umowa Archives - Strona 2 z 7 - Prawnik w Piasecznie

Czy zwrot świadczenia po odstąpieniu od umowy może być zabezpieczony w trybie art. 730(1) § 2(1) k.p.c.?

W jednej ze spraw kupujący, będący przedsiębiorcą, odstąpił od umowy sprzedaży ze względu na wadę fabryczną samochodu. Ponieważ umowa sprzedaży została zawarta pomiędzy przedsiębiorcami to kupujący zażądał od sądu zabezpieczania roszczenia w trybie art. 730(1) § 2(1) k.p.c..

Sąd odmówił udzielania zabezpieczenia, gdyż stanął na stanowisku, że powód nie dochodzi zapłaty z tytułu sprzedaży towaru, a dochodzi zwrotu świadczenia po odstąpieniu od umowy. Sąd uznał, że roszczenie o zwrot świadczenia po odstąpieniu od umowy nie można utożsamiać z transakcją handlową w rozumieniu art. 730(1) § 2(1) k.p.c. w zw. z art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych.

Czy Sąd mógł odmówić zabezpieczenia?

Jest to jednak nieprawidłowo przeprowadzona wykładnia systemowa i funkcjonalna ww. przepisów, a także przepisów art. 560 § 1 k.c. i art. 494 § 1 k.c.. Analizując zacytowane przepisy należy dojść do wniosku, że roszczenie o świadczenia po odstąpieniu od umowy należy zaliczyć do transakcji handlowej. Jeśli stosunek prawny został nawiązany pomiędzy przedsiębiorcami a jego wartość jest poniżej kwoty 75.000 zł oraz wyznaczony przez kupującego termin zwrotu wpłaconej ceny wynosi powyżej trzech miesięcy to taki podmiot może uzyskać zabezpieczenie w trybie art. 730(1) § 2(1) k.p.c..

Odstąpienie jest funkcjonalnie związane z umową

Roszczenia w związku z odstąpieniem od umowy zostały umieszczone systemowo w przepisach k.c. poświęconych umowie sprzedaży. W związku z tym, roszczenie zapłaty w związku z odstąpieniem od umowy jest nierozerwalnie związane z transakcją handlową, w wyniku której doszło do dostawy towaru. Roszczenie związane z odstąpieniem od umowy ma charakter akcesoryjny, tj. nie może istnieć w oderwaniu od istoty transakcji handlowej (dostawy towaru/usługi i zapłaty wynagrodzenia), gdyż gdyby transakcji nie było, to wtedy nie istniałoby roszczenie kupującego w związku z odstąpieniem od umowy. Innymi słowy, argumentując a maiori ad minus, skoro przyjmiemy, iż roszczenie w związku z odstąpieniem od umowy stanowi element transakcji handlowej (co do zasady stanowi element występujący w każdej transakcji handlowej – a contrario art. 558 k.c.), czyli że nie może być takiej transakcji sprzedaży, w której zostaną wyeliminowane roszczenia z tytułu możliwego odstąpienia od umowy w związku z wadami rzeczy, to przy żądaniu zwrotu w związku z odstąpieniem od umowy mamy do czynienia z dochodzeniem „należności zapłaty z tytułu transakcji handlowej”. Kupujący ma interes prawny w dochodzeniu zabezpieczania zwrotu świadczenia otrzymanego w wykonaniu umowy, od której odstąpił. Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 494 § 1 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy.

