Nakłady na przedmiot najmu

zwrot nakładów na umowę najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.

Czy do umowy o świadczenie usług księgowych należy dołączyć odrębną umowę o przetwarzanie danych osobowych?

umowa o powierzenie danych osobowych

W związku z wchodzącymi w życie przepisami dotyczącymi RODO (przepisy Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych dotyczące przetwarzania danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE, tzw. ogólne rozporządzenie o ochronie danych – więcej na temat RODO: Nowe zasady ochrony danych osobowych – RODO) dodatkowe obowiązki zostaną nałożone na biura rachunkowe.

Standardowo zawierane umowy o prowadzenie księgowości rachunkowej nie zawierają zapisów określających zasady przekazywania danych osobowych i ich ochrony przez Procesora (czyli przez biuro księgowe). Od 25 maja 2018 roku typowa umowa o świadczenie usług księgowych musi zawierać regulacje dotyczące przekazywania danych osobowych przez klienta biuru księgowemu (np.: danych osobowych dotyczących pracowników), zasad ochrony tych danych oraz ustalenia zasad odpowiedzialności cywilnoprawnej biura księgowego za naruszenie przepisów o ochronie danych osobowych. Uzupełnienia o zapisy wynikające z regulacji RODO można dokonać w formie aneksu do umowy o świadczenie usług księgowych lub też za pomocą odrębnie zawieranej umowy o przetwarzanie danych osobowych.

Oprócz zawarcia umowy o przetwarzanie danych osobowych biura księgowe mają też inne, nowe obowiązki związane z RODO. Chodzi tutaj o przygotowanie i wdrożenie Polityki Bezpieczeństwa.

Co to jest Polityka Bezpieczeństwa? Polityka Bezpieczeństwa służy opisaniu środków bezpieczeństwa i procedur bezpiecznego przetwarzania danych osobowych. Dokument ten jest przygotowywany odrębnie przez Administratora danych osobowych (czyli klienta biura księgowego) i Procesora (czyli biuro księgowe) w związku z koniecznością wypełnienia obowiązku w zakresie udokumentowania stosowanych środków, mających na celu zapewnienie ochrony przetwarzanym danym przed ich udostępnieniem osobom nieupoważnionym. Polityka bezpieczeństwa powinna być zatem dokumentem o charakterze wewnętrznym, odrębnym dla klienta i odrębnym dla biura księgowego, a osoby, które dysponują wiedzą dotyczącą sposobów zabezpieczenia danych (u klienta, w biurze rachunkowym) są zobowiązane te informacje zachować w tajemnicy. Udostępnianie na zewnątrz takich informacji może osłabić ich skuteczność, przez co zwiększa się ryzyko „wycieku” danych osobowych. Przekazywanie więc Polityki bezpieczeństwa Procesora (biura księgowego) Administratorowi danych osobowych (klientowi) nie jest do końca właściwym sposobem wykazania, iż Procesor (czyli samo biuro księgowe) stosuje odpowiednie środki ochrony danych osobowych. Każdy podmiot powinien mieć odrębną, dla własnych celów stworzoną Politykę Bezpieczeństwa. W przypadku przekazywania danych osobowych w ramach świadczonych usług księgowych co do zasady biuro księgowe będzie zobowiązanie do zastosowania odpowiednich zabezpieczeń opisanych ogólnie w umowie powierzenia.

Kto będzie odpowiedzialny za wyciek danych osobowych – biuro księgowe czy też klient biura księgowego?

