nieruchomości Archives - Strona 3 z 6

Czy po zakończonej umowie dzierżawy Wydzierżawiający zawsze może żądać przywrócenia stanu poprzedniego?

W jednej ze spraw sądowych Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy wskazał, że określone w art 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c., prawo wydzierżawiającego w postaci żądania przywrócenia stanu poprzedniego nie jest niczym ograniczone i to także w przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy i dokonanych nakładów jest nieruchomość.

Moim zdaniem taka uproszczona i oderwana od konieczności odpowiedniego stosowania do umów dzierżawy mających za przedmiot nieruchomość wykładnia art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jest nie do przyjęcia.

Jak wskazuje w swych orzeczeniach Sąd Najwyższy, w świetle art. 676 roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje m.in. dopiero po dokonaniu zwrotu przedmiotu dzierżawy – nieruchomości (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 marca 2017 r., V CSK 465/16). Nie budzi przy tym wątpliwości, że w art. 676 k.c. chodzi o nakłady, które powiększyły wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez najemcę i odpowiednio stosując ten przepis przez dzierżawcę. Określa ją wzrost wartości przedmiotu dzierżawy, na który nakłady zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu wydzierżawionej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 339/00). Wartość nakładów ulepszających należy obliczyć poprzez porównanie wartości nieruchomości wg stanu na dzień zawarcia umowy dzierżawy z jego wartością po dokonaniu nakładów na dzień dokonywania zwrotu przedmiotu dzierżawy.

W tym miejscu należy uczynić pewną uwagę, iż wartości ulepszeń nie można utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ich dokonanie – tj. poniesionych kosztach, lecz analizie poddać należy wartość lub użyteczność całej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z 12 września 2013 r., IV CSK 44/13; wyrok Sądu Najwyższego z 9 września 2000 r., II CKN 339/00). Poniesienie kosztów przez dzierżawcę na określone prace przystosowawcze na przedmiot dzierżawy, remont, itp., jest więc także i z powyższych względów instytucjonalnie odrębne od nakładów.

Przepis art. 676 k.c. daje możliwość umówienia się co do zwrotu wartości nakładów ulepszających, a jeśli nie ma odpowiedniej regulacji w umowie dzierżawy to wynajmujący ma wybór: albo zatrzymać ulepszenia i zapłacić sumę odpowiadającą ich wartości z chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przyjmuje się jednak, że ze względu na specyfikę umowy dzierżawy i jej prawną odrębność od umowy najmu, przepis art. 676 k.c. powinien być stosowany do umowy dzierżawy jedynie odpowiednio w tym znaczeniu, że wykluczone jest prawo wydzierżawiającego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję rzeczy (np.: nieruchomości) lub zmieniała jej przeznaczenie i charakter nabyty dzięki poczynionym nakładom (np.: restytucja zabytku). Dlatego też, niezależnie od tego czy i jak strony umowy dzierżawy zmodyfikowałyby kwestię zwrotu wartości nakładów, wydzierżawiający i tak nie ma prawa żądać ich usunięcia i musiałby zwrócić ich wartość, gdyż w przeciwnym wypadku byłby bezpodstawnie wzbogacony kosztem dzierżawcy. Wydzierżawiającemu nie przysługuje przewidziane w art. 676 w zw. z art. 694 k.c. prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję nieruchomości lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 655/15, wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 września 2013 r., IV CSK 44/13).

Foto dzięki uprzejmości: Phil_Bird / freedigitalphotos.net

Spór o miedzę, czyli roszczenie negatoryjne

Pomiędzy dwiema działkami geodeta wznowił znaki graniczne oraz uwidocznił na mapach granicę między tymi działkami. Okazało się, że właściciel jednej z działek kilkanaście lat temu zbudował ogrodzenie, które zostało umiejscowione o 3 metry od granicy oznaczonej przez geodetę, oczywiście na korzyść swojej działki. Działka „poszkodowana” zmieniła właściciela i powstało pytanie czy nowi właściciele mogą zażądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i ustaleniami dokonanymi przez geodetę.

