umowa Archives - Strona 5 z 7 - Prawnik w Piasecznie

Odsetki z tytułu cywilnych zobowiązań finansowych

W dniu 1 stycznia 2016 r. weszła w życie większość przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw. Uwagę warto zwrócić na zmianę dwóch przepisów Kodeksu cywilnego (art. 359 k.c. i 481 k.c.) dotyczących odsetek ustawowych oraz odsetek za opóźnienie.

Odsetki ustawowe

W przepisach zmieniono regulację w zakresie wysokości odsetek ustawowych. Odsetki te uzależniono od każdorazowej wysokości stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego (na dzień 25 stycznia 2016 r. – 1,5 punktu procentowego). Kryterium różnicującym wysokość odsetek jest ewentualne opóźnienie w spłacie zobowiązania przez dłużnika.

W przypadku niedookreślenia przez strony wysokości odsetek należnych wierzycielowi, w razie opóźnienia w zapłacie należne odsetki wynoszą wartość stopy referencyjnej + 5,5 punktów procentowych.

W razie braku opóźnienia w płatnościach i niedookreślenia wysokości odsetek w umowie łączącej strony, ustawodawca postanowił, że odsetki ustawowe wyniosą wartość stopy referencyjnej + 3,5 punktów procentowych. W związku z tym, odpadła konieczność publikowania w drodze rozporządzenia przez Radę Ministrów aktualnej wysokości odsetek ustawowych, a w miejsce tego Minister Sprawiedliwości jedynie w formie obwieszczenia informuje o aktualnej wysokości odsetek ustawowych.

Maksymalna wysokość odsetek

Maksymalna wysokość odsetek wynosi dwukrotność odsetek ustawowych:

2 * (stopa referencyjna + 5,5 %) w przypadku odsetek za opóźnienie albo
2 * (stopa referencyjna + 3,5 %) w przypadku odsetek nieopóźnionych ze strony podmiotu zobowiązanego do płatności.

Ustawodawca doprecyzował, iż w przypadku uregulowania w umowie pomiędzy stronami odsetek wyższych niż odsetki maksymalne, wierzycielowi należne są jedynie odsetki maksymalne. Jednocześnie dodano, iż strony nie mogą wyłączyć ani ograniczyć przepisów o odsetkach maksymalnych, co znacząco poprawia sytuację osób zaciągających zobowiązania (w szczególności umowy pożyczki) z różnymi instytucjami finansowymi działającymi na rynku usług pożyczkowych.

W przypadku stosunków cywilnych zawartych przed dniem 1 stycznia 2016 r., od tego dnia pomiędzy stronami obowiązuje wysokość odsetek w wysokości opisanej powyżej, bez względu na odrębne, wcześniejsze postanowienia umowne, które przewidywałyby wyższą wysokość należnych odsetek.

Foto dzięki uprzejmości lekkyjustdoit / freedigitalphotos.net

Zamiar pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli

Jednym z trudniejszych dowodowo postępowań cywilnych jest postępowanie z tzw. skargi pauliańskiej, dotyczącej ochrony przyszłych wierzycieli.

Na czym polega skarga pauliańska? Szczegółowe wyjaśnienie zostało zaprezentowane we wpisie: Skarga pauliańska. W skardze pauliańskiej wierzyciel żąda ochrony sądu przed działaniami dłużnika polegającymi na niekorzystnych rozporządzeniach majątkiem, które prowadzą do niewypłacalności lub większej niewypłacalności dłużnika.

Podtypem tego postępowania jest skarga pauliańska przyszłego wierzyciela, czyli dotyczy sytuacji, kiedy dłużnik najpierw dokonuje niekorzystnych rozporządzeń majątkiem a następnie zadłuża się wiedząc, że zaciągniętych długów nie spłaci.

Przesłanki skargi pauliańskiej

W skardze pauliańskiej „przyszłego wierzyciela” powód musi udowodnić, łączne zaistnienie następujących przesłanek:

istnienie godnego ochrony interesu przyszłego wierzyciela w postaci wierzytelności,
dokonanie przez dłużnika z osobą trzecią czynności prawnej,
dokonanie przez dłużnika czynności z pokrzywdzeniem wierzycieli, a zarazem takiej, z której osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową,
dokonanie przez dłużnika czynności z zamiarem pokrzywdzenia wierzyciela, oraz
świadomość osoby trzeciej, co do zamiaru pokrzywdzenia przez dłużnika wierzyciela.

Zamiar pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli

Skarga pauliańska dotycząca przyszłych wierzycieli, oprócz koniecznych elementów dotyczących typowej ochrony wierzyciela w razie niewypłacalności dłużnika, polega między innymi na udowodnieniu „zamiaru pokrzywdzenia wierzycieli przez dłużnika”.

