Przejęcie działki pod drogę po podziale nieruchomości

Przejęcie działki pod drogę po podziale nieruchomości

             W związku z prowadzeniem przez Skarb Państwa lub podmioty samorządowe inwestycji służących celom publicznym (np. budowa dróg) zdarza się, że koniecznym jest przejmowanie działek stanowiących własność osób prywatnych. Najczęściej dzieje się to poprzez wywłaszczenie. Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako „u.g.n.”) przewidują również inny tryb przejęcia działek, który jest stosowany wyłącznie w chwili, gdy właściciel nieruchomości (lub użytkownik wieczysty) występuje z wnioskiem o jej podział.

Przejęcie części działki na cele publiczne przy jej podziale

Z chwilą wydania decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości określona działka może przejść z mocy prawa na własność podmiotu publicznego, ale jedynie w celu wykorzystania tej działki na utworzenie lub poszerzenie drogi publicznej (gminnej, powiatowej, wojewódzkiej lub krajowej). Przejście prawa własności odbywa się automatycznie, z chwilą uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, zatem żadne inne decyzje (np. wywłaszczające) nie muszą zostać wydane. Warunkiem, który musi spełnić się, by zawrzeć w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości rozstrzygnięcie dotyczące przejścia działki na podmiot publiczny jest przeznaczenie działki pod drogę publiczną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Modelowo, w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości i zawierającej rozstrzygnięcie co do przejęcia działki przez podmiot publiczny powinny znaleźć się 3 elementy:

  1. Dane dotyczące przejmowanej działki pod drogę publiczną (jej numer, powierzchnię, przeznaczenie),
  2. Akt prawny, z którego wynika, że działka może być przeznaczona pod drogę publiczną (plan przestrzenny lub decyzja),
  3. Informacja o skutkach przejścia z mocy prawa działki na rzecz podmiotu publicznego i wskazanie podmiotu, który nabył prawo własności.

Po uprawomocnieniu się decyzji o podział nieruchomości organ powinien złożyć do właściwego wydziału ksiąg wieczystych wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw podmiotu publicznego do działek, na których ma powstać droga (w formie ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ze stanem rzeczywistym). Następnym krokiem powinno być utworzenie nowej księgi wieczystej dla działki przejętej przez podmiot publiczny. Przejście prawa własności następuje jednak nie z chwilą założenia nowej księgi wieczystej lecz z chwilą, gdy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna.

Odszkodowanie za utraconą działkę

Opisane postępowanie organów może zostać opisane jako quasi-wywłaszczające. Z tej przyczyny podmiot prywatny, na podstawie którego wniosku dzielono nieruchomość, ma prawo do uzyskania odszkodowania za utraconą działkę, o czym stanowi art. 98 ust. 3 u.g.n. Przepis ten wskazuje, że w pierwszej kolejności pomiędzy byłym właścicielem (użytkownikiem wieczystym) a właściwym organem powinny toczyć się uzgodnienia w kwestii wysokości należnego odszkodowania. Przeprowadzenie tego etapu jest niezbędne, by przejść ewentualnie do drugiej fazy. Podczas uzgodnień powinien zostać co najmniej sporządzony protokół zawierający stanowisko obydwu stron. Pamiętać należy, że procedurę dotyczącą uzgodnień można rozpocząć najwcześniej w chwili, gdy decyzja o podziale nieruchomości stanie się ostateczna.

Jeśli strony (byli właściciele działki i organ administracji) nie osiągną porozumienia na etapie uzgodnień, to były właściciel powinien złożyć odrębny wniosek, w którym powinien zażądać ustalenia i wypłacenia odszkodowania na zasadach obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z tej przyczyny, że takich sprawach w sposób odpowiedni stosuje się przepisy o wywłaszczeniu, to na etapie złożenia odrębnego wniosku o ustalenie i wypłacenie odszkodowania już nie będzie możliwe zawarcie ugody pomiędzy stronami. Ponadto obowiązkowym będzie przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Organ, w drodze odpowiedniego stosowania przepisów o wywłaszczeniu, będzie musiał ustalić wysokość odszkodowania. W tym celu organ administracji powoła rzeczoznawcę majątkowego, którego zadaniem będzie sporządzenie opinii zawierającej wartość przejętej przez podmiot publiczny działki. Opierając się o wyliczania biegłego rzeczoznawcy organ administracji wyda decyzję o odszkodowaniu, na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n., w której zawrze informację o wysokości należnego odszkodowania. Jeśli były właściciel jest niezadowolony z wysokości odszkodowania to na taką decyzję przysługuje mu odwołanie, a następnie skarga do sądu administracyjnego. Podstawą zaskarżenia powinny być przepisy dotyczące sposobu opracowywania przez biegłego opinii stanowiącej podstawę do wyceny przejętej działki. Skarżąc decyzję do sądu administracyjnego strona musi liczyć się z koniecznością dokonania opłaty od skargi w postaci wpisu stosunkowego, czyli procentowo wyliczonej kwoty od szacowanej wartości działki. Samo odszkodowanie jest wypłacane w formie pieniężnej albo w formie przekazania byłemu właścicielowi za jego zgodą nieruchomości zamiennej (i dopłaceniu ewentualnej różnicy wartości nieruchomości).