W postępowaniu sądowym nowi właściciele wnieśli pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń poprzez usunięcie na koszt i ryzyko pozwanego urządzeń granicznych w postaci trwałego płotu na podmurówce oraz siatki z terenu działki należącej do nowych właścicieli (powodów). Powodowie chcieli więc skorzystać z art. 222 §2 k.c., który stanowi, iż przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Przepis art. 222 §2 k.c. jest nazywany roszczeniem negatoryjnym, które powstaje, gdy prawo własności zostało naruszone w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Chodzi tu o taką ingerencję w sferę prawa własności, która stanowi bezprawne jego naruszenie. Na treść roszczenia negatoryjnego składają się dwa uprawnienia przyznane jego właścicielowi: (1) możliwość żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz (2) zaprzestania naruszeń. W zależności od okoliczności właścicielowi może przysługiwać jedno albo drugie uprawnienie, albo obydwa łącznie.

Uprawienie do żądania zaprzestania naruszeń znajduje zastosowanie w sytuacji istnienia realnego niebezpieczeństwa powtarzających się działań bezprawnych, wkraczających trwale w sferę prawa własności i ma ono na celu zapobieżenie naruszeniom w przyszłości. Nie jest zatem takim naruszeniem w rozumieniu art. 222 § 2 k.c. wkroczenie w sferę cudzego prawa własności w okolicznościach wskazujących na to, że się to więcej nie powtórzy. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega natomiast na wyeliminowaniu ingerencji osoby nieuprawnionej w sferę władztwa właściciela oraz na usunięciu skutków naruszeń, to jest doprowadzenie rzeczy do takiego stanu w jakim była przed naruszeniem. Ustawodawca celowo nie posługuje się w tym przepisie sformułowaniem „przywrócenia do stanu poprzedniego” z uwagi na fakt, iż w przypadku niektórych postaci naruszeń własności przywrócenie do takiego stanu byłoby niemożliwe i bezcelowe. Zakres roszczenia zależy od występującej w okolicznościach konkretnego przypadku postaci naruszenia prawa własności i potencjalnych dalszych zagrożeń.

Przeważnie roszczenie właściciela o przywrócenie stanu zgodnego z prawem podlega zaspokojeniu poprzez zaprzestanie działań naruszających cudze prawo własności. Niekiedy wszakże można domagać się pozytywnych działań, o ile jest to konieczne do przywrócenia właścicielowi niezakłóconego władztwa nad jego rzeczą i usunięcia bezprawnej ingerencji osoby nieuprawnionej. Na przykład rozbiórki ogrodzenia postawionego w niewłaściwym miejscu. Powodowie mieli więc prawo do żądania nakazania pozwanemu usunięcia trwałego płotu na podmurówce oraz siatki z terenu działki, jeśli to ogrodzenie faktycznie narusza jej prawo własności.

Foto dzięki uprzejmości dan / freedigitalphotos.net

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna jest dokumentem przygotowującym do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Koreksowa regulacja umowy przedwstępnej mówi tylko tyle, że taka umowa może być zobowiązaniem złożonym przez jedną lub dwie strony umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej (w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości kreującą obowiązek zawarcia umowy zobowiązującej do rozporządzenia nieruchomością) oraz umowa taka powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (m.in. określenie przedmiotu sprzedaży, ceny, itp.).

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości klienci wybierają z różnych powodów, m.in. chcą mieć czas na ustalenie szczegółów umowy przyrzeczonej (np.: ustalić sposób wykończenia nieruchomości), chcą uzyskać kredyt na zakup nieruchomości. Jednym z częstych powodów jest chęć dokładnego sprawdzenia stanu prawnego kupowanej nieruchomości (m.in. zajrzenia do księgi wieczystej w celu i zobaczyć czy nie zawiera ona wpisów hipotek, ciężarów i ograniczeń a także wzmianek i ostrzeżeń o toczących się postępowaniach) oraz zweryfikowania rzetelności obu stron sprzedaży.

Z uwagą należy przeczytać także wszystkie postanowienia umowy, na podstawie których oświadczamy, iż sprzedawca wywiązał się ze wszystkich zobowiązań wynikających z umowy.

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie.