W stosunku do wierzytelności przyszłych zaostrzona zostaje przesłanka podmiotowa skargi pauliańskiej. W przypadku bowiem, kiedy dłużnik najpierw dokonuje czynności powodującej czy pogłębiającej niewypłacalność, a dopiero potem powstaje jego zobowiązanie, nie wystarcza już sama świadomość dłużnika możliwości pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli, lecz niezbędnym jest, by dłużnik działał w takim zamiarze, przy czym chodzi tu o zamiar bezpośredni i wyłączny, co oznacza, że podstawowym celem dokonania czynności pomiędzy dłużnikiem a osobą trzecią było spowodowanie niewypłacalności dłużnika. Udowodnienie istnienia tego zamiaru należy do powoda (wierzyciela).

Do obowiązków powoda należy więc udowodnienie następujących okoliczności:

w chwili dokonywania przez dłużnika zaskarżonej czynności dłużnik liczył się z tym, że w związku ze swoją działalnością może mieć w przyszłości wierzycieli;
dłużnik zdawał sobie sprawę ze skutków dokonywanej czynności dla jego majątku; oraz
dokonując zaskarżonej czynności, dłużnik działał z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli.

Zamiar dłużnika w orzecznictwie i literaturze

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 listopada 2011 r. w sprawie II CSK 64/11: „Wykładnia art. 530 k.c. prowadzi do wniosku, że niezbędne jest udowodnienie nie tylko faktu, iż zawierając kwestionowaną czynność prawną dłużnik liczył się z tym, że w związku ze swoją działalnością może mieć w przyszłości wierzycieli ale niezbędne jest udowodnienie, że przez czynność miał zamiar pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli, a więc, że celem czynności było spowodowanie niewypłacalności i uniemożliwienie uzyskania zaspokojenia. Do takiego wniosku prowadzi brzmienie art. 530 i art. 527 k.c.”. W kolejnym punkcie sentencji tegoż wyroku Sąd Najwyższy stwierdza ponadto, iż: „Przyszły wierzyciel może uzyskać ochronę jedynie w razie takiego działania dłużnika, które jest rozmyślnym dążeniem do uwolnienia się od spełnienia zobowiązania, którego powstanie w przyszłości jest realne. To rozróżnienie przesłanek odpowiedzialności dłużnika spowodowane jest faktem, że osoba, która chce nawiązać stosunki zobowiązaniowe ma możliwość zbadania stanu majątkowego swego przyszłego partnera handlowego, ma możliwość sprawdzenia czy nie dokonał on czynności uszczuplającej jego aktywa; może bez trudu uchronić się przed pokrzywdzeniem nie wchodząc w stosunki zobowiązaniowe z podmiotem, którego stan majątkowy nie daje gwarancji zaspokojenia.” Na uwagę zasługuje również wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 26 czerwca 2014 r. w sprawie I ACa 1573/13, w którym Sąd Apelacyjny wskazał, iż: „Przyszły wierzyciel może uzyskać ochronę jedynie w razie takiego działania dłużnika, które jest rozmyślnym dążeniem do uwolnienia się od spełnienia zobowiązania, którego powstanie w przyszłości jest realne. Brak jest podstaw do uwzględnienia skargi paulińskiej wówczas, gdy dokonywana czynność ma racjonalne uzasadnienie, a skutek krzywdzący jest jedynie jej dodatkowym efektem.”.

W judykaturze wyrażany jest pogląd, że rozróżnienie przesłanek odpowiedzialności dłużnika w na gruncie art. 527 i art. 530 k.c. spowodowane jest faktem, że osoba, która chce nawiązać stosunki zobowiązaniowe ma możliwość zbadania stanu majątkowego swego przyszłego partnera handlowego, ma możliwość sprawdzenia, czy nie dokonał on czynności uszczuplającej jego aktywa; może bez trudu uchronić się przed pokrzywdzeniem nie wchodząc w stosunki zobowiązaniowe z podmiotem, którego stan majątkowy nie daje gwarancji zaspokojenia (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku z dnia 9 listopada 2011 roku II CSK 64/11). Taka wykładnia przepisu art. 530 k.c. jest również powszechnie aprobowana w piśmiennictwie, gdzie dodatkowo podkreśla się, że brak jest podstaw do uwzględnienia skargi paulińskiej wówczas, gdy dokonywana czynność ma racjonalne uzasadnienie, a skutek krzywdzący jest jedynie jej dodatkowym efektem (M. Pyziak – Szafnicka [w:] System Prawa Prywatnego, Tom 6, Prawo zobowiązań część ogólna pod red. Adama Olejniczaka, Warszawa 2009, str. 1263; podobnie Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III pod red. A. Kidyby, Lex 2010, teza 4 do art. 530 k.c. i powołane tam piśmiennictwo).

