Termin przedawnienia dla opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

termin przedawnienia

Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mogą być przez organy gminy podwyższane. Czasem podwyżka opłaty rocznej wynosi kilku krotność poprzednio płaconej kwoty za użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty może odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a od decyzji SKO do sądu powszechnego. Takie postępowanie odwoławcze może trwać latami i powstaje pytanie: od jakiego momentu liczyć rozpoczęcie biegu przedawnienia podwyższonej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste?

W orzecznictwie, w szczególności w orzeczeniach Sądu Najwyższego, zaobserwować można dość zgodną linię orzeczniczą wskazującą, że datą, od której należy liczyć początek biegu przedawnienia roszczeń o zapłatę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest data prawomocności wyroku sądowego (odpowiednio tę kwestię należałoby stosować do prawomocności orzeczenia SKO). Przekładowo taki pogląd został wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2005 r. (III CZP 37/2005), w którym przyjęto, że: „Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego (art. 80 ust. 1 i 2 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n.) staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku”. Zaprezentowany pogląd ten w doktrynie jednak nie został przyjęty bez głosów sprzeciwu.

Przykładem stanowiska krytycznego wobec wyżej przedstawionego poglądu Sądu Najwyższego jest stanowisko wyrażone w glosie krytycznej Edwarda Gniewka do wyżej wspomnianej sprawy o sygn. III CZP 37/2005:

W każdym przypadku uzasadnionej aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego mamy do czynienia ze skutecznym ustaleniem nowej, podwyższonej wysokości opłat. Wynika to ze skuteczności dokonanego wypowiedzenia, nieobalonego w toku przewidzianej procedury odwoławczej. Ponadto, nie można też podważyć uniwersalnej, wyraźnej zasady prawa materialnego, zakotwiczonej w całym szeregu sprzężonych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, według której ustalona wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. […]

Począwszy od tej daty następuje wymagalność podwyższonej opłaty; z płatnością do dnia 31 marca każdego roku. […]

Z faktu skutecznej aktualizacji opłaty wynika wymagalność podwyższonej opłaty. Okresowa natura opłat z tytułu użytkowania wieczystego przesądza, że wymagalne są co roku; w podwyższonej wysokości – w roku następującym po wypowiedzeniu. Według odrębnej normy prawnej opłaty roczne wnosi się z góry za dany rok, w terminie do 31 marca każdego roku (art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zatem użytkownik wieczysty popada w opóźnienie – w rozumieniu art. 481 w zw. z art. 455 k.c. – gdy nie spełnia świadczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego do 31 marca danego roku.

Ustalona po prawomocnym rozstrzygnięciu wyrokiem sądowym lub ugodą sądową nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 8 w zw. z ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami), oraz normy, według której opłaty wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok (art. 71 ust. 4). W żadnym więc razie nie można uznać, że wymagalność roszczenia o zapłatę podwyższonej (zaktualizowanej) opłaty następuje dopiero w terminie prawomocności wyroku. W ujęciu proceduralnym, uprawomocnienie wyroku jest niezbędne dla stwierdzenia, że sprawa została osądzona; że osądzono sprzeciw użytkownika wieczystego. W ujęciu merytorycznym mamy zaś do czynienia z ustaleniem, że aktualizacja była uzasadniona (chociażby nawet w niższej wysokości), ustawodawca postanawia natomiast odrębnie dla takich przypadków, że ustalona nowa wysokość opłaty obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po dokonanym wypowiedzeniu.

Opóźnienie czy zwłoka w zapłacie opłat rocznych (bez względu na liczbę zaległych opłat rocznych) nie stanowi podstawy rozwiązania użytkowania wieczystego. Zaległe należności z tytułu opłat rocznych mogą być dochodzone w ramach procesu cywilnego i egzekwowane w drodze egzekucji cywilnej. Roszczenie o zapłatę opłaty rocznej przedawnia się z upływem trzech lat, licząc od dnia jej wymagalności. Opłaty roczne są bowiem świadczeniami okresowymi w rozumieniu art. 118 k.c. Termin przedawnienia biegnie dla każdej opłaty rocznej osobno.

 

Foto dzięki uprzejmości antpkr / freedigitalphotos.net

 

Kara umowna za nieterminowe płacenie czynszu?

Kara umowna za nieterminowe płacenie czynszu?

