Co to jest list mazalny?

list mazalny

List mazalny (czasem: kwit mazalny) to zaświadczenie wydawane przez wierzyciela hipotecznego, potwierdzające, że hipoteka może być wykreślona, gdyż zobowiązanie zabezpieczone hipoteką zostało w całości wykonane (często dotyczy to spłaconego kredytu hipotecznego). Na żądanie osoby, która ma obciążoną hipoteką nieruchomość, wierzyciel hipoteczny musi wystawić list mazalny, gdy zobowiązanie zostało w całości spłacone.

List mazalny dołączamy do formularza wieczystoksięgowego

List mazalny, w oryginale, jest załącznikiem do wniosku o wpis w księdze wieczystej (formularz KW-WPIS), w którym to wniosku dłużnik domaga się od sądu wieczystoksięgowego wykreślenia hipoteki. Do wniosku dołącza się też potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej – 100 zł.

Co zrobić z odmową wydania listu mazalnego?

Można spotkać sytuacje, gdy wierzyciel odmawia wystawienia listu mazalnego. Czasem jest ku temu powód – np.: nierozliczone opłaty związane z zobowiązaniem dłużnika, czasem zaś nie ma ku temu racjonalnych przyczyn. Rzadko zdarzają się przypadki, aby bank hipoteczny odmawiał wydania listu mazalnego po prawomocnym wyroku ustalającym nieważność umowy kredytu powiązanego z walutą obcą. Odmowa wydania listu mazalnego nie oznacza to, że dłużnikowi hipotecznemu nie uda się wykreślić hipoteki z księgi wieczystej. Wystarczy wysłać do banku hipotecznego wniosek o wydanie listu mazalnego, wskazując dane kredytobiorcy, umowę kredytową oraz numer księgi wieczystej. Wniosek nie musi mieć jakiejś szczególnej formy wystarczy, że zawiera podstawowe informacje o dłużniku, umowie kredytowej, księdze wieczystej nieruchomości oraz zawierał potwierdzenie, że wszystkie wynikające z umowy kredytowej należności zostały spłacone.

Droga sądowa

Jeśli wierzyciel hipoteczny bezzasadnie odmawia dłużnikowi wystawienia listu mazalnego to pozostaje jedynie droga sądowa rozpoczynająca się pozwem o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takim przypadku list mazalny zostanie zastąpiony odpisem wyroku sądowego.

Ale przedtem – próba wykreślenia hipoteki bez listu mazalnego

Czasem udaje się uniknąć dodatkowej drogi sądowej (o uzgodnienie treści księgi wieczystej). Należy powołać się na uchwałę Sądu Najwyższego z 8 września 2021 r. (sygn. akt III CZP 28/21), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że: „domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy)”.

Jeśli w sentencji wyroku istnieje stwierdzenie nieważności umowy kredytu bankowego a bank domawia wydania listu mazalnego, to bez konieczności wszczynania dodatkowego postępowania sądowego i bez potrzeby uzyskiwania zgody banku na taką czynność, można okazać odpis wyroku i na tej podstawie zażądać wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

sprzedaż nieruchomości

Przed przystąpieniem do nabycia nieruchomości warto przeprowadzić kilka czynności istotnych dla kupującego.

Analiza finansowa zakupu nieruchomości

Na początku należy upewnić się, że czy kupujący dysponuje wystarczającymi środkami finansowymi na zakup nieruchomości oraz na pokrycie wszelkich dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości, takich jak podatki czy taksy notarialne. Dodatkowe koszty mogą wynieść nawet do kilku procent wartości ceny zakupu nieruchomości.

Przegląd dokumentacji związanej z nieruchomością

Należy poprosić sprzedającego o kopię aktu notarialnego, na podstawie którego sprzedający kupił nieruchomość. Warto też przejrzeć inne dokumenty związane z korzystaniem z nieruchomości, takie jak ewentualne umowy o dostawę mediów, umowy najmu czy decyzje administracyjne, w tym decyzje podatkowe. Warto sprawdzić, jakie opłaty i podatki musi płacić właściciel nieruchomości oraz należy upewnić się, że są one na bieżąco regulowane.

