jest to, iż gwarancja ma charakter całkowicie dobrowolny. Wobec tego to od woli sprzedawcy zależy, czy zostanie udzielona gwarancja na daną rzecz. Dla skutecznego udzielenia gwarancji konieczne jest złożenie przez sprzedającego oświadczenia gwarancyjnego. W praktyce, aby kupujący mógł skutecznie dochodzić swoich uprawnień, oświadczenie gwarancyjne powinno znaleźć się w dokumencie gwarancyjnym. Kupującemu przysługuje prawo do żądania wydania dokumentu gwarancyjnego w formie pisemnej. Aktualnie nie jest to jednak wymóg bezwzględny. Gwarancja powinna w sposób dokładny określać: dane gwaranta, czas obowiązywania, zakres wad jakie obejmuje, a ponadto rodzaje uprawnień przysługujących kupującemu w razie ich wystąpienia. Sprzedający ma wobec powyższego całkowitą swobodę w kształtowaniu zakresu udzielanej przez siebie gwarancji, przy czym trzeba wiedzieć, iż udzielenie gwarancji nie zwalnia go od odpowiedzialności ustawowej z tytułu rękojmi (wybór reżimu należy do kupującego). Jeżeli udzielona została gwarancja, która nie określa obowiązków gwaranta (sprzedającego) na wypadek wystąpienia wady, to przyjmuje się, iż jest on obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, o ile wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w oświadczeniu gwarancyjnym. Jeżeli nie określono czasu obowiązywania gwarancji przyjmuje się, że gwarancja została udzielona na okres dwóch lat od wydania rzeczy ruchomej. Nie ma natomiast przeszkód do udzielenia gwarancji na okres krótszy od przewidzianego w ustawie 2-letniego okresu. Zasadą jest, że odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w sprzedanej rzeczy (oczywiście również w tym zakresie gwarancja może przewidywać szersze jak i węższe uprawnienia kupującego). Naprawa wadliwej rzeczy lub jej części powoduje odpowiednio, iż okres gwarancji w zakresie dokonanych napraw biegnie od nowa.

Nie zależnie od tego co zostało napisane powyżej należy pamiętać, iż do umów zawartych przed dniem 25 grudnia 2015 roku (data wejścia w życie ustawy o prawach konsumenta która istotnie zmieniła instytucję rękojmi i gwarancji przewidziane w kodeksie cywilnym) zastosowanie mają stare przepisy w zakresie odpowiedzialności sprzedawcy.

 

Foto dzięki uprzejmości Baitong333 / freedigitalphotos.net

Subrogacja umowna w polskim prawie ?

Subrogacja umowna w polskim prawie ?

Kodeks cywilny w części ogólnej zobowiązań reguluje dwie formy przejęcia wierzytelności przez osobę trzecią. Pierwsza forma przejęcia wierzytelności, określana jest mianem subrogacji ustawowej i polega wstąpieniu z mocy prawa osoby trzeciej w miejsce dotychczasowego wierzyciela, w przypadku spłaty wierzyciela i wystąpienia przynajmniej jednej z enumeratywnie wymienionych przesłanek, o których mowa w art. 518 kodeksu cywilnego, tj.:

  1. osoba trzecia płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi (np. spłata przez poręczyciela);
  2. osobie trzeciej przysługuje prawo, przed którym spłacona wierzytelność ma pierwszeństwo zaspokojenia (np. sytuacja uregulowana w art. 310 k.c.);
  3. osoba trzecia działa za wyrażoną na piśmie zgodą dłużnika, w celu wstąpienia w prawa wierzyciela;
  4. jeżeli przewidują to przepisy szczególne.

W przypadku spełnienia warunków zawartych w wyżej wskazanym przepisie, nie jest konieczne zawarcie odrębnej umowy, gdyż osoba trzecia z mocy ustawy nabywa prawa do wierzytelności, w części w jakiej wierzytelność tą spłaciła (art. 518 par. 3 k.c.)

