Kategoria: umowa

Culpa in contrahendo, czyli w trakcie negocjacji uważaj na to, co obiecujesz

Culpa in contrahendo, czyli w trakcie negocjacji uważaj na to, co obiecujesz

Najczęściej rozpoczynamy negocjacje, bo chcemy zawrzeć umowę. Dlatego też w trakcie negocjacji, które mają doprowadzić do zawarcia umowy, należy z namysłem przedstawiać to, co drugiej stronie się obiecuje. Dlaczego? Dlatego, że druga strona, negocjując treść umowy, która ma być pomiędzy stronami zawarta, działa w zaufaniu do przedstawianych przez partnera w negocjacjach zapewnień. Wierzy, że kontrahent chce i będzie mógł wypełnić składane obietnice. Jeśli to zaufanie zostanie naruszone, to strona oszukana może zażądać odszkodowania, powołując się na tzw. winę w kontraktowaniu (culpa in contrahendo).

Wina w kontraktowaniu oznacza odpowiedzialność jednej ze stron za niewypełnienie zobowiązań, które zostało spowodowane przyczynami poprzedzającymi zawarcie danej umowy. Odpowiedzialność ta dotyczy zasadniczo tego, że nie doszło do zawarcia określonej umowy mimo, że strona odpowiedzialna za niezawarcie umowy stwarzała wrażenie, iż chce przystąpić do umowy (obiecywała podpisanie umowy). Odpowiedzialność na zasadzie winy w kontraktowaniu (art. 72 § 2 k.c.) ograniczona jest zasadniczo do kosztów związanych z prowadzonymi negocjacjami (koszty prawnika, ekspertyz potrzebnych do zawarcia umowy, przygotowania ofert, itp.), czyli nie przekracza tzw. ujemnego interesu umownego.

Ale ta odpowiedzialność w niektórych przypadkach może iść dalej. Przykładowo, negocjując umowę najmu wynajmujący w trakcie pertraktacji informuje potencjalnego najemcę o tym, że jest możliwość skorzystania z bezpłatnych miejsc parkingowych dla klientów tego najemcy, znajdujących się przed wynajmowanym lokalem. Jednakże po zawarciu umowy najmu okazuje się, że najemca nie może nieodpłatnie korzystać z miejsc parkingowych dla swoich klientów i musi wynająć je od osoby trzeciej za 10.000 zł. Ta dodatkowa kwota będzie dla najemcy uszczerbkiem majątkowym, który powinien być zrekompensowany przez nierzetelnego kontrahenta.

Niewywiązanie się ze złożonych obietnic składanych przy negocjowaniu umowy prowadzić będzie do konieczności wynagrodzenia powstałej szkody (art. 471 k.c.) lub do odpowiedzialności z czynu niedozwolonego (art. 415 k.c.). Możliwa jest też odpowiedzialność mieszana wynikająca z art. 443 k.c.

Kontrahenci w trakcie negocjacji muszą zachowywać się lojalnie wobec drugiej strony i w związku z tym obie strony winny przekazywać sobie prawdziwe informacje co do możliwości wykonania wszystkich postanowień negocjowanej umowy oraz oferować to, co są w stanie faktycznie wykonać. Prawdziwe informacje od kontrahenta oraz możliwa do wykonania oferta będzie wpływać na decyzję osoby prowadzącej negocjacje czy finalnie przystąpić do umowy czy też z niej zrezygnować. Tego wymagają zasady współżycia społecznego. Składanie zapewnień i ich następnie niewykonanie prowadzić będzie do zrekompensowania straty przez nierzetelnego kontrahenta, nawet jeśli umowa nie została zawarta.

 

Foto dzięki uprzejmości jesadaphorn / freedigitalphotos.net

Umowa przedwstępna przedawnienie roszczeń

Umowa przedwstępna – przedawnienie

Umowa przedwstępna to umowa „prowizoryczna”, poprzedzająca umowę właściwą (art. 389 k.c.). Strony, które nie mogą od razu zawrzeć planowanej umowy mogą umówić się, że ustalą między sobą istotne postanowienia. Strony mogą też w tej umowie z góry ustalić termin, kiedy ma być zawarta planowana umowa przyrzeczona. Ustalenia te są zawierane właśnie w umowie przedwstępnej; w umowie przedwstępnej zawarte jest też zobowiązanie się stron do zawarcia oznaczonej umowy. Często zdarza się, że przy zawieraniu umowy przedwstępnej strony umawiają się na wpłatę zadatku, który ma zabezpieczać i umacniać planowane zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może poprzedzać każdą umowę przyrzeczoną – umowę sprzedaży, umowę najmu, dzierżawy, itp. można też zawrzeć umowę przedwstępną na rzecz osoby trzeciej, tj. zobowiązać się, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy wskazanymi w umowie przedwstępnej osobami (np.: osoby A i B umawiają się w umowie przedwstępnej, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pomiędzy osobami B i C). Umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przykładowo, przedwstępna umowa sprzedaży musi zawierać: strony umowy przyrzeczonej, wskazanie przedmiotu sprzedaży i ceny (art. 535 k.c.). Aby uniknąć nieporozumień warto umowę przedwstępną po prostu nazwać: „umowa przedwstępna”, by nie było wątpliwości, że strony dopiero planują zawarcie umowy przyrzeczonej. Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej może być wskazany w samej umowie przedwstępnej lub też w odrębnej korespondencji pomiędzy stronami.

Strony przystępujące do zawarcia umowy przyrzeczonej muszą pamiętać o tym, że roszczenia wnikające z tej umowy przedawniają się w bardzo krótkim terminie – jednego roku licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. O przedawnieniu pisałem w tym wpisie: Jak ustalić początek biegu przedawnienia roszczeń. Warto o tym pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się w terminie jednego roku.

Co więc istotne, jeśli strony umowy przewidziały kary umowne lub zwrot wcześniej wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości to tego typu roszczenia, które normalnie przedawniają się zgodnie z art. 118 k.c. (np.: roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej zasadniczo przedawniają się po trzech latach), jeśli te roszczenia zostały zwarte w umowie przedwstępnej – przedawniają się właśnie w terminie jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

 

Foto dzięki uprzejmości jscreationzs / freedigitalphotos.net