Brak przedawnienia, odszkodowania można dochodzić za „dawne” wywłaszczenia

Warto również wskazać, że zgodnie z poglądami orzecznictwa uprawnienie do dochodzenia odszkodowania z tytułu opisywanego przejęcia działki pod drogę publiczną nie ulega przedawnieniu. Orzecznictwo zwraca również uwagę, że były właściciel posiada prawo do przelewu wierzytelności (prawa do dochodzenia odszkodowania z tytułu utraconej działki) na rzecz innego podmiotu (osoby trzeciej).

 

Opracował: adwokat Marcin Moj

Foto dzięki uprzejmości: sakhorn38 / freedigitalphotos.net

Odszkodowanie za błędy biura rachunkowego

Odszkodowanie za błędy biura rachunkowego

Przedsiębiorca zlecający prowadzenie swoich ksiąg rachunkowych księgowemu może uważać, że nie musi się martwić o prawidłowe prowadzenie ksiąg, gdyż jego księgowość jest prowadzona przez profesjonalistę. Dopiero w sytuacji, gdy okaże się, że księgi nie były prowadzone rzetelnie i do zapłacenia jest zaległość podatkowa z odsetkami za zwłokę oraz ewentualnie zostało wszczęte postępowanie karno-skarbowe, przedsiębiorca może zacząć sprawdzać treść zawartej umowy o obsługę ksiąg rachunkowych w celu ustalenia, kto ma zapłacić za błędy biura rachunkowego. Oczywiście na początku, za nieprawidłowo zdeklarowane zobowiązanie podatkowe odpowiada przedsiębiorca, następnie, jeśli błąd powstał z winy biura księgowego należy sprawdzić, jak strony uregulowały odpowiedzialność za zawiniony błąd księgowego.

Ponieważ relacja pomiędzy przedsiębiorcą a biurem księgowym reguluje zawarta pomiędzy tymi podmiotami umowa o świadczenie usług rachunkowych, toteż i odpowiedzialność biura księgowego za popełnione przez księgowego błędy będzie się najczęściej sprowadzać do tzw. odpowiedzialności kontaktowej uregulowanej w art. 471 k.c. oraz odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń, który wystawił polisę od odpowiedzialności cywilnej księgowemu.

Zgodnie z przepisem art. 471 k.c., regulującym odpowiedzialność kontraktową, do przyjęcia obowiązku dłużnika (biura księgowego) zapłaty odszkodowania przedsiębiorcy za popełnione błędy księgowe konieczne jest wykazanie i udowodnienie przez przedsiębiorcę: (1) niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dłużnika, (2) wyrządzenia mu szkody, a także (3) istnienia między nimi adekwatnego związku przyczynowego. Wszystkie te trzy elementy muszą zostać udowodnione łącznie; trzeba też wiedzieć, że przygotowanie pozwu o zapłatę odszkodowania będzie wymagać specjalistycznej wiedzy rachunkowo-podatkowej, aby przejrzyście wykazać sądowi, że to biuro księgowe ponosi winę za nieprawidłowo wyliczone zobowiązanie podatkowe przedsiębiorcy.

Wina jest ujemną oceną zachowania się sprawcy szkody (art. 361 § 1 k.c.). Wina składa się z elementu obiektywnego polegającego na niewłaściwym, niezgodnym z prawem zachowaniu się sprawcy oraz z elementu subiektywnego, który polega na umyślności lub niedbalstwie (niedołożeniu należytej staranności przy prowadzeniu ksiąg rachunkowych). W sprawach o zapłatę odszkodowania za błąd księgowy należy porównać zachowanie sprawcy z wzorcem starannego księgowego. Uznanie, że sprawca postąpił nagannie (np.: nie znał obowiązujących przepisów podatkowych, nie zaksięgował na czas przekazanych mu dokumentów źródłowych, itp.), uzasadnia przypisanie mu winy. Co więcej, odpowiedzialność kontraktowa oparta jest na domniemaniu prawnym winy dłużnika, który jednak może się bronić, wykazując, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło skutkiem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Podstawy odpowiedzialności kontraktowej określa art. 472 k.c., zgodnie z którym, jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności (niedbalstwo).