Zamiar dłużnika podlega ocenie w kontekście okoliczności istniejących w chwili dokonywania zaskarżonej czynności. Na mocy art. 6 k.c. ciężar wykazania przesłanek z art. 530 k.c. spoczywa na powodzie (wierzycielu). Dodać również należy, podążając za stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi wyrażonym w wyroku, o którym mowa powyżej, że zamiar dłużnika podlega ocenie w kontekście okoliczności istniejących w chwili dokonywania zaskarżonej czynności. Powód ma obowiązek przedstawić sądowi okoliczności uzasadniające jego roszczenie w kontekście art. 530 k.c., w tym wykazanie istnienia u dłużnika zamiaru pokrzywdzenia wierzycieli, zamiaru bezpośredniego i wyłącznego.

Foto dzięki uprzejmości africa / freedigitalphotos.net

Umowa najmu

Umowa najmu to najpopularniejszy typ umowy, który umożliwia korzystanie z cudzych rzeczy; przykładem podobnych umów są: umowa dzierżawy, umowa leasingu, umowa użyczenia, itp. Umowę najmu wykorzystuje się w sytuacji, gdy korzystającemu nie opłaca się nabycie rzeczy na własność (ze względu na planowany krótki okres korzystania z rzeczy) lub nie ma odpowiednich środków finansowych, albo też po prostu dana rzecz nie jest dostępna w sprzedaży.

Definicja zawarta w kodeksie cywilnym (art. 659 k.c.) mówi, że z umową najmu mamy do czynienia, gdy wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co z tej definicji wynika? Wynika z niej, że po pierwsze, wynajmujący (np.: właściciel rzeczy) zobowiązuje się do oddania rzeczy najemcy (osobie, która będzie z rzeczy korzystała), a po drugie najemca zobowiązuje się do płacenia ustalonego czynszu (wystarczy, że umowa najmu wskazuje podstawy do wyliczenia wysokości czynszu).

Przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają od stron chcących zawrzeć umowę najmu aby dokonały tego w szczególnej formie. Umowa najmu może być więc zawarta ustnie, na piśmie, a nawet w formie notarialnej. Co istotne, prawidłowo sporządzona umowa najmu musi mieć dwa wyżej omówione elementy: (1) oznaczenie wynajmującego i rzeczy która będzie przedmiotem umowy, (2) oznaczenie najemcy i wskazanie, ile będzie płacił czynszu. Brak któregokolwiek z tych dwóch istotnych elementów umowy najmu oznaczać będzie, że umowa jest nieważna prawnie. Jeśli jednak umowa zostanie zawarta ustnie strony umowy mogą mieć znaczne trudności w udowodnieniu przed sądem, jakie faktycznie ustaliły warunki. Trzeba mieć na uwadze, że jeśli umowa najmu została zawarta jedynie ustnie, to jej wyżej omówione wyżej istotne elementy, w przypadku sporu sądowego, będą musiały być ustalane na podstawie zeznań świadków i innych dowodów pośrednich (korespondencja między stronami, faktury, itp.).

Innym ważnym elementem każdej umowy najmu jest okres, na jaki rzecz zostaje najemcy udostępniona. Może to być okres czasu wskazany w umowie (np.: na trzy lub pięć lat) albo też strony mogą umówić się, że nie będą w umowie określały czasu na jaki rzecz została najemcy przekazana do używania (tzw. umowa najmu zawarta na czas nieokreślony).

Umowa najmu może być uzupełniana o szereg istotnych dla stron tej umowy elementów. Przykładowo, w umowie najmu powinny znaleźć się ustalenia stron, co do: (1) zwrotu kwoty z nakładów najemcy na przedmiot najmu (koszty przystosowania przedmiotu najmu do działalności najemcy, koszty remontu, itp.), (2) wysokości odsetek w przypadku opóźnienia się najemcy z zapłatą czynszu, (3) kwestii odszkodowania za zniszczenie przedmiotu najmu, (4) zasad waloryzacji wysokości czynszu, (5) zapisów dotyczących wypowiedzenia i rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym, (6) zabezpieczenia płatności czynszu (kaucja, weksel, dobrowolne poddanie się odpowiedzialności).

