Umowne odstąpienie od umowy

Umowne odstąpienie od umowy

Po zawarciu umowy nie można jej jednostronnie zerwać. Taka zasada obowiązuje od wieków – umowy zobowiązują (z łaciny: pacta sunt servanda). Istnieją jednak sytuacje, w których niewzruszalne zastosowanie tej zasady byłoby niesprawiedliwe dla stron umowy. Dlatego też przepisy kodeksu cywilnego przewidują, iż w niektórych przypadkach strony mogą oświadczyć, że odstępują od umowy (np.: art. 491 § 1 k.c.) lub też już w samej umowie strony umowy mogą przewidzieć, że w określonym czasie jedna strona może drugiej stronie umowy oświadczyć, iż korzysta z umownego odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.).

Postanowienie umowne uprawniające jedną ze stron lub obie strony do odstąpienia od umowy musi być wyraźne, jednoznaczne a zetem musi wynikać z treści umowy. Jeśli umowa została zawarta na piśmie to pisemne zastrzeżenie o prawie do odstąpienia od umowy może brzmieć następująco: „Strony niniejszej umowy mają zagwarantowane prawo do odstąpienia od tej umowy w terminie 14 dni od jej zawarcia.”.

Jeśli więc jedna ze stron zechce skorzystać z tego prawa to oświadcza drugiej stronie, iż odstępuje od zawartej umowy i żąda zwrotu wszelkich świadczeń przez nią dokonanych (np.: kupujący żąda zwrotu zapłaconej sprzedającemu ceny sprzedaży a sprzedający żąda wydania sprzedanej rzeczy). Warto wiedzieć, że umowne prawo odstąpienia tym się różni od rozwiązania umowy, że po oświadczeniu o odstąpieniu od umowy uważa się, iż umowa nie została zawarta a więc strony muszą sobie wzajem zwrócić wszystko to, co w celu jej wykonania sobie przekazały (np.: przy umowie sprzedaży kupujący zwraca sprzedawcy rzecz a sprzedawca zwraca kupującemu cenę).

Od niektórych umów nie sposób jednak odstąpić, bo jest to prawnie niedopuszczalne. Przykładem takiej umowy będzie umowa sprzedaży nieruchomości, na podstawie której przeniesiono prawo do własności nieruchomości lub innymi przykładami – umowa najmu (dzierżawy) zawarta na czas oznaczony albo umowa o pracę.

Aby postanowienie o umownym prawie do odstąpienia od umowy było ważne trzeba określić termin do którego strona (strony) mogą z tego uprawnienia skorzystać. Oprócz terminu kalendarzowego (np.: w terminie do 14 dni od dnia zawarcia umowy) w praktyce często spotykane są klauzule wskazujące na możliwość odstąpienia od umowy w przypadku „niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę”.

Oświadczenie strony o odstąpieniu od umowy może być złożone w każdej formie i nie musi posiadać uzasadnienia, chyba że z umowy jednoznacznie wynika, iż odstępujący od umowy przedstawia w oświadczeniu uzasadnienie odstąpienia. Warto jeszcze raz podkreślić, że wykonanie prawa do odstąpienia od umowy oznacza, że umowa uważana jest za niezawartą, czyli tak jakby jej w ogóle nie było. Po skutecznym złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy strony mają obowiązek wzajemnie sobie zwrócić wszystko to, co sobie w trakcie umowy świadczyły (art. 395 § 2 k.c.). W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy w okresie od zawarcia umowy do momentu odstąpienia od niej kupujący korzystał z rzeczy – za ten okres powinien on zapłacić sprzedawcy odpowiednie wynagrodzenie (art. 224 § 2 k.c.).

 

Foto dzięki uprzejmości Keerati / freedigitalphotos.net

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu a podatek dochodowy

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu zwolnione z PIT

Jak wskazywałem we wcześniejszym wpisie – Służebność przesyłu – ustanowienie służebności przesyłu polega na tym, że właściciel nieruchomości musi znosić pewną niedogodność polegającą na tym, że na jego działce przedsiębiorstwo przesyłu energii, gazu, wody, ścieków, itp. buduje swoje instalacje.

Właściciel nieruchomości może zaś zażądać od zakładu energetycznego, firmy przesyłającej gaz, wodę, itp. zapłaty odszkodowania za okres bezumownego korzystania z nieruchomości oraz domagać się przyznania corocznego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

Ustanowienie służebności przesyłu następuje więc za wynagrodzeniem i powstaje pytanie czy wypłacane właścicielowi nieruchomości wynagrodzenie ma być opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z brakiem precyzyjnego zwolnienia z opodatkowania organy podatkowe wydawały interpretacje, w których wskazywano, że „wynagrodzenie otrzymane w związku z ustanowieniem służebności przesyłu nie spełnia warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowe odszkodowanie stanowi zatem dla podatnika podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychód z innych źródeł, który nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego i z którego dochód stanowi podstawę opodatkowania tymże podatkiem, w rozumieniu art. 9 ust. 1 w zw. z ust. 2ustawy o PIT.”.