Pojęcie należności

Ustawodawca w art. 730¹ § 2¹ k.p.c. posłużył się pojęciem „należności”, które zostało zdefiniowane w dyrektywie PE i Rady nr 2011/7/UE z 16 lutego 2011 r. w sprawie zwalczania opóźnień w płatnościach w transakcjach handlowych, w wyniku której wprowadzono do polskiego porządku prawnego ustawę z dnia 8 marca 2013 r. (w polskiej ustawie brak definicji pojęcia „należności”). Zgodnie z art. 2 pkt 8 przytoczonej dyrektywy pod pojęciem „należności” należy rozumieć „główną kwotę, która powinna była zostać zapłacona w umownym lub ustawowym terminie zapłaty, obejmującą także mające zastosowanie podatki, cła, opłaty lub koszty wymienione na fakturze lub w równoważnym wezwaniu do zapłaty”. Przy realizacji odstąpienia od umowy kupujący co do zasady dochodzi właśnie kwoty głównej z transakcji handlowej, która powinna zostać zapłacona w terminie wyznaczonym w niniejszym stanie faktycznym zgodnie z art. 455 k.c. (tj. w terminie wyznaczonym przez powoda w wezwaniu z dnia 4 sierpnia 2020 r.). Oznacza to, że powód w niniejszym przypadku dochodzi zwrotu należności w wyniku realizacji swoich praw wynikających z transakcji handlowej, a nie w wyniku jakiegoś innego stosunku prawnego, którego nie można byłoby nazwać „transakcją handlową”.

Funkcjonalnie dyrektywa nr 2011/7/UE została wprowadzona, by zapobiegać opóźnieniom w płatnościach oraz by wierzyciel (powód) nie był zmuszony sięgać do zewnętrznych źródeł finansowania (pkt 3 preambuły dyrektywy). W niniejszym stanie faktycznym, gdy pozwany odmawia zapłaty, realizuje się sytuacja, w której powód może być zmuszony do skorzystania z zewnętrznych źródeł finansowania, gdyż powód dysponuje obecnie niesprawnym pojazdem, a nie dysponuje pieniędzmi, które zapłacił za kupno wadliwego towaru. Skoro funkcją przytaczanych przepisów jest ochrona wierzyciela, a roszczenia z tytułu wad fizycznych stanowią nieodłączny element transakcji handlowej (umowy sprzedaży towarów), które to roszczenia stanowią w istocie rdzeń umowy sprzedaży (transakcji handlowej), to zatem należy przyjąć, iż powód w niniejszej sprawie dochodzi swoich należności wynikających właśnie z transakcji handlowej, którą była dostawa towaru.

Konkludując, kupujący, który odstąpił od umowy sprzedaży, jeśli spełnia inne warunki, o których mowa w art. 730(1) § 2(1) k.p.c. ma prawo do uzyskania zabezpieczenia.

Pozew o zapłatę

Jeżeli kontrahent nie zapłacił w terminie za fakturę to pierwszym krokiem, który należy uczynić będzie przypomnienie mu o niezapłaconej należności. Po prostu należy wysłać kontrahentowi ponaglenie. Często się bowiem zdarza, że ktoś przeoczy termin płatności lub zagubi fakturę i przypomnienie mu o zaległej płatności wystarcza do szybkiego otrzymania należności.

Kancelaryjne wezwanie do zapłaty

Jeśli ponaglenie nie odniesie skutku, warto zastanowić się nad tzw. kancelaryjnym wezwaniem do zapłaty. Podpisane przez adwokata lub radcę prawnego wezwanie do zapłaty będzie następnym krokiem w kierunku otrzymania zaległej płatności. Profesjonalnie skonstruowane wezwanie do zapłaty, zawiera będzie, m.in.: (1) przypomnienie dłużnikowi o niewykonanym zobowiązaniu pieniężnym; (2) wskazanie ostatecznego terminu na dobrowolne uregulowanie zobowiązania; (3) w przypadku niezawinionych problemów finansowych dłużnika wskazanie możliwości ugodowego rozwiązania sprawy; (4) wskazania konsekwencji prawnych braku zapłaty w dodatkowym terminie lub nieprzystąpienia do zawarcia ugody.

Pozew o zapłatę

Nie warto przedłużać czekania na płatność, jeśli dłużnik po otrzymanym wezwaniu do zapłaty nie reaguje lub udaje jedynie chęć zawarcia ugody. Dłużnikowi może przecież zależeć na tym, by zobowiązanie się przedawniło, co skutecznie niemożliwi wierzycielowi odzyskanie długu. Należy więc złożyć do sądu pozew o zapłatę.