Administrator danych osobowych (klient biura księgowego) odpowiedzialny jest za wszystkie elementy procesu przetwarzania danych, również za wszelkie operacje realizowane przez Procesora (biuro księgowe). Administrator danych osobowych danych nie może zwolnić się z tej odpowiedzialności. W związku z tym Administrator danych osobowych odpowiedzialny będzie również za to, że Procesor przetwarza dane osobowe niezgodnie z umową powierzenia danych osobowych. Podobnie Procesor będzie odpowiedzialny za nieprzestrzeganie przepisów dotyczących zabezpieczenia przetwarzania danych osobowych. W tym zakresie ponosi on odpowiedzialność jak Administrator danych osobowych. Na gruncie odpowiedzialności cywilnej wobec osoby, której wyciek danych osobowych dotyczy, Administrator danych osobowych oraz Procesor odpowiedzialni są na zasadach ogólnych, z tytułu naruszenia dóbr osobistych (art. 23 i 24 k.c. oraz 415 i 448 k.c.). Ich odpowiedzialność jest odpowiedzialnością solidarną. Procesor odpowiedzialny jest wobec Administratora danych osobowych w zakresie odpowiedzialności kontraktowej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c.) lub deliktowej (art. 415 k.c.). W przypadku nie zawarcia umowy o powierzenie danych osobowych w formie pisemnej odpowiedzialność nie jest wyłączona, niemniej jednak trudniej będzie ustalić, jakie zostały przyjęte prawa i obowiązki przez strony.

Czy „wynagrodzenie pracownicze” należy do kategorii danych wrażliwych?

Przepisy dotyczące ochrony danych osobowych zabraniają przetwarzania danych ujawniających pochodzenie rasowe lub etniczne, poglądy polityczne, przekonania religijne lub filozoficzne, przynależność wyznaniową, partyjną lub związkową, jak również danych o stanie zdrowia, kodzie genetycznym, nałogach lub życiu seksualnym oraz danych dotyczących skazań, orzeczeń o ukaraniu i mandatów karnych, a także innych orzeczeń wydanych w postępowaniu sądowym lub administracyjnym (tzw. dane wrażliwe). Jest to katalog zamknięty.

Ponieważ „wynagrodzenie” nie jest zamieszczone w katalogu tzw. danych wrażliwych, to pracodawca może udostępnić podmiotowi trzeciemu (np. biuru księgowemu) dane pracownika bez konieczności uzyskiwania zgody pracownika, gdy podmiot ten świadczy na rzecz pracodawcy usługi służące do spełnienia przez niego ciążących na nim obowiązków w zakresie zatrudnienia np. usługi księgowe. Jest to bowiem konieczne dla realizacji obowiązków pracodawcy względem pracownika związanych z wyliczaniem jego wynagrodzenia, czy odprowadzaniem za niego składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne. Zgoda pracownika będzie natomiast wymagana w przypadku transferu jego danych do innego podmiotu, gdy nie będzie on świadczył na rzecz pracodawcy usług bezpośrednio związanych z zatrudnieniem pracowników. Dla bezpieczeństwa warto jest więc uzyskiwać zgodę pracowników w tym zakresie, np. przy podpisywaniu umowy o pracę.

 

Foto dzięki uprzejmości: Stuart Miles / freedigitalphotos.net

Wezwanie do zapłaty, pozew a niewłaściwość sądu

niewłaściwość sądu gospodarczego

W wezwaniach do zapłaty wierzyciel zawsze wskazuje numer swojego rachunku bankowego. Jeśli dłużnik nie zapłaci żądanej kwoty to wierzyciel (powód) może zdecydować się na złożenie pozwu do sądu. Zasadniczo będzie to sąd ustalony ze względu na siedzibę dłużnika (przykładowo, jeśli siedziba dłużnika jest w Warszawie to i właściwym sądem będzie sąd w Warszawie). Czasem jednak powód wskazuje sąd położony w innej miejscowości jako właściwy do rozpoznania sporu. Jedną z najczęstszych sytuacji jest wskazanie sądu, którego właściwość ustalana jest według siedziby oddziału banku prowadzącego rachunek bankowy dla wierzyciela (powoda). Czasem wybór wynika z faktu, iż powód woli korzystać z sądu, który jest blisko jego siedziby a z dala od siedziby pozwanego a czasem też aby przy okazji utrudnić pozwanemu dostęp do sądu.