W jednej z umów najmu Wynajmujący zastrzegł sobie prawo do rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony bez wypowiedzenia, m.in. w sytuacji, gdy najemca pozostaje w opóźnieniu z jakąkolwiek płatnością, do uiszczenia której zobowiązany jest na podstawie umowy, przez okres dłuższy niż dwa miesiące i płatność ta nie została uregulowana w terminie kolejnego 1 miesiąca (art. 687 k.c.) od daty doręczenia najemcy wezwania do zapłaty pod rygorem rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.

W przypadku natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu opóźnień w płaceniu czynszu Wynajmujący był także uprawiony do naliczenia kary umownej w wysokości kwoty czynszu zasadniczego należnego do końca trwania umowy najmu, tak jakby rozwiązanie umowy nie miało miejsca (tj. do dnia pierwotnie ustalonego terminu wygaśnięcia umowy najmu).

Karę umowną można zastrzec jedynie w razie, gdy dłużnik nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie niepieniężne (por. A. Szwaja, Kara, s. 41; Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Co jest zobowiązaniem niepieniężnym? Na przykładzie, wynajmujący może zastrzec w umowie najmu, że najemca zapłaci karę umowną w przypadku opóźnienia się najemcy z objęciem lokalu, z przyczyn leżących po stronie najemcy. W tym przykładzie zobowiązanie do terminowego objęcia lokalu przez najemcę jest zobowiązaniem niepieniężnym.

Powstaje więc pytanie, czy taka kara umowna zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego (a więc terminowego płacenia czynszu najmu) jest skuteczna prawnie?

W tym miejscu można przywołać wyrok Sądu Najwyższego z 18 sierpnia 2005 r., V CK 90/2005, w którym to wyroku Sąd wskazał, że bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa jest art. 483 k.c. Kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań niepieniężnych. Dlatego za niedopuszczalne należy uznać zastrzeżenie kary umownej w przypadku zobowiązania leasingobiorcy, ponieważ jego obowiązek wobec kontrahenta polega na obowiązku zapłaty rat leasingowych. Podobnie jest też z zastrzeganiem kar umownych za to, że najemca opóźnił się w płaceniu czynszu (co w konsekwencji doprowadziło do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu). W doktrynie przeważa pogląd, zgodnie z którym kara umowna zastrzeżona na wypadek świadczenia pieniężnego, nie może być uznana za karę umowną zaś postanowienie takie traktować należy jako nieważne (por. K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks Cywilny. Komentarz, Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Taka wykładnia wynika ponadto wprost z brzmienia art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 483 § 1 k.c. Sąd Najwyższy także wskazał, że niedopuszczalne jest zastrzeganie kary umownej w zakresie zobowiązań pieniężnych sensu stricto (por. np. art. 358(1) § 1 k.c.), jak i zobowiązań pieniężnych w szerokim znaczeniu. (uzasadnienie do uchwały Sądu Najwyższego 7 sędziów – zasada prawna z dnia 6 listopada 2003 r. III CZP 61/03).

Jak więc rozwiązać umowę najmu na czas określony przed terminem? O tym było w tym wpisie: Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony.

 

Foto dzięki uprzejmości: Serge Bertasius Photography / freedigitalphotos.net

 

 

Remont, modernizacja wykonana przez najemcę a rozliczenie nakładów po zakończeniu najmu

remont modernizacja umowa najmu a rozliczenie po zakończeniu

Najemca, szukając dobrego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, może zdecydować się na wynajęcie lokalu wymagającego gruntownego remontu lub modernizacji, czyli dokonania nakładów na przedmiot najmu. Jeśli lokal użytkowy jest w złym stanie technicznym i nie można w nim od razu prowadzić działalności, to strony umowy najmu mogą ustalić, że wydatki na remont bądź modernizację poniesie najemca a po zakończeniu umowy najmu wynajmujący zwróci najemcy „ulepszenia” (art. 676 k.c.).

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1998r. (sygn. III CKN 33/98, publ. OSNC 1999/6/110), który stanowi, że jeżeli nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny (tj. najemca), któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku będącego podstawą prawa posiadacza (tj. umowie najmu).

A więc w umowie najmu strony muszą przewidzieć i opisać zasady rozliczeń z dokonanych nakładów po zakończeniu najmu. Brak precyzyjnych zapisów umownych wskazujących, jak strony umowy najmu zamierzają rozliczyć się z dokonanych przez najemcę ulepszeń oznacza, że zastosowanie będzie miał art. 676 k.c.: „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.”. Warto też spisać, przy przekazywaniu najemcy przedmiotu najmu oraz w momencie przekazywania lokalu wynajmującemu, protokół zdawczo-odbiorczy, inwentaryzujący wyposażenie w urządzenia i stan techniczny lokalu użytkowego.