Można oczywiście skorzystać ze wzoru pozwu o zapłatę znalezionego w Internecie, lecz nawet najlepszy szablon nie pomoże w prawidłowym ustaleniu: (1) właściwego sądu, do którego należy wysłać pozew (czy to zawsze będzie sąd właściwy dla pozwanego?), (2) prawidłowej wysokości wartości przedmiotu sporu (np.: czy wliczyć kwotę zryczałtowanych kosztów odzyskiwania należności oraz odsetek od zaległości), (3) jak opisać stan faktyczny aby z jednej strony był on zwięźle przedstawiony a z drugiej zawierał wszystkie niezbędne fakty, (4) jak w pozwie wytłumaczyć podstawę prawną związaną z naszym żądaniem, (5) czy nie warto już na wstępnym etapie zabezpieczyć się na majątku dłużnika oraz (6) jakie załączniki należy przedstawić sądowi aby otrzymać niezwłocznie nakaz zapłaty.

Warto pamiętać, że nawet jeśli masz wątpliwości przy najprostszym stanie faktycznym to warto skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym, który rozwieje wątpliwości i pomoże w przygotowaniu wymaganych dokumentów.

Jaki może być wpływ epidemii na możliwość wykonania umowy?

Wybuch epidemii może znacząco wpłynąć na możliwość wykonania każdej umowy. Wprowadzone przez administrację państwową ograniczenia, zakazy lub nakazy (np.: w poruszaniu się, wprowadzenie kwarantanny, zamknięcie obiektów, granic, konfiskata pojazdów, nakaz wytwarzania i dystrybucji produktów leczniczych, środków spożywczych, itp.) mogą znacząco wpłynąć na wykonanie planowych dostaw towarów lub świadczenie usług.

Czy epidemia to siła wyższa?

Pojęcie siły wyższej nie jest ustawowo zdefiniowane. W orzecznictwie wskazuje się, że siła wyższa to zdarzenie charakteryzujące się trzema następującymi cechami: zewnętrznością, niemożliwością jego przewidzenia oraz niemożliwością zapobieżenia jego skutkom. Zdarzenie jest zewnętrzne wówczas, gdy następuje poza strukturą przedsiębiorstwa. Niemożliwość przewidzenia, że dane zdarzenie nastąpi, należy pojmować jako jego nadzwyczajność i nagłość. Niemożliwość zapobiegnięcia skutkom zdarzenia jest tłumaczona jako jego przemożność, a więc niezdolność do odparcia nadchodzącego niebezpieczeństwa. Za przejawy siły wyższej uznaje się katastrofalne zjawiska wywołane działaniem sił natury, np. powodzie, huragany, trzęsienia ziemi, pożary lasów. Jako siłę wyższą traktuje się także akty władzy publicznej oraz zjawiska społeczne lub polityczne o skali katastrofalnej. Taka definicja została zaprezentowana w wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 19 listopada 2019 r. (sygn.. akt III APa 15/19).

W znacznej części umów gospodarczych wprowadza się definicję „siły wyższej” oraz procedurę zawiadamiania kontrahenta o jej wystąpieniu.

Najczęściej umowna definicja „siły wyższej” wygląda następująco: przez siłę wyższą rozumie się zdarzenie bądź połączenie zdarzeń lub okoliczności, niezależnych od Stron, które zasadniczo utrudniają lub uniemożliwiają wykonywanie zobowiązań danej Strony wynikających z Umowy, a których dana Strona nie mogła przewidzieć ani im zapobiec lub przezwyciężyć poprzez działanie z dochowaniem należytej staranności. Czasem też do tej ogólnej definicji dodaje się przykłady zdarzeń będących „siłą wyższą”: wojny (wypowiedziane lub nie) oraz inne działania zbrojne, inwazje, mobilizacje, rekwizycje lub embarga; terroryzm, rebelia, rewolucja, powstanie, przewrót wojskowy lub cywilny lub wojna domowa; promieniowanie radioaktywne lub skażenie przez radioaktywność od paliwa jądrowego lub odpadów jądrowych, ze spalania paliwa jądrowego, radioaktywnych toksycznych materiałów wybuchowych oraz innych niebezpiecznych właściwości wszelkich wybuchowych zespołów nuklearnych składników; klęski żywiołowe, takie jak trzęsienie ziemi, powódź, pożar lub inne, ogłoszone zgodnie z przepisami obowiązującymi w kraju wystąpienia klęski żywiołowej.

