nieruchomości Archives - Prawnik w Piasecznie

Jak deweloper odpowiada za wady budowy domu?

Każdy klient kupujący nowy dom ma prawo oczekiwać od dewelopera nieruchomości o wysokiej jakości wykonania i zgodności z przepisami budowlanymi. Niestety, czasami zdarza się, że po wprowadzeniu się do nowego domu nowi właściciele odkrywają wady, które wpływają na ich komfort i bezpieczeństwo. W takim przypadku, warto poznać możliwości dochodzenia odpowiedzialności za wady budynku od dewelopera. W niniejszym artykule omówimy odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu oraz kluczowe aspekty, które warto wziąć pod uwagę podczas podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości.

Deweloper jako sprzedawca nieruchomości, odpowiada za wady fizyczne i prawne, które istniały w chwili przekazania domu nabywcy, nawet jeśli ujawnią się one dopiero później.

Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje wad: jawne i ukryte. Wady jawne to takie, które można zauważyć podczas typowego sprawdzenia domu przed odbiorem, natomiast wady ukryte są niewidoczne lub trudne do wykrycia bez specjalistycznej wiedzy. Dlatego też do zakupu nieruchomości należy się odpowiednio przygotować. Ważnym krokiem będzie dokonanie odbioru technicznego kupowanego domu, gdyż protokół odbioru jest kluczowym dokumentem wskazującym, że podczas zakupu domu kupujący sprawdził, czy nieruchomość spełnia jego oczekiwania i czy nie ma wad. Ważne jest, aby podczas odbioru dokładnie sprawdzić stan techniczny domu, jego wyposażenie, zgodność z projektem budowlanym.

Jak w zarysie wygląda odpowiedzialność prawna dewelopera?

Na podstawie kodeksu cywilnego deweloper jest odpowiedzialny za wady fizyczne i prawne domu. Poniżej przedstawiam ogólny zarys odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości:

Kodeks cywilny (art. 556 i następne): Deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy nieruchomości wolnej od wad fizycznych i prawnych. Sprzedawca odpowiada za wady ukryte, które istniały w momencie przekazania domu, ale ujawniły się później, a także za te, które powstały później, ale wynikają z przyczyn tkwiących w przedmiocie sprzedaży. Odpowiedzialność dewelopera na podstawie rękojmi za wady nieruchomości trwa pięć lat od dnia przekazania kupującemu domu (czas ten może zostać wydłużony na mocy umowy sprzedaży nieruchomości). Jeśli wada zostanie ujawniona w ciągu roku od dnia przekazania nieruchomości, uważa się, że istniała ona w momencie przekazania domu.

Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pomiędzy deweloperem a kupującym: Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu wynika także z zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa sprzedaży może modyfikować ogólną odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne nieruchomości, np.: wydłużyć okres rękojmi. W przypadku gdy nieruchomość posiada wady, kupujący ma prawo dochodzić swoich roszczeń od dewelopera zgodnie z uregulowaniami zawartymi w umowie sprzedaży nieruchomości. Czasem w umowach sprzedaży nieruchomości deweloper udziela gwarancji jakości na sprzedawane nowe domy i mieszkania. Gwarancja ta zazwyczaj trwa do 10 lat i obejmuje wady fizyczne w budynku, takie jak nieszczelność dachu czy problemy z instalacją elektryczną. Gwarancja jakości chroni kupującego niezależnie od rękojmi za sprzedany dom.

Warto zaznaczyć, że odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu nie jest bezwzględna. Oznacza to, że deweloper nie odpowiada za wszystkie wady, jakie mogą pojawić się w sprzedanym domu. Istnieją bowiem wady, które są wynikiem normalnego zużycia, a także takie, które wynikają z winy samego kupującego. Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu dotyczy wad, które były obecne w momencie sprzedaży nieruchomości lub które pojawiły się w krótkim czasie po jej oddaniu do użytku.

Jakie wady są najczęściej spotykane w sprzedanych domach?