Jeżeli więc strony umowy najmu nie uzgodniły między sobą, jak rozliczą poniesione przez najemcę nakłady na przedmiot najmu, to zgodnie z art. 676 k.c. wynajmujący, który decyduje się na zatrzymanie ulepszeń poczynionych w najmowanej rzeczy przez najemcę, może to uczynić za zapłatą zwrotu sumy odpowiadającej ich wartości z chwili zwrotu. Warto nadmienić, że wynajmujący ma obowiązek zapłaty najemcy jedynie za te nakłady na przedmiot najmu, które są korzystne właśnie dla wynajmującego.

Warto też pamiętać o tym, że dokonane ulepszenia tracą na wartości, a więc upływ czasu i zużycie dokonanych nakładów oznacza, że wynajmujący nie będzie zobowiązany do zwrotu wartości wynikających z faktur i rachunków dokumentujących wydatki poczynione przez najemcę na początku trwania umowy najmu, gdyż po zakończeniu dłuższego okresu najmu nakłady są mniej warte. Przykładowo najemca przeprowadził modernizację lokalu użytkowego, która wyniosła 50.000 zł. Po kilku latach, ze względu na amortyzację wartości nakładów, ulepszenia będą warte 40.000 zł i taką kwotę może najemca żądać od wynajmującego.

Część spraw o zwrot poczynionych przez najemcę nakładów trafia do sądu. Sąd w tego typu sprawach zgadza się na przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego ustalającej wartość robót prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych.

Na koniec warto wskazać, iż najemcy godzą się na niekorzystne dla nich zapisy umowy najmu, odbierające im prawo do uzyskania zwrotu poniesionych kosztów na przeprowadzone ulepszenia w przedmiocie najmu. Przykładem takiego zapisu jest: „najemca zrzeka się prawa do dochodzenia od wynajmującego roszczeń z tytułu nakładów poniesionych na remont, adaptację lub ulepszenie lokalu użytkowego w czasie trwania umowy najmu, jak i po jej zakończeniu”. W takim przypadku najemca nie będzie miał prawa do uzyskania zwrotu nakładów na przedmiot najmu.

Foto dzięki uprzejmości jannoon028 / freedigitalphotos.net

Umowa dzierżawy

umowa dzierżawy

W umowie dzierżawy strony umawiają się na korzystanie z rzeczy lub praw, dlatego też umowa dzierżawy jest zbliżona do umowy najmu, użyczenia czy też leasingu.

Istotą umowy dzierżawy jest to, że wydzierżawiający oddaje w odpłatnie korzystanie rzecz albo prawo (art. 709 k.c.) dzierżawcy. Ale to nie wszystko. Dzierżawca musi być uprawiony nie tylko do korzystania z rzeczy (prawa), lecz także musi być uprawniony do pobierania pożytków z rzeczy (prawa). Pożytki to, inaczej mówiąc, określone przez prawo korzyści (dochody) uzyskiwane z rzeczy (prawa). Pożytkami mogą być płody rolne (np.: zebrane w trakcie trwania umowy dzierżawy sadu jabłka) albo czynsz najmu (dzierżawca dzierżawi cały budynek usługowy i pobiera od najemców czynsz za najem kolejnych, różnych lokali użytkowych znajdujących się w tym budynku). Inaczej mówiąc, umowa dzierżawy różni się tym od umowy najmu, że oprócz (1) prawa do korzystania z rzeczy (prawa) dzierżawca ma też dodatkowo (2) prawo do pobierania pożytków (takim pożytkiem naturalnym może być wełna ze stada owiec).

Warto wiedzieć, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy lub prawa, które chce wydzierżawić. Niemniej jednak, nie będąc właścicielem, musi mieć prawo do wydzierżawiania posiadanej rzeczy (prawa) a dodatkowo ma obowiązek zapewnić dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

Dla bezpieczeństwa obu stron umowę dzierżawy warto zawrzeć na piśmie. Jeśli strony nie spiszą umowy dzierżawy to taka umowa ustna będzie ważna i co więcej przyjmuje się, że ustna umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Do ważności umowy dzierżawy wystarczy, że strony porozumieją się co do zawarcia takiej umowy, a więc nie jest konieczne wydanie przedmiotu dzierżawy. W przypadku, gdy stroną umowy dzierżawy mają być osoby prowadzące spółkę cywilną to zawarcie umowy wymaga udziału wszystkich wspólników.

