Nakłady na przedmiot najmu

zwrot nakładów na umowę najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.

Czy prywatna opinia rzeczoznawcy ma znaczenie w sprawie sądowej?

Czy prywatna opinia rzeczoznawcy ma znaczenie w sprawie sądowej

Jednym z ważnych elementów prowadzących do wygrania sporu sądowego jest dobre przygotowanie dowodów przed złożeniem pozwu. Jednym z takich dowodów stosowanych w sporach o odszkodowanie, rękojmię, zapłatę, o wady najmowanego lokalu jest prywatna opinia rzeczoznawcy. W opinii prywatnej rzeczoznawca ocenia czy i w jakiej mierze roszczenie przyszłego powoda jest zasadne.

Opinia rzeczoznawcy zamówiona przez jedną ze stron procesu sądowego jest traktowana jako dowód z dokumentów prywatnych. Zgodnie zaś z art. 245 k.p.c., dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Oznacza to, że formalna moc dowodowa prywatnej opinii rzeczoznawcy (dokumentu prywatnego), która wyraża się w tym, że zawarte w nim oświadczenie pochodzi od osoby, która złożyła podpis na dokumencie, nie przesądza sama przez się o mocy materialnej dokumentu. Inaczej mówiąc, sąd analizując prywatną opinię rzeczoznawcy automatycznie nie uzna, że stwierdzenia zawarte w opinii są prawdziwe; sąd uzna jedynie, że osoba posiadająca odpowiednie, specjalne wiadomości wyraziła określoną opinię pod którą się podpisała. Prywatna opinia rzeczoznawcy, jako jeden z dowodów wymienionych w Kodeksie postępowania cywilnego, jest w ten sam sposób oceniana jak wszystkie inne przedstawione przez strony dowody i może stanowić podstawę ustaleń faktycznych i wyrokowania.

Wskazać należy, że zgodnie z jednolitą linią orzeczniczą, prywatna opinia biegłego – choćby był nim nawet biegły sądowy – sporządzona na polecenie którejkolwiek strony procesu sądowego i przedstawiona do akt sądowych jest tylko traktowana jako dobrze sporządzone i umotywowane stanowisko strony z uwzględnieniem wiadomości specjalnych. Warto pamiętać, że prywatna opinia rzeczoznawcy nie korzysta z domniemania zgodności z prawdą zawartych w niej twierdzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2002 r. I CKN 92/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2007 r., II CSK 77/07, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2010 r. I CSK 199/09, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2011 r., V CSK 382/10).

Twierdzenia zawarte w prywatnej opinii rzeczoznawcy (dokumencie prywatnym) będzie traktowana jako dowód stwierdzający prawdziwe stwierdzenia jedynie, gdy strona przeciwna do strony dołączającej do akt sprawy tę opinię przyzna, iż ustalenia tej opinii są prawdziwe (art. 229 k.p.c.) albo nie zaprzeczy prawdziwości opinii prywatnej (art. 230 k.p.c.).

Warto też wiedzieć, że kodeks postępowania cywilnego nie przewiduje dowodu z pozasądowych oświadczeń rzeczoznawców a zatem dołączenie prywatnej opinii rzeczoznawcy musi wiązać się z wnioskiem o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego powołanego przez sąd rozpoznający sprawę.

Prywatna opinia rzeczoznawcy (nawet jeżeli została sporządzona przez osobę mająca uprawnienia biegłego wpisanego na listę biegłych sądowych) nie może zastępować przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego.

 

Foto dzięki uprzejmości Sira Anamwong / freedigitalphotos.net

Kara umowna za nieterminowe płacenie czynszu?

Kara umowna za nieterminowe płacenie czynszu?

W jednej z umów najmu Wynajmujący zastrzegł sobie prawo do rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony bez wypowiedzenia, m.in. w sytuacji, gdy najemca pozostaje w opóźnieniu z jakąkolwiek płatnością, do uiszczenia której zobowiązany jest na podstawie umowy, przez okres dłuższy niż dwa miesiące i płatność ta nie została uregulowana w terminie kolejnego 1 miesiąca (art. 687 k.c.) od daty doręczenia najemcy wezwania do zapłaty pod rygorem rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.

W przypadku natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu opóźnień w płaceniu czynszu Wynajmujący był także uprawiony do naliczenia kary umownej w wysokości kwoty czynszu zasadniczego należnego do końca trwania umowy najmu, tak jakby rozwiązanie umowy nie miało miejsca (tj. do dnia pierwotnie ustalonego terminu wygaśnięcia umowy najmu).