Sprzedający powinien przekazać potencjalnemu kupującemu numer księgi wieczystej. Po uzyskaniu numeru księgi wieczystej należy zajrzeć do elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych, którą można znaleźć pod adresem ekw.ms.gov.pl. Korzystając z elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych można upewnić się, że nieruchomość nie ma żadnych obciążeń, hipotek lub innych ograniczeń w prawie własności. Także z przeglądarki dowiemy się, czy nieruchomość ma jednego właściciela.

Jeżeli sprzedający będzie się wzbraniał z udostępnieniem dokumentów związanych z nieruchomością czy też z przekazaniem kupującemu numeru księgi wieczystej, to może to oznaczać, że nieruchomość ma jakieś obciążenia lub wady a sprzedający nie ma czystych intencji. Taki przegląd prawny nieruchomości można też zlecić profesjonalnej kancelarii prawnej.

Można też rozważyć zlecenie zweryfikowania stanu technicznego nabywanej nieruchomości budynkowej (mieszkania, domu).

Przygotowanie umowy sprzedaży nieruchomości

Warto też rozważyć zaangażowanie prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, aby przygotował oraz przeanalizował projekt umowy sprzedaży i zapewnił, że wszystkie warunki zawarte w umowie są jasne i zgodne z prawem. Kupujący powinien unikać umów rezerwacyjnych, konieczności uiszczenia wysokich zaliczek przed podpisaniem umowy sprzedaży oraz nieuzasadnionych kar umownych.

Przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza warto dokładnie sprawdzić osobę sprzedającą, czy na pewno jest to właściciel nieruchomości oraz należy jeszcze raz uważnie przeczytać poszczególne postanowienia umowy sprzedaży nieruchomości.

Zmarły pozostawił majątek, ale nie wiadomo, gdzie położone są nieruchomości

nieruchomości po zmarłym

W przypadku śmierci osoby i konieczności odnalezienia jej nieruchomości, można podjąć kilka kroków. Ważne jest, aby podjąć działania w odpowiedni sposób, z szacunkiem dla prywatności zmarłej osoby.

Potencjalny spadkobierca ma kilka możliwości.

Przejrzenie dokumentów prywatnych zmarłego

Poszukiwanie nieruchomości należy zacząć od przejrzenia dokumentów zmarłej osoby, zgromadzonych w jej miejscu zamieszkania. Dokumenty takie jak umowy zakupu nieruchomości, polisy ubezpieczeniowe, potwierdzenie zapłaty podatku od nieruchomości wskażą jakie nieruchomości pozostały po zmarłej osobie. Pomocne też będą prywatne listy, które mogą pomóc w identyfikacji nieruchomości, które zmarły posiadał. Także warto przejrzeć rachunki za media, takie jak woda, prąd, gaz, które są wystawiane na adres nieruchomości. W dokumentach prywatnych można odnaleźć wiele istotnych informacji na temat posiadanych przez zmarłego nieruchomości. Wyciągi bankowe mogą także zawierać informacje o płatnościach związanych z poszukiwanymi nieruchomościami, takie jak płatności za podatki od nieruchomości, kredyty hipoteczne, opłaty za utrzymanie nieruchomości, itp. Ponadto, decyzje podatkowe podatku od nieruchomości otrzymywane przez zmarłego będą zawierać informacje o posiadanych nieruchomościach.

Często też rodzina i bliscy zmarłej osoby mogą wiedzieć więcej o jego majątku i ewentualnych nieruchomościach. Może warto ich popytać o wszelkie informacje, które mogą posiadać na temat nieruchomości zmarłego.

