kredyty frankowe Archives - Prawnik w Piasecznie

Co to jest list mazalny?

List mazalny (czasem: kwit mazalny) to zaświadczenie wydawane przez wierzyciela hipotecznego, potwierdzające, że hipoteka może być wykreślona, gdyż zobowiązanie zabezpieczone hipoteką zostało w całości wykonane (często dotyczy to spłaconego kredytu hipotecznego). Na żądanie osoby, która ma obciążoną hipoteką nieruchomość, wierzyciel hipoteczny musi wystawić list mazalny, gdy zobowiązanie zostało w całości spłacone.

List mazalny dołączamy do formularza wieczystoksięgowego

List mazalny, w oryginale, jest załącznikiem do wniosku o wpis w księdze wieczystej (formularz KW-WPIS), w którym to wniosku dłużnik domaga się od sądu wieczystoksięgowego wykreślenia hipoteki. Do wniosku dołącza się też potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej – 100 zł.

Co zrobić z odmową wydania listu mazalnego?

Można spotkać sytuacje, gdy wierzyciel odmawia wystawienia listu mazalnego. Czasem jest ku temu powód – np.: nierozliczone opłaty związane z zobowiązaniem dłużnika, czasem zaś nie ma ku temu racjonalnych przyczyn. Rzadko zdarzają się przypadki, aby bank hipoteczny odmawiał wydania listu mazalnego po prawomocnym wyroku ustalającym nieważność umowy kredytu powiązanego z walutą obcą. Odmowa wydania listu mazalnego nie oznacza to, że dłużnikowi hipotecznemu nie uda się wykreślić hipoteki z księgi wieczystej. Wystarczy wysłać do banku hipotecznego wniosek o wydanie listu mazalnego, wskazując dane kredytobiorcy, umowę kredytową oraz numer księgi wieczystej. Wniosek nie musi mieć jakiejś szczególnej formy wystarczy, że zawiera podstawowe informacje o dłużniku, umowie kredytowej, księdze wieczystej nieruchomości oraz zawierał potwierdzenie, że wszystkie wynikające z umowy kredytowej należności zostały spłacone.

Droga sądowa

Jeśli wierzyciel hipoteczny bezzasadnie odmawia dłużnikowi wystawienia listu mazalnego to pozostaje jedynie droga sądowa rozpoczynająca się pozwem o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takim przypadku list mazalny zostanie zastąpiony odpisem wyroku sądowego.

Ale przedtem – próba wykreślenia hipoteki bez listu mazalnego

Czasem udaje się uniknąć dodatkowej drogi sądowej (o uzgodnienie treści księgi wieczystej). Należy powołać się na uchwałę Sądu Najwyższego z 8 września 2021 r. (sygn. akt III CZP 28/21), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że: „domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy)”.

Jeśli w sentencji wyroku istnieje stwierdzenie nieważności umowy kredytu bankowego a bank domawia wydania listu mazalnego, to bez konieczności wszczynania dodatkowego postępowania sądowego i bez potrzeby uzyskiwania zgody banku na taką czynność, można okazać odpis wyroku i na tej podstawie zażądać wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Czy przy unieważnieniu kredytu „frankowego” można uzupełniać luki w drodze analogii przepisami prawa wekslowego?

W jednym z postępowań dotyczących unieważnienia umowy kredytu „frankowego” pełnomocnik banku wskazał, że sąd może uzupełniać treść umowy kredytu po usunięciu klauzul abuzywnych opierając się o zasady słuszności, ustalone zwyczaje lub też w drodze analogii. Pełnomocnik powołał się na wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 24 lutego 2020 roku (sygn.. akt I ACa 272/19) cytując część uzasadnienia: „powstałą po wyeliminowaniu z umowy kredytu lukę należy wypełnić przepisem pozwalającym utrzymać w mocy zawartą przeze strony umowy z zachowaniem jej charakteru i przy uwzględnieniu intencji stron, które kierowały się przy jej podpisywaniu. Za dopuszczalnością takiego mechanizmu opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 14 lipca 2017 r. II CSK 803/16.”.