Karę umowną można zastrzec jedynie w razie, gdy dłużnik nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie niepieniężne (por. A. Szwaja, Kara, s. 41; Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Co jest zobowiązaniem niepieniężnym? Na przykładzie, wynajmujący może zastrzec w umowie najmu, że najemca zapłaci karę umowną w przypadku opóźnienia się najemcy z objęciem lokalu, z przyczyn leżących po stronie najemcy. W tym przykładzie zobowiązanie do terminowego objęcia lokalu przez najemcę jest zobowiązaniem niepieniężnym.

Powstaje więc pytanie, czy taka kara umowna zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego (a więc terminowego płacenia czynszu najmu) jest skuteczna prawnie?

W tym miejscu można przywołać wyrok Sądu Najwyższego z 18 sierpnia 2005 r., V CK 90/2005, w którym to wyroku Sąd wskazał, że bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa jest art. 483 k.c. Kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań niepieniężnych. Dlatego za niedopuszczalne należy uznać zastrzeżenie kary umownej w przypadku zobowiązania leasingobiorcy, ponieważ jego obowiązek wobec kontrahenta polega na obowiązku zapłaty rat leasingowych. Podobnie jest też z zastrzeganiem kar umownych za to, że najemca opóźnił się w płaceniu czynszu (co w konsekwencji doprowadziło do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu). W doktrynie przeważa pogląd, zgodnie z którym kara umowna zastrzeżona na wypadek świadczenia pieniężnego, nie może być uznana za karę umowną zaś postanowienie takie traktować należy jako nieważne (por. K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks Cywilny. Komentarz, Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Taka wykładnia wynika ponadto wprost z brzmienia art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 483 § 1 k.c. Sąd Najwyższy także wskazał, że niedopuszczalne jest zastrzeganie kary umownej w zakresie zobowiązań pieniężnych sensu stricto (por. np. art. 358(1) § 1 k.c.), jak i zobowiązań pieniężnych w szerokim znaczeniu. (uzasadnienie do uchwały Sądu Najwyższego 7 sędziów – zasada prawna z dnia 6 listopada 2003 r. III CZP 61/03).

Jak więc rozwiązać umowę najmu na czas określony przed terminem? O tym było w tym wpisie: Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony.

 

Foto dzięki uprzejmości: Serge Bertasius Photography / freedigitalphotos.net

 

 

Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony

Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony

Umowa najmu pomieszczeń (biurowych, gospodarczych, itp.) zawierana przez przedsiębiorcę, najczęściej dotyczy okresu kilku – kilkunastu lat. Umowy takie w przeważającej części nie przewidują możliwości wcześniejszego ich rozwiązania. Podmiot gospodarczy korzystający na podstawie umowy najmu z lokalu użytkowego, nie jest w stanie przewidzieć, czy po kilku latach prowadzona przez niego działalność będzie zyskowna. W przypadku, gdy korzystanie z wynajętej powierzchni staje się nieopłacalne, mimo braku możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, warto zastanowić się nad możliwymi rozwiązaniami. Jednym z nich jest rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony za porozumieniem stron i w ramach tego porozumienia, zrekompensowanie wynajmującemu uszczerbku majątkowego poprzez zapłatę odszkodowania w równowartości czynszu za, przykładowo, najbliższe dwanaście miesięcy. Takie rozwiązanie pozwala najemcy na „wyjście” z umowy najmu, która przestała mu się ekonomicznie opłacać oraz daje wynajmującemu finansową rekompensatę i odpowiednią ilość czasu na znalezienie nowego najemcy.

Warto też zastanowić się czy taka kwota odszkodowania, zapłacona przez opuszczającego przedmiot najmu najemcę, stanowi dla najemcy podatkowy koszt uzyskania przychodu, zgodnie z art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Argumentem za uznaniem zapłaconego odszkodowania za podatkowy koszt uzyskania przychodu dla najemcy jest fakt braku zasadności ekonomicznej prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanych powierzchniach. Decyzja o zawarciu umowy najmu, podjęta kilka – kilkanaście lat wcześniej, po zmianie koniunktury gospodarczej może okazać się nieopłacalna i generująca stratę. Wykazanie czynników zewnętrznych, niezależnych od najemcy a powodujących obniżenie się opłacalności korzystania z wynajmowanych pomieszczeń prowadzi do wniosku, że racjonalną decyzją najemcy będzie zainicjowanie rozmów prowadzących do zawarcia porozumienia o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu i częściowym zrefundowaniu wynajmującemu faktu zmiany najemcy (pokrycia straty związanej z czasowym „wakatem” w przedmiocie najmu). Zapłata odszkodowania wynajmującemu, w związku z rozwiązaniem umowy najmu, jest wydatkiem poniesionym w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz poniesionym w celu osiągnięcia zachowania, czy też zabezpieczenia źródła przychodów (zasadniczo w celu ograniczenia straty).