Poproszenie komornika o sporządzenie spisu inwentarza

Komornicy mają dostęp do ksiąg wieczystych, gdzie zapisane są wszystkie nieruchomości. Można poprosić komornika o sprawdzenie jakie nieruchomości posiadał zmarły. Sporządzenie przez komornika spisu inwentarza wiąże się z koniecznością zapłaty kosztów sądowych jak i komorniczych. Warto przed złożeniem wniosku upewnić się jakie są całkowite koszty sporządzenia spisu inwentarza przez komornika. Można też zawsze poprosić komornika o podanie szacunkowej wyceny koniecznych kosztów, które będą do zapłacenia w trakcie przygotowywania spisu inwentarza.

Prosty wniosek o sporządzenie przez komornika spisu inwentarza może wyglądać tak:

[Data]

Komornik Sądowy przy Sądzie [Nazwa Sądu]

[Nazwa Komornika]

[Adres Komornika]

Dotyczy: [Twoje Imię i Nazwisko, Adres]

Szanowny Panie Komorniku,

Niniejszym składam wniosek o sporządzenie spisu inwentarza po zmarłym [Imię i Nazwisko, Adres, PESEL] na podstawie art. 637(1) Kodeksu postępowania cywilnego. Jestem jego spadkobiercą na podstawie [postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia].

Proszę o umówienie terminu sporządzenia spisu inwentarza, który pozwoli mi na przygotowanie się do tej procedury. Oświadczam, że jestem gotowy/a do pełnej współpracy w tym procesie.

Z góry dziękuję za Pańską uwagę i czekam na potwierdzenie odbioru tego wniosku oraz informację o planowanym terminie.

Z poważaniem,

[Twoje Imię i Nazwisko]

[Twoje Dane Kontaktowe]

Pamiętaj, że procedura legalnego przejęcia nieruchomości po zmarłym może być skomplikowana i wymaga zazwyczaj pomocy adwokata lub radcy prawnego. Powyższe informacje są ogólne i mogą nie odzwierciedlać wszystkich szczegółów prawnych związanych z procesem dziedziczenia nieruchomości.

Jak deweloper odpowiada za wady budowy domu?

odpowiedzialność dewelopera

Każdy klient kupujący nowy dom ma prawo oczekiwać od dewelopera nieruchomości o wysokiej jakości wykonania i zgodności z przepisami budowlanymi. Niestety, czasami zdarza się, że po wprowadzeniu się do nowego domu nowi właściciele odkrywają wady, które wpływają na ich komfort i bezpieczeństwo. W takim przypadku, warto poznać możliwości dochodzenia odpowiedzialności za wady budynku od dewelopera. W niniejszym artykule omówimy odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu oraz kluczowe aspekty, które warto wziąć pod uwagę podczas podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości.

Deweloper jako sprzedawca nieruchomości, odpowiada za wady fizyczne i prawne, które istniały w chwili przekazania domu nabywcy, nawet jeśli ujawnią się one dopiero później.

Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje wad: jawne i ukryte. Wady jawne to takie, które można zauważyć podczas typowego sprawdzenia domu przed odbiorem, natomiast wady ukryte są niewidoczne lub trudne do wykrycia bez specjalistycznej wiedzy. Dlatego też do zakupu nieruchomości należy się odpowiednio przygotować. Ważnym krokiem będzie dokonanie odbioru technicznego kupowanego domu, gdyż protokół odbioru jest kluczowym dokumentem wskazującym, że podczas zakupu domu kupujący sprawdził, czy nieruchomość spełnia jego oczekiwania i czy nie ma wad. Ważne jest, aby podczas odbioru dokładnie sprawdzić stan techniczny domu, jego wyposażenie, zgodność z projektem budowlanym.

Jak w zarysie wygląda odpowiedzialność prawna dewelopera?