Jednakże w pewnych przypadkach warto rozważyć czy nie zawrzeć umowy przedwstępnej w takiej samej formie, jaka jest wymagana od umowy przyrzeczonej. Doskonale to można przedstawić na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości. Przepisy wymagają od przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości aby była ona zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w innej formie niż wymagana forma aktu notarialnego oznacza, że taka umowa będzie nieważna prawnie i nie dojdzie do skutecznego przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Wracając do przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości – może ona być zawarta w dowolnej formie, jednakże zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego oznacza, że każda ze stron może wymagać od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej; w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w innej niż akt notarialny formie, każda ze stron umowy może jedynie żądać zapłaty odszkodowania za szkody powstałe w wyniku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej.

Aby sama przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości była ważna musi zawierać jeden istotny element – umowa taka musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy umowie sprzedaży do koniecznych elementów umowy należy zaliczyć:

dokładne oznaczenie stron umowy;
określenie przedmiotu umowy sprzedaży (precyzyjny opis nieruchomości);
oznaczenie ceny sprzedaży nieruchomości (przykładowo ceną sprzedaży może być konkretna kwota lub opisanie sposobu jej wyliczenia).

W przedwstępnych umowach sprzedaży można podać też termin, do którego strony zamierzają zawrzeć umowę przyrzeczoną. W umowie przedwstępnej często wprowadzone są dodatkowe postanowienia takie jak: warunek od którego uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, kary umowne, zadatek lub prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego notariusz pobierze połowę należnej taksy notarialnej od przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli ten sam notariusz będzie przygotowywać umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości to także pobierze jedynie połowę wymaganej taksy notarialnej. Tak więc, kwota taksy notarialnej za umowę przedwstępną oraz umowę przyrzeczoną będzie taka sama, jak jednej umowie przyrzeczonej.

O przedawnieniu roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej napisałem: tu.

Foto dzięki uprzejmości rattigon / freedigitalphotos.net

Termin przedawnienia dla opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mogą być przez organy gminy podwyższane. Czasem podwyżka opłaty rocznej wynosi kilku krotność poprzednio płaconej kwoty za użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty może odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a od decyzji SKO do sądu powszechnego. Takie postępowanie odwoławcze może trwać latami i powstaje pytanie: od jakiego momentu liczyć rozpoczęcie biegu przedawnienia podwyższonej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste?

W orzecznictwie, w szczególności w orzeczeniach Sądu Najwyższego, zaobserwować można dość zgodną linię orzeczniczą wskazującą, że datą, od której należy liczyć początek biegu przedawnienia roszczeń o zapłatę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest data prawomocności wyroku sądowego (odpowiednio tę kwestię należałoby stosować do prawomocności orzeczenia SKO). Przekładowo taki pogląd został wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2005 r. (III CZP 37/2005), w którym przyjęto, że: „Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego (art. 80 ust. 1 i 2 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n.) staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku”. Zaprezentowany pogląd ten w doktrynie jednak nie został przyjęty bez głosów sprzeciwu.

Przykładem stanowiska krytycznego wobec wyżej przedstawionego poglądu Sądu Najwyższego jest stanowisko wyrażone w glosie krytycznej Edwarda Gniewka do wyżej wspomnianej sprawy o sygn. III CZP 37/2005:

W każdym przypadku uzasadnionej aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego mamy do czynienia ze skutecznym ustaleniem nowej, podwyższonej wysokości opłat. Wynika to ze skuteczności dokonanego wypowiedzenia, nieobalonego w toku przewidzianej procedury odwoławczej. Ponadto, nie można też podważyć uniwersalnej, wyraźnej zasady prawa materialnego, zakotwiczonej w całym szeregu sprzężonych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, według której ustalona wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. […]

Począwszy od tej daty następuje wymagalność podwyższonej opłaty; z płatnością do dnia 31 marca każdego roku. […]

Z faktu skutecznej aktualizacji opłaty wynika wymagalność podwyższonej opłaty. Okresowa natura opłat z tytułu użytkowania wieczystego przesądza, że wymagalne są co roku; w podwyższonej wysokości – w roku następującym po wypowiedzeniu. Według odrębnej normy prawnej opłaty roczne wnosi się z góry za dany rok, w terminie do 31 marca każdego roku (art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zatem użytkownik wieczysty popada w opóźnienie – w rozumieniu art. 481 w zw. z art. 455 k.c. – gdy nie spełnia świadczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego do 31 marca danego roku.