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne sprzedanego domu lub mieszkania. Wady fizyczne to takie, które wynikają z niezgodności rzeczy z umową lub z powodu wadliwego wykonania umowy przez dewelopera. Mogą to być np. wady konstrukcyjne, instalacyjne, wykończeniowe, wyposażeniowe czy też dotyczące użytkowania nieruchomości. Wady prawne natomiast to takie, które wynikają z nieprawidłowego stanu prawnego nieruchomości. Przykładowo, może to być brak pozwolenia na użytkowanie, brak decyzji o pozwoleniu na budowę czy też obciążenie nieruchomości hipoteką.

Wady fizyczne, które są najczęściej spotykane w sprzedanych domach, to przede wszystkim te związane z jakością wykonania oraz związane z brakiem zgodności z umową. Do najczęstszych wad fizycznych budynku zaliczamy:

Wady dotyczące izolacji termicznej – wady te mogą polegać na źle wykonanej izolacji, co prowadzi do utraty ciepła w zimie, a w lecie – do zbyt wysokich temperatur wewnątrz domu;
Wady instalacji – wady te dotyczą najczęściej instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Mogą powodować problemy z odbiorem energii elektrycznej, przepływem wody i innych mediów, a nawet powodować zagrożenie pożarowe;
Wady konstrukcyjne – wady te związane są z niewłaściwym wykonaniem konstrukcji budynku.

Jak dochodzić odpowiedzialności dewelopera za wady budynku?

Aby dochodzić od dewelopera odpowiedzialności za wady budowy domu, należy podjąć następujące kroki:

1. Zgłoszenie wady deweloperowi:

Najpierw, należy zgłosić deweloperowi zauważoną wadę budynku. W tym celu, należy sporządzić pisemne zgłoszenie zawierające szczegółowy opis wady, wraz z podaniem jej lokalizacji. Warto też dodać do zgłoszenia zdjęcia wady. Zgłoszenie to powinno być przesłane do dewelopera za pomocą listu poleconego za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód na doręczenie zgłoszenia deweloperowi.

W zgłoszeniu warto wskazać termin, w którym deweloper powinien naprawić wadę. Termin ten powinien być uzasadniony i adekwatny do skali problemu. Ustalenie terminu pozwoli kupującemu dochodzić swych praw w przypadku nieuwzględnienia zgłoszenia przez dewelopera.

Deweloper, po otrzymaniu zgłoszenia wady, ma obowiązek odpowiedzieć na zgłoszenie w ciągu 14 dni. W odpowiedzi powinien poinformować klienta o sposobie i terminie usunięcia wady lub przedstawić własne stanowisko co do zgłoszonej wady. Jeżeli deweloper nie odpowie na zgłoszenie lub odmówi usunięcia wady, klient może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

2. Konsultacja z rzeczoznawcą:

Jeśli deweloper nie odpowie na zgłoszenie wady lub nie przyzna odpowiedzialności za wady budowy domu, warto skonsultować się z niezależnym rzeczoznawcą budowlanym. Ekspert oceni wady, ustali przyczyny oraz oszacuje koszty naprawy. Opinia rzeczoznawcy będzie istotnym argumentem w sporze z deweloperem. Taka opinia będzie także przydana w ewentualnym sporze sądowym z deweloperem.

3. Mediacja lub negocjacje:

Przed podjęciem działań prawnych warto spróbować mediacji lub negocjacji z deweloperem. Czasami strony mogą dojść do porozumienia bez konieczności przekazywania sprawy do rozstrzygnięcia w sądzie.

4. Skorzystanie z pomocy prawnika:

Jeśli negocjacje z deweloperem nie przynoszą rezultatów, należy skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w prawie budowlanym. Prawnik pomoże w zgromadzeniu dowodów, przygotuje odpowiednie dokumenty do sądu oraz będzie reprezentował poszkodowanego klienta w sądzie. Prawnik na początku wystosuje wezwanie do dewelopera z żądaniem: (1) usunięcia wady, (2) wymiany nieruchomości na wolną od wad – jeśli jest to możliwe i uzasadnione wielkością wad budynku, (3) obniżenia ceny, (4) odstąpienia od umowy przez kupującego (jeśli wady są istotne).

Warto jednak pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera nie obejmuje wad, które powstały z winy kupującego, na przykład w wyniku niewłaściwego użytkowania domu.

5. Postępowanie sądowe:

Jeśli pozasądowe próby rozwiązania sporu nie przyniosą efektów, konieczne może być wszczęcie postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Ten etap powinien już prowadzić adwokat lub radca prawny, który profesjonalnie przygotuje pozew i dołączy do niego niezbędne dowody na poparcie roszczeń kupującego.