Na podstawie kodeksu cywilnego deweloper jest odpowiedzialny za wady fizyczne i prawne domu. Poniżej przedstawiam ogólny zarys odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości:

Kodeks cywilny (art. 556 i następne): Deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy nieruchomości wolnej od wad fizycznych i prawnych. Sprzedawca odpowiada za wady ukryte, które istniały w momencie przekazania domu, ale ujawniły się później, a także za te, które powstały później, ale wynikają z przyczyn tkwiących w przedmiocie sprzedaży. Odpowiedzialność dewelopera na podstawie rękojmi za wady nieruchomości trwa pięć lat od dnia przekazania kupującemu domu (czas ten może zostać wydłużony na mocy umowy sprzedaży nieruchomości). Jeśli wada zostanie ujawniona w ciągu roku od dnia przekazania nieruchomości, uważa się, że istniała ona w momencie przekazania domu.

Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pomiędzy deweloperem a kupującym: Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu wynika także z zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa sprzedaży może modyfikować ogólną odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne nieruchomości, np.: wydłużyć okres rękojmi. W przypadku gdy nieruchomość posiada wady, kupujący ma prawo dochodzić swoich roszczeń od dewelopera zgodnie z uregulowaniami zawartymi w umowie sprzedaży nieruchomości. Czasem w umowach sprzedaży nieruchomości deweloper udziela gwarancji jakości na sprzedawane nowe domy i mieszkania. Gwarancja ta zazwyczaj trwa do 10 lat i obejmuje wady fizyczne w budynku, takie jak nieszczelność dachu czy problemy z instalacją elektryczną. Gwarancja jakości chroni kupującego niezależnie od rękojmi za sprzedany dom.

Warto zaznaczyć, że odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu nie jest bezwzględna. Oznacza to, że deweloper nie odpowiada za wszystkie wady, jakie mogą pojawić się w sprzedanym domu. Istnieją bowiem wady, które są wynikiem normalnego zużycia, a także takie, które wynikają z winy samego kupującego. Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu dotyczy wad, które były obecne w momencie sprzedaży nieruchomości lub które pojawiły się w krótkim czasie po jej oddaniu do użytku.

Jakie wady są najczęściej spotykane w sprzedanych domach?

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne sprzedanego domu lub mieszkania. Wady fizyczne to takie, które wynikają z niezgodności rzeczy z umową lub z powodu wadliwego wykonania umowy przez dewelopera. Mogą to być np. wady konstrukcyjne, instalacyjne, wykończeniowe, wyposażeniowe czy też dotyczące użytkowania nieruchomości. Wady prawne natomiast to takie, które wynikają z nieprawidłowego stanu prawnego nieruchomości. Przykładowo, może to być brak pozwolenia na użytkowanie, brak decyzji o pozwoleniu na budowę czy też obciążenie nieruchomości hipoteką.

Wady fizyczne, które są najczęściej spotykane w sprzedanych domach, to przede wszystkim te związane z jakością wykonania oraz związane z brakiem zgodności z umową. Do najczęstszych wad fizycznych budynku zaliczamy:

  1. Wady dotyczące izolacji termicznej – wady te mogą polegać na źle wykonanej izolacji, co prowadzi do utraty ciepła w zimie, a w lecie – do zbyt wysokich temperatur wewnątrz domu;
  2. Wady instalacji – wady te dotyczą najczęściej instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Mogą powodować problemy z odbiorem energii elektrycznej, przepływem wody i innych mediów, a nawet powodować zagrożenie pożarowe;
  3. Wady konstrukcyjne – wady te związane są z niewłaściwym wykonaniem konstrukcji budynku.

Jak dochodzić odpowiedzialności dewelopera za wady budynku?

Aby dochodzić od dewelopera odpowiedzialności za wady budowy domu, należy podjąć następujące kroki:

1. Zgłoszenie wady deweloperowi:

Najpierw, należy zgłosić deweloperowi zauważoną wadę budynku. W tym celu, należy sporządzić pisemne zgłoszenie zawierające szczegółowy opis wady, wraz z podaniem jej lokalizacji. Warto też dodać do zgłoszenia zdjęcia wady. Zgłoszenie to powinno być przesłane do dewelopera za pomocą listu poleconego za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód na doręczenie zgłoszenia deweloperowi.

