Czy można emailem wypowiedzieć umowę o powierzeniu zarządu nieruchomością?

W jednej ze spraw zostaliśmy poinformowani, że klient zawarł umowę o zarząd nieruchomością wspólną, a więc umowę nazwaną, stypizowaną w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Stosownie do tego przepisu właściciele lokalu mogą po ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Klient postanowił zmienić zarządcę nieruchomości i w tym celu przesłał emailem wypowiedzenie umowy o zarząd nieruchomością wspólną. Co więcej, inni współwłaściciele także przesłali emailem do dotychczasowego zarządcy wypowiedzenie umowy o zarząd.

Klient wraz z innymi współwłaścicielami nieruchomości wspólnej zdecydował się nawiązać współpracę z innym zarządcą nieruchomości wspólnej. Klient obawia się jednak tego, czy dokonane w formie e-mailowej wypowiedzenie umowy o powierzenie zarządu wcześniejszemu zarządcy jest skuteczne i czy w związku z tym istnieje obowiązek zapłaty dalszego wynagrodzenia na rzecz poprzedniego zarządcy, już po okresie rozwiązania umowy o zarządzanie.

Umowa o powierzeniu zarządu stanowi szczególną nazwaną postać umowy zlecenia. Wobec tego, że ustawa o własności lokali nie reguluje trybu wypowiadania tego typu umów należy przyjąć, że zastosowanie znajdą w takiej sytuacji przepisy kodeksy cywilnego dotyczące umowy zlecenia.

W orzecznictwie przyjmuje się, w odniesieniu do umowy o zarządzanie nieruchomością uregulowanej w przepisach art. 184a i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami, że do takiej umowy w kwestiach nieuregulowanych tej ustawie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego o zleceniu oraz zasady ogólne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 sygn. akt V CSK 472/12). Wobec tego należy stosować regulację z art. 746 par. 1 k.c., zgodnie z którą dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie oraz art. 746 par. 3 k.c., zgodnie z którą nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów.

Ważny powód musi istnieć po stronie zleceniobiorcy i nie musi on być szczególnie doniosły. Jednakże w orzecznictwie podnosi się, że jeżeli zdarzy się, że umowa zostanie rozwiązana bez ważnego powodu, wówczas stosunek prawny wprawdzie wygasa, a więc takie rozwiązanie jest skuteczne, ale strona, która od umowy odstąpiła bez ważnego powodu, jest zobowiązana dać drugiej odszkodowanie za straty, wynikłe z rozwiązania umowy (art. 746 § 1 in fine i § 2 in fine). Kwestia wystąpienia istotnej przyczyny ma więc znaczenie drugorzędne dla oceny skuteczności wypowiedzenia.

Jeśli w umowie o zarządzanie nie zostały przez strony wprowadzone szczególne terminy wypowiedzenia umowy, z jakim nastąpi wypowiedzenie w przypadku zaistnienia ważnych powodów. Tym samym wypowiedzenie umowy dokonane poprzedniemu zarządcy należałoby uznać za natychmiastowe, z momentem wysłania wypowiedzenia umowy o zarządzanie przez ostatniego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Zakładając więc, że wypowiedzenie zostało przesłane w sposób umożliwiający zapoznanie z jego treścią przez dotychczasowego zarządcę nieruchomości (wymóg), przyjąć można, że oświadczenie to jest równoznaczne ze skutecznym wypowiedzeniem, zgodnie z art. 61 k.c.

Na podstawie art. 77 par. 3 k.c., jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej niż forma pisemna, dokumentowa albo elektroniczna, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem – „stwierdzenie pismem” może nastąpić w dowolny sposób, nie jest tożsame z wymaganiami odnoszącymi się do zachowania formy pisemnej. Wystarczy, że istnieje jakiekolwiek pismo stwierdzające daną czynność prawną pochodzącą od jednej strony (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach V ACa 779/15). Wystarczy więc, że ostatni ze współwłaścicieli wyśle pisemne wypowiedzenie z powołaniem się na wypowiedzenia dokonane przez pozostałych współwłaścicieli dokonane za pomocą poczty elektronicznej a wypowiedzenie umowy będzie skuteczne wobec wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Na koniec trzeba wskazać, że wynagrodzenie za wykonanie zlecenia zarządu nieruchomością wspólną zawsze jest uzależnione od faktycznego wykonywania zlecenia, chyba że w umowie strony w sposób jednoznaczny zastrzegły wynagrodzenie za gotowość, bez względu na zakres prac (tzw. ryczałt). Wynika to art. 734 k.c., który jako istotę umowy zlecenia określa dokonanie czynności w imieniu dającego zlecenie oraz art. 735 k.c., który stanowi, że jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.