Deweloper nie chce wykonywać prac naprawczych

deweloper prace naprawcze

Zakup mieszkania od dewelopera może przysporzyć kupującemu sporo kłopotów. Ostatnio za budownictwo mieszkaniowe zabierają się podmioty nie mające żadnego doświadczenia w prawidłowym przeprowadzeniu procesu budowlanego i co ważniejsze, zgodnego z przepisami realizowania obowiązków posprzedażowych, polegających na wykonywaniu napraw gwarancyjnych i z tytułu rękojmi.

Jeden z naszych klientów po dokonaniu odbioru lokalu oraz po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym zauważył szereg usterek, polegających na wycieku wody w kuchni oraz łazience, nieprawidłowo działającej wentylacji, itp.

Klient kilkukrotnie ponaglał dewelopera w sprawie usunięcia tych usterek. Niestety deweloper ociągał się z wykonaniem prac naprawczych, mimo ponagleń ze strony kupującego.

Przepisy mówią, że …

Należy przypomnieć, że zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Dodatkowo na podstawie art. 566 § 1 k.c., jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Przepis ten stosuje się odpowiednio, gdy kupujący żąda dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwych albo usunięcia wady przez sprzedawcę (§ 2).

Przepis artykuł 354 § 1-2 k.c. nakłada na strony stosunku zobowiązaniowego obowiązek zgodnego współdziałania w celu jego wykonania zgodnie z treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego.

jak kończą się tego typu sprawy?

Tego typu sprawy, najczęściej kończą się w momencie otrzymania przez dewelopera wezwania do wykonania prac naprawczych, skierowanego przez adwokata (radcę prawnego) reprezentującego niezadowolonego klienta. Zdarza się też, że deweloper mimo wezwania go do wykonania prac gwarancyjnych ich nie przeprowadza. W takim przypadku konieczne jest wykonanie prac przez podmiot zastępczy i obciążenie kosztami zastępczych napraw nierzetelnego dewelopera. Jeśli prace naprawcze uniemożliwiają zamieszkanie w remontowanym lokalu deweloper może być dodatkowo obciążony kosztem lokalu zastępczego.

Na koniec warto pamiętać o tym, że w tego typu sprawach ważne jest współdziałanie klienta z deweloperem, który chce przeprowadzić prace naprawcze. W przypadku sporu sądowego sąd będzie też brał pod uwagę czy roszczenie niezadowolonego klienta jest zasadne i czy umożliwił on deweloperowi wykonanie koniecznych prac naprawczych.

Umowa o roboty budowlane tylko na piśmie

umowa o roboty budowlane

Część przedsiębiorców budowlanych nie wie, że umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, co jasno wynika z art. 648 k.c. Wymagana forma pisemna umowy o roboty budowlane jest formą pod rygorem ad probationem, co oznacza, że taka forma jest wymagana dla celów dowodowych, a więc brak tej formy nie skutkuje nieważnością umowy. Jest oczywistym, że należy mieć precyzyjnie przygotowaną, pisemną umowę o roboty budowlane, gdyż w przypadku sporu o zakres robót, wysokość wynagrodzenia, łatwiej i szybciej jest rozwiązać spór, gdy istnieje na piśmie umowa regulująca sporną materię.

Co należy zrobić, jeśli umowa o roboty budowlane nie została jednak zawarta na piśmie?

Zasadniczo, brak formy pisemnej umowy, gdy przepisy prawa nakazują jej zawarcie w formie pisemnej oznacza, iż w trakcie procesu sądowego nie jest możliwe przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków lub z przesłuchania stron dla udowodnienia faktu zawarcia tej umowy, chyba że żadna ze stron tego nie kwestionuje. Od tego zakazu jest kilka wyjątków (zawartych w art. 74 § 2 k.c.), jednakże najczęściej spotykany przy umowach o roboty budowlane to ten stanowiący, iż przepisów o skutkach niedochowania formy pisemnej ad probationem nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami, gdy i inwestor i wykonawca prowadzą działalność gospodarczą (art. 74 § 4 k.c.). Ponadto, zgodnie z art. 246 k.p.c., dowód taki jest też dopuszczalny, gdy dokument obejmujący czynność został zagubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią. Tak więc, jeżeli po obydwu stronach umowy o roboty budowlane występują podmioty o statusie przedsiębiorców, to fakt zawarcia umowy o roboty budowlane i jej treść może być dowodzony wszelkimi środkami dowodowymi, bez żadnych ograniczeń.

Warto pamiętać, że umowa o roboty budowlane, zawarta bez dochowania formy pisemnej, wciąż będzie wiązała strony, wywołując wszystkie skutki prawne.