Drugą z uregulowanych form przejęcia praw ze zobowiązania, jest przewidziany w art. 509 kodeksu cywilnego przelew wierzytelności określany również mianem cesji, która jest umową pomiędzy wierzycielem a osobą trzecią, na mocy której wierzyciel (cedent) przenosi wierzytelność na osobę trzecią (cesjonariusza). Należy jednocześnie podkreślić, iż do dokonania tej czynności nie jest wymagana zgoda dłużnika, zaś ważność cesji uzależniona jest od niewystąpienia którejś z przesłanek negatywnych wymienionych w art. 509 k.c. t.j.:

1. wynikające z ustawy ograniczenie w zbyciu wierzytelności;

2. istnienie umowy na podstawie której wierzyciel zobowiązał się nie przenosić swojego wierzytelności;

3. sprzeczność z właściwością zobowiązania.

W ustawodawstwach niektórych państw można spotkać się z trzecią formą przejęcia wierzytelności, określanej mianem subrogacji umownej (podstawienie umowne). Takie rozwiązanie funkcjonuje chociażby na gruncie francuskiego Code Civil, gdzie uregulowana została zarówno wspomniana wcześniej subrogacja ustawowa (subrogation légale) powstająca z mocy prawa jak i subrogacja umowna (subrogation conventionelle), w myśl której wstąpienie osoby trzeciej w miejsce dotychczasowego wierzyciela, uzależnione jest od wcześniejszego zawarcia umowy w tym przedmiocie. Przyjęcie takiego rozwiązania znajduje swoje podstawy w wysokim stopniu sformalizowania instytucji przelewu wierzytelności w prawie francuskim, dla której ważności wymagane jest powiadomienie dłużnika, dokonane przez urzędnika państwowego lub też akceptacja dłużnika wyrażona przed notariuszem. Wobec tego subrogacja umowna stanowi na podstawie prawa francuskiego prostszą formę wstąpienia osoby trzeciej w miejsce wierzyciela. W Polsce możliwość przejęcia wierzytelności w formie subrogacji umownej była przewidziana w art. 178 nieobowiązującego już kodeksu zobowiązań z dnia 27 października 1933 r (opartego na francuskim Kodeksie Napoleona), który na wzór prawa francuskiego przewidywał dwie postacie wstąpienia osoby trzeciej w prawa wierzyciela (subrogation ex parte creditoris oraz subrogation ex parte débiteur).

W obecnie obowiązującym stanie prawnym, subrogacja umowna nie jest na podstawie polskich przepisów możliwa, między innymi dlatego, że zawarcie tego typu umowy powoduje będzie naruszeniem art. 509 par. 1 k.c. w zw. z art. 517 par.1 k.c.:

Art. 509. § 1. Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Art. 517. § 1. Przepisów o przelewie nie stosuje się do wierzytelności związanych z dokumentem na okaziciela lub z dokumentem zbywalnym przez indos. § 2. Przeniesienie wierzytelności z dokumentu na okaziciela następuje przez przeniesienie własności dokumentu. Do przeniesienia własności dokumentu potrzebne jest jego wydanie.

Łączna interpretacja powyżej zacytowanych przepisów prowadzi do wniosku, że każde przeniesienie wierzytelności, jako czynności dokonanej przez wierzyciela z osobą trzecią, jest cesją, zaś wyjątkiem w tym zakresie są dokumenty na okaziciela, których przeniesienie następuje przez wydanie dokumentu oraz dokumenty zbywalne przez indos. Ponadto, jak podnosi się w doktrynie, subrogacja umowna jest stosunkiem wykraczającym poza ramy ogólnej zasady swobody umów z art. 3531 k.c. według której strony, co do zasady, mają prawo ułożyć stosunek prawny według swojego uznania.[1] Wątpliwości rodzi przede wszystkim możliwość zastosowania wspomnianej zasady do umów rozporządzających, do których bez wątpienia kwalifikuje się subrogacja umowna. Przeciwko możliwości ukształtowania na podstawie art. 3531 k.c. nowego, nieuregulowanego w przepisach kodeksu stosunku subrogacji umownej przemawia chociażby wykładnia systemowa, a konkretniej usytuowanie wspomnianego przepisu art.3531 w kodeksie cywilnym (księga III – zobowiązania), które skłania w kierunku uznania, iż przepis ten odnosi się jedynie do stosunków o charakterze zobowiązaniowym, nie zaś o charakterze wyłącznie rozporządzającym.[2]

Ponadto prawo do swobodnego ułożenia stosunku zobowiązaniowego dotyczy jedynie stosunków pomiędzy stronami (inter partes), przez co nie może ono kształtować sytuacji prawnej osób trzecich (dłużnika).