W zgłoszeniu warto wskazać termin, w którym deweloper powinien naprawić wadę. Termin ten powinien być uzasadniony i adekwatny do skali problemu. Ustalenie terminu pozwoli kupującemu dochodzić swych praw w przypadku nieuwzględnienia zgłoszenia przez dewelopera.

Deweloper, po otrzymaniu zgłoszenia wady, ma obowiązek odpowiedzieć na zgłoszenie w ciągu 14 dni. W odpowiedzi powinien poinformować klienta o sposobie i terminie usunięcia wady lub przedstawić własne stanowisko co do zgłoszonej wady. Jeżeli deweloper nie odpowie na zgłoszenie lub odmówi usunięcia wady, klient może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

2. Konsultacja z rzeczoznawcą:

Jeśli deweloper nie odpowie na zgłoszenie wady lub nie przyzna odpowiedzialności za wady budowy domu, warto skonsultować się z niezależnym rzeczoznawcą budowlanym. Ekspert oceni wady, ustali przyczyny oraz oszacuje koszty naprawy. Opinia rzeczoznawcy będzie istotnym argumentem w sporze z deweloperem. Taka opinia będzie także przydana w ewentualnym sporze sądowym z deweloperem.

3. Mediacja lub negocjacje:

Przed podjęciem działań prawnych warto spróbować mediacji lub negocjacji z deweloperem. Czasami strony mogą dojść do porozumienia bez konieczności przekazywania sprawy do rozstrzygnięcia w sądzie.

4. Skorzystanie z pomocy prawnika:

Jeśli negocjacje z deweloperem nie przynoszą rezultatów, należy skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w prawie budowlanym. Prawnik pomoże w zgromadzeniu dowodów, przygotuje odpowiednie dokumenty do sądu oraz będzie reprezentował poszkodowanego klienta w sądzie. Prawnik na początku wystosuje wezwanie do dewelopera z żądaniem: (1) usunięcia wady, (2) wymiany nieruchomości na wolną od wad – jeśli jest to możliwe i uzasadnione wielkością wad budynku, (3) obniżenia ceny, (4) odstąpienia od umowy przez kupującego (jeśli wady są istotne).

Warto jednak pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera nie obejmuje wad, które powstały z winy kupującego, na przykład w wyniku niewłaściwego użytkowania domu.

5. Postępowanie sądowe:

Jeśli pozasądowe próby rozwiązania sporu nie przyniosą efektów, konieczne może być wszczęcie postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Ten etap powinien już prowadzić adwokat lub radca prawny, który profesjonalnie przygotuje pozew i dołączy do niego niezbędne dowody na poparcie roszczeń kupującego.

Należy pamiętać, że w przypadku wad budowlanych warto je zgłosić deweloperowi jak najszybciej i niezwłocznie podjąć działania mające na celu dochodzenia odpowiedzialności dewelopera za wady domu.

Nadpłata rachunków za gaz przez wspólnotę mieszkaniową/spółdzielnię

nadpłata rachunku za gaz

Limit cen gazu dla wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni

W dniu 29 stycznia 2022 r. weszła w życie ustawa, która wprowadziła limity cen gazu m.in. dla wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Limity te są ograniczone kwotami cen zawartymi w taryfach zatwierdzanych przez Prezesa URE. Ustawa reguluje sytuację prawną wybranych odbiorców ze skutkiem od początku 2022 roku. Wątpliwości co do zasadności taryfowania wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni pojawiły się w związku z gwałtownie rosnącymi cenami sprzedaży gazu w 2021 roku. Precyzyjniej rzecz ujmując pojawił się problem, czy zasadnym jest naliczanie cen za zużycie gazu przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię, zaopatrującą w gaz wyłącznie gospodarstwa domowe (tj. bez lokali komercyjnych), na podstawie taryf (ceny niższe), czy też na podstawie cen stosowanych wobec przedsiębiorców (ceny wyższe).

