Czy istnieje wzór umowy dzierżawy pod fotowoltaikę?

Często spotykamy się z pytaniem czy istnieje jakiś dobry wzór umowy dzierżawy na fotowoltanikę (biogazownię, pompy ciepła, kolektory słoneczne, wiatraki)?

Umowa dzierżawy – uwagi ogólne

Umowa dzierżawy nieruchomości pod farmę fotowoltaniczną (ale i pod biogazownię, pompy ciepła, kolektory słoneczne, wiatraki) jest umową opartą o rozwiązania zawarte w kodeksie cywilnym, które to przepisy zawierają standardowe regulacje dotyczące umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy nieruchomości pod farmę fotowoltaniczną musi dodatkowo uwzględniać specyfikę korzystania z nieruchomości oraz tego, że nieruchomość będzie wykorzystywana przez dłuższy czas (najczęściej na okres oznaczony 25 – 29 lat) na farmę fotowoltaniczną (biogazownię, pompy ciepła, kolektory słoneczne, wiatraki) przez przedsiębiorcę. Tego typu umowa dzierżawy musi uwzględniać też i to, że na treść umowy będzie miał wpływ podmiot finansujący inwestycję odnawialnych źródeł energii (np.: bank, fundusz inwestycyjny, itp.).

Każda typowa umowa dzierżawy powinna zawierać następujące, konieczne elementy: (1) ustalenie kto jest stroną umowy (a więc określenie wydzierżawiającego i dzierżawcy); (2) określenie przedmiotu dzierżawy (np.: oznaczona nieruchomość); (3) określenie sposobu korzystania z przedmiotu dzierżawy (do używania i pobierania pożytków), (4) określenie wysokości czynszu dzierżawnego oraz (5) ustalenie długości trwania umowy dzierżawy.

Umowa dzierżawy – precyzyjnie o powierzchni

W umowach dzierżawy dotyczących farm fotowoltanicznych pierwszym i istotnym punktem spornym jest określenie, za jaką powierzchnię dzierżawionego terenu będzie płacił dzierżawca. Dla dzierżawcy korzystniej jest ograniczyć powierzchnię jedynie do części faktycznie wykorzystywanej przez elementy urządzeń farmy fotowoltanicznej co będzie prowadziło do kalkulacji niższego czynszu dzierżawy. Dla wydzierżawiającego natomiast korzystniej będzie oddać w dzierżawę określoną działkę bez wyodrębniania tych części powierzchni, która jest faktycznie wykorzystywana przez urządzenia farmy fotowoltanicznej; co pozwoli na kalkulowanie wyższego czynszu dzierżawnego.

Czynsz dzierżawny

Istotne jest też ustalenie innych parametrów związanych z czynszem dzierżawnym, a mianowicie czy obowiązek zapłaty czynszu powstaje już od momentu zawarcia umowy dzierżawy (to jest korzystniejsze dla wydzierżawiającego) czy też dopiero od momentu uruchomienia farmy woltanicznej (to rozwiązanie jest bardziej preferowane przez dzierżawców). Także istotne jest to aby uzgodnić w umowie dzierżawy czy czynsz dzierżawy jest uzgodniony w kwocie netto czy też brutto. Innym zagadnieniem związanym z czynszem dzierżawnym jest waloryzacja jego wysokości. Należy pamiętać, że tego typu umowy zawierane są na znaczny okres czasu (najczęściej 25-29 lat) a więc w umowie musi istnieć mechanizm urealniający wartość czynszu. Może to być odniesienie się do stopy inflacji lub ceny odpowiednich towarów. Jeśli chodzi o długość czasu, na który ma obowiązywać umowa dzierżawy to warto pomyśleć, jak umowa ma zostać zakończona, a więc czy dzierżawca ma obowiązek usunąć instalacje fotowoltaniczne i przywrócić nieruchomość do stanu obowiązującego przed zawarciem umowy dzierżawy.

Terminy

W umowie dzierżawy farmy fotowoltanicznej muszą też znaleźć się termin wydania nieruchomości oraz termin planowanego uruchomienia farmy fotowoltanicznej oraz uzgodnienie kto jest zobowiązany do poniesienia kosztu przygotowania nieruchomości do uruchomienia farmy fotowoltanicznej (koszty wycinki drzew i krzewów, itp.).

Obciążenia związane z umową dzierżawy

Inną ważną kwestią jest uzgodnienie, która strona umowy ponosi ekonomiczny ciężar podatku od nieruchomości lub podatku rolnego. Zmiana wykorzystania gruntu może zasadniczo wpłynąć na wysokość obciążeń publicznoprawnych i warto zastanowić się czy ekonomiczny koszt tych obciążeń nie powinien być ponoszony przez dzierżawcę.

Rozwiązanie umowy

Istotnym elementem umowy dzierżawy nieruchomości pod farmę fotowoltaniczną jest też ustalenie, w jakich sytuacjach dzierżawca oraz wydzierżawiający mogą umowę przedterminowo rozwiązać. Najczęstszymi sytuacjami, gdy dzierżawca może przed terminem wypowiedzieć umowę dzierżawy jest nieuzyskanie odpowiednich zgód lub pozwoleń na budowę i eksploatację farmy fotowoltanicznej. Wydzierżawiający natomiast ma uprawnienie do rozwiązania umowy dzierżawy, gdy dzierżawca nie płaci czynszu dzierżawnego lub innych należności wynikających z umowy dzierżawy, znacząco opóźnia się z budową farmy fotowoltanicznej lub wykorzystuje wydzierżawiony grunt na cele niewskazane w umowie dzierżawy.

Konkludując, można przygotować wzór umowy pod biogazownie, pompy ciepła, kolektory słoneczne, fotowoltanikę lub wiatraki, ale taki wzór nie będzie praktyczny, ponieważ za każdym razem będzie wymagał dokonania zasadniczych zmian wynikających z uwarunkowań dotyczących poszczególnych nieruchomości (czy to jest nieruchomość rolna) oraz obowiązujących na danym terenie przepisów prawa miejscowego (m.in. związanymi z planem zagospodarowania przestrzennego lub braku takiego planu). Podaję tutaj dwa przykłady uwarunkowań wpływających na treść umowy, ale takich zmiennych elementów jest w praktyce kilkanaście-kilkadzisiąt.

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.