Przy analizie czy dopuszczalne jest zakwalifikowanie do kosztów uzyskania przychodów odszkodowania zapłaconego wynajmującemu (czasem też zwanego przez strony porozumienia nieprawidłowo – karą umowną lub tzw. „odstępnym”), należy wziąć pod uwagę najnowsze i w zasadzie jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych, które odnosi się do uwzględniania w kosztach uzyskania przychodów kar umownych i odszkodowań związanych z odstąpieniem od umowy najmu.

Zgodnie z wyrokiem NSA z 11 grudnia 2013 r. sygn. akt II FSK 478/12 – należy przykładać szczególne znaczenie do rozumienia terminów „zachowanie” i „zabezpieczenie” źródła przychodów, szczególnie, gdy jako zabezpieczenie źródła przychodów należy rozumieć koszty poniesione na ochronę istniejącego (podstawowego) źródła przychodów, w taki sposób, aby to źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób, to ograniczenie strat finansowych w postaci rezygnacji z wydatku, pomimo poniesienia pewnych kosztów, służy właśnie temu celowi. Zmiana lokalizacji czy zmniejszenie najmowanej powierzchni i w związku z tym zapłata wynajmującemu odszkodowania będzie kosztem uzyskania przychodów dla najemcy, ponieważ zapłata takiego odszkodowania nie jest wyłączona z kosztów uzyskania przychodów, na mocy art. 16 ust. 1 pkt 22 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Powyższe znajduje potwierdzenie w wielu wyrokach sądów administracyjnych: wyroki NSA z: 19 czerwca 2012r. sygn. akt II FSK 2486/10; 27 czerwca 2013r. sygn. akt II FSK 2192/11, 3 października 2012r. sygn. akt II FSK 2597/11, 4 kwietnia 2012r. sygn. akt II FSK 1770/10; 17 stycznia 2012r. sygn. akt II FSK 1365/10; 27 października 2011r. sygn. akt II FSK 840/10.

 

Foto dzięki uprzejmości renjith krishnan / freedigitalphotos.net

 

Remont, modernizacja wykonana przez najemcę a rozliczenie nakładów po zakończeniu najmu

remont modernizacja umowa najmu a rozliczenie po zakończeniu

Najemca, szukając dobrego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, może zdecydować się na wynajęcie lokalu wymagającego gruntownego remontu lub modernizacji, czyli dokonania nakładów na przedmiot najmu. Jeśli lokal użytkowy jest w złym stanie technicznym i nie można w nim od razu prowadzić działalności, to strony umowy najmu mogą ustalić, że wydatki na remont bądź modernizację poniesie najemca a po zakończeniu umowy najmu wynajmujący zwróci najemcy „ulepszenia” (art. 676 k.c.).

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1998r. (sygn. III CKN 33/98, publ. OSNC 1999/6/110), który stanowi, że jeżeli nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny (tj. najemca), któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku będącego podstawą prawa posiadacza (tj. umowie najmu).

A więc w umowie najmu strony muszą przewidzieć i opisać zasady rozliczeń z dokonanych nakładów po zakończeniu najmu. Brak precyzyjnych zapisów umownych wskazujących, jak strony umowy najmu zamierzają rozliczyć się z dokonanych przez najemcę ulepszeń oznacza, że zastosowanie będzie miał art. 676 k.c.: „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.”. Warto też spisać, przy przekazywaniu najemcy przedmiotu najmu oraz w momencie przekazywania lokalu wynajmującemu, protokół zdawczo-odbiorczy, inwentaryzujący wyposażenie w urządzenia i stan techniczny lokalu użytkowego.

Jeżeli więc strony umowy najmu nie uzgodniły między sobą, jak rozliczą poniesione przez najemcę nakłady na przedmiot najmu, to zgodnie z art. 676 k.c. wynajmujący, który decyduje się na zatrzymanie ulepszeń poczynionych w najmowanej rzeczy przez najemcę, może to uczynić za zapłatą zwrotu sumy odpowiadającej ich wartości z chwili zwrotu. Warto nadmienić, że wynajmujący ma obowiązek zapłaty najemcy jedynie za te nakłady na przedmiot najmu, które są korzystne właśnie dla wynajmującego.