Foto dzięki uprzejmości photoraidz / freedigitalphotos.net

Zmiana umowy o pracę na samozatrudnienie (umowę o współpracę)

Wciąż popularnym rozwiązaniem na polskim rynku zatrudnienia jest wykonywanie czynności zawodowych na podstawie tzw. samozatrudnienia. Samozatrudnienie polega na założeniu przez osobę fizyczną działalności gospodarczej (tzw. jednoosobowa działalność gospodarcza) i nawiązywaniu relacji z innymi podmiotami (kontrahentami) na zasadach rynkowych, na podstawie prawnej i ekonomicznej równości (a więc nie na zasadzie podporządkowania pracownik-pracodawca). Samozatrudnienie stanowi zatem konkurencyjną formę świadczenia usług zawodowych wobec umowy o pracę, umowy zlecenia bądź umowy o dzieło. Rezygnacja z wykonywania działalności zawodowej na podstawie umowy o pracę na rzecz wykonywania usług na podstawie samozatrudnienia (umów o współpracę lub inaczej nazwanych umów cywilnoprawnych zawieranych przez przedsiębiorcę) wiąże się z pewnymi odmiennościami, które zostaną omówione poniżej.

Liniowy 19% podatek dochodowy od osób fizycznych

Pierwszą z istotnych konsekwencji przejścia na samozatrudnienie jest możliwość skorzystania z liniowej formy opodatkowania dochodu według 19% stawki podatku dochodowego od osób fizycznych. Warto jednak zwrócić uwagę, że „ustawodawca, wprowadzając możliwość opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej jednolitą stawką 19%, jednocześnie stworzył tego rodzaju regulacje prawne, które miały zapobiegać uciekaniu lepiej zarabiających podatników w tzw. samozatrudnienie” (A. Bartosiewicz, Komentarz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W związku z tym, w przepisach podatkowych obowiązuje obostrzenie polegające na ograniczeniu możliwości przechodzenia na samozatrudnienie i kontynuowania wykonywania tych samych czynności, które były wykonywane przez pracownika na rzecz byłego pracodawcy i korzystania przez byłego pracownika (a obecnie samozatrudnionego) ze 19% stawki liniowej podatku dochodowego w czasie początkowego okresu „samozatrudnienia”. W przypadku, gdy dana osoba fizyczna wykonująca pracę na podstawie umowy o pracę przeszła w danym roku na samozatrudnienie i w tym samym roku wykonywała te same usługi na podstawie samozatrudnienia na rzecz byłego pracodawcy, to taka osoba traci możliwość skorzystania z liniowego opodatkowania w tym pierwszym roku. Obostrzenie to nie dotyczy sytuacji, w której podmiot wykonywał przed przejściem na samozatrudnienie usługi na podstawie umów cywilnoprawnych albo osiągnięcie dochodu, w związku z relacją gospodarczą z byłym pracodawcą, nastąpiło co najmniej w kolejnym roku, co dochód osiągnięty w związku z pracą na podstawie umowy o pracę.

Umowa o współpracę nie może być podobna do stosunku pracowniczego

Umowa o współpracę (lub inaczej nazwana umowa cywilnoprawna) zawarta przez samozatrudnionego powinna różnić się od umowy o pracę. Cechy umowy o pracę zawiera art. 22 § 1 Kodeksu pracy. Do właściwości umów o pracę należą łącznie:

wykonywanie pracy przez pracownika na rzecz pracodawcy,
pod kierownictwem pracodawcy,
w miejscu i czasie wyznaczonym przez pracodawcę,
wypłaty wynagrodzenia pracownikowi.

W przypadku umów cywilnoprawnych co najmniej jeden z wyżej wymienionych elementów nie może występować. W przypadku ukształtowania stosunku cywilnoprawnego w sposób niezwykle zbliżony do pracowniczego, istnieje możliwość wystąpienia z powództwem o ustalenie stosunku pracy lub zakwestionowania tego stosunku przez Państwową Inspekcję Pracy (inspektora pracy), a dodatkowo, w przypadku stwierdzenia, iż łączący dwie strony stosunek stanowił relację pracownik-pracodawca, działanie pracodawcy stanowić będzie wykroczenie karane grzywną od 1.000 zł do 30.000 zł.

Składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne od „samozatrudnionego”

Kolejną odmiennością pomiędzy samozatrudnieniem a umową o pracę jest podejście do oskładkowania płaconego Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych. W przypadku pracownika składki są ustalane od wynagrodzenia pracownika i płacone w określonych proporcjach przez pracodawcę i pracownika. W przypadku działalności gospodarczej pracownik samodzielnie ustala podstawę oskładkowania. Ponadto, przed pierwsze 2 lata działalności osoba samozatrudniająca się może korzystać z uprzywilejowanej, niższej składki ZUS-owskiej. Pamiętać należy, iż przywilej ten nie obejmuje samozatrudnionych świadczących usługi na rzecz byłego pracodawcy.

Zwolnienie z VAT-u?