W konsekwencji należy opowiedzieć się za niedopuszczalnością nieprzewidzianego w przepisach kodeksu cywilnego, umownego uregulowania przeniesienia wierzytelności w drodze subrogacji umownej, bowiem wywiera ono wpływ na sytuację prawną osoby trzeciej (dłużnika).

Przeciwko dopuszczalności subrogacji umownej na gruncie prawa polskiego przemawia także dokonana przez ustawodawcę rezygnacja z tej instytucji w kodeksie cywilnym z dnia 23 kwietnia 1964 roku. Taki zabieg należy uznać za celowy chociażby ze względu na zaliczenie przewidzianej w art. 178 pkt 2 kodeksu zobowiązań konwersji, do jednego z przypadków subrogacji ustawowej przewidzianej w art. 518 par. 1 pkt 3 kodeksu cywilnego.[3] Mając powyższe na uwadze należy jednoznacznie stwierdzić, że zawarte przepisach obowiązującego kodeksu cywilnego, instytucje subrogacji ustawowej i przelewu wierzytelności mają charakter wyczerpujący, zaś zawarcie subrogacji umownej, wywoływać może co najwyżej skutki przewidziane dla umowy przelewu (art . 509-517 k.c.).

 

Foto dzięki uprzejmości iosphere / freedigitalphotos.net

_________________

[1] zob. P.Katner [w:] Przeniesienie wierzytelności w umowie faktoringu, Warszawa 2011, s. 304-309; podobnie: G.Kozieł (w:), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część ogólna, Kidyba Andrzej (red.), 2014.

[2] podobnie P. Machnikowski (w:) System Prawa Prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, pod red. E. Łętowskiej, t. 5, s. 108.

[3] G.Kozieł (w:), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część ogólna, Kidyba Andrzej (red.), 2014.

Jak ustanowić hipotekę przymusową?

Jak ustanowić hipotekę przymusową?

Jednym z prostszych, lecz wyjątkowo skutecznych sposobów na szybkie wyegzekwowanie długu od dłużnika jest ustanowienie hipoteki przymusowej. Do złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej potrzebny będzie wyrok (nakaz zapłaty, akt notarialny) wraz z nadaną mu klauzulą wykonalności (jak można otrzymać klauzulę wykonalności proszę przeczytać: Klauzula wykonalności na wyroku) oraz co najistotniejsze, ustalenie jakie dłużnik ma nieruchomości. Po uzyskaniu informacji, jakie dłużnik ma nieruchomości, można tę informację zweryfikować w przeglądarce ksiąg wieczystych.

Na formularzu WPIS-KW wpisujemy, iż wnosimy o wpisanie hipoteki przymusowej o wskazanej w wyroku (nakazie zapłaty, akcie notarialnym) wysokości. Trzeba pamiętać, że wysokość hipoteki przymusowej to jedynie kwota należności głównej, bez odsetek, kosztów procesu, kosztów zastępstwa procesowego, itp. W rubryce „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki:” należy przykładowo wpisać, że: „na podstawie dołączonego do wniosku wyroku Sądu Rejonowego w Piasecznie z dnia 13 lipca 2015 roku w sprawie o zapłatę przeciwko Janowi Kowalskiemu o sygnaturze I C 123/15, opatrzonego klauzulą wykonalności nadaną dnia 18 lipca 2015 roku, wnoszę o ustanowienie hipoteki przymusowej w wysokości 25.000 złotych, na nieruchomości opisanej w księdze wieczystej o numerze WA1I/00012345/2„.

Do wniosku trzeba dołączyć oryginał wyroku (nakazu zapłaty, aktu notarialnego) wraz z nadaną klauzulą wykonalności oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej (200 zł). Wszystkie formularze (np.: WPIS-PP) oraz dokumenty (np.: nakaz zapłaty, pełnomocnictwo) muszą być wymienione w rubryce: „Wykaz dokumentów załączonych do wniosku”.