Należy pamiętać, że w przypadku wad budowlanych warto je zgłosić deweloperowi jak najszybciej i niezwłocznie podjąć działania mające na celu dochodzenia odpowiedzialności dewelopera za wady domu.

Nadpłata rachunków za gaz przez wspólnotę mieszkaniową/spółdzielnię

Limit cen gazu dla wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni

W dniu 29 stycznia 2022 r. weszła w życie ustawa, która wprowadziła limity cen gazu m.in. dla wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Limity te są ograniczone kwotami cen zawartymi w taryfach zatwierdzanych przez Prezesa URE. Ustawa reguluje sytuację prawną wybranych odbiorców ze skutkiem od początku 2022 roku. Wątpliwości co do zasadności taryfowania wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni pojawiły się w związku z gwałtownie rosnącymi cenami sprzedaży gazu w 2021 roku. Precyzyjniej rzecz ujmując pojawił się problem, czy zasadnym jest naliczanie cen za zużycie gazu przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię, zaopatrującą w gaz wyłącznie gospodarstwa domowe (tj. bez lokali komercyjnych), na podstawie taryf (ceny niższe), czy też na podstawie cen stosowanych wobec przedsiębiorców (ceny wyższe).

Stanowisko sprzedawców gazu

Sprzedawcy gazu stoją co do zasady na stanowisku, że przed 2022 rokiem wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie były wyłączone z możliwości objęcia rachunków za gaz cenami z taryf (a więc niższych cen). Taka praktyka znajduje uzasadnienie we wprowadzeniu dopiero ze skutkiem od 2022 r. wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni do katalogu podmiotów kwalifikujących się do objęcia ich taryfami. Praktyce tej sprzeciwia się jednak Prezes URE, z którego stanowiska wyrażonego w stosownym komunikacie wynika, że jeżeli w imieniu odbiorców w gospodarstwach domowych stroną umowy ze sprzedawcą jest np. wspólnota lub spółdzielnia, to sprzedawca gazu powinien stosować ceny wynikające z taryf, a więc ceny niższe.

W niektórych przypadkach nadpłaty dla wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni wynoszą po kilkaset tysięcy złotych. Podkreślić należy, że obowiązek stosowania cen przez sprzedawców na podstawie taryf przed 2022 rokiem nie wprowadza żadnych dodatkowych obowiązków od odbiorców np. obowiązku złożenia jakiegoś oświadczenia do sprzedawcy gazu. Obowiązek złożenia stosownego oświadczenia wprowadziła bowiem dopiero ustawa regulująca sytuację od 2022 roku.

Możliwość odzyskania nadpłaty

Porównując kwoty faktycznie stosowane przez danego sprzedawcę gazu przed 2022 rokiem ze stawkami wynikającymi z taryf, okazuje się, iż dany odbiorca może posiadać nadpłatę wynikającą z zawyżania faktur za gaz przez sprzedawcę gazu poprzez pominięcie w rachunkach cen wynikających z taryf. W razie braku woli po stronie sprzedawcy gazu skorygowania faktur, wspólnota mieszkaniowa/spółdzielnia będzie musiała wytoczyć powództwo przed sądem. Właściwy w sprawie sąd dokona w takiej sprawie wykładni przepisów obowiązujących przed 2022 rokiem.

Deweloper nie chce wykonywać prac naprawczych

Zakup mieszkania od dewelopera może przysporzyć kupującemu sporo kłopotów. Ostatnio za budownictwo mieszkaniowe zabierają się podmioty nie mające żadnego doświadczenia w prawidłowym przeprowadzeniu procesu budowlanego i co ważniejsze, zgodnego z przepisami realizowania obowiązków posprzedażowych, polegających na wykonywaniu napraw gwarancyjnych i z tytułu rękojmi.

Jeden z naszych klientów po dokonaniu odbioru lokalu oraz po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym zauważył szereg usterek, polegających na wycieku wody w kuchni oraz łazience, nieprawidłowo działającej wentylacji, itp.