Umowy zawierają też procedurę informowania kontrahenta o wystąpieniu „siły wyższej” w ten sposób, że strona doświadczająca działania siły wyższej ma obowiązek dokonania zawiadomienia o tym zdarzeniu bez zbędnej zwłoki drugą stronę, nie później niż w terminie 14 dni od powstania siły.

Ponieważ zostało opublikowane Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r., w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, to istnieją przesłanki aby co najmniej przeanalizować, czy w konkretnym przypadku nie mamy do czynienia z pojawieniem siły wyższej u danego przedsiębiorcy. Aby przedsiębiorca mógł powołać się na „siłę wyższą” musi, po pierwsze poinformować swoich kontrahentów o jej wystąpieniu, oraz po drugie wskazać, jaki wpływ pojawienie się „siły wyższej” ma na działalność gospodarczą danego przedsiębiorcy.

Przykładem takiego pisma informującego o pojawieniu się „siły wyższej” oraz jej wpływie na działalność przedsiębiorcy będzie pismo do wynajmującego – przykład pisma: pismo dotyczące obniżenia/zwolnienia z czynszu najmu z powodu zagrożenia epidemicznego.

Co zrobić, jeśli w umowie nie ma wprowadzonej klauzuli „siły wyższej”?

W takim przypadku należy odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego. W stosunkach umownych przedsiębiorcy zasadniczo odpowiadają za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania na zasadzie winy (art. 471 i 472 k.c.). Przepisy te stanowią, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi oraz, że jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności. Pomocne też będzie stosowanie klauzuli „rebus sic stantibus” art. 357(1) § 1 k.c. Zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus według art. 357 (1) k.c. polega na sądowej zmianie świadczenia stron. Strona powołująca się na klauzulę rebus sic stantibus musi wykazać, że strony nie przewidywały przy zawarciu umowy ustawowo określonych następstw nadzwyczajnej zmiany stosunków (np. epidemii lub pandemii), która nastąpiło w okresie pomiędzy powstaniem zobowiązania, a jego wykonaniem oraz że wystąpienie tej nadzwyczajnej zmiany stosunków miało wpływ na realizację zobowiązań umownych stron. Sąd może zmienić lub nawet rozwiązać umowę, której ze względu na zaistniałe nadzwyczajne okoliczności wykonać się nie da.

Jak widać dłużnik (np.: najemca, dostawca, usługodawca, itp.) musi wykazać swemu kontrahentowi, że nie mógł wykonać prawidłowo swojego zobowiązania (zapłacić czynszu najmu, dostarczyć partii towaru, wykonać usługi) ponieważ pandemia spowodowała w jego przedsiębiorstwie określone następstwa, którym nie mógł zaradzić (gwałtowny spadek przychodów, zerwanie dostaw, brak współpracowników, którzy są na przymusowych urlopach). Istotne jest zgromadzenie dokumentów (dowodów) obrazujących zaistnienie siły wyższej i wpływ na działalność przedsiębiorstwa.

Jak ustala się wymagalność wierzytelności?