Co daje wpisanie się na hipotekę nieruchomości dłużnika? Wierzyciel jest zabezpieczony, wie, że jeśli dłużnik szybko nie spłaci długu może rozpocząć postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości. Wpisanie się na hipotekę nieruchomości dłużnika oznacza, że wierzyciel przy egzekucji z nieruchomości ma pierwszeństwo w zaspokojeniu się, zmiana właściciela nieruchomości nie wpływa na wpisaną hipotekę (hipoteka nie wygasa po zmianie właściciela nieruchomości), wierzyciel ma prawo zaspokoić się z nieruchomości, nawet gdy wierzytelność przedawniła się oraz ogłoszenie upadłości przez dłużnika nie wpływa na wpisaną hipotekę przymusową.

Jeśli wniosek o wpis hipoteki przymusowej jest składany przez profesjonalnego pełnomocnika (radca prawny, adwokat) to do formularza WPIS-KW należy dołączyć też WPIS-PP oraz oryginał pełnomocnictwa.

 

Foto dzięki uprzejmości scottchan / freedigitalphotos.net

Wygaśnięcie pełnomocnictwa

Wygaśnięcie pełnomocnictwa

Udzielenie pełnomocnictwa wiąże się przeważnie z umocowaniem danej osoby do wykonania określonych czynności. Czasem pełnomocnictwo wskazuje, do kiedy zostało udzielone (np.: na okres jednego roku, do określonego dnia). Są też pełnomocnictwa, które zostały udzielone bezterminowo.

Pełnomocnictwo wygasa z mocy prawa w trzech sytuacjach (art. 101 k.c.): (1) gdy mocodawca (osoba udzielająca pełnomocnictwa) oświadcza pełnomocnikowi, że odwołuje pełnomocnictwo, (2) ze śmiercią mocodawcy lub (3) śmiercią pełnomocnika.

Komentarze do kodeksu cywilnego wymieniają jeszcze kilka innych sytuacji, w których następuje wygaśnięcie pełnomocnictwa. Są to: zrzeczenie się umocowania przez pełnomocnika, upływ terminu do którego pełnomocnictwo zostało udzielone, dokonanie czynności prawnej, którego dotyczyło pełnomocnictwo (np.: do zakupu określonej nieruchomości), wygaśnięcie stosunku podstawowego, z którym było związane pełnomocnictwo (np.: rozwiązanie umowy stałego zlecenia).

Zatrzymajmy się na chwilę przy odwołaniu pełnomocnictwa przez mocodawcę. Mocodawca w każdym czasie może odwołać, ze skutkiem natychmiastowym, udzielone pełnomocnictwo. Ponieważ odwołanie pełnomocnictwa jest jednostronną czynnością prawną to do skuteczności odwołania wystarczy, że informacja o jego odwołaniu zostanie ujawniona pełnomocnikowi. Niezależnie od formy, w jakiej zostało udzielone pełnomocnictwo (forma pisemna, akt notarialny) odwołanie pełnomocnictwa może nastąpić w każdej formie (ustnej, pocztą elektroniczną, sms-em, itp.). Dla skuteczności prawnej odwołania pełnomocnictwa nie jest wymagana zgoda pełnomocnika na odwołanie pełnomocnictwa.

Także zrzeczenie się pełnomocnictwa przez pełnomocnika jest czynnością jednostronną i odformalizowaną. Jednak taka decyzja pełnomocnika musi być zakomunikowana bezpośrednio mocodawcy.

W obrocie prawnym możliwe są pełnomocnictwa nieodwołane. Pełnomocnictwo nieodwołalne jest udzielane w celu zagwarantowania, iż odrębna umowa zawarta pomiędzy mocodawcą a pełnomocnikiem została wykonana. Pełnomocnictwo niedowołane jest udzielane w celu zagwarantowania praw pełnomocnika a wykonanie czynności do której pełnomocnik został upoważniony jest zarazem wykonaniem zobowiązania mocodawcy. Przykładem zastosowania pełnomocnictwa nieodwołanego jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości właśnie z pełnomocnictwem nieodwołanym od sprzedającego dla kupującego do przeniesienia prawa własności, gdy całość ceny sprzedaży jest już uiszczana przy przedwstępnej umowie sprzedaży. Gdyby sprzedający uchylał się od przystąpienia do ostatecznej umowy sprzedaży to kupujący może wykonać umowę sprzedaży na podstawie nieodwołalnego pełnomocnictwa.

 

Foto dzięki uprzejmości vectorolie / freedigitalphotos.net