Adekwatny związek przyczynowy pomiędzy działaniem lub zaniechaniem dłużnika a powstaniem szkody jest konieczną przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej. Zachodzi on tylko wtedy, gdy określone przyczyny normalnie powodują dane skutki. Ustalając, czy istnieje związek przyczynowy pomiędzy działaniem księgowego a ujawnieniem błędów skutkujących powstaniem zaległości podatkowych sąd oceniający powództwo o odszkodowanie bada, czy między kolejnymi faktami zachodzą obiektywne powiązania (niezaksięgowanie faktury, ustalenie niższego zobowiązania podatkowego), czy przyczyna była koniecznym warunkiem wystąpienia skutku, czy bez niej skutek wystąpiłby. Po stwierdzeniu, że takie powiązanie miało miejsce sąd ocenia je pod kątem adekwatności (typowa przyczyna powoduje typowy skutek), decydując o tym, czy powiązania przyczyny ze skutkiem można traktować jako normalne (typowe, oczekiwane w zwykłej kolejności rzeczy), czy jako będące rezultatem wyjątkowego zbiegu okoliczności. Ocena w tym zakresie opiera się na całokształcie okoliczności sprawy, zasadach doświadczenia życiowego, ewentualnie także wiedzy specjalnej (opinia biegłego z dziedziny rachunkowości).

Naprawienie szkody ma zapewnić całkowitą kompensatę doznanego przez wierzyciela uszczerbku majątkowego w granicach normalnego związku przyczynowego – a więc zapłatę różnicy w zobowiązaniu podatkowym i zaległości podatkowej oraz w pokryciu odsetek od zaległości podatkowych (art. 361 k.c.). Zasadnicze znaczenie dla stwierdzenia istnienia odpowiedzialności odszkodowawczej ma ustalenie powstania szkody, w rozumieniu różnicy między obecnym jego stanem majątkowym poszkodowanego przedsiębiorcy, a stanem jaki zaistniałby, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę. Szkoda polega na stracie jaką poniósł poszkodowany (damnum emergens) albo pozbawieniu go korzyści, które mógłby uzyskać, gdyby mu szkody nie wyrządzono (lucrum cessans). Jej wysokość określa się przy zastosowaniu metody subiektywnej uwzględniającej wartość naruszonych dóbr z punktu widzenia poszkodowanego. Zgodnie z zasadą zawartą w art. 6 k.c., udowodnienie szkody i jej wysokości obciąża poszkodowanego.

 

Foto dzięki uprzejmości Pong / freedigitalphotos.net

 

Umowa na usługi księgowe

umowa na usługi księgowe

Umowa na usługi księgowe, w świetle przepisów kodeksu cywilnego to po prostu umowa o świadczenie usług (art. 750 k.c.). Typowa umowa na usługi księgowe zawiera zobowiązanie księgowego do świadczenia usługi polegającej na prowadzeniu i przechowywaniu dokumentacji księgowej i podatkowej, sporządzaniu deklaracji podatkowych i ZUS, sporządzaniu sprawozdań finansowo-księgowych, prowadzeniu dokumentacji i rozliczeń z zakresu prawa pracy, itp. W zamian za świadczenie usług księgowych podmiot, na rzecz którego świadczone są usługi księgowe, zobowiązuje się do zapłaty uzgodnionego wynagrodzenia. Wynagrodzenie może być ustalane jako opłata za każdą dokonaną czynność (np.: za każdy wprowadzony dokument księgowy – 2 zł) lub też może zostać określone ryczałtowo (np.: 1.000 zł netto za miesiąc płatne do 20-tego dnia każdego miesiąca).

Trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 735 § 1 k.c. w związku z art. 750 k.c., zasadą jest odpłatność usług księgowych. Przy umowie zlecenia obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie jest ściśle powiązany z faktem spełnienia świadczenia. Jeżeli umowa zlecenia ma charakter odpłatny i nie postanowiono inaczej, wynagrodzenie należy się przyjmującemu zlecenie za wykonanie powierzonych mu czynności, a więc za dokonanie czynności prawnej lub za dokonanie działań potrzebnych do zrealizowania tej czynności, jeżeli jej zaistnienie nie jest w pełni zależne od przyjmującego zlecenie (por. E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2006, str. 1152).