Ustalona po prawomocnym rozstrzygnięciu wyrokiem sądowym lub ugodą sądową nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 8 w zw. z ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami), oraz normy, według której opłaty wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok (art. 71 ust. 4). W żadnym więc razie nie można uznać, że wymagalność roszczenia o zapłatę podwyższonej (zaktualizowanej) opłaty następuje dopiero w terminie prawomocności wyroku. W ujęciu proceduralnym, uprawomocnienie wyroku jest niezbędne dla stwierdzenia, że sprawa została osądzona; że osądzono sprzeciw użytkownika wieczystego. W ujęciu merytorycznym mamy zaś do czynienia z ustaleniem, że aktualizacja była uzasadniona (chociażby nawet w niższej wysokości), ustawodawca postanawia natomiast odrębnie dla takich przypadków, że ustalona nowa wysokość opłaty obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po dokonanym wypowiedzeniu.

Opóźnienie czy zwłoka w zapłacie opłat rocznych (bez względu na liczbę zaległych opłat rocznych) nie stanowi podstawy rozwiązania użytkowania wieczystego. Zaległe należności z tytułu opłat rocznych mogą być dochodzone w ramach procesu cywilnego i egzekwowane w drodze egzekucji cywilnej. Roszczenie o zapłatę opłaty rocznej przedawnia się z upływem trzech lat, licząc od dnia jej wymagalności. Opłaty roczne są bowiem świadczeniami okresowymi w rozumieniu art. 118 k.c. Termin przedawnienia biegnie dla każdej opłaty rocznej osobno.

Foto dzięki uprzejmości antpkr / freedigitalphotos.net

Kara umowna za nieterminowe płacenie czynszu?

W jednej z umów najmu Wynajmujący zastrzegł sobie prawo do rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony bez wypowiedzenia, m.in. w sytuacji, gdy najemca pozostaje w opóźnieniu z jakąkolwiek płatnością, do uiszczenia której zobowiązany jest na podstawie umowy, przez okres dłuższy niż dwa miesiące i płatność ta nie została uregulowana w terminie kolejnego 1 miesiąca (art. 687 k.c.) od daty doręczenia najemcy wezwania do zapłaty pod rygorem rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.

W przypadku natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu opóźnień w płaceniu czynszu Wynajmujący był także uprawiony do naliczenia kary umownej w wysokości kwoty czynszu zasadniczego należnego do końca trwania umowy najmu, tak jakby rozwiązanie umowy nie miało miejsca (tj. do dnia pierwotnie ustalonego terminu wygaśnięcia umowy najmu).

Karę umowną można zastrzec jedynie w razie, gdy dłużnik nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie niepieniężne (por. A. Szwaja, Kara, s. 41; Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Co jest zobowiązaniem niepieniężnym? Na przykładzie, wynajmujący może zastrzec w umowie najmu, że najemca zapłaci karę umowną w przypadku opóźnienia się najemcy z objęciem lokalu, z przyczyn leżących po stronie najemcy. W tym przykładzie zobowiązanie do terminowego objęcia lokalu przez najemcę jest zobowiązaniem niepieniężnym.

Powstaje więc pytanie, czy taka kara umowna zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego (a więc terminowego płacenia czynszu najmu) jest skuteczna prawnie?

W tym miejscu można przywołać wyrok Sądu Najwyższego z 18 sierpnia 2005 r., V CK 90/2005, w którym to wyroku Sąd wskazał, że bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa jest art. 483 k.c. Kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań niepieniężnych. Dlatego za niedopuszczalne należy uznać zastrzeżenie kary umownej w przypadku zobowiązania leasingobiorcy, ponieważ jego obowiązek wobec kontrahenta polega na obowiązku zapłaty rat leasingowych. Podobnie jest też z zastrzeganiem kar umownych za to, że najemca opóźnił się w płaceniu czynszu (co w konsekwencji doprowadziło do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu). W doktrynie przeważa pogląd, zgodnie z którym kara umowna zastrzeżona na wypadek świadczenia pieniężnego, nie może być uznana za karę umowną zaś postanowienie takie traktować należy jako nieważne (por. K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks Cywilny. Komentarz, Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Taka wykładnia wynika ponadto wprost z brzmienia art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 483 § 1 k.c. Sąd Najwyższy także wskazał, że niedopuszczalne jest zastrzeganie kary umownej w zakresie zobowiązań pieniężnych sensu stricto (por. np. art. 358(1) § 1 k.c.), jak i zobowiązań pieniężnych w szerokim znaczeniu. (uzasadnienie do uchwały Sądu Najwyższego 7 sędziów – zasada prawna z dnia 6 listopada 2003 r. III CZP 61/03).