Następną kwestią, którą musi rozważyć osoba planująca samozatrudnienie jest ewentualne zarejestrowanie się jako podatnik VAT czynny. W przypadku samozatrudnionych prawo przewiduje obowiązek takiej rejestracji, jeśli podatnik dokona sprzedaży w danym roku podatkowym na kwotę co najmniej 150.000 zł. Jeśli jednak podatnik nie dokonuje sprzedaży w takiej kwocie, może podjąć decyzję, czy opłaca mu się rejestrować jako podatnik VAT czynny, co wiąże się z dodatkowym naliczaniem do cen sprzedaży podatku VAT, aczkolwiek umożliwia takiej osobie wystawianie dla swoich kontrahentów faktur umożliwiających obniżenie podatku do zapłaty oraz umożliwia rozliczanie naliczonego VAT-u na fakturach kosztowych.

Obowiązek prowadzenia księgowości

Następstwem przejścia na samozatrudnienie jest obowiązek prowadzenia określonej przepisami prawa księgowości, w szczególności księgi przychodów i rozchodów, rejestrów VAT, samodzielnego opłacania zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych oraz VAT-u.

Brak ochrony wynikającej z Kodeksu pracy

Osoba rezygnująca z zatrudnienia na podstawie umowy o pracę musi mieć jednocześnie świadomość, iż nie będzie jej co do zasady dotyczyć szereg uprawnień wynikających z Kodeksu pracy. Do przykładowych zaliczyć należy: określony wymiar urlopów wypoczynkowych, zakaz wypowiadania umów z kobietami w ciąży lub osobami w trakcie urlopów macierzyńskich (ojcowskich), ponoszenie odpowiedzialności za wyrządzone szkody. Jednocześnie osoba samozatrudniona ponosi ryzyko powodzenia na rynku i nie ma zagwarantowanego wynagrodzenia (np. minimalnego wynagrodzenia za pracę).

Opracowanie: adw. Marcin Moj i adw. Marcin Hołówka

Foto dzięki uprzejmości: imagerymajestic / freedigitalphotos.net

Niezapłacone faktury

Niezapłacone w terminie płatności faktury są zmorą każdego przedsiębiorcy. Także problemem są kontrahenci, którzy idą w zaparte i twierdzą, iż niczego nie otrzymali mimo dowodów na to, że zamówili towar lub usługę, oraz że wszystko zostało prawidłowo wykonane lub dostarczone. Przykładem takiej przewrotnej argumentacji jest cytat z jednego z pism procesowych wystosowanych przez pozwanego:

„Pozwana podkreśla, iż powódka, pomimo ciążącego na niej na podstawie art. 6 k.c. obowiązku przedłożenia dowodów na poparcie stawianych w pozwie twierdzeń, nie wykazała aby doszło do zawarcia i wykonania umowy sprzedaży, dotyczących towarów wyszczególnionych na załączonych do pozwu fakturach VAT. Takim dowodem z całą pewnością nie mogą być same faktury VAT nie opatrzone podpisem pozwanej, stanowiące w końcu jedynie dowód księgowy.

Faktura bowiem nie zastępuje umowy, nie stanowi dowodu ewentualnego jej zawarcia ani dowodu wydania towaru, a tym samym prawidłowego wykonania zobowiązania (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21.05.2013 r., w sprawie I ACa 1520/12). Faktura VAT, jako dokument prywatny, zgodnie z treścią art. 245 k.p.c., stanowi dowód jedynie tego, że osoba, która go podpisała (o ile go podpisała), złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.”.

Cóż, w relacjach biznesowych warto zawrzeć umowę z kontrahentem, w pismach procesowych powoda musi być też przekonywająco przedstawione twierdzenie powoda, iż doszło do zawarcia i wykonania umowy. Pomocne są: korespondencja poprzedzająca zamówienie, umowa, faktury, dokumenty wydania towaru lub protokoły zdawczo- odbiorcze.

Wracając do cytowanego na początku pisma pozwanego – jak bronić się przed tego typu argumentacją w sądzie gospodarczym?

Powód musi powołać się w sporze sądowym na fakt zaksięgowania faktur przez pozwanego.

Należy więc zawnioskować, aby pozwany złożył oświadczenie, czy zaksięgował i rozliczył pod względem podatkowym, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, kwestionowane przez niego faktury. A jeśli pozwany zaprzeczy i oświadczy, iż nie zaksięgował i nie rozliczył pod względem podatkowym, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, faktur powoda, to poprosić Sąd aby zwrócił się do właściwego Urzędu Skarbowego z wnioskiem o sprawdzenie prawdziwości oświadczenia pozwanego.