W sporach sądowych często osoby, które korzystały z usług księgowych tłumaczą fakt niezapłacenia za usługi księgowe tym, że usługi te były wykonywane nienależycie (np.: księgowa dopuściła się zawinionego przekroczenia terminów wymaganych przepisami prawa, potwierdzonych dokumentami wystawionymi przez odpowiednie organy – Urząd Kontroli Skarbowej lub Urząd Skarbowy). W tym miejscu należy wskazać, że umowa o świadczenie usług księgowych, zgodnie z art. 734 § 1 k.c., jest umową starannego działania.

Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, którą określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355 § 2 k.c.), cechuje inny rodzaj staranności dostosowanej zarówno do działającej osoby, przedmiotu, którego działanie dotyczy i okoliczności, w których działanie to następuje. Osoba świadcząca usługi księgowe jest zobowiązana do wykonania określonych czynności, które jednak nie muszą zmierzać do osiągnięcia rezultatu. Warto podkreślić, że celem umowy zlecenia nie jest osiągnięcie danego rezultatu, lecz podjęcie czynności nakierowanych na jego uzyskanie.

Jeśli więc osoba korzystająca z usług księgowych chce się powoływać na przepisy o niewłaściwym wykonaniu zobowiązań (art. 471 k.c.), to musi ona udowodnić, że wykonane przez księgowego usługi były wykonane w sposób wadliwy a następnie osoba korzystająca z usług księgowych powinna udowodnić, jaką z tytułu nienależytego wykonania usługi księgowej poniosła szkodę oraz zgłosić zarzut potrącenia należności przysługującej księgowemu z kwotą należnego odszkodowania.

Przykładowa umowa na usługi księgowe – umowa.

Foto dzięki uprzejmości everydayplus / freedigitalphotos.net

Kara umowna za nieterminowe płacenie czynszu?

Kara umowna za nieterminowe płacenie czynszu?

W jednej z umów najmu Wynajmujący zastrzegł sobie prawo do rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony bez wypowiedzenia, m.in. w sytuacji, gdy najemca pozostaje w opóźnieniu z jakąkolwiek płatnością, do uiszczenia której zobowiązany jest na podstawie umowy, przez okres dłuższy niż dwa miesiące i płatność ta nie została uregulowana w terminie kolejnego 1 miesiąca (art. 687 k.c.) od daty doręczenia najemcy wezwania do zapłaty pod rygorem rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.

W przypadku natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu opóźnień w płaceniu czynszu Wynajmujący był także uprawiony do naliczenia kary umownej w wysokości kwoty czynszu zasadniczego należnego do końca trwania umowy najmu, tak jakby rozwiązanie umowy nie miało miejsca (tj. do dnia pierwotnie ustalonego terminu wygaśnięcia umowy najmu).

Karę umowną można zastrzec jedynie w razie, gdy dłużnik nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie niepieniężne (por. A. Szwaja, Kara, s. 41; Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Co jest zobowiązaniem niepieniężnym? Na przykładzie, wynajmujący może zastrzec w umowie najmu, że najemca zapłaci karę umowną w przypadku opóźnienia się najemcy z objęciem lokalu, z przyczyn leżących po stronie najemcy. W tym przykładzie zobowiązanie do terminowego objęcia lokalu przez najemcę jest zobowiązaniem niepieniężnym.

Powstaje więc pytanie, czy taka kara umowna zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego (a więc terminowego płacenia czynszu najmu) jest skuteczna prawnie?

W tym miejscu można przywołać wyrok Sądu Najwyższego z 18 sierpnia 2005 r., V CK 90/2005, w którym to wyroku Sąd wskazał, że bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa jest art. 483 k.c. Kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań niepieniężnych. Dlatego za niedopuszczalne należy uznać zastrzeżenie kary umownej w przypadku zobowiązania leasingobiorcy, ponieważ jego obowiązek wobec kontrahenta polega na obowiązku zapłaty rat leasingowych. Podobnie jest też z zastrzeganiem kar umownych za to, że najemca opóźnił się w płaceniu czynszu (co w konsekwencji doprowadziło do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu). W doktrynie przeważa pogląd, zgodnie z którym kara umowna zastrzeżona na wypadek świadczenia pieniężnego, nie może być uznana za karę umowną zaś postanowienie takie traktować należy jako nieważne (por. K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks Cywilny. Komentarz, Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Taka wykładnia wynika ponadto wprost z brzmienia art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 483 § 1 k.c. Sąd Najwyższy także wskazał, że niedopuszczalne jest zastrzeganie kary umownej w zakresie zobowiązań pieniężnych sensu stricto (por. np. art. 358(1) § 1 k.c.), jak i zobowiązań pieniężnych w szerokim znaczeniu. (uzasadnienie do uchwały Sądu Najwyższego 7 sędziów – zasada prawna z dnia 6 listopada 2003 r. III CZP 61/03).