Jak więc rozwiązać umowę najmu na czas określony przed terminem? O tym było w tym wpisie: Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony.

Foto dzięki uprzejmości: Serge Bertasius Photography / freedigitalphotos.net

Remont, modernizacja wykonana przez najemcę a rozliczenie nakładów po zakończeniu najmu

Najemca, szukając dobrego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, może zdecydować się na wynajęcie lokalu wymagającego gruntownego remontu lub modernizacji, czyli dokonania nakładów na przedmiot najmu. Jeśli lokal użytkowy jest w złym stanie technicznym i nie można w nim od razu prowadzić działalności, to strony umowy najmu mogą ustalić, że wydatki na remont bądź modernizację poniesie najemca a po zakończeniu umowy najmu wynajmujący zwróci najemcy „ulepszenia” (art. 676 k.c.).

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1998r. (sygn. III CKN 33/98, publ. OSNC 1999/6/110), który stanowi, że jeżeli nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny (tj. najemca), któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku będącego podstawą prawa posiadacza (tj. umowie najmu).

A więc w umowie najmu strony muszą przewidzieć i opisać zasady rozliczeń z dokonanych nakładów po zakończeniu najmu. Brak precyzyjnych zapisów umownych wskazujących, jak strony umowy najmu zamierzają rozliczyć się z dokonanych przez najemcę ulepszeń oznacza, że zastosowanie będzie miał art. 676 k.c.: „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.”. Warto też spisać, przy przekazywaniu najemcy przedmiotu najmu oraz w momencie przekazywania lokalu wynajmującemu, protokół zdawczo-odbiorczy, inwentaryzujący wyposażenie w urządzenia i stan techniczny lokalu użytkowego.

Jeżeli więc strony umowy najmu nie uzgodniły między sobą, jak rozliczą poniesione przez najemcę nakłady na przedmiot najmu, to zgodnie z art. 676 k.c. wynajmujący, który decyduje się na zatrzymanie ulepszeń poczynionych w najmowanej rzeczy przez najemcę, może to uczynić za zapłatą zwrotu sumy odpowiadającej ich wartości z chwili zwrotu. Warto nadmienić, że wynajmujący ma obowiązek zapłaty najemcy jedynie za te nakłady na przedmiot najmu, które są korzystne właśnie dla wynajmującego.

Warto też pamiętać o tym, że dokonane ulepszenia tracą na wartości, a więc upływ czasu i zużycie dokonanych nakładów oznacza, że wynajmujący nie będzie zobowiązany do zwrotu wartości wynikających z faktur i rachunków dokumentujących wydatki poczynione przez najemcę na początku trwania umowy najmu, gdyż po zakończeniu dłuższego okresu najmu nakłady są mniej warte. Przykładowo najemca przeprowadził modernizację lokalu użytkowego, która wyniosła 50.000 zł. Po kilku latach, ze względu na amortyzację wartości nakładów, ulepszenia będą warte 40.000 zł i taką kwotę może najemca żądać od wynajmującego.

Część spraw o zwrot poczynionych przez najemcę nakładów trafia do sądu. Sąd w tego typu sprawach zgadza się na przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego ustalającej wartość robót prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych.