W większości przypadków wymagalność wierzytelności będzie wynikać z zapisów umowy wiążącej strony. Przykładowo postanowienie umowne stwierdzające, że płatność nastąpi do 31 grudnia 2019 roku wskazuje, iż wymagalność wierzytelności powstaje w dniu 1 stycznia 2020 roku i brak płatności w tym terminie uprawnia wierzyciela do podjęcia odpowiednich kroków – wezwania do zapłaty, naliczenia odsetek, itp.. Jeżeli strony nie uzgodniły terminu płatności – wierzyciel ma prawo wezwać dłużnika do dokonania płatności a dłużnik powinien niezwłocznie po otrzymaniu wezwania dokonać płatności.

Stosownie do art. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się w spełnieniu świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żądanej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Odsetki pełnią więc także funkcje odszkodowawczą za opóźnienie dłużnika w wykonaniu zobowiązania pieniężnego.

Wymagalność wierzytelności ma także znaczenie dla rozpoczęcia biegu przedawnienia (art. 120 § 1 zd. 1 k.c.), ponieważ bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne.

Zdarzają się też sytuacje, gdy wierzytelność powstała z czynu niedozwolonego (np.: szkoda majątkowa w związku z wypadkiem samochodowym). W takim przypadku co do zasady wymagalność wierzytelności rozpoczyna się z datą powstania szkody. W tego typu sytuacjach bardzo ważne jest wezwanie dłużnika do niezwłocznego spełnienia świadczenia przez wierzyciela.

Termin płatności a termin wymagalności

Innymi słowy, mamy termin spełnienia świadczenia, a więc ostatni dzień, w którym najpóźniej dłużnik musi spełnić swoje świadczenie oraz dzień wymagalności roszczenia, a więc następny dzień po terminie spełnienia świadczenia przez dłużnika. Termin płatności ma znaczenie zasadniczo dla dłużnika, ponieważ w większości przypadków jest ustanowiony na jego korzyść (art. 457 k.c.). Z kolei termin wymagalności roszczenia ma znaczenie przede wszystkim dla wierzyciela, ponieważ z jego nastaniem wierzyciel nabywa szereg uprawnień prowadzących do egzekucji wierzytelności, w tym uprawnienie do żądania odsetek za opóźnienie.

Jak wcześniej wskazano, wymagalność wierzytelności ma ścisły związek z rozpoczęciem biegu przedawnienia roszczenia.

Termin przedawnienia

Artykuł 118 k.c. wskazuje ogólny sześcioletni termin przedawnienia roszczeń majątkowych, który jest liczony od chwili wymagalności wierzytelności. Co istotne, jeśli okres przedawnienia jest dłuższy niż 2 lata, to bieg przedawnienia kończy się w dniu 31 grudnia.

Do wyjątków należą wierzytelności związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, gdzie obowiązuje ogólny, trzyletni termin przedawnienia. Podobnie jest ze świadczeniami okresowymi – wobec roszczeń okresowych także obowiązuje trzyletni termin przedawnienia.

Rozdrobnienie roszczenia, czyli kilka mniejszych roszczeń zamiast jednego

W przypadku, gdy powód nie ma odpowiedniej kwoty przeznaczonej na opłatę sądową (5% wartości przedmiotu sporu) albo łatwiej mu udowodnić niższą kwotę roszczenia lub też nie ma pewności co do powodzenia swojej sprawy w sądzie to w praktyce procesowej w takich właśnie przypadkach powód zdecyduje się na zastosowane rozdrobnienia roszczenia.

Rozdrabnianie roszczeń polega na tym, że powód nie dochodzi całego roszczenia w jednym pozwie, mimo że całe roszczenie jest wymagalne, lecz albo dochodzi tylko jego części, albo też dochodzi go w częściach w kilku sprawach. Sprawy te są wówczas samodzielne do tego stopnia, że wyłączony jest zarzut zawisłości sporu sądowego (art. 192 pkt 1 k.p.c.), a skutki prawomocności materialnej rozciągają się jedynie na część roszczenia objętego konkretną sprawą, nie powstaje więc sytuacja rzeczy osądzonej w odniesieniu do pozostałych części roszczenia przeniesionych do innych, jeszcze nie rozpoznanych spraw.