Nie zawsze jednak siedziba oddziału banku będzie pokrywać się z siedzibą wierzyciela (np.: oddział banku ma siedzibę w Poznaniu a siedziba wierzyciela znajduje się w Piasecznie to właściwym na pierwszy rzut oka wydaje się sąd poznański). Jeśli jednak powód nieprawidłowo ustali właściwość sądu to w odpowiedzi na pozew pozwany może wskazać, iż wybrany przez powoda sąd jest niewłaściwy do rozpoznania takiego sporu sądowego i wnieść o przekazanie sprawy do sądu właściwego, co może przedłużyć rozpatrywanie sprawy sądowej o kilka-kilkanaście miesięcy.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 listopada 1992 roku (sygn. akt III CZP 138/92) oraz uchwale z dnia 4 stycznia 1995 roku (sygn. akt III CZP 164/94) stwierdził, iż zgodnie z art. 454 k.c., jeśli strony ustaliły, że będą się rozliczać w sposób bezgotówkowy to miejscem spełnienia świadczenia pieniężnego jest w takim przypadku siedziba oddziału banku, który prowadzi rachunek bankowy dla wierzyciela. Siedziba oddziału banku, zgodnie z wywodem Sądu Najwyższego, w przypadku bezgotówkowego rozliczania świadczeń pieniężnych jest traktowana jako odpowiednik miejsca zamieszkania albo miejsca siedziby wierzyciela (powoda). Jeśli więc w umowie wiążącej strony nie ma szczególnego zapisu na sąd to wykonanie bezgotówkowego świadczenia pieniężnego następuje w siedzibie oddziału banku prowadzącego rachunek bankowy dla wierzyciela (powoda).

W tym miejscu należy zastrzec, że siedziba oddziału banku prowadzącego rachunek wierzyciela będzie uznana za miejsce spełnienia bezgotówkowego świadczenia pieniężnego wyłącznie gdy, obie strony wyraźnie tak to ustaliły w umowie, np.: wskazując, że zapłatę należy dokonywać na określony rachunek wierzyciela, prowadzony przez odpowiedni oddział banku.

Zgoda obu stron wyrażona w umowie jest konieczna aby uznać, że miejscem spełnienia bezgotówkowego świadczenia pieniężnego jest siedziba oddziału banku prowadzącego rachunek wierzyciela (powoda). Zgodnie więc z art. 454 § 1 k.c. miejsce wykonania bezgotówkowego świadczenia pieniężnego będzie wynikać z dokonanego oznaczenia zawartego w umowie zawartej przez strony. Wystarczy, że w umowie wiążącej strony jest wskazany numer rachunku bankowego wierzyciela. Jednak takie sytuacje, gdy umowa wymienia numer rachunku bankowego nie zdarzają się często; umowa częściej będzie informować o tym, że rozliczenie zostanie dokonane w sposób bezgotówkowy odsyłając do rachunku bankowego, który zostanie wskazany na poszczególnych fakturach. W takich przypadkach można mówić o właściwości sądowej ustalonej wg oddziału banku prowadzącego rachunek bankowy wierzyciela jedynie wtedy, gdy dłużnik stosuje się, choćby częściowo, do wykonania żądania zawartego w wezwaniu do zapłaty. Jeżeli dłużnik nie wykonuje wezwania wierzyciela do zapłaty na wskazany w wezwaniu rachunek bankowy a i w umowie wiążącej strony nie ma wymienionego numeru rachunku bankowego wierzyciela to w takiej sytuacji nie można mówić o tym, że miejscem spełnienia bezgotówkowego świadczenia pieniężnego jest siedziba oddziału banku prowadzącego rachunek dla wierzyciela. Za miejsce spełnienia świadczenia należy w takim wypadku uważać – z wszystkimi tego konsekwencjami procesowymi łączącymi się z regulacją art. 454 k.c. – miejsce zamieszkania lub siedzibę (siedzibę przedsiębiorstwa) wierzyciela w chwili spełnienia świadczenia (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2002 roku sygn. akt III CZP 81/01).