Także pomocne będzie zawnioskowanie przez powoda, aby sąd zobowiązał pozwanego na podstawie art. 248 k.p.c., do przedłożenia ksiąg rachunkowych i deklaracji podatkowych za okres, w którym pozwany otrzymywał faktury powoda. Na podstawie ksiąg rachunkowych pozwanego sąd będzie mógł przekonać się, która ze stron procesu ma rację.

Zgodnie z art. 248 §1 k.p.c. każdy obowiązany jest przedstawić na zarządzenie sądu w oznaczonym terminie i miejscu dokument znajdujący się w jego posiadaniu i stanowiący dowód faktu istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy, chyba że dokument zawiera informacje niejawne.

Ten temat został też poruszony we wpisie: Jak odzyskać pieniądze z niezapłaconej faktury?

Foto dzięki uprzejmości nongpimmy / freedigitalphotos.net

Umowa dzierżawy

W umowie dzierżawy strony umawiają się na korzystanie z rzeczy lub praw, dlatego też umowa dzierżawy jest zbliżona do umowy najmu, użyczenia czy też leasingu.

Istotą umowy dzierżawy jest to, że wydzierżawiający oddaje w odpłatnie korzystanie rzecz albo prawo (art. 709 k.c.) dzierżawcy. Ale to nie wszystko. Dzierżawca musi być uprawiony nie tylko do korzystania z rzeczy (prawa), lecz także musi być uprawniony do pobierania pożytków z rzeczy (prawa). Pożytki to, inaczej mówiąc, określone przez prawo korzyści (dochody) uzyskiwane z rzeczy (prawa). Pożytkami mogą być płody rolne (np.: zebrane w trakcie trwania umowy dzierżawy sadu jabłka) albo czynsz najmu (dzierżawca dzierżawi cały budynek usługowy i pobiera od najemców czynsz za najem kolejnych, różnych lokali użytkowych znajdujących się w tym budynku). Inaczej mówiąc, umowa dzierżawy różni się tym od umowy najmu, że oprócz (1) prawa do korzystania z rzeczy (prawa) dzierżawca ma też dodatkowo (2) prawo do pobierania pożytków (takim pożytkiem naturalnym może być wełna ze stada owiec).

Warto wiedzieć, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy lub prawa, które chce wydzierżawić. Niemniej jednak, nie będąc właścicielem, musi mieć prawo do wydzierżawiania posiadanej rzeczy (prawa) a dodatkowo ma obowiązek zapewnić dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

Dla bezpieczeństwa obu stron umowę dzierżawy warto zawrzeć na piśmie. Jeśli strony nie spiszą umowy dzierżawy to taka umowa ustna będzie ważna i co więcej przyjmuje się, że ustna umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Do ważności umowy dzierżawy wystarczy, że strony porozumieją się co do zawarcia takiej umowy, a więc nie jest konieczne wydanie przedmiotu dzierżawy. W przypadku, gdy stroną umowy dzierżawy mają być osoby prowadzące spółkę cywilną to zawarcie umowy wymaga udziału wszystkich wspólników.

Co może być przedmiotem umowy dzierżawy? Przedmiotem dzierżawy mogą być:

rzeczy; nieruchomości lub rzeczy ruchome (np. maszyny, urządzenia, środki transportu, zwierzęta dające pożytki naturalne, grunt rolny, las, itp.);
prawa majątkowe (papiery wartościowe, prawo do znaku towarowego);
gospodarstwo rolne, zorganizowana część przedsiębiorstwa, przedsiębiorstwo.

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie wydzierżawiającemu umówionego czynszu dzierżawnego. Zdarza się, że czynsz dzierżawny jest określany jako część (procent) pożytków uzyskiwanych przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy.

Istnienie pisemnej umowy dzierżawy nieruchomości można ujawnić w ewidencji gruntów oraz w dziale III księgi wieczystej.

Dzierżawienie nieruchomości rolnej, po spełnieniu dodatkowych warunków (odpowiedni czas trwania dzierżawy i inne) będzie prowadziło do powstania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawcę w sytuacji, gdy właściciel zamierza sprzedać taką nieruchomość.

Zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy powinny być precyzyjnie ustalone w spisanej umowie. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że jeśli strony nie uzgodniły w umowie dzierżawy zasad jej wypowiadania i rozwiązywania to umowę dzierżawy można wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (gruntu rolnego na rok naprzód). Ponadto, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. W takim przypadku wydzierżawiający musi jednak uprzedzić dzierżawcę o zamiarze rozwiązania umowy dzierżawy, udzielając dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Foto dzięki uprzejmości photostock / freedigitalphotos.net

Hipoteka

Hipoteka stanowi jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka polega na zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności wynikającej z pewnego stosunku prawnego (np. umowy pożyczki lub kredytu), prawem na nieruchomości, zgodnie z którym wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie z tej nieruchomości, bez względu na to, kto stał się właścicielem tej nieruchomości, a także z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka – tylko na nieruchomości

Hipoteką można obciążyć zgodnie z powyższym nieruchomość oraz udział w nieruchomości, czyli prawo własności. Oprócz własności, przedmiotem hipoteki może być prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona inną hipoteką. Co do zasady, hipoteka obciąża również części składowe nieruchomości obciążonej np. budynki związane trwale z gruntem obciążonym hipoteką oraz obciąża również przynależności, czyli rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku woli obciążenia nieruchomości wchodzącej w skład małżeńskiej wspólności majątkowej wymagana jest zgoda obojga małżonków.