Co może być przedmiotem umowy dzierżawy? Przedmiotem dzierżawy mogą być:

  • rzeczy; nieruchomości lub rzeczy ruchome (np. maszyny, urządzenia, środki transportu, zwierzęta dające pożytki naturalne, grunt rolny, las, itp.);
  • prawa majątkowe (papiery wartościowe, prawo do znaku towarowego);
  • gospodarstwo rolne, zorganizowana część przedsiębiorstwa, przedsiębiorstwo.

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie wydzierżawiającemu umówionego czynszu dzierżawnego. Zdarza się, że czynsz dzierżawny jest określany jako część (procent) pożytków uzyskiwanych przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy.

Istnienie pisemnej umowy dzierżawy nieruchomości można ujawnić w ewidencji gruntów oraz w dziale III księgi wieczystej.

Dzierżawienie nieruchomości rolnej, po spełnieniu dodatkowych warunków (odpowiedni czas trwania dzierżawy i inne) będzie prowadziło do powstania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawcę w sytuacji, gdy właściciel zamierza sprzedać taką nieruchomość.

Zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy powinny być precyzyjnie ustalone w spisanej umowie. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że jeśli strony nie uzgodniły w umowie dzierżawy zasad jej wypowiadania i rozwiązywania to umowę dzierżawy można wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (gruntu rolnego na rok naprzód). Ponadto, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. W takim przypadku wydzierżawiający musi jednak uprzedzić dzierżawcę o zamiarze rozwiązania umowy dzierżawy, udzielając dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

 

Foto dzięki uprzejmości photostock / freedigitalphotos.net

Hipoteka

Hipoteka

Hipoteka stanowi jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka polega na zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności wynikającej z pewnego stosunku prawnego (np. umowy pożyczki lub kredytu), prawem na nieruchomości, zgodnie z którym wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie z tej nieruchomości, bez względu na to, kto stał się właścicielem tej nieruchomości, a także z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka – tylko na nieruchomości

Hipoteką można obciążyć zgodnie z powyższym nieruchomość oraz udział w nieruchomości, czyli prawo własności. Oprócz własności, przedmiotem hipoteki może być prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona inną hipoteką. Co do zasady, hipoteka obciąża również części składowe nieruchomości obciążonej np. budynki związane trwale z gruntem obciążonym hipoteką oraz obciąża również przynależności, czyli rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku woli obciążenia nieruchomości wchodzącej w skład małżeńskiej wspólności majątkowej wymagana jest zgoda obojga małżonków.

Umowa ustanawiająca hipotekę

W celu ustanowienia hipoteki konieczne jest zawarcie umowy pomiędzy wierzycielem a osobą obciążaną hipoteką. W celu prawidłowego zabezpieczenia wierzytelności hipoteką konieczny jest jej wpis w księdze wieczystej. Stosowne oświadczenie osoby obciążanej hipoteką musi być złożone w formie aktu notarialnego. Zasady opisanej w zdaniu poprzednim nie stosuje się w przypadku ustanawiania hipoteki na rzecz banków.

W polskim porządku prawnym należy wyróżnić obecnie cztery rodzaje hipotek.

Hipoteka umowna

Pierwszą z form, najpopularniejszą w praktyce, jest hipoteka umowna polegająca na zawarciu umowy pomiędzy dwoma stronami stosunku prawnego, której skutkiem jest zabezpieczenie wierzyciela (np. pożyczkodawcy) w postaci ustanowienia hipoteki na nieruchomości dłużnika (np. pożyczkobiorcy).

Hipotek łączna

Drugim typem jest hipoteka łączna powstająca w przypadku podziału nieruchomości już obciążonej hipoteką. Nieruchomości powstałe w wyniku podziału nieruchomości pierwotnej zostają obciążone ustanowioną wcześniej hipoteką.

Hipoteka łączna umowna

Połączeniem przedstawionych powyżej typów hipotek jest hipoteka łączna umowna polegająca na zabezpieczeniu jednej wierzytelności, w drodze zawarcia umowy, na kilku nieruchomościach.

Hipoteka przymusowa

Trzecim rodzajem hipoteki jest hipoteka przymusowa, która jest ustanawiana na wniosek wierzyciela na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jeśli dana wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora i innych aktów wymienionych w art. 110 ustawy o księgi wieczystej i hipotece.