Na koniec warto wskazać, iż najemcy godzą się na niekorzystne dla nich zapisy umowy najmu, odbierające im prawo do uzyskania zwrotu poniesionych kosztów na przeprowadzone ulepszenia w przedmiocie najmu. Przykładem takiego zapisu jest: „najemca zrzeka się prawa do dochodzenia od wynajmującego roszczeń z tytułu nakładów poniesionych na remont, adaptację lub ulepszenie lokalu użytkowego w czasie trwania umowy najmu, jak i po jej zakończeniu”. W takim przypadku najemca nie będzie miał prawa do uzyskania zwrotu nakładów na przedmiot najmu.

Foto dzięki uprzejmości jannoon028 / freedigitalphotos.net

Umowa dzierżawy

W umowie dzierżawy strony umawiają się na korzystanie z rzeczy lub praw, dlatego też umowa dzierżawy jest zbliżona do umowy najmu, użyczenia czy też leasingu.

Istotą umowy dzierżawy jest to, że wydzierżawiający oddaje w odpłatnie korzystanie rzecz albo prawo (art. 709 k.c.) dzierżawcy. Ale to nie wszystko. Dzierżawca musi być uprawiony nie tylko do korzystania z rzeczy (prawa), lecz także musi być uprawniony do pobierania pożytków z rzeczy (prawa). Pożytki to, inaczej mówiąc, określone przez prawo korzyści (dochody) uzyskiwane z rzeczy (prawa). Pożytkami mogą być płody rolne (np.: zebrane w trakcie trwania umowy dzierżawy sadu jabłka) albo czynsz najmu (dzierżawca dzierżawi cały budynek usługowy i pobiera od najemców czynsz za najem kolejnych, różnych lokali użytkowych znajdujących się w tym budynku). Inaczej mówiąc, umowa dzierżawy różni się tym od umowy najmu, że oprócz (1) prawa do korzystania z rzeczy (prawa) dzierżawca ma też dodatkowo (2) prawo do pobierania pożytków (takim pożytkiem naturalnym może być wełna ze stada owiec).

Warto wiedzieć, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy lub prawa, które chce wydzierżawić. Niemniej jednak, nie będąc właścicielem, musi mieć prawo do wydzierżawiania posiadanej rzeczy (prawa) a dodatkowo ma obowiązek zapewnić dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

Dla bezpieczeństwa obu stron umowę dzierżawy warto zawrzeć na piśmie. Jeśli strony nie spiszą umowy dzierżawy to taka umowa ustna będzie ważna i co więcej przyjmuje się, że ustna umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Do ważności umowy dzierżawy wystarczy, że strony porozumieją się co do zawarcia takiej umowy, a więc nie jest konieczne wydanie przedmiotu dzierżawy. W przypadku, gdy stroną umowy dzierżawy mają być osoby prowadzące spółkę cywilną to zawarcie umowy wymaga udziału wszystkich wspólników.

Co może być przedmiotem umowy dzierżawy? Przedmiotem dzierżawy mogą być:

rzeczy; nieruchomości lub rzeczy ruchome (np. maszyny, urządzenia, środki transportu, zwierzęta dające pożytki naturalne, grunt rolny, las, itp.);
prawa majątkowe (papiery wartościowe, prawo do znaku towarowego);
gospodarstwo rolne, zorganizowana część przedsiębiorstwa, przedsiębiorstwo.

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie wydzierżawiającemu umówionego czynszu dzierżawnego. Zdarza się, że czynsz dzierżawny jest określany jako część (procent) pożytków uzyskiwanych przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy.

Istnienie pisemnej umowy dzierżawy nieruchomości można ujawnić w ewidencji gruntów oraz w dziale III księgi wieczystej.

Dzierżawienie nieruchomości rolnej, po spełnieniu dodatkowych warunków (odpowiedni czas trwania dzierżawy i inne) będzie prowadziło do powstania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawcę w sytuacji, gdy właściciel zamierza sprzedać taką nieruchomość.

Zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy powinny być precyzyjnie ustalone w spisanej umowie. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że jeśli strony nie uzgodniły w umowie dzierżawy zasad jej wypowiadania i rozwiązywania to umowę dzierżawy można wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (gruntu rolnego na rok naprzód). Ponadto, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. W takim przypadku wydzierżawiający musi jednak uprzedzić dzierżawcę o zamiarze rozwiązania umowy dzierżawy, udzielając dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Foto dzięki uprzejmości photostock / freedigitalphotos.net