Jeżeli więc dłużnik nie dokonał zapłaty żądanej kwoty na wskazany przez powoda rachunek, to w takiej sytuacji uznać należy, że sądem miejsca wykonania zobowiązania jest sąd według siedziby (siedziby przedsiębiorstwa) wierzyciela w chwili wytoczenia powództwa. Roszczenie o zapłatę (np.: za dostarczony towar) jest roszczeniem, o którym mowa w art. 34 k.p.c. (roszczeniem o wykonanie umowy), natomiast miejscem wykonania umowy w rozumieniu art. 34 k.p.c. nie jest miejsce, w którym umowa w ogólności miała być wykonana, lecz miejsce gdzie miała być wykonana konkretna czynność, której wykonania się dochodzi (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2001 roku, sygn. akt II CZ 87/81).

W takiej sprawie przyjąć należy, że miejscem spełnienia przedmiotowego świadczenia pieniężnego jest siedziba przedsiębiorstwa powoda (z naszego przykładu – Piaseczno) a nie oddział banku prowadzącego rachunek bankowy dla wierzyciela (z naszego przykładu – Poznań). Skoro siedziba powoda mieści się w Piasecznie, to właściwym do rozpoznania sprawy gospodarczej jest (w świetle art. 454 k.c.), Sąd Rejonowy/Okręgowy w Warszawie, Wydział Gospodarczy a nie sąd gospodarczy w Poznaniu.

 

Foto dzięki uprzejmości sailorr / freedigitalphotos.net

Czy po zakończonej umowie dzierżawy Wydzierżawiający zawsze może żądać przywrócenia stanu poprzedniego?

umowa dzierżawy

W jednej ze spraw sądowych Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy wskazał, że określone w art 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c., prawo wydzierżawiającego w postaci żądania przywrócenia stanu poprzedniego nie jest niczym ograniczone i to także w przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy i dokonanych nakładów jest nieruchomość.

Moim zdaniem taka uproszczona i oderwana od konieczności odpowiedniego stosowania do umów dzierżawy mających za przedmiot nieruchomość wykładnia art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jest nie do przyjęcia.

Jak wskazuje w swych orzeczeniach Sąd Najwyższy, w świetle art. 676 roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje m.in. dopiero po dokonaniu zwrotu przedmiotu dzierżawy – nieruchomości (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 marca 2017 r., V CSK 465/16). Nie budzi przy tym wątpliwości, że w art. 676 k.c. chodzi o nakłady, które powiększyły wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez najemcę i odpowiednio stosując ten przepis przez dzierżawcę. Określa ją wzrost wartości przedmiotu dzierżawy, na który nakłady zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu wydzierżawionej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 339/00). Wartość nakładów ulepszających należy obliczyć poprzez porównanie wartości nieruchomości wg stanu na dzień zawarcia umowy dzierżawy z jego wartością po dokonaniu nakładów na dzień dokonywania zwrotu przedmiotu dzierżawy.

W tym miejscu należy uczynić pewną uwagę, iż wartości ulepszeń nie można utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ich dokonanie – tj. poniesionych kosztach, lecz analizie poddać należy wartość lub użyteczność całej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z 12 września 2013 r., IV CSK 44/13; wyrok Sądu Najwyższego z 9 września 2000 r., II CKN 339/00). Poniesienie kosztów przez dzierżawcę na określone prace przystosowawcze na przedmiot dzierżawy, remont, itp., jest więc także i z powyższych względów instytucjonalnie odrębne od nakładów.