Hipoteka na wierzytelności hipotecznej

Czwartym rodzajem hipoteki jest hipoteka na wierzytelności hipotecznej, tzw. subintabulat. Sens subintabulatu można zobrazować następująco: nieruchomość należąca do osoby A jest zabezpieczona hipoteką na rzecz osoby B z tytułu pożyczki; osoba B zawiera z osobą C umowę, z której wierzytelność osoba B postanawia zabezpieczyć na hipotece na nieruchomości osoby A; osoba C chcąc zrealizować swoje zabezpieczenie w przypadku popadnięcia osoby B w zwłokę z tytułu np. zapłaty długu może zaspokoić się z nieruchomości należącej do osoby A. Teoretycznie, subintabulat polega na możliwości ustanawiania hipoteki na dalszych wierzytelnościach hipotecznych, czyli osoba D może zabezpieczyć swoją wierzytelność na zabezpieczeniu osoby C z B, osoba E może zabezpieczyć się na wierzytelności hipotecznej pomiędzy osobą D z C, itd. Ostatnia z osób w „łańcuszku” subintabulatu może zatem zaspokoić się z nieruchomości osoby A. W celu zapłaty kwoty wynikającej z subintabulatu konieczne jest stwierdzenie tej wierzytelności tytułem wykonawczym (np. dobrowolne poddanie się egzekucji zaopatrzone w klauzulę wykonalności); w przeciwnym wypadku za niezbędne należy uznać złożenie sumy wynikającej z wierzytelności hipotecznej do depozytu sądowego. Co istotne, w przypadku woli zapłaty należności przez osobę A, podmiot ten powinien dokonać zapłaty na rzecz ostatniej osoby znajdującej się w „łańcuszku” zabezpieczenia. Instytucja subintabulatu została po raz pierwszy wprowadzona do polskiego porządku prawnego już w 1818 r.

Od 2011 r. przestał obowiązywać w polskim porządku prawnym piąty typ hipoteki, hipoteka kaucyjna, która była ustanawiana na wierzytelności o wysokości nieustalonej do oznaczonej sumy najwyższej.

Dokonując wpisu hipoteki do księgi wieczystej konieczne jest podanie wysokości zabezpieczenia. W przypadku, gdy np. umowa pożyczki wyniesie 100.000 zł, zasadnym jest określenie wysokości zabezpieczenia na kwotę nieco wyższą, np. 150.000 zł, ze względu na fakt, iż hipoteka zabezpiecza również roszczenia o odsetki oraz koszty postępowania sądowego powstałego w wyniku dochodzenia przez wierzyciela swoich uprawnień. Przy narosłych odsetkach, wygranym procesie i jednoczesnym niespłaceniu przez dłużnika żadnej kwoty wynikającej z umowy pożyczki, łączna należność wierzyciela mogłaby wynieść np. 120.000 zł. Przy ograniczeniu hipoteki do kwoty 100.000 zł, wierzyciel mógłby zaspokoić się jedynie do tej kwoty z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika. Gdyby zatem dłużnik miał wielu wierzycieli osobistych, posiadających wobec dłużnika zadłużenie znacząco przewyższające jego majątek, wierzyciel zabezpieczony hipoteką mógłby nie uzyskać zaspokojenia całkowitej należności wynikającej z narosłych odsetek oraz kosztów postępowania sądowego. Na uwadze jednocześnie mieć należy, iż zabezpieczenie hipoteczne nie może być nadmierne, np. przy umowie pożyczki 100.000 zł nie powinno wynieść wielokrotności tej sumy, gdyż w przypadku uznania przez sąd, iż zabezpieczenie jest zbyt wysokie, suma hipoteki na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej zostanie obniżona.

Hipoteka należy do praw akcesoryjnych, co oznacza, że w przypadku przelewu wierzytelności dochodzi do przejścia hipoteki. Hipoteki nie można jednocześnie przenieść bez wierzytelności, która jest zabezpieczana. Oznacza to, że w przypadku, gdy na nieruchomości osoby A ustanowiona jest hipoteka na rzecz osoby B z tytułu umowy pożyczki, a następnie osoba B ceduje na rzecz osoby C wszystkie uprawnienia wynikające z umowy pożyczki, to niepotrzebne jest zawieranie kolejnych umów przenoszących hipotekę, gdyż hipoteka na nieruchomości osoby A przechodzi automatycznie na osobę C, gdy ta zostanie wpisana do księgi wieczystej jako nowy wierzyciel osoby A. Opisana powyżej zmiana podmiotów w stosunku prawnym jest określana również zmianą wierzyciela hipotecznego.