Klient kilkukrotnie ponaglał dewelopera w sprawie usunięcia tych usterek. Niestety deweloper ociągał się z wykonaniem prac naprawczych, mimo ponagleń ze strony kupującego.

Przepisy mówią, że …

Należy przypomnieć, że zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Dodatkowo na podstawie art. 566 § 1 k.c., jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Przepis ten stosuje się odpowiednio, gdy kupujący żąda dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwych albo usunięcia wady przez sprzedawcę (§ 2).

Przepis artykuł 354 § 1-2 k.c. nakłada na strony stosunku zobowiązaniowego obowiązek zgodnego współdziałania w celu jego wykonania zgodnie z treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego.

jak kończą się tego typu sprawy?

Tego typu sprawy, najczęściej kończą się w momencie otrzymania przez dewelopera wezwania do wykonania prac naprawczych, skierowanego przez adwokata (radcę prawnego) reprezentującego niezadowolonego klienta. Zdarza się też, że deweloper mimo wezwania go do wykonania prac gwarancyjnych ich nie przeprowadza. W takim przypadku konieczne jest wykonanie prac przez podmiot zastępczy i obciążenie kosztami zastępczych napraw nierzetelnego dewelopera. Jeśli prace naprawcze uniemożliwiają zamieszkanie w remontowanym lokalu deweloper może być dodatkowo obciążony kosztem lokalu zastępczego.

Na koniec warto pamiętać o tym, że w tego typu sprawach ważne jest współdziałanie klienta z deweloperem, który chce przeprowadzić prace naprawcze. W przypadku sporu sądowego sąd będzie też brał pod uwagę czy roszczenie niezadowolonego klienta jest zasadne i czy umożliwił on deweloperowi wykonanie koniecznych prac naprawczych.

Umowa o roboty budowlane tylko na piśmie

Część przedsiębiorców budowlanych nie wie, że umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, co jasno wynika z art. 648 k.c. Wymagana forma pisemna umowy o roboty budowlane jest formą pod rygorem ad probationem, co oznacza, że taka forma jest wymagana dla celów dowodowych, a więc brak tej formy nie skutkuje nieważnością umowy. Jest oczywistym, że należy mieć precyzyjnie przygotowaną, pisemną umowę o roboty budowlane, gdyż w przypadku sporu o zakres robót, wysokość wynagrodzenia, łatwiej i szybciej jest rozwiązać spór, gdy istnieje na piśmie umowa regulująca sporną materię.

Co należy zrobić, jeśli umowa o roboty budowlane nie została jednak zawarta na piśmie?

Zasadniczo, brak formy pisemnej umowy, gdy przepisy prawa nakazują jej zawarcie w formie pisemnej oznacza, iż w trakcie procesu sądowego nie jest możliwe przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków lub z przesłuchania stron dla udowodnienia faktu zawarcia tej umowy, chyba że żadna ze stron tego nie kwestionuje. Od tego zakazu jest kilka wyjątków (zawartych w art. 74 § 2 k.c.), jednakże najczęściej spotykany przy umowach o roboty budowlane to ten stanowiący, iż przepisów o skutkach niedochowania formy pisemnej ad probationem nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami, gdy i inwestor i wykonawca prowadzą działalność gospodarczą (art. 74 § 4 k.c.). Ponadto, zgodnie z art. 246 k.p.c., dowód taki jest też dopuszczalny, gdy dokument obejmujący czynność został zagubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią. Tak więc, jeżeli po obydwu stronach umowy o roboty budowlane występują podmioty o statusie przedsiębiorców, to fakt zawarcia umowy o roboty budowlane i jej treść może być dowodzony wszelkimi środkami dowodowymi, bez żadnych ograniczeń.

Warto pamiętać, że umowa o roboty budowlane, zawarta bez dochowania formy pisemnej, wciąż będzie wiązała strony, wywołując wszystkie skutki prawne.