Prawo wekslowe: kurs waluty wg miejsca płatności

Dalej pełnomocnik banku zaproponował zastosowanie, w drodze analogii art. 41 prawa wekslowego, cytując fragment komentarza do tego przepisu: „Przyznanie wierzycielowi prawa wyboru kursu miarodajnego dla przeliczenia waluty obcej na złote przerzuca ryzyko zmian kursu na pozostającego w zwłoce dłużnika. Prawa takiego wierzyciel nie ma, gdy dłużnik płaci w terminie oraz gdy zastrzeżono, że suma przypadająca do zapłaty ma być obliczona podług kursu ustanowionego na wekslu. W przypadku niezastrzeżenia kursu wartość waluty zagranicznej oznacza się podług zwyczajów miejsca płatności. Należy zatem przyjąć, iż w przypadku weksli domicylowanych w banku, będzie to kurs ustalony przez ten bank. Dla pozostałych weksli będzie to kurs ustalany przez Narodowy Bank Polski.” (Izabela Heropolitańska, Prawo wekslowe i czekowe. Komentarz).

Czy analogia jest dopuszczalna w sprawach frankowych?

Takie stanowisko pełnomocników banku jest nieprawidłowe, gdyż w sprawach frankowych nie jest dopuszczalne odwołanie się do średniego kursu NBP poprzez zastosowanie w drodze analogii art. 41 Prawa wekslowego.

W tym zakresie przytoczyć należy niedawne stanowisko wyrażane przez Rzecznika Finansowego z dnia 29 września 2020: „Zastąpienie luki powstałej w wyniku usunięcia mechanizmu indeksacyjnego regulacją zawartą w art. 358 § 2 k.c. narusza również istotę tego postanowienia umowy kredytu, które ma mieć charakter rozrachunkowy, a zatem nie jest uprawnione stosowania w jego miejsce regulacji, która dotyczy jedynie ustalenia kursu waluty obcej w przypadku spełnienia świadczenia w walucie polskiej. Powyższe uwagi odnoszą się w pełnym zakresie również do koncepcji wypełnienia luki w umowie kredytu frankowego powstałej po usunięciu z niej mechanizmu indeksowania przepisem art. 41 ustawy z dnia 28 kwietnia 1936 r. prawo wekslowe (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 maja 2019 r., V ACa 107/19). Wydaje się, że taka koncepcja świadczy o niezrozumieniu istoty mechanizmu stosowanego w umowie kredytu frankowego, a tym samym w pewnym zakresie jest przejawem antykonsumenckiej wykładni. Należy podkreślić, że w miejsce niedozwolonych klauzul indeksacyjnych w umowie kredytu nie mogą być stosowane inne normy dotyczące indeksacji, ponieważ w polskim prawie, w tym w kodeksie cywilnym, nie zostały one uregulowane. Zmiana tego stanu prawnego wymaga zatem ewentualnego podjęcia działań legislacyjnych przez ustawodawcę”.

Pozew dotyczący kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich

Znacząca część spraw dotyczących kredytów frankowych związana jest z zawarciem umowy kredytu indeksowanego kursem franka szwajcarskiego. Typowa umowa kredytowa dotyczy udzielenia osobom kredytu w oznaczonej w złotych polskich kwocie na zakup mieszkania, na budowę domu mieszkalnego. Zdarzają się też sytuacje, że kredyt jest przeznaczony na cele konsumpcyjne. W umowie kredytowej cała kwota kredytu (a także składki na ubezpieczenia i opłaty za ustanowienie hipoteki) jest indeksowana w CHF.