Przepis art. 676 k.c. daje możliwość umówienia się co do zwrotu wartości nakładów ulepszających, a jeśli nie ma odpowiedniej regulacji w umowie dzierżawy to wynajmujący ma wybór: albo zatrzymać ulepszenia i zapłacić sumę odpowiadającą ich wartości z chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przyjmuje się jednak, że ze względu na specyfikę umowy dzierżawy i jej prawną odrębność od umowy najmu, przepis art. 676 k.c. powinien być stosowany do umowy dzierżawy jedynie odpowiednio w tym znaczeniu, że wykluczone jest prawo wydzierżawiającego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję rzeczy (np.: nieruchomości) lub zmieniała jej przeznaczenie i charakter nabyty dzięki poczynionym nakładom (np.: restytucja zabytku). Dlatego też, niezależnie od tego czy i jak strony umowy dzierżawy zmodyfikowałyby kwestię zwrotu wartości nakładów, wydzierżawiający i tak nie ma prawa żądać ich usunięcia i musiałby zwrócić ich wartość, gdyż w przeciwnym wypadku byłby bezpodstawnie wzbogacony kosztem dzierżawcy. Wydzierżawiającemu nie przysługuje przewidziane w art. 676 w zw. z art. 694 k.c. prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję nieruchomości lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 655/15, wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 września 2013 r., IV CSK 44/13).

 

Foto dzięki uprzejmości: Phil_Bird / freedigitalphotos.net

Umowa konsorcjum

 

umowa konsorcjum

Umowa konsorcjum należy do umów nienazwanych, nieopisanych szczegółowo w kodeksie cywilnym. W związku z tym, w umowie tej mogą znaleźć się wszystkie te rozwiązania, które nie są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Charakter prawny konsorcjum nie jest jednoznacznie oceniany w literaturze, konsorcjum jest przykładowo uznawane za rodzaj spółki cywilnej lub formę wspólnego przedsięwzięcia w obrocie gospodarczym. Z reguły jednak samo zawarcie przez podmioty umowy konsorcjum nie prowadzi do powstania między tymi podmiotami związku szerszego niż tylko wynikający z samej umowy konsorcjum. Jak się wydaje, w ramach swobody umów mogłaby także być zawarta umowa o utworzeniu konsorcjum, której przedmiotem byłaby współpraca w zakresie wspólnego występowania nie tylko przy konkretnym zamówieniu, ale przy większej liczbie podobnych zamówień.

Celem umowy konsorcjum jest połączenie kilku jednostek organizacyjnych (np. spółek) w celu wspólnej realizacji jakiegoś, często przekraczającego możliwości wykonania przez jeden podmiot, zamierzenia gospodarczego. Konsorcjum jest zwykle powoływane, gdy cel gospodarczy jest dość złożony i przekracza finansowe, gospodarcze, organizacyjne, fachowe możliwości pojedynczej jednostki wchodzącej w skład konsorcjum. Z tego powodu głównym celem umowy jest dokonanie podziału zadań pomiędzy podmiotami przy realizacji przedsięwzięcia, ustalenia zasad wynagradzania członków konsorcjum oraz sprecyzowanie reguł odpowiedzialności za wykonane usługi lub dostarczone towary (m.in. gwarancja, rękojmia). Ponadto w umowie konsorcjum należy określić osobę, która będzie reprezentantem samego konsorcjum.

Konsorcja najczęściej są powoływane przy dużych inwestycjach drogowych, budowlanych, podczas dużych publicznych przetargów.

Podmioty zawierające umowę konsorcjum mogą w tej umowie samodzielnie określić zasady odpowiedzialności pomiędzy sobą jak i w stosunku do osób trzecich. W umowie można przewidzieć odpowiedzialność na zasadzie winy lub w oznaczonych kwotowo częściach. W umowie konsorcjum strony tego stosunku mogą ustalić, iż każdy z uczestników odpowiada solidarnie (art. 369 k.c.) za wykonanie przedmiotu umowy.

W umowie konsorcjum można wyznaczyć lidera, który będzie występować wobec kontrahentów ze skutkiem dla pozostałych członków konsorcjum, lub też ustalić, że każdy z uczestników konsorcjum może występować wobec osób trzecich we wspólnym imieniu innych członków konsorcjum. Zasady odpowiedzialności członków konsorcjum zawsze będą wynikać z umowy zawartej między nimi, nie zaś z przepisów ustawy (w przeciwieństwie do np.: umowy spółki cywilnej).

Wzór prostej umowy konsorcjum.