Innym pomysłem stosowanym w przypadku braku pisemnej umowy o roboty budowlane, jeżeli zarówno inwestor, jak i wykonawca mają status przedsiębiorcy, pisemnie potwierdzenie zawarcia umowy, wysłane do drugiej strony. Zgodnie z art. 77(1) § 1 k.c., pismo potwierdzające powinno zostać skierowane do drugiej strony niezwłocznie po zawarciu umowy. Jeżeli pismo potwierdzające zawiera zmiany lub uzupełnienia umowy, ale takie które nie zmieniają istotnie jej treści, strony wiąże umowa o treści określonej w piśmie potwierdzającym, chyba że druga strona niezwłocznie się temu sprzeciwi. Ewentualny sprzeciw drugiej strony powinien zostać złożony niezwłocznie i to na piśmie. Niedochowanie jednego z tych wymogów prowadzi do bezskuteczności złożonego sprzeciwu.

Czy można emailem wypowiedzieć umowę o powierzeniu zarządu nieruchomością?

umowa o zarządzanie nieruchomością

W jednej ze spraw zostaliśmy poinformowani, że klient zawarł umowę o zarząd nieruchomością wspólną, a więc umowę nazwaną, stypizowaną w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Stosownie do tego przepisu właściciele lokalu mogą po ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Klient postanowił zmienić zarządcę nieruchomości i w tym celu przesłał emailem wypowiedzenie umowy o zarząd nieruchomością wspólną. Co więcej, inni współwłaściciele także przesłali emailem do dotychczasowego zarządcy wypowiedzenie umowy o zarząd.

Klient wraz z innymi współwłaścicielami nieruchomości wspólnej zdecydował się nawiązać współpracę z innym zarządcą nieruchomości wspólnej. Klient obawia się jednak tego, czy dokonane w formie e-mailowej wypowiedzenie umowy o powierzenie zarządu wcześniejszemu zarządcy jest skuteczne i czy w związku z tym istnieje obowiązek zapłaty dalszego wynagrodzenia na rzecz poprzedniego zarządcy, już po okresie rozwiązania umowy o zarządzanie.

Umowa o powierzeniu zarządu stanowi szczególną nazwaną postać umowy zlecenia. Wobec tego, że ustawa o własności lokali nie reguluje trybu wypowiadania tego typu umów należy przyjąć, że zastosowanie znajdą w takiej sytuacji przepisy kodeksy cywilnego dotyczące umowy zlecenia.

W orzecznictwie przyjmuje się, w odniesieniu do umowy o zarządzanie nieruchomością uregulowanej w przepisach art. 184a i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami, że do takiej umowy w kwestiach nieuregulowanych tej ustawie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego o zleceniu oraz zasady ogólne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 sygn. akt V CSK 472/12). Wobec tego należy stosować regulację z art. 746 par. 1 k.c., zgodnie z którą dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie oraz art. 746 par. 3 k.c., zgodnie z którą nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów.

Ważny powód musi istnieć po stronie zleceniobiorcy i nie musi on być szczególnie doniosły. Jednakże w orzecznictwie podnosi się, że jeżeli zdarzy się, że umowa zostanie rozwiązana bez ważnego powodu, wówczas stosunek prawny wprawdzie wygasa, a więc takie rozwiązanie jest skuteczne, ale strona, która od umowy odstąpiła bez ważnego powodu, jest zobowiązana dać drugiej odszkodowanie za straty, wynikłe z rozwiązania umowy (art. 746 § 1 in fine i § 2 in fine). Kwestia wystąpienia istotnej przyczyny ma więc znaczenie drugorzędne dla oceny skuteczności wypowiedzenia.

Jeśli w umowie o zarządzanie nie zostały przez strony wprowadzone szczególne terminy wypowiedzenia umowy, z jakim nastąpi wypowiedzenie w przypadku zaistnienia ważnych powodów. Tym samym wypowiedzenie umowy dokonane poprzedniemu zarządcy należałoby uznać za natychmiastowe, z momentem wysłania wypowiedzenia umowy o zarządzanie przez ostatniego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Zakładając więc, że wypowiedzenie zostało przesłane w sposób umożliwiający zapoznanie z jego treścią przez dotychczasowego zarządcę nieruchomości (wymóg), przyjąć można, że oświadczenie to jest równoznaczne ze skutecznym wypowiedzeniem, zgodnie z art. 61 k.c.