Jak więc rozwiązać umowę najmu na czas określony przed terminem? O tym było w tym wpisie: Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony.

 

Foto dzięki uprzejmości: Serge Bertasius Photography / freedigitalphotos.net

 

 

Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony

Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony

Umowa najmu pomieszczeń (biurowych, gospodarczych, itp.) zawierana przez przedsiębiorcę, najczęściej dotyczy okresu kilku – kilkunastu lat. Umowy takie w przeważającej części nie przewidują możliwości wcześniejszego ich rozwiązania. Podmiot gospodarczy korzystający na podstawie umowy najmu z lokalu użytkowego, nie jest w stanie przewidzieć, czy po kilku latach prowadzona przez niego działalność będzie zyskowna. W przypadku, gdy korzystanie z wynajętej powierzchni staje się nieopłacalne, mimo braku możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, warto zastanowić się nad możliwymi rozwiązaniami. Jednym z nich jest rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony za porozumieniem stron i w ramach tego porozumienia, zrekompensowanie wynajmującemu uszczerbku majątkowego poprzez zapłatę odszkodowania w równowartości czynszu za, przykładowo, najbliższe dwanaście miesięcy. Takie rozwiązanie pozwala najemcy na „wyjście” z umowy najmu, która przestała mu się ekonomicznie opłacać oraz daje wynajmującemu finansową rekompensatę i odpowiednią ilość czasu na znalezienie nowego najemcy.

Warto też zastanowić się czy taka kwota odszkodowania, zapłacona przez opuszczającego przedmiot najmu najemcę, stanowi dla najemcy podatkowy koszt uzyskania przychodu, zgodnie z art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Argumentem za uznaniem zapłaconego odszkodowania za podatkowy koszt uzyskania przychodu dla najemcy jest fakt braku zasadności ekonomicznej prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanych powierzchniach. Decyzja o zawarciu umowy najmu, podjęta kilka – kilkanaście lat wcześniej, po zmianie koniunktury gospodarczej może okazać się nieopłacalna i generująca stratę. Wykazanie czynników zewnętrznych, niezależnych od najemcy a powodujących obniżenie się opłacalności korzystania z wynajmowanych pomieszczeń prowadzi do wniosku, że racjonalną decyzją najemcy będzie zainicjowanie rozmów prowadzących do zawarcia porozumienia o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu i częściowym zrefundowaniu wynajmującemu faktu zmiany najemcy (pokrycia straty związanej z czasowym „wakatem” w przedmiocie najmu). Zapłata odszkodowania wynajmującemu, w związku z rozwiązaniem umowy najmu, jest wydatkiem poniesionym w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz poniesionym w celu osiągnięcia zachowania, czy też zabezpieczenia źródła przychodów (zasadniczo w celu ograniczenia straty).

Przy analizie czy dopuszczalne jest zakwalifikowanie do kosztów uzyskania przychodów odszkodowania zapłaconego wynajmującemu (czasem też zwanego przez strony porozumienia nieprawidłowo – karą umowną lub tzw. „odstępnym”), należy wziąć pod uwagę najnowsze i w zasadzie jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych, które odnosi się do uwzględniania w kosztach uzyskania przychodów kar umownych i odszkodowań związanych z odstąpieniem od umowy najmu.

Zgodnie z wyrokiem NSA z 11 grudnia 2013 r. sygn. akt II FSK 478/12 – należy przykładać szczególne znaczenie do rozumienia terminów „zachowanie” i „zabezpieczenie” źródła przychodów, szczególnie, gdy jako zabezpieczenie źródła przychodów należy rozumieć koszty poniesione na ochronę istniejącego (podstawowego) źródła przychodów, w taki sposób, aby to źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób, to ograniczenie strat finansowych w postaci rezygnacji z wydatku, pomimo poniesienia pewnych kosztów, służy właśnie temu celowi. Zmiana lokalizacji czy zmniejszenie najmowanej powierzchni i w związku z tym zapłata wynajmującemu odszkodowania będzie kosztem uzyskania przychodów dla najemcy, ponieważ zapłata takiego odszkodowania nie jest wyłączona z kosztów uzyskania przychodów, na mocy art. 16 ust. 1 pkt 22 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Powyższe znajduje potwierdzenie w wielu wyrokach sądów administracyjnych: wyroki NSA z: 19 czerwca 2012r. sygn. akt II FSK 2486/10; 27 czerwca 2013r. sygn. akt II FSK 2192/11, 3 października 2012r. sygn. akt II FSK 2597/11, 4 kwietnia 2012r. sygn. akt II FSK 1770/10; 17 stycznia 2012r. sygn. akt II FSK 1365/10; 27 października 2011r. sygn. akt II FSK 840/10.