Można stwierdzić, iż hipoteka podąża wraz z nieruchomością. Oznacza to, że w sytuacji zbycia przez dłużnika nieruchomości obciążonej hipoteką, obciążenie to przechodzi na nowego nabywcę. Co więcej, z mocy prawa niedopuszczalne są zastrzeżenia właściciela nieruchomości obciążanej, iż ten nie sprzeda lub dodatkowo nie obciąży nieruchomości przed wygaśnięciem ustanowionej hipoteki. W przypadku zawarcia takiego postanowienia w umowie, jest ono nieważne. Jeśli dojdzie do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, wierzyciel uzyskując tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi może zaspokoić się ze sprzedanej przez tego dłużnika nieruchomości będącej już własnością innej osoby. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie powoduje zatem wygaśnięcia tej hipoteki.

Główną przyczyną wygaśnięcia hipoteki jest wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, czyli np. spłata zaciągniętej pożyczki. Drugim z przypadków wygaśnięcia hipoteki jest jej wykreślenie z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej (np. w przypadku omyłkowego lub błędnego wykreślenia hipoteki) i upływ dziesięciu lat od jej wykreślenia. Trzecim z przypadków wygaśnięcia hipoteki jest zwłoka wierzyciela w odbiorze przysługujących mu należności z tytułu wierzytelności lub trudności w jego zaspokojeniu (np. dłużnik nie posiada informacji, gdzie wierzyciel mógłby przebywać lub nie posiada aktualnych danych dotyczących rachunku bankowego wierzyciela). Dłużnik w takim przypadku powinien złożyć zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego oraz zrzec się uprawnienia do odbioru tej kwoty z powrotem. Wykreślenie hipoteki dokonywane jest po złożeniu wniosku przez właściciela nieruchomości obciążonej, posiadającego prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego należnej kwoty oraz dysponującego dowodem wpłaty tej kwoty do depozytu wraz ze zrzeczeniem się odbioru tej kwoty z powrotem. We wszystkich przypadkach wygaśnięcia hipoteki, wierzyciel jest zobligowany do dokonania wszystkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jeśli wierzyciel nie zechce wykonać tych czynności jedyną drogą jest wytoczenie przez właściciela obciążonej nieruchomości powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

 

Foto dzięki uprzejmości Stuart Miles / freedigitalphotos.net

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Przewłaszczenie na zabezpieczenie 

Przewłaszczenie na zabezpieczenie stanowi jedną z niedookreślonych w przepisach prawa formę zabezpieczania wierzytelności na majątku dłużnika. Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega co do zasady na przeniesieniu własności rzeczy dłużnika na rzecz wierzyciela, z zobowiązaniem się wierzyciela, iż ten dokona powrotnego przeniesienia prawa własności do rzeczy, jeśli dłużnik spłaci zaciągniętą wierzytelność w oznaczonym terminie. Za wyjątkiem instytucji opisanej w celu zabezpieczania wierzytelności bankowych (art. 101 ustawy Prawo bankowe), do umowy tej stosuje się zasadę swobody umów.

Sposób zabezpieczania można rozpatrywać w dwóch aspektach: z warunkiem rozwiązującym lub warunkiem zawieszającym.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie z warunkiem rozwiązującym

Przykładowo, dłużnik A zaciąga w dniu 1 lutego pożyczkę u wierzyciela B na kwotę 20.000 zł z zobowiązaniem jej spłaty do 31 grudnia. Jedyną wartościową część majątku A stanowi samochód o wartości 15.000 zł. Formą zabezpieczenia B stanowi zatem przeniesienie z dniem 1 lutego własności samochodu A na rzecz B. Jeśli A spłaci pożyczkę do 31 grudnia, to samochód z powrotem stanie się jego własnością z dniem finalnej spłaty pożyczki (B będzie zobowiązany, by przenieść prawo własności z powrotem na A). Powyższy przykład jest przewłaszczeniem na zabezpieczenie z warunkiem rozwiązującym.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie z warunkiem zawieszającym

Strony stosunku prawnego mogą również ukształtować zabezpieczenie odmiennie, a mianowicie, iż B stanie się właścicielem samochodu dopiero wtedy, gdy A do 31 grudnia nie spłaci pożyczki. Ukształtowanie danego zabezpieczenia zależy każdorazowo od zabezpieczanej rzeczy oraz od woli stron zabezpieczenia danego stosunku prawnego.