Nieważność umowy kredytu indeksowanego w CHF

W pierwszej kolejności należy podnieść, że typowa umowa kredytu hipotecznego indeksowanego w CHF powinna zostać uznana za nieważną. Podstawy do tego twierdzenia należy szukać w art. 69 ust. 2 Prawa bankowego i tezie, że kredytobiorcy nie zawarli skutecznej umowy kredytu, ponieważ art. 69 ust. 2 pkt 4 Prawa bankowego wskazuje, że umowa kredytu powinna zawierać m.in. zasady i termin spłaty kredytu. Element ten stanowi jedno z essentialii negotii umowy kredytu (wyrok Sądu Najwyższego z 30 września 2008 r., II CSK 150/08). Kredyty zaciągane w złotych polskich i indeksowane w CHF oznaczają, iż kredytobiorcy zawarli umowę, której celem było zaciągnięcie kredytu w złotówkach, a który to kredyt (w tym i raty) był następnie przeliczany na walutę obcą (franka szwajcarskiego) po kursie ustalanym przez bank, na podstawie przygotowywanej przez bank tabeli kursów kupna/sprzedaży dla kredytów hipotecznych. Zasady ustalania kursów kupna/sprzedaży dla kredytów hipotecznych jest opisywana w umowie kredytowej. Najczęściej kursy w tabeli opierały się na dwóch wskaźnikach: kursie waluty ogłoszonym w tabeli kursów średnich NBP oraz marży kupna/sprzedaży banku.

Z typowej umowy kredytowej nie wynika natomiast, w jaki sposób oraz w jakiej wysokości ta marża była ustalana przez bank, co prowadzi do wniosku o całkowitej arbitralności pozwanego przy ustalaniu kursu waluty, który stanowił podstawę do wyliczenia raty kredytobiorców. To z kolei prowadzi do wniosku o tym, że faktyczna kwota kredytu pozostającego do spłaty w tego typu umowach nigdy nie była ściśle określona i nie była z góry znana przez kredytobiorców, gdyż była każdorazowo ustalana przez bank według niejasnych i nieokreślonych kryteriów. Bank, mając wyłączny wpływ na wewnętrzny kurs waluty PLN wobec CHF, mógł zatem bez żadnych barier oddziaływać na wysokość zobowiązania kredytobiorców (wysokość raty i całego zadłużenia).

Należy zwrócić uwagę, że sposób przeliczenia wpłat w PLN na CHF stanowi jeden z najistotniejszych elementów umowy kredytu i strony powinny go uzgodnić w sposób klarowny i nie budzący wątpliwości. Tego typu jasnych uregulowań zasadniczo brakuje w umowach kredytowych indeksowanych do obcej waluty. Banki zastrzegały sobie prawo do arbitralnego ustalania kursu CHF, bez jakichkolwiek pomocniczych kryteriów zewnętrznych, co narusza zasadę równości stron umowy, albowiem jedna ze stron (bank) dysponowała przywilejem dowolnej zmiany przedmiotowo istotnego elementu umowy, regulując w sposób niekontrolowany dla kredytobiorców wysokość ich raty, wpływając tym samym na niestabilność i niedookreśloność stosunku prawnego pomiędzy stronami. W typowej umowie kredytu hipotecznego indeksowanego do CHF nie występuje mechanizm ustalania kursu CHF (czy też precyzyjniej ujmując marży banku), który stanowi podstawę do wyliczania wysokości zobowiązania kredytobiorców. Brak tego elementu prowadzi do wniosku, iż umowa kredytu nie została zawarta skutecznie. Bez ustalenia dwóch elementów: kursu CHF z daty dokonania przelewu kredytobiorcom kredytu oraz kursu CHF z dat dokonywania spłat rat przez kredytobiorców wynika, że strony nie porozumiały się co do sposobu wykonywania umowy kredytu. Nie wiadomo bowiem, jak wysokie miały być raty spłacane przez kredytobiorców, a co za tym następuje, kredytobiorcy nie dysponowali w chwili zawierania umowy informacją, czy w toku realizacji umowy będą prawidłowo spłacać swoje zobowiązania, gdyż nieznane były kryteria ustalania wysokości ich comiesięcznego zobowiązania. Innymi słowy, w toku umowy nie istniało zewnętrzne kryterium, leżące poza bankiem, które pozwalało kredytobiorcom ustalić, w jaki sposób w stosunku do warunków rynkowych będzie wyglądać ich oprocentowanie kredytu; wewnętrzny kurs banku mógł bowiem rażąco odbiegać od kursu rynkowego (mógł być modyfikowany zmienianą w sposób niekontrolowany marżą banku). Również w toku wykonywania umów indeksowanych do CHF banki miały całkowitą dowolność przy ustalaniu wysokości raty kredytowej. Prowadzi to do wniosku, że jedna strona umowy była nadmiernie uprzywilejowana w stosunku do drugiej, zatem umowa kredytu hipotecznego nie tylko była nieważna z uwagi na braki w przedmiocie zasad spłaty kredytu, ale również była nieważna ze względu na sprzeczność z naturą stosunku prawnego i zasadami współżycia społecznego. Innymi słowy, typowa umowa kredytu indeksowanego do franka szwajcarskiego dlatego powinna zostać uznana za nieważną, gdyż nie zawierała jednego z essentialii negotii umowy kredytu (zasady spłaty kredytu), a ponadto kredytobiorcy nie dysponowali pełną wiedzą o swoich prawach i obowiązkach, w szczególności w przedmiocie sposobu ustalenia ich zobowiązania oraz zasad rządzących spłatami rat kredytowych.