Stanowisko sprzedawców gazu

Sprzedawcy gazu stoją co do zasady na stanowisku, że przed 2022 rokiem wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie były wyłączone z możliwości objęcia rachunków za gaz cenami z taryf (a więc niższych cen). Taka praktyka znajduje uzasadnienie we wprowadzeniu dopiero ze skutkiem od 2022 r. wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni do katalogu podmiotów kwalifikujących się do objęcia ich taryfami. Praktyce tej sprzeciwia się jednak Prezes URE, z którego stanowiska wyrażonego w stosownym komunikacie wynika, że jeżeli w imieniu odbiorców w gospodarstwach domowych stroną umowy ze sprzedawcą jest np. wspólnota lub spółdzielnia, to sprzedawca gazu powinien stosować ceny wynikające z taryf, a więc ceny niższe.

W niektórych przypadkach nadpłaty dla wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni wynoszą po kilkaset tysięcy złotych. Podkreślić należy, że obowiązek stosowania cen przez sprzedawców na podstawie taryf przed 2022 rokiem nie wprowadza żadnych dodatkowych obowiązków od odbiorców np. obowiązku złożenia jakiegoś oświadczenia do sprzedawcy gazu. Obowiązek złożenia stosownego oświadczenia wprowadziła bowiem dopiero ustawa regulująca sytuację od 2022 roku.

Możliwość odzyskania nadpłaty

Porównując kwoty faktycznie stosowane przez danego sprzedawcę gazu przed 2022 rokiem ze stawkami wynikającymi z taryf, okazuje się, iż dany odbiorca może posiadać nadpłatę wynikającą z zawyżania faktur za gaz przez sprzedawcę gazu poprzez pominięcie w rachunkach cen wynikających z taryf. W razie braku woli po stronie sprzedawcy gazu skorygowania faktur, wspólnota mieszkaniowa/spółdzielnia będzie musiała wytoczyć powództwo przed sądem. Właściwy w sprawie sąd dokona w takiej sprawie wykładni przepisów obowiązujących przed 2022 rokiem.

Deweloper nie chce wykonywać prac naprawczych

deweloper prace naprawcze

Zakup mieszkania od dewelopera może przysporzyć kupującemu sporo kłopotów. Ostatnio za budownictwo mieszkaniowe zabierają się podmioty nie mające żadnego doświadczenia w prawidłowym przeprowadzeniu procesu budowlanego i co ważniejsze, zgodnego z przepisami realizowania obowiązków posprzedażowych, polegających na wykonywaniu napraw gwarancyjnych i z tytułu rękojmi.

Jeden z naszych klientów po dokonaniu odbioru lokalu oraz po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z miejscem parkingowym zauważył szereg usterek, polegających na wycieku wody w kuchni oraz łazience, nieprawidłowo działającej wentylacji, itp.

Klient kilkukrotnie ponaglał dewelopera w sprawie usunięcia tych usterek. Niestety deweloper ociągał się z wykonaniem prac naprawczych, mimo ponagleń ze strony kupującego.

Przepisy mówią, że …

Należy przypomnieć, że zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Dodatkowo na podstawie art. 566 § 1 k.c., jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Przepis ten stosuje się odpowiednio, gdy kupujący żąda dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwych albo usunięcia wady przez sprzedawcę (§ 2).

Przepis artykuł 354 § 1-2 k.c. nakłada na strony stosunku zobowiązaniowego obowiązek zgodnego współdziałania w celu jego wykonania zgodnie z treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego.

jak kończą się tego typu sprawy?