Postępowanie zwykłe a rozdrobnienie roszczenia

Dopuszczalność rozdrobnienia roszeń wynikających z tego samego stosunku materialnoprawnego jest powszechnie akceptowana przez sądy i traktowana jest jako element zasady dyspozycyjności. W ramach postępowania uproszczonego rozdrobnienie roszczeń jest wprost uregulowane w przepisach kodeksu postępowania cywilnego (art. 505(3) par. 3 k.p.c.).

Sąd Najwyższy w uchwale z 5 lipca 1995 r., III CZP 81/95 (OSNC 1995, nr 11, poz. 159), wskazał, że nie ma podstaw ani żadnych racji, by ograniczać powoda w dochodzeniu roszczenia, do niego więc należy kształtowanie sposobu jego zaspokojenia. Nie można więc negować uprawnienia powoda do dochodzenia tylko części roszczenia, jeżeli ten sposób zaspokojenia dyktują np. niższe koszty procesu, ułatwienia dowodowe lub celowość uzyskania tzw. orzeczenia próbnego. W związku z rozdrobnieniem roszczeń powstaje kwestia mocy wiążącej wyroku wydanego co do części dochodzonego świadczenia w sprawie między tymi samymi stronami o dalszą część świadczenia wynikającego z tego samego stosunku prawnego. Sąd Najwyższy w uchwale z 29 marca 1994 r., III CZP 29/94, stwierdził, że w sprawie o dalszą – ponad prawomocnie uwzględnioną – część świadczenia z tego samego stosunku prawnego sąd nie może w niezmienionych okolicznościach orzec odmiennie o zasadzie odpowiedzialności pozwanego. To stanowisko zostało podtrzymane w późniejszych orzeczeniach Sądu Najwyższego.

Jeżeli sąd rozstrzygnął już w prawomocnie osądzonej sprawie o zasadzie odpowiedzialności pozwanego co do części roszczenia, to w sprawie o pozostałe świadczenia wynikające z tego samego stosunku prawnego sąd jest związany rozstrzygnięciem zawartym w pierwszym wyroku. Prawomocny wyrok swoją mocą powoduje, że nie jest możliwe dokonanie odmiennej oceny i odmiennego osądzenia tego samego stosunku prawnego w tych samych okolicznościach faktycznych i prawnych, między tymi samymi stronami w sprawach o dalsze części roszczenia.

Pierwszym orzeczeniem wpływającym na los pozostałych rozdrobnionych roszczeń może być nakaz zapłaty, wyrok zaoczny, tzw. wyrok z uznania lub nawet wyrok zasądzający symboliczną złotówkę, wszystkie bowiem te orzeczenia korzystają na podstawie art. 365 § 1 k.p.c. z mocy wiążącej, niezależnie od tego, czy nastąpiło rozdrobnienie roszczeń.

Postępowanie uproszczone a rozdrobnienie roszczenia

W postępowaniu uproszczonym, które dotyczy wyłącznie roszczeń o wartości nieprzekraczającej 20.000 zł obowiązuje szczególny przepis regulujący zasady rozdrobnienia roszczeń.

Przywołany przepis art. 505 3 § 3 k.p.c. przewiduje możliwość dochodzenia części przysługującego roszczenia w postępowaniu uproszczonym. Jeżeli jednak powód dochodzi części roszczenia, sprawa podlega rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym tylko wtedy, gdy postępowanie to byłoby właściwe dla całego roszczenia wynikającego z faktów przytoczonych przez powoda. W przeciwnym wypadku sprawa rozpoznawana jest z pominięciem przepisów o postępowaniu uproszczonym a więc przekazywana do postępowania zwykłego. Przytoczony przepis ma na celu zapobieżenie sytuacji dzielenia roszczeń w celu wykorzystania prostszej procedury. W związku z tym rozdrobnienie roszczenia o wartości przekraczającej 20.000 zł będzie rozpatrywane w postępowaniu zwykłym nawet wtedy, gdy cześć roszczenia jest o niższej niż dwadzieścia tysięcy wartości.