Stanowisko to było regularnie kwestionowane przez sądy administracyjne, które wskazywały, że „wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu” spełnia cele odszkodowawcze i korzysta ze zwolnienia na podstawie przepisu normującego zwolnienie odnoszące się do odszkodowania.

Charakter prawny wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu został też oceniony w uchwale Sądu Najwyższego z 8 sierpnia 2011 (III CZP 43/11): „roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie ma charakteru odszkodowawczego, gdyż jego wysokość nie zależy od tego, czy właściciel poniósł jakikolwiek uszczerbek, to może ono realizować różne cele gospodarcze, w tym kompensować koszty, które właściciel poniósł przez to, że był np. zmuszony do korzystania z cudzej nieruchomości zamiast własnej, albo utracił korzyści, jakie by uzyskał, wynajmując albo wydzierżawiając rzecz. Trafne jest więc stanowisko, że wynagrodzenie za tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy może spełniać cele odszkodowawcze”. W dalszej części uchwały SN wskazuje, iż „uszczerbek właściciela związany z pogorszeniem nieruchomości tylko w następstwie zbudowania na niej i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych – zgodnie z wolą ustawodawcy – jest rekompensowany świadczeniem, jakie może on uzyskać za obciążenie jego prawa służebnością przesyłu. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności (art. 305(2) k.c.) powinno równoważyć wszelki uszczerbek związany z trwałym obciążeniem nieruchomości.”.

Nowelizacja ustawy o PIT, wchodząca w życie 1 stycznia 2015 r., w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wprowadziła zwolnienie od podatku dochodowego otrzymanego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co więcej, zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw, to zwolnienie obowiązuje wstecz i obejmuje także wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu uzyskane po 1 stycznia 2014 r.

 

Foto dzięki uprzejmości dan / freedigitalphotos.net

Pełnomocnictwo ogólne

Pełnomocnictwo ogólne

Pełnomocnik osoby prawnej, legitymujący się pełnomocnictwem ogólnym, nie będzie miał prawa dokonywania wszystkich czynności w imieniu swego mocodawcy.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne upoważnia pełnomocnika jedynie do dokonywania czynności zwykłego zarządu (art. 98 k.c.). Zgodnie z tym przepisem nie można wystawić pełnomocnictwa ogólnego, które upoważniałoby pełnomocnika do dokonywania wszelkich czynności prawnych w imieniu mocodawcy. Takie pełnomocnictwo ogólne byłoby wyjątkowo ryzykowne dla mocodawcy. Dlatego też pełnomocnictwo ogólne do reprezentowania mocodawcy przez pełnomocnika może dotyczyć jedynie czynności zwykłego zarządu. Jeśli pełnomocnik ma reprezentować mocodawcę przy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu musi posiadać odrębne pełnomocnictwo rodzajowe lub pełnomocnictwo szczególne. Warto też pamiętać o tym, że zasadniczo pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnej wymagającej odpowiedniej formy (np.: aktu notarialnego) musi być w tej samej formie udzielone. A więc jeśli chcemy upoważnić pełnomocnika do zawarcia umowy sprzedaży oznaczonej nieruchomości to pełnomocnictwo musi być udzielone w formie aktu notarialnego (pełnomocnictwo szczególne).

W praktyce pełnomocnictwo ogólne w swej treści nie określa czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany (nie określa czynności zwykłego zarządu). Zasadniczo już pierwszy rzut oka można poznać, iż mamy do czynienia z pełnomocnictwem ogólnym. Najczęściej pełnomocnictwo ogólne będzie wyglądało następująco:

Ja, niżej podpisany (imię i nazwisko mocodawcy), dnia (data) roku udzielam pełnomocnictwa (imię i nazwisko pełnomocnika), zamieszkałemu w (adres), legitymującego się dowodem osobistym seria numer wydanym przez (wpisać organ, który wydał dowód osobisty, np. Prezydenta Miasta Piaseczna), do występowania w moim imieniu przed: władzami państwowymi, urzędami, organami administracji publicznej i samorządowej, sądami, podmiotami gospodarczymi, osobami fizycznymi.”.

Jeśli pełnomocnik posiadający pełnomocnictwo ogólne może reprezentować swego mocodawcę jedynie przy czynnościach zwykłego zarządu to należy przybliżyć zakres spraw wchodzących do zakresu czynności zwykłego zarządu. Ani przepisy kodeksu cywilnego ani też kodeksu spółek handlowych nie definiują „czynności zwykłego zarządu”.

W orzecznictwie sądów wskazuje się, iż ustawodawca świadomie zrezygnował ze wskazania co to są „czynności zwykłego zarządu”; przepisy nie przedstawiają też przykładowego zestawienia czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd.