Na podstawie art. 77 par. 3 k.c., jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej niż forma pisemna, dokumentowa albo elektroniczna, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem – „stwierdzenie pismem” może nastąpić w dowolny sposób, nie jest tożsame z wymaganiami odnoszącymi się do zachowania formy pisemnej. Wystarczy, że istnieje jakiekolwiek pismo stwierdzające daną czynność prawną pochodzącą od jednej strony (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach V ACa 779/15). Wystarczy więc, że ostatni ze współwłaścicieli wyśle pisemne wypowiedzenie z powołaniem się na wypowiedzenia dokonane przez pozostałych współwłaścicieli dokonane za pomocą poczty elektronicznej a wypowiedzenie umowy będzie skuteczne wobec wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Na koniec trzeba wskazać, że wynagrodzenie za wykonanie zlecenia zarządu nieruchomością wspólną zawsze jest uzależnione od faktycznego wykonywania zlecenia, chyba że w umowie strony w sposób jednoznaczny zastrzegły wynagrodzenie za gotowość, bez względu na zakres prac (tzw. ryczałt). Wynika to art. 734 k.c., który jako istotę umowy zlecenia określa dokonanie czynności w imieniu dającego zlecenie oraz art. 735 k.c., który stanowi, że jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie.

Błędne wymierzenie powierzchni mieszkania przez dewelopera

metraż lokalu

Wielkość mieszkania oferowanego przez dewelopera ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia prawidłowej ceny za nabywane mieszkanie a także będzie mieć podstawowe znaczenie przy wyliczaniu należnych opłat eksploatacyjnych. 

Przy obliczaniu powierzchni wybudowanego mieszkania należy zastosować nową normę PN-ISO 9836:1997, która jest stosowana do obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Według tej normy, powierzchnię mieszkania wylicza się na poziomie podłogi w stanie wykończonym. Wyliczenie jest dokonywane w lokalu z położonymi tynkami, a więc powierzchnia będzie mniejsza (cena za mieszkanie niższa) niż wyliczona ze ścianami nieotynkowanymi.

Przy oferowaniu do sprzedaży mieszkań deweloperzy przedstawiają większą powierzchnię niż ma mieszkanie w rzeczywistości, ponieważ przykładowo:

  1. Stosują poprzednio obowiązującą normę wyliczania powierzchni (PN-70 B-02365) która to norma pozwalała na zmierzenie mieszkania na wysokości 1 m oraz bez uwzględnienia tynków;
  2. Przedstawiają wielkość powierzchni wewnętrznej (bez uwzględnienia i odjęcia powierzchni zajmowanych przez wewnętrzne ściany) a nie powierzchnię użytkową (z uwzględnieniem i odjęciem powierzchni zajmowanych przez ściany wewnętrzne);
  3. Wyliczenie skosów dokonują w ten sposób, że zamiast obowiązującej normy (1,9 m i powyżej zalicza się a poniżej 1,9 m pomija się) stosują poprzednio obowiązujące zasady wyliczeń (2,2 m i powyżej zalicza się w całości, pomiędzy 2,2 m i 1,4 m zalicza się połowę powierzchni, a poniżej 1,4 m pomija się).

Oczywiście istnieją też inne niż wyżej wymienione sposoby na sztuczne zawyżenie powierzchni lokalu.

Stosowane zabiegi sztucznego powiększania powierzchni pozwalają na przedstawienie metrażu mieszkania nawet i o 10% większego niż jest w rzeczywistości. Wpływ na cenę będzie wymierny, gdyż przy cenie zamieszkanie wynoszącej np.: 400 tyś. zł, zmiana ceny może wynieść do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co należy zrobić aby nie zapłacić za dużo za nabywane mieszkanie?

Po pierwsze, w umowie deweloperskiej warto zapisać według jakiej normy powierzchnia mieszkania została wyliczona oraz wskazać czy podawana wielkość odnosi się do powierzchni użytkowej lokalu. Warto też to powtórzyć w umowie sprzedaży.

Po drugie, warto przed przystąpieniem do podpisania umowy zamówić wymierzenie mieszkania przez geodetę, który poda prawidłową wielkość powierzchni użytkowej lokalu.

Wchodząc na tę stronę: http://resources.geodetic.co/ekspertyza-jak-liczyc-powierzchnie-uzytkowa-mieszkania-od-dewelopera/ można odpłatnie pobrać ekspertyzę odpowiadającą na pytanie czy deweloperzy mogą wliczać powierzchnie pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej a tym samym brać za tę powierzchnię pieniądze przy sprzedaży lokalu.

Nakłady na przedmiot najmu

zwrot nakładów na umowę najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

zniesienie współwłasności

Posiadanie nieruchomości wspólnie z innymi osobami może prowadzić do nierozwiązywalnych konfliktów ze współwłaścicielami. Jedną z częstszych przyczyn sporów jest kwestia ponoszenia kosztów dotyczących wspólnej nieruchomości (koszty administracyjne, podatki, itp.).

Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może zażądać zniesienia prawa współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, proponując następujące  sposoby zniesienia współwłasności:

1) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,

2) przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,

3) licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny).

W praktyce stosuje się też połączenie powyżej wymienionych sposobów, przykładowo dokonanie podziału fizycznego części nieruchomości wraz z jednoczesną sprzedażą pozostałej części.

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może zażądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno–gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli rzecz nie daje się podzielić, przykładowo może to odnosić się do lokalu mieszkalnego w bloku, sąd może przyznać jednemu ze współwłaścicieli prawo własności do nieruchomości z obowiązkiem dokonania spłat pozostałych współwłaścicieli albo zarządzić jej sprzedanie stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Jak widać, podstawowym sposobem zniesienia współwłasności przez sąd będzie podział fizyczny rzeczy, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo bądź też ustalą dokonanie sprzedaży nieruchomości.

Umowa o zachowaniu poufności

umowa o zachowaniu poufności

Umowa o zachowaniu poufności stosowana jest w przypadkach, gdy strony zamierzają zawrzeć, przykładowo, umowę sprzedaży nieruchomości, umowę sprzedaży udziałów i chcą się zabezpieczyć przed nieuprawionym dostępem do informacji niejawnych, które są wzajemnie pomiędzy stornami wymieniane.

Podstawową zasadą prawa cywilnego jest zasada autonomii woli stron, na którą składa się między innymi swoboda umów, polegająca na swobodzie zawarcia umowy, na dowolnym w zasadzie sposobie kształtowania jej treści, o czym stanowi art. 353(1) k.c. Z tego przepisu wynika, że podmioty mogą korzystać ze swobody umów polegającej na dowolnym kształtowaniu treści zobowiązania, jednakże w granicach wyznaczonych przez przepisy prawne, zasady współżycia społecznego i właściwość (naturę) stosunku prawnego. Dlatego też umowa o zachowaniu poufności może być przez strony kształtowana dowolnie, w ramach przepisów obowiązującego prawa.

Pierwszym ważnym elementem umowy o zachowaniu poufności jest prawidłowe ustalenie przez strony, jaki będzie zakres ochrony przed nieautoryzowanym udostępnieniem informacji poufnych.

Zakres ochrony musi być precyzyjnie sformułowany, gdyż zbyt ogólne zapisy nie będą stanowiły efektywnej ochrony dla żadnej ze stron z punktu widzenia ich ekonomicznych interesów. Co więcej, brak precyzyjnych i jednoznacznych zapisów (np.: zbyt szeroko zakreślony obowiązek zachowania poufności, a więc zastosowanie sformułowań: „w jakiejkolwiek formie”, „w jakikolwiek sposób”, „jakiekolwiek dokumenty strony”, „wszelkie informacje”) może prowadzić do ryzyka manipulowania obowiązkiem zapłaty kary umownej, z i a drugiej strony daje możliwość unikania zapłaty kary umownej z uwagi na zbyt niejednoznaczny zapis obowiązku zachowania poufności.

Drugim z ważniejszych postanowień umowy o zachowaniu poufności jest ustalenie odpowiedzialności stron za naruszenie zakazu nieudostępniania przekazanych informacji poufnych.

Zgodnie z art. 483 k.c. i art. 484 k.c. strona może być odpowiedzialna za niewykonania zobowiązania i sankcją będzie obowiązek uiszczenia kary umownej. Przepis regulujący nakładanie kary umownej (art. 484 k.c.) nie zawiera odniesienia do kwestii istnienia winy dłużnika. Nie oznacza to jednak, że nie mają tu zastosowania ogólne reguły odpowiedzialności wynikające z art. 471 k.c., który wprowadza domniemanie winy dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania; od odpowiedzialności dłużnik może zatem zwolnić się, jeśli wykaże, że naruszenie umownych regulacji dotyczących zachowania poufności nastąpiło to z przyczyn, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Warto też wskazać, że z art. 484 k.c. wynika, iż kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej przez niego szkody. Z art. 484 k.c. wynika, że szkoda w majątku wierzyciela nie jest konieczną przesłanką dochodzenia kary umownej. Przepis zawarty w art. 483 § 1 k.c. wskazuje, iż „naprawienie szkody” może nastąpić przez zapłatę określonej sumy. To oznacza, że kara umowna ma zrekompensować wszelkie niedogodności wierzyciela, a ich przyczyną jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia głównego.