Każdą z ww. form należy uznać za dozwoloną. W zależności od ukształtowania zabezpieczenia, może ono być bardziej korzystne dla dłużnika (w powyższym przykładzie przewłaszczenie na zabezpieczenie pod warunkiem zabezpieczającym) lub dla wierzyciela (pod warunkiem rozwiązującym).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości?

W doktrynie rozważano, jakie przedmioty (rzeczy) mogą być objęte przewłaszczeniem na zabezpieczenie. Od dekad w polskim orzecznictwie dopuszcza się zabezpieczenie wierzytelności w tej formie wobec ruchomości. Spornym natomiast było czy możliwym jest dokonywanie przewłaszczenia na zabezpieczenie wobec nieruchomości. Definitywnie powyższy problem rozstrzygnęło orzecznictwo Sądu Najwyższego, w którym Sąd ten stwierdził, iż przewłaszczanie na zabezpieczenie nieruchomości jest dozwolone i nie stanowi to niedopuszczalnej sprzedaży nieruchomości zawartej pod warunkiem (wyrok SN z 29 maja 2000 r., III CKN 246/00 opisujący sprawę związaną z zabezpieczeniem wierzytelności pod warunkiem rozwiązującym, aczkolwiek bez wskazania konkretnego terminu, do którego zobowiązanie dłużnika miało być wykonane; możliwość przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości pod warunkiem rozwiązującym dopuścił również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 marca 2002 r., III CKN 748/00 w stanie faktycznym, w którym dłużnicy również zobowiązani byli do zapłaty długu bez określonego terminu, aczkolwiek wierzyciel mógł po braku spłaty do określonego terminu zażądać wydania nieruchomości). Zaznaczyć jednocześnie w tym miejscu należy, iż w przypadku zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości spłata przez dłużnika zobowiązania nie powoduje, iż nieruchomość natychmiast zmienia właściciela na dłużnika, a jedynie zobowiązuje wierzyciela do przeniesienia prawa własności z powrotem na dłużnika. Zabezpieczenie na nieruchomości powinno być zatem dokonywane pod warunkiem rozwiązującym (wierzyciel staje się właścicielem nieruchomości, natomiast po spłacie zobowiązania przez dłużnika wierzyciel staje się zobowiązany do zwrotnego przeniesienia prawa własności). Jednocześnie pamiętać należy, iż dokonując zabezpieczenia na nieruchomości należy to uczynić w formie aktu notarialnego; w przeciwnym wypadku zabezpieczenie należy uznać za nieważne.

Bankowe przewłaszczenie na zabezpieczenie

Przepisy prawa przewidują wprost instytucję przewłaszczenia na zabezpieczenie w przypadku realizacji czynności bankowych na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe. Możliwość zabezpieczenia banku w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie przewiduje art. 101 ww. ustawy. Zgodnie z przytoczonym przepisem dłużnik (lub osoba trzecia np. poręczyciel) może przenieść na bank prawo własności rzeczy ruchomej lub papierów wartościowych do czasu spłaty przez dłużnika zabezpieczenia wraz z odsetkami i prowizją dla banku. Konieczność wyodrębnienia i oznaczenia rzeczy objętych zabezpieczeniem ciąży na dłużniku w przypadku przeniesienia własności rzeczy co do gatunku lub co do zbioru rzeczy.

Pamiętać należy, iż co do zasady w przypadku zaspokojenia się przez wierzyciela z rzeczy stanowiącej zabezpieczenie, której wartość przewyższała wartość wierzytelności (np. nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu w wysokości 300.000 zł została sprzedana przez wierzyciela za 500.000 zł) na wierzycielu ciąży obowiązek zwrotu dłużnikowi różnicy pozostałej po zaspokojeniu swoich całkowitych roszczeń wobec dłużnika. W przeciwnym wypadku należałoby uznać, iż wierzyciel pozostaje bezpodstawnie wzbogacony.

Strony stosunku przewłaszczenia na zabezpieczenie mogą w znacznym zakresie modyfikować postanowienia umowne. Mogą w szczególności postanowić, co wierzyciel będzie musiał uczynić z nadwyżką pieniężną otrzymaną z tytułu zbycia rzeczy zabezpieczającej wierzytelność, mogą zdecydować kto będzie dysponentem rzeczy do czasu określonego terminu, mogą ustalić czy dłużnik albo wierzyciel mogą korzystać z rzeczy zabezpieczającej wierzytelność, mogą wprowadzić zakaz zbywania i obciążania rzeczy do określonego terminu, mogą zakazać przekazywania rzeczy do używania osobom trzecim, powinny ustalić podmiot otrzymujący korzyści oraz ponoszący ciężary z tytułu utrzymania rzeczy zabezpieczającej wierzytelność, mogą określić obowiązek udostępnienia rzeczy wierzycielowi na jego żądanie w celu stwierdzenia stanu rzeczy.