Umowa ustanawiająca hipotekę

W celu ustanowienia hipoteki konieczne jest zawarcie umowy pomiędzy wierzycielem a osobą obciążaną hipoteką. W celu prawidłowego zabezpieczenia wierzytelności hipoteką konieczny jest jej wpis w księdze wieczystej. Stosowne oświadczenie osoby obciążanej hipoteką musi być złożone w formie aktu notarialnego. Zasady opisanej w zdaniu poprzednim nie stosuje się w przypadku ustanawiania hipoteki na rzecz banków.

W polskim porządku prawnym należy wyróżnić obecnie cztery rodzaje hipotek.

Hipoteka umowna

Pierwszą z form, najpopularniejszą w praktyce, jest hipoteka umowna polegająca na zawarciu umowy pomiędzy dwoma stronami stosunku prawnego, której skutkiem jest zabezpieczenie wierzyciela (np. pożyczkodawcy) w postaci ustanowienia hipoteki na nieruchomości dłużnika (np. pożyczkobiorcy).

Hipotek łączna

Drugim typem jest hipoteka łączna powstająca w przypadku podziału nieruchomości już obciążonej hipoteką. Nieruchomości powstałe w wyniku podziału nieruchomości pierwotnej zostają obciążone ustanowioną wcześniej hipoteką.

Hipoteka łączna umowna

Połączeniem przedstawionych powyżej typów hipotek jest hipoteka łączna umowna polegająca na zabezpieczeniu jednej wierzytelności, w drodze zawarcia umowy, na kilku nieruchomościach.

Hipoteka przymusowa

Trzecim rodzajem hipoteki jest hipoteka przymusowa, która jest ustanawiana na wniosek wierzyciela na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jeśli dana wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora i innych aktów wymienionych w art. 110 ustawy o księgi wieczystej i hipotece.

Hipoteka na wierzytelności hipotecznej

Czwartym rodzajem hipoteki jest hipoteka na wierzytelności hipotecznej, tzw. subintabulat. Sens subintabulatu można zobrazować następująco: nieruchomość należąca do osoby A jest zabezpieczona hipoteką na rzecz osoby B z tytułu pożyczki; osoba B zawiera z osobą C umowę, z której wierzytelność osoba B postanawia zabezpieczyć na hipotece na nieruchomości osoby A; osoba C chcąc zrealizować swoje zabezpieczenie w przypadku popadnięcia osoby B w zwłokę z tytułu np. zapłaty długu może zaspokoić się z nieruchomości należącej do osoby A. Teoretycznie, subintabulat polega na możliwości ustanawiania hipoteki na dalszych wierzytelnościach hipotecznych, czyli osoba D może zabezpieczyć swoją wierzytelność na zabezpieczeniu osoby C z B, osoba E może zabezpieczyć się na wierzytelności hipotecznej pomiędzy osobą D z C, itd. Ostatnia z osób w „łańcuszku” subintabulatu może zatem zaspokoić się z nieruchomości osoby A. W celu zapłaty kwoty wynikającej z subintabulatu konieczne jest stwierdzenie tej wierzytelności tytułem wykonawczym (np. dobrowolne poddanie się egzekucji zaopatrzone w klauzulę wykonalności); w przeciwnym wypadku za niezbędne należy uznać złożenie sumy wynikającej z wierzytelności hipotecznej do depozytu sądowego. Co istotne, w przypadku woli zapłaty należności przez osobę A, podmiot ten powinien dokonać zapłaty na rzecz ostatniej osoby znajdującej się w „łańcuszku” zabezpieczenia. Instytucja subintabulatu została po raz pierwszy wprowadzona do polskiego porządku prawnego już w 1818 r.

Od 2011 r. przestał obowiązywać w polskim porządku prawnym piąty typ hipoteki, hipoteka kaucyjna, która była ustanawiana na wierzytelności o wysokości nieustalonej do oznaczonej sumy najwyższej.