Warto też pamiętać o tym, że dokonane ulepszenia tracą na wartości, a więc upływ czasu i zużycie dokonanych nakładów oznacza, że wynajmujący nie będzie zobowiązany do zwrotu wartości wynikających z faktur i rachunków dokumentujących wydatki poczynione przez najemcę na początku trwania umowy najmu, gdyż po zakończeniu dłuższego okresu najmu nakłady są mniej warte. Przykładowo najemca przeprowadził modernizację lokalu użytkowego, która wyniosła 50.000 zł. Po kilku latach, ze względu na amortyzację wartości nakładów, ulepszenia będą warte 40.000 zł i taką kwotę może najemca żądać od wynajmującego.

Część spraw o zwrot poczynionych przez najemcę nakładów trafia do sądu. Sąd w tego typu sprawach zgadza się na przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego ustalającej wartość robót prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych.

Na koniec warto wskazać, iż najemcy godzą się na niekorzystne dla nich zapisy umowy najmu, odbierające im prawo do uzyskania zwrotu poniesionych kosztów na przeprowadzone ulepszenia w przedmiocie najmu. Przykładem takiego zapisu jest: „najemca zrzeka się prawa do dochodzenia od wynajmującego roszczeń z tytułu nakładów poniesionych na remont, adaptację lub ulepszenie lokalu użytkowego w czasie trwania umowy najmu, jak i po jej zakończeniu”. W takim przypadku najemca nie będzie miał prawa do uzyskania zwrotu nakładów na przedmiot najmu.

Foto dzięki uprzejmości jannoon028 / freedigitalphotos.net

Umowa najmu

Umowa najmu

Umowa najmu to najpopularniejszy typ umowy, który umożliwia korzystanie z cudzych rzeczy; przykładem podobnych umów są: umowa dzierżawy, umowa leasingu, umowa użyczenia, itp. Umowę najmu wykorzystuje się w sytuacji, gdy korzystającemu nie opłaca się nabycie rzeczy na własność (ze względu na planowany krótki okres korzystania z rzeczy) lub nie ma odpowiednich środków finansowych, albo też po prostu dana rzecz nie jest dostępna w sprzedaży.

Definicja zawarta w kodeksie cywilnym (art. 659 k.c.) mówi, że z umową najmu mamy do czynienia, gdy wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co z tej definicji wynika? Wynika z niej, że po pierwsze, wynajmujący (np.: właściciel rzeczy) zobowiązuje się do oddania rzeczy najemcy (osobie, która będzie z rzeczy korzystała), a po drugie najemca zobowiązuje się do płacenia ustalonego czynszu (wystarczy, że umowa najmu wskazuje podstawy do wyliczenia wysokości czynszu).

Przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają od stron chcących zawrzeć umowę najmu aby dokonały tego w szczególnej formie. Umowa najmu może być więc zawarta ustnie, na piśmie, a nawet w formie notarialnej. Co istotne, prawidłowo sporządzona umowa najmu musi mieć dwa wyżej omówione elementy: (1) oznaczenie wynajmującego i rzeczy która będzie przedmiotem umowy, (2) oznaczenie najemcy i wskazanie, ile będzie płacił czynszu. Brak któregokolwiek z tych dwóch istotnych elementów umowy najmu oznaczać będzie, że umowa jest nieważna prawnie. Jeśli jednak umowa zostanie zawarta ustnie strony umowy mogą mieć znaczne trudności w udowodnieniu przed sądem, jakie faktycznie ustaliły warunki. Trzeba mieć na uwadze, że jeśli umowa najmu została zawarta jedynie ustnie, to jej wyżej omówione wyżej istotne elementy, w przypadku sporu sądowego, będą musiały być ustalane na podstawie zeznań świadków i innych dowodów pośrednich (korespondencja między stronami, faktury, itp.).

Innym ważnym elementem każdej umowy najmu jest okres, na jaki rzecz zostaje najemcy udostępniona. Może to być okres czasu wskazany w umowie (np.: na trzy lub pięć lat) albo też strony mogą umówić się, że nie będą w umowie określały czasu na jaki rzecz została najemcy przekazana do używania (tzw. umowa najmu zawarta na czas nieokreślony).