O tym, czy konkretna czynność jest czynnością zwykłego zarządu i z tego też względu mieści się w granicach umocowania pełnomocnika ogólnego, należy rozstrzygnąć każdorazowo uwzględniając przedmiot zarządu oraz dyrektywę prawidłowego wykonywania zarządu. Wskazówką może być np.: konieczność uzyskania odrębnej zgody organu spółki (np.: uchwały zgromadzenia wspólników, rady nadzorczej lub zarządu), gdyż takie czynności przekraczają zwykły zarząd majątkiem.

Co dzieje się, gdy pełnomocnik posiadający pełnomocnictwo ogólne przekroczy zakres umocowania i dokona czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu? Jeżeli czynnością tą była dwustronna czynność prawna (np.: umowa) to taka czynność nie będzie automatycznie nieważna prawnie (art. 103 k.c.). Jednakże dla swej skuteczności umowa zawarta z „rzekomym pełnomocnikiem” musi być potwierdzona przez mocodawcę. Jednakże czynności jednostronne (np.: oświadczenie o uznaniu długu), złożone przez „rzekomego pełnomocnika” są nieważne (art. 104 k.c.).

Dla ważności pełnomocnictwa ogólnego musi być ono sporządzone w formie pisemnej. Do pełnomocnictwa wydanego przez osobę prawną (np.: spółkę z o.o.) warto zawsze dołączyć aktualny, wydrukowany na dzień udzielenia pełnomocnictwa, odpis z Krajowego Rejestru Sądowego. Taki odpis można uzyskać z Wyszukiwarki Podmiotów na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

 

Foto dzięki uprzejmości imagerymajestic / freedigitalphotos.net

Jak szybko sprawdzić księgę wieczystą?

Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Księga wieczysta to dostępnie publicznie rejestr, który informuje kto jest właścicielem nieruchomości oraz jakie nieruchomość ma prawa i obciążenia. Z istnieniem ksiąg wieczystych wiążą się ważne zagadnienia:

  1. każdy, kto zna nr księgi wieczystej, może zapoznać się z jej treścią poprzez dostęp elektroniczny do ksiąg wieczystych;
  2. domniemywa się, że to co jest przedstawione w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistością;
  3. jeśli istnieje niezgodność pomiędzy tym, co faktycznie istnieje w rzeczywistości i tym, co wynika z ksiąg wieczystych, to stan ujawniony w księdze wieczystej jest rozstrzygający.

Zaglądając do elektronicznej wersji księgi wieczystej można przykładowo sprawdzić:

Gdzie nieruchomość jest położona – dział I-O księgi wieczystej;

Kto jest właścicielem nieruchomości – w dziale II księgi wieczystej;

Jakie prawa ciążą na nieruchomości (np.: służebności) – w dziale III księgi wieczystej;

Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i na rzecz kogo hipoteka została ustanowiona – w dziale IV księgi wieczystej.

Dostęp elektroniczny do ksiąg wieczystych jest stosunkowo prosty. Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło instrukcję korzystania z elektronicznych ksiąg wieczystych, w której w sposób przystępny, krok po kroku, wyjaśnione są najważniejsze funkcje przeglądarki ksiąg wieczystych udostępnionej w Internecie.

Jeśli właściciel nieruchomości, przeglądając informacje zawarte w elektronicznej księdze wieczystej stwierdzi braki np.: adresu bądź innych danych, to może je uzupełnić składając wniosek o sprostowanie wpisów w księdze wieczystej. Taki wniosek składa się na odpowiednim, opłaconym opłatą sądową, aktualnie obowiązującym formularzu (w przypadku błędów w adresie będzie to formularz KW-Wpis) i składa do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego tę księgę wieczystą, w której wykazane są błędne dane.

Warto też sprawdzić czy w księdze wieczystej jest wpisane obciążenie hipoteki na rzecz banku, gdy kredyt już został w całości spłacony. Jeśli hipoteka nie została wykreślona, należy niezwłocznie uzyskać z banku zaświadczenie o spłacie kredytu i na podstawie tego wykreślić wpis o obciążeniu nieruchomości hipoteką. W tym przypadku także wniosek składa się na opłaconym formularzu KW-Wpis.

Jeżeli posiadamy stary nr księgi wieczystej (np.: wyglądający następująco: KW 50 345) to należy ustalić jaki numer aktualny ma interesująca nas księga wieczysta (czyli wyglądający następująco, np.: dla Piaseczna WA1I/00050345/5). W ustaleniu nowego nr księgi wieczystej może pomóc generator nowych numerów księgi wieczystej ze starych numerów księgi wieczystej. Jedyne co należy znać to sąd, który prowadzi księgę wieczystą oraz jej stary numer. Inną drogą ustalenia właściwego numeru księgi wieczystej będzie zwrócenie się z pytaniem do właściwego, ze względu na miejsce położenia nieruchomości, Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych.

 

Foto dzięki uprzejmości phanlop88 / freedigitalphotos.net