Dokonując wpisu hipoteki do księgi wieczystej konieczne jest podanie wysokości zabezpieczenia. W przypadku, gdy np. umowa pożyczki wyniesie 100.000 zł, zasadnym jest określenie wysokości zabezpieczenia na kwotę nieco wyższą, np. 150.000 zł, ze względu na fakt, iż hipoteka zabezpiecza również roszczenia o odsetki oraz koszty postępowania sądowego powstałego w wyniku dochodzenia przez wierzyciela swoich uprawnień. Przy narosłych odsetkach, wygranym procesie i jednoczesnym niespłaceniu przez dłużnika żadnej kwoty wynikającej z umowy pożyczki, łączna należność wierzyciela mogłaby wynieść np. 120.000 zł. Przy ograniczeniu hipoteki do kwoty 100.000 zł, wierzyciel mógłby zaspokoić się jedynie do tej kwoty z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika. Gdyby zatem dłużnik miał wielu wierzycieli osobistych, posiadających wobec dłużnika zadłużenie znacząco przewyższające jego majątek, wierzyciel zabezpieczony hipoteką mógłby nie uzyskać zaspokojenia całkowitej należności wynikającej z narosłych odsetek oraz kosztów postępowania sądowego. Na uwadze jednocześnie mieć należy, iż zabezpieczenie hipoteczne nie może być nadmierne, np. przy umowie pożyczki 100.000 zł nie powinno wynieść wielokrotności tej sumy, gdyż w przypadku uznania przez sąd, iż zabezpieczenie jest zbyt wysokie, suma hipoteki na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej zostanie obniżona.

Hipoteka należy do praw akcesoryjnych, co oznacza, że w przypadku przelewu wierzytelności dochodzi do przejścia hipoteki. Hipoteki nie można jednocześnie przenieść bez wierzytelności, która jest zabezpieczana. Oznacza to, że w przypadku, gdy na nieruchomości osoby A ustanowiona jest hipoteka na rzecz osoby B z tytułu umowy pożyczki, a następnie osoba B ceduje na rzecz osoby C wszystkie uprawnienia wynikające z umowy pożyczki, to niepotrzebne jest zawieranie kolejnych umów przenoszących hipotekę, gdyż hipoteka na nieruchomości osoby A przechodzi automatycznie na osobę C, gdy ta zostanie wpisana do księgi wieczystej jako nowy wierzyciel osoby A. Opisana powyżej zmiana podmiotów w stosunku prawnym jest określana również zmianą wierzyciela hipotecznego.

Można stwierdzić, iż hipoteka podąża wraz z nieruchomością. Oznacza to, że w sytuacji zbycia przez dłużnika nieruchomości obciążonej hipoteką, obciążenie to przechodzi na nowego nabywcę. Co więcej, z mocy prawa niedopuszczalne są zastrzeżenia właściciela nieruchomości obciążanej, iż ten nie sprzeda lub dodatkowo nie obciąży nieruchomości przed wygaśnięciem ustanowionej hipoteki. W przypadku zawarcia takiego postanowienia w umowie, jest ono nieważne. Jeśli dojdzie do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, wierzyciel uzyskując tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi może zaspokoić się ze sprzedanej przez tego dłużnika nieruchomości będącej już własnością innej osoby. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie powoduje zatem wygaśnięcia tej hipoteki.

Główną przyczyną wygaśnięcia hipoteki jest wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, czyli np. spłata zaciągniętej pożyczki. Drugim z przypadków wygaśnięcia hipoteki jest jej wykreślenie z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej (np. w przypadku omyłkowego lub błędnego wykreślenia hipoteki) i upływ dziesięciu lat od jej wykreślenia. Trzecim z przypadków wygaśnięcia hipoteki jest zwłoka wierzyciela w odbiorze przysługujących mu należności z tytułu wierzytelności lub trudności w jego zaspokojeniu (np. dłużnik nie posiada informacji, gdzie wierzyciel mógłby przebywać lub nie posiada aktualnych danych dotyczących rachunku bankowego wierzyciela). Dłużnik w takim przypadku powinien złożyć zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego oraz zrzec się uprawnienia do odbioru tej kwoty z powrotem. Wykreślenie hipoteki dokonywane jest po złożeniu wniosku przez właściciela nieruchomości obciążonej, posiadającego prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego należnej kwoty oraz dysponującego dowodem wpłaty tej kwoty do depozytu wraz ze zrzeczeniem się odbioru tej kwoty z powrotem. We wszystkich przypadkach wygaśnięcia hipoteki, wierzyciel jest zobligowany do dokonania wszystkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jeśli wierzyciel nie zechce wykonać tych czynności jedyną drogą jest wytoczenie przez właściciela obciążonej nieruchomości powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Foto dzięki uprzejmości Stuart Miles / freedigitalphotos.net