Skutki nieważności umowy kredytu indeksowanego do CHF

Uznanie umowy kredytu hipotecznego za nieważną winno prowadzić następnie do rozważań na temat skutków, jakie niesie ze sobą umowa nieważna. W orzecznictwie można zaobserwować dwa sposoby rozstrzygania problemu wzajemnych rozliczeń stron określone nazwami teorii dwóch kondykcji oraz teorii salda. Zgodnie z pierwszą z teorii, w razie uznania umowy za nieważną, powstają dwa odrębne stosunki prawne, w których każda ze stron jest wzajemnie zobowiązana.

Przekładając to na realia typowej sprawy, kredytobiorcy są zobowiązani do zwrotu bankowi tego, co otrzymali w ramach wypłaty kredytu, a bank jest zobowiązany do zwrotu kredytobiorcom tego, co otrzymał od nich w ramach spłaty kredytu. Rozliczenie pomiędzy stronami następuje saldem.

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie tzw. kredytów frankowych

W dniu 3 października 2019 roku Trybunał Sprawiedliwości UE wydał wyrok w sprawie Kamil Dziubak, Justyna Dziubak przeciwko Raiffeisen Bank International AG (sygn. akt C‑260/18) w sprawie o stwierdzenie nieważności umowy kredytu nominowanego w obcej walucie, z uwagi na nieuczciwe postanowienia dotyczące mechanizmu indeksowania.

Wyrok w powyższej sprawie jest istotny dla wszystkich spraw kredytów frankowych, gdyż stwierdza, że sąd polski może unieważnić całą umowę kredytową, jeśli po stwierdzeniu nieuczciwego charakteru niektórych postanowień takiej umowy kredytowej, bez tych postanowień nie dałoby się prawidłowo wykonywać umowy kredytowej. Trybunał Sprawiedliwości UE uznał też, że jeśli okaże się, iż po eliminacji nieuczciwych postanowień da się kontynuować umowę kredytową to powinna być ona dalej realizowana, natomiast sądy nie mogą uzupełniać ani poprawiać umowy ze względu na zasadę słuszności lub ustalone zwyczaje.

W każdym jednak przypadku, przy ocenie czy umowa przestaje obowiązywać w całości czy też będzie obowiązywać bez nieuczciwych zapisów, sąd musi kierować się zasadą ustalenia tego co jest bardziej korzystne dla kredytobiorcy.