 

Foto dzięki uprzejmości renjith krishnan / freedigitalphotos.net

 

Remont, modernizacja wykonana przez najemcę a rozliczenie nakładów po zakończeniu najmu

remont modernizacja umowa najmu a rozliczenie po zakończeniu

Najemca, szukając dobrego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, może zdecydować się na wynajęcie lokalu wymagającego gruntownego remontu lub modernizacji, czyli dokonania nakładów na przedmiot najmu. Jeśli lokal użytkowy jest w złym stanie technicznym i nie można w nim od razu prowadzić działalności, to strony umowy najmu mogą ustalić, że wydatki na remont bądź modernizację poniesie najemca a po zakończeniu umowy najmu wynajmujący zwróci najemcy „ulepszenia” (art. 676 k.c.).

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1998r. (sygn. III CKN 33/98, publ. OSNC 1999/6/110), który stanowi, że jeżeli nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny (tj. najemca), któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku będącego podstawą prawa posiadacza (tj. umowie najmu).

A więc w umowie najmu strony muszą przewidzieć i opisać zasady rozliczeń z dokonanych nakładów po zakończeniu najmu. Brak precyzyjnych zapisów umownych wskazujących, jak strony umowy najmu zamierzają rozliczyć się z dokonanych przez najemcę ulepszeń oznacza, że zastosowanie będzie miał art. 676 k.c.: „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.”. Warto też spisać, przy przekazywaniu najemcy przedmiotu najmu oraz w momencie przekazywania lokalu wynajmującemu, protokół zdawczo-odbiorczy, inwentaryzujący wyposażenie w urządzenia i stan techniczny lokalu użytkowego.

Jeżeli więc strony umowy najmu nie uzgodniły między sobą, jak rozliczą poniesione przez najemcę nakłady na przedmiot najmu, to zgodnie z art. 676 k.c. wynajmujący, który decyduje się na zatrzymanie ulepszeń poczynionych w najmowanej rzeczy przez najemcę, może to uczynić za zapłatą zwrotu sumy odpowiadającej ich wartości z chwili zwrotu. Warto nadmienić, że wynajmujący ma obowiązek zapłaty najemcy jedynie za te nakłady na przedmiot najmu, które są korzystne właśnie dla wynajmującego.

Warto też pamiętać o tym, że dokonane ulepszenia tracą na wartości, a więc upływ czasu i zużycie dokonanych nakładów oznacza, że wynajmujący nie będzie zobowiązany do zwrotu wartości wynikających z faktur i rachunków dokumentujących wydatki poczynione przez najemcę na początku trwania umowy najmu, gdyż po zakończeniu dłuższego okresu najmu nakłady są mniej warte. Przykładowo najemca przeprowadził modernizację lokalu użytkowego, która wyniosła 50.000 zł. Po kilku latach, ze względu na amortyzację wartości nakładów, ulepszenia będą warte 40.000 zł i taką kwotę może najemca żądać od wynajmującego.

Część spraw o zwrot poczynionych przez najemcę nakładów trafia do sądu. Sąd w tego typu sprawach zgadza się na przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego ustalającej wartość robót prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych.

Na koniec warto wskazać, iż najemcy godzą się na niekorzystne dla nich zapisy umowy najmu, odbierające im prawo do uzyskania zwrotu poniesionych kosztów na przeprowadzone ulepszenia w przedmiocie najmu. Przykładem takiego zapisu jest: „najemca zrzeka się prawa do dochodzenia od wynajmującego roszczeń z tytułu nakładów poniesionych na remont, adaptację lub ulepszenie lokalu użytkowego w czasie trwania umowy najmu, jak i po jej zakończeniu”. W takim przypadku najemca nie będzie miał prawa do uzyskania zwrotu nakładów na przedmiot najmu.

Foto dzięki uprzejmości jannoon028 / freedigitalphotos.net

W jaki sposób pracodawca może zabezpieczyć się przed nieuczciwym pracownikiem ?

W jaki sposób pracodawca może zabezpieczyć się przed nieuczciwym pracownikiem ?