Wskazywana forma zabezpieczenia uznawana jest za korzystniejszą od zastawu i hipoteki, ponieważ wierzyciel bez nadmiernych formalności sądowo-egzekucyjnych może uzyskać zaspokojenie z rzeczy zabezpieczającej roszczenie wierzyciela. Omówiona forma zabezpieczenia stanowi zatem przyspieszoną realizację przez wierzyciela zaspokojenia z tytułu niespłaconego do określonego terminu zobowiązania dłużnika.

 

Foto dzięki uprzejmości sattva / freedigitalphotos.net

Jak ustalić adres zamieszkania pozwanego ?

 Jak ustalić adres zamieszkania pozwanego ?

Decydując się na złożenie pozwu przeciwko dłużnikowi, trzeba pamiętać o wskazaniu w pozwie aktualnego miejsca zamieszkania pozwanego. Aktualne miejsce zamieszkania w przypadku przedsiębiorcy (np.: osoby fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą) nie musi się pokrywać z miejscem prowadzenia działalności gospodarczej.

Jedną z czynności, którą przeprowadza sąd po trzymaniu pozwu jest weryfikacja danych stron – powoda i pozwanego, w tym sąd weryfikuje czy aktualny jest adres zamieszkania pozwanego. Jeśli sąd dostrzeże rozbieżność pomiędzy podanym w pozwie adresem pozwanego a wynikającym z danych dostępnych sądowi to wezwie powoda do wskazania aktualnego miejsca zamieszkania pozwanego.

Powód ma kilka możliwości ustalenia jakie jest miejsce zamieszkania pozwanego.

Pierwsza z możliwości to zwrócenie się do Centrum Udostępniania Danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych o udostępnienie danych dotyczących dłużnika z rejestru PESEL. Osoba żądająca udostępnienia informacji o adresie zameldowania pozwanego musi wykazać interes prawny w uzyskaniu żądanych danych. Interes prawny można wykazać dołączając do wniosku kopię: wezwania do zapłaty, umowy, faktury, itp.. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych poda informację o adresie zameldowania, który w większości przypadków będzie pokrywał się z aktualnym miejscem zamieszkania pozywanego. Żądanie udostępnienia danych składa się na odpowiednim formularzu – wniosek o udostępnienie danych z rejestru PESEL.

Druga z możliwości uzyskania informacji o aktualnym miejscu zamieszkania to zwrócenie się do gminy w której wiemy, że pozwany mieszka z wnioskiem o udostępnienie danych z rejestru mieszkańców. Wydział spraw obywatelskich danej gminy udostępni dane pozwanego (adres zamieszkania) pod warunkiem, że wykażemy interes prawny w uzyskaniu tych danych – tak samo jak to zostało powyżej opisane. Jak uzyskać dane o osobie zamieszkałej w Piasecznie zostało opisane pod tym linkiem: udostępnienie danych mieszkańców gminy Piaseczno.

Trzecim sposobem może być sprawdzenie czy dana osoba zasiadała kiedykolwiek w zarządzie polskiej spółki, która jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym. Można to przykładowo sprawdzić korzystając z wyszukiwarki kto kogo. Jeśli już znaleźliśmy spółkę, w której nasz dłużnik zasiadał w zarządzie lub był udziałowcem, to zamawiając akta spółki znajdziemy jego adres zamieszkania, PESEL i inne przydatne dane do sporządzenia pozwu w umowie spółki i innych zgromadzonych dokumentach w aktach prowadzonych przez sąd rejestrowy.

Jeśli wyżej opisane trzy sposoby zawiodą to można skorzystać z czwartej możliwości – prawnik będący pełnomocnikiem powoda lub sam powód może zażądać od sądu ustanowienia kuratora dla osoby, której miejsce pobytu nie jest znane (art. 143 k.p.c.). We wniosku o ustanowienie kuratora dla osoby, której miejsce pobytu nie jest znane trzeba wykazać, że podjęliśmy starania uzyskania aktualnego adresu zamieszkania – czyli przeprowadziliśmy kroki powyżej opisane.

 

Foto dzięki uprzejmości kjnnt / freedigitalphotos.net