Powyższy wyrok dotyczy głównie kredytobiorców, którzy chcą zażądać od banku udzielającego kredytu „frankowego”: (1) zwrotu zbyt wysokich składek na ubezpieczenie niskiego wkładu, (2) zwrotu części rat w związku z dowolnym ustalaniem oprocentowania kredytu nominowanego w obcej walucie, (3) zwrotu części kwot wynikających ze stosowania „spreadów”, czyli znacznie różniących się bankowych kursów kupna i sprzedaży waluty, albo (4) zwrotu nadpłaty kredytów, w których zawarty jest mechanizm indeksacji lub waloryzacji.

Ponieważ każda sytuacja kredytobiorcy walutowego jest inna warto na początku, po analizie umowy kredytowej zastanowić się co jest korzystniejsze w danej sytuacji, czy jest to unieważnienie umowy kredytowej, które wiąże się z koniecznością odpowiedniego rozliczenia się z bankiem czy też lepiej jest kontynuować umowę kredytową po dokonaniu odpowiedniej korekty tych postanowień, które są „nieuczciwe”, co wiązać się będzie z uzyskaniem odpowiedniego zwrotu nadpłaconych kwot.

Warto też pamiętać, że po wydaniu wyroku TSUE z 3 października 2019 roku, banki są teraz w gorszej pozycji negocjacyjnej, co może doprowadzić do proponowania przez instytucje finansowe kredytobiorcom zwarcia ugody zakładającej przewalutowanie kredytu po teraźniejszym kursie CHF/PLN. W teoretycznej sytuacji, gdy nastąpi obniżenie się kursku franka szwajcarskiego do polskiego złotego i przy podwyższeniu stop procentowych w Polsce takie przewalutowanie może okazać się wyjątkowo niekorzystne dla kredytobiorcy.

Inną ważną sprawą jest to, że wyrok TSUE przekazał też istotną wskazówkę, w jaki sposób sądy krajowe powinny traktować niektóre umowy kredytowe. W uproszczeniu chodzi o to, że w niektórych przypadkach zaciągnięty kredyt walutowy powinien być traktowany jako złotówkowy po faktycznym oprocentowaniu z umowy (czyli LIBOR + marża).

Ważne jest też to, że w obecnej sytuacji oczekiwanie na opinię biegłego sądowego ds. bankowości znacząco wydłuża postępowanie sądowe. Co więcej, w niektórych prowadzonych sprawach sądowych można zaobserwować wyraźne stanowisko sądów, iż ta okoliczność na którą miałby zostać powołany biegły w sprawie o „kredyt frankowy” nie może być potwierdzona opinią biegłego, ponieważ to powinien udowodnić samodzielnie powód. Dlatego też w niektórych sprawach dotyczących kredytu frankowego warto rozważyć zaangażowanie prywatnego biegłego ds. bankowości.

Do poprowadzenia sprawy o kredyt frankowy konieczne jest zgromadzenie:

1) umowy kredytu wraz z wszystkimi załącznikami i aneksami;

2) zaświadczenia dot. historii zmian oprocentowania kredytu (w rozbiciu na stawkę bazową, marżę, ubezpieczenie pomostowe itp.) ze wskazaniem zakresu dat obowiązywania danego oprocentowania;

3) harmonogramu spłaty kredytu – w rozbiciu na miesiące – zawierające daty oraz kwoty każdej z zapłaconych rat (kapitał i odsetki), wyrażonych w walucie, w której prowadzony był (w czasie pobrania raty) rachunek bankowy, z którego ta suma pieniężna została pobrana oraz walucie waloryzacji kredytu wraz z saldem kredytu pozostałym do spłaty;

4) zaświadczenia o kosztach okołokredytowych, w którym bank poda wysokość (w PLN) i daty naliczenia innych należności związanych z kredytem (w szczególności prowizje i składki tytułem ubezpieczeń);

5) dokumentu, w którym bank wykaże daty oraz kwoty wypłaconych transz kredytu w PLN oraz walucie indeksacji kredytu;

6) regulaminu do umowy kredytu hipotecznego.

Na ten temat możesz przeczytać też tu: SPRAWA KREDYTÓW FRANKOWYCH PRZED TSUE.