W trakcie wykonywania obowiązków zawodowych pracodawca może zostać narażony na wyrządzenie mu szkody lub na wypłatę odszkodowania z powodu wyrządzenia szkody przez jego pracownika osobie trzeciej. Katalog dochodzenia roszczeń od pracownika lub ochrony pracodawcy przed potencjalnie nieuczciwym pracownikiem jest szeroki: od zawarcia umowy pracodawcy z pracownikami o odpowiedzialności pracowników za powierzone im mienie, poprzez zawarcie ugody z pracownikiem, który wyrządził szkodę, po dochodzenie przez pracodawcę swoich roszczeń przeciwko pracownikowi na drodze sądowej. Jak więc można zabezpieczyć się przed nieuczciwym pracownikiem?

Ogólne zasady odpowiedzialności pracownika za szkodę – szkoda u pracodawcy

Co do zasady pracownik odpowiada za szkodę wyrządzoną bezpośrednio pracodawcy, jeżeli ponosi za nią winę, czyli nie tylko, jeśli pracownik chciał umyślnie wyrządzić pracodawcy szkodę, ale również wtedy, gdy uczynił to nieumyślnie zaniedbując swoje obowiązki pracownicze. Pamiętać należy, iż to na pracodawcy ciąży obowiązek udowodnienia tego, że to konkretny pracownik dopuścił się zawinionego wyrządzenia mu szkody. Nie można zatem obciążyć pracownika obowiązkiem zapłaty odszkodowania, jedynie na podstawie przypuszczeń pracodawcy. Maksymalna odpowiedzialność odszkodowawcza pracownika wynosi nie więcej niż 3-miesięczne wynagrodzenie przysługujące mu w chwili wyrządzenia szkody, chyba że pracownik chciał umyślnie wyrządzić szkodę pracodawcy – wtedy odpowiada on bez limitu kwotowego, za całą szkodę. W takim przypadku konieczne jest udowodnienie pracownikowi, że faktycznie chciał wywołać szkodę.

Ogólne zasady odpowiedzialności pracownika za szkodę – szkoda u osoby trzeciej

W trakcie wykonywania obowiązków pracowniczych może zdarzyć się, iż pracownik wyrządzi szkodę osobie trzeciej np. przy wnoszeniu mebli do mieszkania zostanie zbite lustro lub telewizor. Przy takim zdarzeniu, to pracodawca jest bezpośrednim odpowiedzialnym wobec poszkodowanego za zapłatę odszkodowania za wyrządzone straty. Pracodawca może jednak domagać się zapłaty odszkodowania od swojego pracownika na zasadach opisanych w poprzednim akapicie.

Ugoda

Podkreślić należy, że pracodawca nie ma obowiązku dochodzenia od pracownika zapłaty odszkodowania. Jeśli jednak pracodawca podejmie decyzję o konieczności otrzymania od niesfornego pracownika stosownej zapłaty, nie chcąc nadmiernie go obciążać obowiązkiem finansowym oraz dbając o poprawne relacje w miejscu pracy, może zaproponować pracownikowi zawarcie ugody, przedmiotem której będzie wzajemne uregulowanie praw i obowiązków powstałych w wyniku wyrządzenia szkody przez pracownika. Przy tak zawartej ugodzie, obowiązek zapłaty odszkodowania przez pracownika na rzecz pracodawcy może zostać obniżony. Pracodawca posiada również możliwość dochodzenia swoich uprawnień przeciwko pracownikowi na drodze sądowej. Okolicznościami, które powinny być uwzględnione zarówno w toku procesu sądowego, jak i przy zawieraniu ugody, wywierającymi wpływ na wysokość odszkodowania, są okoliczności konkretnej sprawy, a przede wszystkim stopień winy pracownika i jego stosunek do powierzonych mu obowiązków.

Powierzenie pracownikowi mienia z obowiązkiem rozliczenia się

Nieco odmiennie, korzystniej dla pracodawcy, ustawodawca uregulował sytuację w przypadku, gdy pracownikowi powierzono pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności, narzędzia i instrumenty robocze, środki ochrony indywidualnej, odzież i obuwie robocze oraz inne mienie przekazane mu z obowiązkiem zwrotu albo rozliczenia się z pracodawcą. W takich przypadkach pracownik odpowiada za całą szkodę wyrządzoną pracodawcy, bez ograniczenia odpowiedzialności do wysokości 3-miesięcznego wynagrodzenia. Okolicznościami wyłączającymi odpowiedzialność pracownika są: wyrządzenie szkody z przyczyn niezależnych od pracownika, a przede wszystkim w wyniku niezapewnienia przez pracodawcę warunków umożliwiających ochronę przekazanego mienia. Przy wyrządzeniu szkody przez pracownika po zaistnieniu takich okoliczności, ciężar dowodu ich wykazania spoczywa na pracowniku. Po stronie pracodawcy spoczywa jedynie ciężar udowodnienia, że faktycznie przekazał mienie pracownikowi, a także iż pracownik nie rozliczył się w sposób kompletny z pracodawcą. Przydatne pod kątem dowodowym jest jednoczesne zatem kwitowanie przez pracownika i pracodawcę odbioru określonej ilości rzeczy oraz zwrotu tych przedmiotów.