 

Foto dzięki uprzejmości mapichai / freedigitalphotos.net

Zawarcie umowy z osobą małoletnią

Zawarcie umowy z osobą małoletnią

W trakcie wykonywania czynności prawnych związanych z obrotem gospodarczym może zdarzyć się sytuacja, w której jedną ze stron będzie osoba niepełnoletnia. Najczęściej zdarza się to w wyniku odziedziczenia przez małoletniego spadku. Zasady zawierania umów, w których jedną ze stron jest osoba niepełnoletnia są następujące.

Polskie prawo dzieli małoletnich, czyli osoby poniżej 18 roku życia, na dwie grupy: od urodzenia do 13 roku życia i od 13 do 18 roku życia. Wyjątkowo, do drugiej grupy nie będą zaliczane osoby, które zawarły małżeństwo przed osiągnięciem pełnoletniości. Pierwsza grupa osób nie posiada zdolności do czynności prawnych, natomiast osoby z drugiej grupy posiadają ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Konsekwencją tego jest nieważność co do zasady czynności prawnych (w tym umów) zawieranych przez osoby pozbawione zdolności do czynności prawnych. Wyjątkowo, osoby z obydwu grup zawierające umowy w drobnych bieżących sprawach życia codziennego zawierają skuteczną czynność prawną (np. przy dokonywaniu zakupów). W przypadku jednak, gdy czynność w drobnych bieżących sprawach życia codziennego zmierza do rażącego pokrzywdzenia małoletniego, to jest ona wtedy także nieważna. W doktrynie można zauważyć pogląd wskazujący, że rażące pokrzywdzenie małoletniego należy odmiennie odnosić do dziecka zdrowego psychicznie, a odmiennie wobec małoletniego z mentalną dysfunkcją, ponieważ „z wychowawczego punktu widzenia dziecku niezbędne jest zdobywanie doświadczenia, także drogą zawierania obiektywnie nieudanych, niekorzystnych transakcji” (A. Kidyba, Komentarz do art. 14 Kodeksu cywilnego, Lex).

Osoby małoletnie mogą dokonywać czynności prawnych z pomocą przedstawiciela ustawowego, którym co do zasady są rodzice posiadający pełną władzę rodzicielską (lub jeden z rodziców). Wyjątkowo, w razie czynności, w których stronami są dzieci pozostające pod władzą rodzicielską tych samych rodziców lub w których jedną ze stron jest dziecko, a drugą rodzic lub małżonek rodzica (chyba, że dotyczy to bezpłatnego przekazania rzeczy dziecku lub środków utrzymania), to przedstawicielem ustawowym dziecka nie może być żaden z rodziców, a kurator ustanowiony przez sąd. Jeśli małoletni ma być stroną innej umowy niż wymieniona w zdaniu poprzednim, to rodzic będzie musiał uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego (np.: Wydziału Rodzinnego i Nieletnich Sądu Rejonowego w Piasecznie), jeśli czynność zostałaby zakwalifikowana do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Oznacza to, że przykładowo bez zgody sądu nie będzie mogło dojść do zbycia nieruchomości czy do zawarcia umowy, przedmiotem której byłoby zobowiązanie po jednej ze stron takiego stosunku prawnego do świadczenia znacznej ilości pieniędzy.

Czynność prawna, w której jedną ze stron jest dziecko do 13 roku życia, może zostać zawarta wyłącznie z jej przedstawicielem ustawowym działającym w imieniu i za tego małoletniego. Nieco odmiennie przedstawia się sytuacja, jeśli chodzi o zawarcie czynności prawnej z osobą pomiędzy 13 a 18 rokiem życia, gdyż w takiej sytuacji prawo przewiduje wymóg zgody przedstawiciela ustawowego. Bez stosownej zgody dana czynność będzie nieważna. Warto również zwrócić uwagę, że sam małoletni, gdy osiągnie pełnoletniość, będzie mógł potwierdzić ważność zawartej przez niego czynności prawnej. Osoba zawierająca umowę z małoletnim może wyznaczyć jego przedstawicielowi ustawowemu termin na wyrażenie zgody; po bezskutecznym upływie tego terminu oświadczenie woli tej osoby staje się niewiążące.