Innym pomysłem stosowanym w przypadku braku pisemnej umowy o roboty budowlane, jeżeli zarówno inwestor, jak i wykonawca mają status przedsiębiorcy, pisemnie potwierdzenie zawarcia umowy, wysłane do drugiej strony. Zgodnie z art. 77(1) § 1 k.c., pismo potwierdzające powinno zostać skierowane do drugiej strony niezwłocznie po zawarciu umowy. Jeżeli pismo potwierdzające zawiera zmiany lub uzupełnienia umowy, ale takie które nie zmieniają istotnie jej treści, strony wiąże umowa o treści określonej w piśmie potwierdzającym, chyba że druga strona niezwłocznie się temu sprzeciwi. Ewentualny sprzeciw drugiej strony powinien zostać złożony niezwłocznie i to na piśmie. Niedochowanie jednego z tych wymogów prowadzi do bezskuteczności złożonego sprzeciwu.

Czy można emailem wypowiedzieć umowę o powierzeniu zarządu nieruchomością?

W jednej ze spraw zostaliśmy poinformowani, że klient zawarł umowę o zarząd nieruchomością wspólną, a więc umowę nazwaną, stypizowaną w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Stosownie do tego przepisu właściciele lokalu mogą po ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Klient postanowił zmienić zarządcę nieruchomości i w tym celu przesłał emailem wypowiedzenie umowy o zarząd nieruchomością wspólną. Co więcej, inni współwłaściciele także przesłali emailem do dotychczasowego zarządcy wypowiedzenie umowy o zarząd.

Klient wraz z innymi współwłaścicielami nieruchomości wspólnej zdecydował się nawiązać współpracę z innym zarządcą nieruchomości wspólnej. Klient obawia się jednak tego, czy dokonane w formie e-mailowej wypowiedzenie umowy o powierzenie zarządu wcześniejszemu zarządcy jest skuteczne i czy w związku z tym istnieje obowiązek zapłaty dalszego wynagrodzenia na rzecz poprzedniego zarządcy, już po okresie rozwiązania umowy o zarządzanie.

Umowa o powierzeniu zarządu stanowi szczególną nazwaną postać umowy zlecenia. Wobec tego, że ustawa o własności lokali nie reguluje trybu wypowiadania tego typu umów należy przyjąć, że zastosowanie znajdą w takiej sytuacji przepisy kodeksy cywilnego dotyczące umowy zlecenia.

W orzecznictwie przyjmuje się, w odniesieniu do umowy o zarządzanie nieruchomością uregulowanej w przepisach art. 184a i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami, że do takiej umowy w kwestiach nieuregulowanych tej ustawie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego o zleceniu oraz zasady ogólne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 sygn. akt V CSK 472/12). Wobec tego należy stosować regulację z art. 746 par. 1 k.c., zgodnie z którą dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie oraz art. 746 par. 3 k.c., zgodnie z którą nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów.

Ważny powód musi istnieć po stronie zleceniobiorcy i nie musi on być szczególnie doniosły. Jednakże w orzecznictwie podnosi się, że jeżeli zdarzy się, że umowa zostanie rozwiązana bez ważnego powodu, wówczas stosunek prawny wprawdzie wygasa, a więc takie rozwiązanie jest skuteczne, ale strona, która od umowy odstąpiła bez ważnego powodu, jest zobowiązana dać drugiej odszkodowanie za straty, wynikłe z rozwiązania umowy (art. 746 § 1 in fine i § 2 in fine). Kwestia wystąpienia istotnej przyczyny ma więc znaczenie drugorzędne dla oceny skuteczności wypowiedzenia.

Jeśli w umowie o zarządzanie nie zostały przez strony wprowadzone szczególne terminy wypowiedzenia umowy, z jakim nastąpi wypowiedzenie w przypadku zaistnienia ważnych powodów. Tym samym wypowiedzenie umowy dokonane poprzedniemu zarządcy należałoby uznać za natychmiastowe, z momentem wysłania wypowiedzenia umowy o zarządzanie przez ostatniego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Zakładając więc, że wypowiedzenie zostało przesłane w sposób umożliwiający zapoznanie z jego treścią przez dotychczasowego zarządcę nieruchomości (wymóg), przyjąć można, że oświadczenie to jest równoznaczne ze skutecznym wypowiedzeniem, zgodnie z art. 61 k.c.