Umowa najmu może być uzupełniana o szereg istotnych dla stron tej umowy elementów. Przykładowo, w umowie najmu powinny znaleźć się ustalenia stron, co do: (1) zwrotu kwoty z nakładów najemcy na przedmiot najmu (koszty przystosowania przedmiotu najmu do działalności najemcy, koszty remontu, itp.), (2) wysokości odsetek w przypadku opóźnienia się najemcy z zapłatą czynszu, (3) kwestii odszkodowania za zniszczenie przedmiotu najmu, (4) zasad waloryzacji wysokości czynszu, (5) zapisów dotyczących wypowiedzenia i rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym, (6) zabezpieczenia płatności czynszu (kaucja, weksel, dobrowolne poddanie się odpowiedzialności).

 

Foto dzięki uprzejmości photoraidz / freedigitalphotos.net

Umowa dzierżawy

umowa dzierżawy

W umowie dzierżawy strony umawiają się na korzystanie z rzeczy lub praw, dlatego też umowa dzierżawy jest zbliżona do umowy najmu, użyczenia czy też leasingu.

Istotą umowy dzierżawy jest to, że wydzierżawiający oddaje w odpłatnie korzystanie rzecz albo prawo (art. 709 k.c.) dzierżawcy. Ale to nie wszystko. Dzierżawca musi być uprawiony nie tylko do korzystania z rzeczy (prawa), lecz także musi być uprawniony do pobierania pożytków z rzeczy (prawa). Pożytki to, inaczej mówiąc, określone przez prawo korzyści (dochody) uzyskiwane z rzeczy (prawa). Pożytkami mogą być płody rolne (np.: zebrane w trakcie trwania umowy dzierżawy sadu jabłka) albo czynsz najmu (dzierżawca dzierżawi cały budynek usługowy i pobiera od najemców czynsz za najem kolejnych, różnych lokali użytkowych znajdujących się w tym budynku). Inaczej mówiąc, umowa dzierżawy różni się tym od umowy najmu, że oprócz (1) prawa do korzystania z rzeczy (prawa) dzierżawca ma też dodatkowo (2) prawo do pobierania pożytków (takim pożytkiem naturalnym może być wełna ze stada owiec).

Warto wiedzieć, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy lub prawa, które chce wydzierżawić. Niemniej jednak, nie będąc właścicielem, musi mieć prawo do wydzierżawiania posiadanej rzeczy (prawa) a dodatkowo ma obowiązek zapewnić dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

Dla bezpieczeństwa obu stron umowę dzierżawy warto zawrzeć na piśmie. Jeśli strony nie spiszą umowy dzierżawy to taka umowa ustna będzie ważna i co więcej przyjmuje się, że ustna umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Do ważności umowy dzierżawy wystarczy, że strony porozumieją się co do zawarcia takiej umowy, a więc nie jest konieczne wydanie przedmiotu dzierżawy. W przypadku, gdy stroną umowy dzierżawy mają być osoby prowadzące spółkę cywilną to zawarcie umowy wymaga udziału wszystkich wspólników.

Co może być przedmiotem umowy dzierżawy? Przedmiotem dzierżawy mogą być:

  • rzeczy; nieruchomości lub rzeczy ruchome (np. maszyny, urządzenia, środki transportu, zwierzęta dające pożytki naturalne, grunt rolny, las, itp.);
  • prawa majątkowe (papiery wartościowe, prawo do znaku towarowego);
  • gospodarstwo rolne, zorganizowana część przedsiębiorstwa, przedsiębiorstwo.

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie wydzierżawiającemu umówionego czynszu dzierżawnego. Zdarza się, że czynsz dzierżawny jest określany jako część (procent) pożytków uzyskiwanych przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy.

Istnienie pisemnej umowy dzierżawy nieruchomości można ujawnić w ewidencji gruntów oraz w dziale III księgi wieczystej.

Dzierżawienie nieruchomości rolnej, po spełnieniu dodatkowych warunków (odpowiedni czas trwania dzierżawy i inne) będzie prowadziło do powstania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawcę w sytuacji, gdy właściciel zamierza sprzedać taką nieruchomość.

Zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy powinny być precyzyjnie ustalone w spisanej umowie. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że jeśli strony nie uzgodniły w umowie dzierżawy zasad jej wypowiadania i rozwiązywania to umowę dzierżawy można wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (gruntu rolnego na rok naprzód). Ponadto, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. W takim przypadku wydzierżawiający musi jednak uprzedzić dzierżawcę o zamiarze rozwiązania umowy dzierżawy, udzielając dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

 

Foto dzięki uprzejmości photostock / freedigitalphotos.net