Ze względów dowodowych należy uznać, że najbardziej uzasadnioną formą wyrażenia zgody przez przedstawiciela ustawowego jest forma pisemna. Jednocześnie, jeśli przepisy przewidują, że do ważności danej czynności prawnej potrzebna jest forma szczególna (np. przy sprzedaży nieruchomości forma aktu notarialnego), to zgoda przedstawiciela ustawowego również musi być dokonana w tej samej formie. Bez zgody wyrażonej w takiej formie, dana czynność również nie będzie ważna.

Opracował: adwokat Marcin Moj

Foto dzięki uprzejmości: Serge Bertasius Photography / freedigitalphotos.net

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna jest dokumentem przygotowującym do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Koreksowa regulacja umowy przedwstępnej mówi tylko tyle, że taka umowa może być zobowiązaniem złożonym przez jedną lub dwie strony umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej (w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości kreującą obowiązek zawarcia umowy zobowiązującej do rozporządzenia nieruchomością) oraz umowa taka powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (m.in. określenie przedmiotu sprzedaży, ceny, itp.).

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości klienci wybierają z różnych powodów, m.in. chcą mieć czas na ustalenie szczegółów umowy przyrzeczonej (np.: ustalić sposób wykończenia nieruchomości), chcą uzyskać kredyt na zakup nieruchomości. Jednym z częstych powodów jest chęć dokładnego sprawdzenia stanu prawnego kupowanej nieruchomości (m.in. zajrzenia do księgi wieczystej w celu i zobaczyć czy nie zawiera ona wpisów hipotek, ciężarów i ograniczeń a także wzmianek i ostrzeżeń o toczących się postępowaniach) oraz zweryfikowania rzetelności obu stron sprzedaży.

Z uwagą należy przeczytać także wszystkie postanowienia umowy, na podstawie których oświadczamy, iż sprzedawca wywiązał się ze wszystkich zobowiązań wynikających z umowy.

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie.

Jednakże w pewnych przypadkach warto rozważyć czy nie zawrzeć umowy przedwstępnej w takiej samej formie, jaka jest wymagana od umowy przyrzeczonej. Doskonale to można przedstawić na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości. Przepisy wymagają od przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości aby była ona zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w innej formie niż wymagana forma aktu notarialnego oznacza, że taka umowa będzie nieważna prawnie i nie dojdzie do skutecznego przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Wracając do przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości – może ona być zawarta w dowolnej formie, jednakże zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego oznacza, że każda ze stron może wymagać od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej; w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w innej niż akt notarialny formie, każda ze stron umowy może jedynie żądać zapłaty odszkodowania za szkody powstałe w wyniku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej.

Aby sama przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości była ważna musi zawierać jeden istotny element – umowa taka musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy umowie sprzedaży do koniecznych elementów umowy należy zaliczyć:

  1. dokładne oznaczenie stron umowy;
  2. określenie przedmiotu umowy sprzedaży (precyzyjny opis nieruchomości);
  3. oznaczenie ceny sprzedaży nieruchomości (przykładowo ceną sprzedaży może być konkretna kwota lub opisanie sposobu jej wyliczenia).

W przedwstępnych umowach sprzedaży można podać też termin, do którego strony zamierzają zawrzeć umowę przyrzeczoną. W umowie przedwstępnej często wprowadzone są dodatkowe postanowienia takie jak: warunek od którego uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, kary umowne, zadatek lub prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego notariusz pobierze połowę należnej taksy notarialnej od przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli ten sam notariusz będzie przygotowywać umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości to także pobierze jedynie połowę wymaganej taksy notarialnej. Tak więc, kwota taksy notarialnej za umowę przedwstępną oraz umowę przyrzeczoną będzie taka sama, jak jednej umowie przyrzeczonej.

O przedawnieniu roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej napisałem: tu.

Foto dzięki uprzejmości rattigon / freedigitalphotos.net