W przypadku rozdrobnienia roszczeń pierwsze prawomocne orzeczenie będzie rozstrzygało o losie pozostałych rozdrobnionych roszczeń i pozwoli w szczególności na uniknięcie wielokrotnego badania przez sąd tych samych okoliczności faktycznych i prawnych oraz wyłączy możliwość wydania różnych orzeczeń co do zasady odpowiedzialności pozwanego w kolejnych sprawach między tymi samymi stronami wynikających z tego samego stosunku prawnego i opartych na tych samych okolicznościach faktycznych i prawnych.

Błędne wymierzenie powierzchni mieszkania przez dewelopera

Wielkość mieszkania oferowanego przez dewelopera ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia prawidłowej ceny za nabywane mieszkanie a także będzie mieć podstawowe znaczenie przy wyliczaniu należnych opłat eksploatacyjnych.

Przy obliczaniu powierzchni wybudowanego mieszkania należy zastosować nową normę PN-ISO 9836:1997, która jest stosowana do obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Według tej normy, powierzchnię mieszkania wylicza się na poziomie podłogi w stanie wykończonym. Wyliczenie jest dokonywane w lokalu z położonymi tynkami, a więc powierzchnia będzie mniejsza (cena za mieszkanie niższa) niż wyliczona ze ścianami nieotynkowanymi.

Przy oferowaniu do sprzedaży mieszkań deweloperzy przedstawiają większą powierzchnię niż ma mieszkanie w rzeczywistości, ponieważ przykładowo:

Stosują poprzednio obowiązującą normę wyliczania powierzchni (PN-70 B-02365) która to norma pozwalała na zmierzenie mieszkania na wysokości 1 m oraz bez uwzględnienia tynków;
Przedstawiają wielkość powierzchni wewnętrznej (bez uwzględnienia i odjęcia powierzchni zajmowanych przez wewnętrzne ściany) a nie powierzchnię użytkową (z uwzględnieniem i odjęciem powierzchni zajmowanych przez ściany wewnętrzne);
Wyliczenie skosów dokonują w ten sposób, że zamiast obowiązującej normy (1,9 m i powyżej zalicza się a poniżej 1,9 m pomija się) stosują poprzednio obowiązujące zasady wyliczeń (2,2 m i powyżej zalicza się w całości, pomiędzy 2,2 m i 1,4 m zalicza się połowę powierzchni, a poniżej 1,4 m pomija się).

Oczywiście istnieją też inne niż wyżej wymienione sposoby na sztuczne zawyżenie powierzchni lokalu.

Stosowane zabiegi sztucznego powiększania powierzchni pozwalają na przedstawienie metrażu mieszkania nawet i o 10% większego niż jest w rzeczywistości. Wpływ na cenę będzie wymierny, gdyż przy cenie zamieszkanie wynoszącej np.: 400 tyś. zł, zmiana ceny może wynieść do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co należy zrobić aby nie zapłacić za dużo za nabywane mieszkanie?

Po pierwsze, w umowie deweloperskiej warto zapisać według jakiej normy powierzchnia mieszkania została wyliczona oraz wskazać czy podawana wielkość odnosi się do powierzchni użytkowej lokalu. Warto też to powtórzyć w umowie sprzedaży.

Po drugie, warto przed przystąpieniem do podpisania umowy zamówić wymierzenie mieszkania przez geodetę, który poda prawidłową wielkość powierzchni użytkowej lokalu.

Wchodząc na tę stronę: http://resources.geodetic.co/ekspertyza-jak-liczyc-powierzchnie-uzytkowa-mieszkania-od-dewelopera/ można odpłatnie pobrać ekspertyzę odpowiadającą na pytanie czy deweloperzy mogą wliczać powierzchnie pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej a tym samym brać za tę powierzchnię pieniądze przy sprzedaży lokalu.

Nakłady na przedmiot najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.