Tego typu sprawy, najczęściej kończą się w momencie otrzymania przez dewelopera wezwania do wykonania prac naprawczych, skierowanego przez adwokata (radcę prawnego) reprezentującego niezadowolonego klienta. Zdarza się też, że deweloper mimo wezwania go do wykonania prac gwarancyjnych ich nie przeprowadza. W takim przypadku konieczne jest wykonanie prac przez podmiot zastępczy i obciążenie kosztami zastępczych napraw nierzetelnego dewelopera. Jeśli prace naprawcze uniemożliwiają zamieszkanie w remontowanym lokalu deweloper może być dodatkowo obciążony kosztem lokalu zastępczego.

Na koniec warto pamiętać o tym, że w tego typu sprawach ważne jest współdziałanie klienta z deweloperem, który chce przeprowadzić prace naprawcze. W przypadku sporu sądowego sąd będzie też brał pod uwagę czy roszczenie niezadowolonego klienta jest zasadne i czy umożliwił on deweloperowi wykonanie koniecznych prac naprawczych.

Umowa o roboty budowlane tylko na piśmie

umowa o roboty budowlane

Część przedsiębiorców budowlanych nie wie, że umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, co jasno wynika z art. 648 k.c. Wymagana forma pisemna umowy o roboty budowlane jest formą pod rygorem ad probationem, co oznacza, że taka forma jest wymagana dla celów dowodowych, a więc brak tej formy nie skutkuje nieważnością umowy. Jest oczywistym, że należy mieć precyzyjnie przygotowaną, pisemną umowę o roboty budowlane, gdyż w przypadku sporu o zakres robót, wysokość wynagrodzenia, łatwiej i szybciej jest rozwiązać spór, gdy istnieje na piśmie umowa regulująca sporną materię.

Co należy zrobić, jeśli umowa o roboty budowlane nie została jednak zawarta na piśmie?

Zasadniczo, brak formy pisemnej umowy, gdy przepisy prawa nakazują jej zawarcie w formie pisemnej oznacza, iż w trakcie procesu sądowego nie jest możliwe przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków lub z przesłuchania stron dla udowodnienia faktu zawarcia tej umowy, chyba że żadna ze stron tego nie kwestionuje. Od tego zakazu jest kilka wyjątków (zawartych w art. 74 § 2 k.c.), jednakże najczęściej spotykany przy umowach o roboty budowlane to ten stanowiący, iż przepisów o skutkach niedochowania formy pisemnej ad probationem nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami, gdy i inwestor i wykonawca prowadzą działalność gospodarczą (art. 74 § 4 k.c.). Ponadto, zgodnie z art. 246 k.p.c., dowód taki jest też dopuszczalny, gdy dokument obejmujący czynność został zagubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią. Tak więc, jeżeli po obydwu stronach umowy o roboty budowlane występują podmioty o statusie przedsiębiorców, to fakt zawarcia umowy o roboty budowlane i jej treść może być dowodzony wszelkimi środkami dowodowymi, bez żadnych ograniczeń.

Warto pamiętać, że umowa o roboty budowlane, zawarta bez dochowania formy pisemnej, wciąż będzie wiązała strony, wywołując wszystkie skutki prawne.

Innym pomysłem stosowanym w przypadku braku pisemnej umowy o roboty budowlane, jeżeli zarówno inwestor, jak i wykonawca mają status przedsiębiorcy, pisemnie potwierdzenie zawarcia umowy, wysłane do drugiej strony. Zgodnie z art. 77(1) § 1 k.c., pismo potwierdzające powinno zostać skierowane do drugiej strony niezwłocznie po zawarciu umowy. Jeżeli pismo potwierdzające zawiera zmiany lub uzupełnienia umowy, ale takie które nie zmieniają istotnie jej treści, strony wiąże umowa o treści określonej w piśmie potwierdzającym, chyba że druga strona niezwłocznie się temu sprzeciwi. Ewentualny sprzeciw drugiej strony powinien zostać złożony niezwłocznie i to na piśmie. Niedochowanie jednego z tych wymogów prowadzi do bezskuteczności złożonego sprzeciwu.