Na podstawie art. 77 par. 3 k.c., jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej niż forma pisemna, dokumentowa albo elektroniczna, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem – „stwierdzenie pismem” może nastąpić w dowolny sposób, nie jest tożsame z wymaganiami odnoszącymi się do zachowania formy pisemnej. Wystarczy, że istnieje jakiekolwiek pismo stwierdzające daną czynność prawną pochodzącą od jednej strony (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach V ACa 779/15). Wystarczy więc, że ostatni ze współwłaścicieli wyśle pisemne wypowiedzenie z powołaniem się na wypowiedzenia dokonane przez pozostałych współwłaścicieli dokonane za pomocą poczty elektronicznej a wypowiedzenie umowy będzie skuteczne wobec wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Na koniec trzeba wskazać, że wynagrodzenie za wykonanie zlecenia zarządu nieruchomością wspólną zawsze jest uzależnione od faktycznego wykonywania zlecenia, chyba że w umowie strony w sposób jednoznaczny zastrzegły wynagrodzenie za gotowość, bez względu na zakres prac (tzw. ryczałt). Wynika to art. 734 k.c., który jako istotę umowy zlecenia określa dokonanie czynności w imieniu dającego zlecenie oraz art. 735 k.c., który stanowi, że jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie.

Błędne wymierzenie powierzchni mieszkania przez dewelopera

Wielkość mieszkania oferowanego przez dewelopera ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia prawidłowej ceny za nabywane mieszkanie a także będzie mieć podstawowe znaczenie przy wyliczaniu należnych opłat eksploatacyjnych.

Przy obliczaniu powierzchni wybudowanego mieszkania należy zastosować nową normę PN-ISO 9836:1997, która jest stosowana do obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Według tej normy, powierzchnię mieszkania wylicza się na poziomie podłogi w stanie wykończonym. Wyliczenie jest dokonywane w lokalu z położonymi tynkami, a więc powierzchnia będzie mniejsza (cena za mieszkanie niższa) niż wyliczona ze ścianami nieotynkowanymi.

Przy oferowaniu do sprzedaży mieszkań deweloperzy przedstawiają większą powierzchnię niż ma mieszkanie w rzeczywistości, ponieważ przykładowo:

Stosują poprzednio obowiązującą normę wyliczania powierzchni (PN-70 B-02365) która to norma pozwalała na zmierzenie mieszkania na wysokości 1 m oraz bez uwzględnienia tynków;
Przedstawiają wielkość powierzchni wewnętrznej (bez uwzględnienia i odjęcia powierzchni zajmowanych przez wewnętrzne ściany) a nie powierzchnię użytkową (z uwzględnieniem i odjęciem powierzchni zajmowanych przez ściany wewnętrzne);
Wyliczenie skosów dokonują w ten sposób, że zamiast obowiązującej normy (1,9 m i powyżej zalicza się a poniżej 1,9 m pomija się) stosują poprzednio obowiązujące zasady wyliczeń (2,2 m i powyżej zalicza się w całości, pomiędzy 2,2 m i 1,4 m zalicza się połowę powierzchni, a poniżej 1,4 m pomija się).

Oczywiście istnieją też inne niż wyżej wymienione sposoby na sztuczne zawyżenie powierzchni lokalu.

Stosowane zabiegi sztucznego powiększania powierzchni pozwalają na przedstawienie metrażu mieszkania nawet i o 10% większego niż jest w rzeczywistości. Wpływ na cenę będzie wymierny, gdyż przy cenie zamieszkanie wynoszącej np.: 400 tyś. zł, zmiana ceny może wynieść do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co należy zrobić aby nie zapłacić za dużo za nabywane mieszkanie?

Po pierwsze, w umowie deweloperskiej warto zapisać według jakiej normy powierzchnia mieszkania została wyliczona oraz wskazać czy podawana wielkość odnosi się do powierzchni użytkowej lokalu. Warto też to powtórzyć w umowie sprzedaży.

Po drugie, warto przed przystąpieniem do podpisania umowy zamówić wymierzenie mieszkania przez geodetę, który poda prawidłową wielkość powierzchni użytkowej lokalu.

Wchodząc na tę stronę: http://resources.geodetic.co/ekspertyza-jak-liczyc-powierzchnie-uzytkowa-mieszkania-od-dewelopera/ można odpłatnie pobrać ekspertyzę odpowiadającą na pytanie czy deweloperzy mogą wliczać powierzchnie pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej a tym samym brać za tę powierzchnię pieniądze przy sprzedaży lokalu.

Nakłady na przedmiot najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.