Pracodawca może również wpłynąć na poniesienie przez pracowników odpowiedzialności materialnej za niezwrócenie mu powierzonych rzeczy wymienionych w poprzednim akapicie, w drodze zawarcia z pracownikami umowy o współodpowiedzialności materialnej. Warunkiem skuteczności umowy jest łączne powierzenie mienia przez pracodawcę, czyli przekazanie danego mienia przy wszystkich odpowiedzialnych za potencjalną szkodę pracownikach.

Przepisy przewidują maksymalną ilość pracowników pracujących na jednej zmianie, by można było zawrzeć umowę o współodpowiedzialności materialnej. Co do zasady zatem umowę mogą zawrzeć pracownicy, których liczba nie przekracza: 8 – przy pracy na jedną zmianę, 12 – przy pracy na dwie zmiany, 16 – przy pracy na trzy zmiany, 24 – przy pracy na jedną zmianę w zakładach usługowych, w zakładach żywienia zbiorowego, sklepach samoobsługowych i preselekcyjnych. Co do zasady, umowa może być zawarta jedynie wtedy, gdy zgadzają się na nią wszyscy zatrudnieni pracownicy w miejscu powierzenia mienia. Jeśli zmieni się skład osobowy pracowników, konieczne staje się zawarcie nowej umowy. W przypadku zawarcia umowy o współodpowiedzialności materialnej na pracodawcy ciąży szereg obowiązków, takich jak m.in.: konieczność zapewnienia obecności wszystkich pracowników przy dokonywaniu inwentaryzacji, możliwość zgłaszania uwag przez pracowników w trakcie inwentaryzacji, konieczność przeprowadzenia inwentaryzacji po dokonanym zgłoszeniu przez pracownika dotyczącym stwierdzenia niewłaściwego wykonywania obowiązków przez innego pracownika. Podkreślić należy, iż pomimo zawarcia omawianej umowy, jeśli dojdzie do wyrządzenia szkody pracodawcy, a ustalony zostanie jej sprawca, to odpowiedzialności nie ponoszą wszyscy pracownicy, którzy zawarli umowę, a jedynie osoba, która tę szkodę wyrządziła.

Pamiętać należy o możliwości wypowiedzenia umowy przez każdego z pracowników oraz o obowiązku przeprowadzenia po takiej czynności inwentaryzacji. W umowie powinna zostać również dokonana wzmianka o tym, iż przez pewien okres nieobecności pracownika (np. w związku z urlopem lub chorobą) nie ponosi on odpowiedzialności za uszczuplone mienie.

Podsumowując, pracodawca zatrudniając pracowników ponosi co do zasady odpowiedzialność za własne uchybienia, polegające przede wszystkim na niewłaściwym zorganizowaniu pracy, które może ułatwiać utratę mienia lub wyrządzenie szkody z powodu działań osób trzecich oraz niewłaściwym zagwarantowaniu pracownikowi warunków zapewniających zapobieżenie wyrządzenia szkody np. niezapewnienie ochrony kasjerce przechodzącej przez sklep niosącej kasetę z pieniędzmi. Zaniedbania leżące po stronie pracownika, takie jak celowe wyrządzenie szkody pracodawcy lub uchybienia w obowiązkach, powodują iż pracodawca, jeśli będzie w stanie wykazać pracownikowi, że to on konkretnie wyrządził mu szkodę, może dochodzić zapłaty odszkodowania od danego pracownika. W przypadku przedmiotów newralgicznych, takich jak przede wszystkim pieniądze, pracodawca może wprowadzić w miejscu pracy zwyczaj zawierania umów z pracownikami o ponoszeniu przez nich odpowiedzialności materialnej, by łagodzić skutki nieuczciwości pracowników przy jednoczesnych trudnościach z wykazaniem konkretnemu pracownikowi przywłaszczania przedmiotów będących własnością pracodawcy.

 

Foto dzięki uprzejmości bplanet / freedigitalphotos.net