Droga konieczna

droga konieczna

Ustanowienie drogi koniecznej, w myśl art. 145 k.c., uzasadnione jest wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takim przypadku właściciel nieruchomości (nieruchomości władnącej) może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich (właścicieli nieruchomości obciążonych) ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Dodać przy tym należy, iż przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Osoby ubiegające się o ustanowienie drogi koniecznej powinny przede wszystkim wykorzystać istniejące możliwości dojazdu do drogi publicznej przez grunt stanowiący wyłączną własność jednej z tych osób, a dopiero w braku takiej możliwości, mogą żądać ustanowienia służebności przez grunty będące własnością osób trzecich.

Przesłanką roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich, przy czym przesłanką do ustanowienia drogi koniecznej jest zarówno całkowity brak dostępu do drogi publicznej, jak również sytuacja, w której co prawda dostęp taki istnieje, ale jest nieodpowiedni. Jak natomiast wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 września 2011 roku w sprawie CSK 657/10: „Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość przedostania się z nieruchomości do takiej drogi; możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku”.

Podążając za stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyrażonym między innymi w wyroku z dnia 28 kwietnia 2000 roku w sprawie II CKN 233/04, należy dodać, iż w art. 145 § 1 k.c. chodzi o prawną gwarancję dostępu nieruchomości do drogi publicznej, nie stanowi więc przeszkody w ustanowieniu drogi koniecznej sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości sąsiedniej w celu przejeżdżania lub przechodzenia do drogi publicznej za grzecznościową zgodą lub przy braku sprzeciwu właściciela. Nie stanowi również przeszkody ustanowienia drogi koniecznej możliwość dojścia lub dojazdu do drogi publicznej opartego na stosunku obligacyjnym, nie jest to bowiem dostęp o charakterze trwałym (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 roku w sprawie II CSK 94/11).

Z drugiej strony należy mieć na uwadze fakt, iż  art. 145 k.c. nie daje roszczenia o ustanowienie służebności drogowej, zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej zapewniającej niezbędny dostęp do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich, zob. postanowienie sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 r., II CSK 482/06. Oznacza to, iż służebność drogi koniecznej powinna zapewnić dostęp do najbliższej drogi publicznej, a nie do drogi publicznej położonej bardziej odpowiedniej dla właściciela nieruchomości władnącej.

Należy również pamiętać, iż droga konieczna jest służebnością gruntową a więc zostaje ustanowiona na rzecz nieruchomości nie zaś właściciela tej nieruchomości co oznacza, iż będzie ona przysługiwała każdorazowemu właścicielowi nieruchomości władnącej względem każdorazowego właściciela nieruchomości obciążonej.

Ustanowienie takiej drogi koniecznej możliwe jest w dwojaki sposób.

Jeżeli wszyscy zainteresowani, a więc właściciel nieruchomości, który dąży do ustanowienia drogi koniecznej, jak również właściciele nieruchomości, na których taka służebność drogi koniecznej miałaby zostać ustanowiona, są zgodni wówczas mogą ustanowić drogę konieczną poprzez zawarcie umowy. W myśl art. 245 k.c. dla oświadczenia właściciela, na którego nieruchomości ustanowiona zostanie służebność drogi koniecznej (właściciela nieruchomości obciążonej) obligatoryjna jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oświadczenie właściciela nieruchomości, na rzecz którego ma zostać ustanowiona droga konieczna może zostać złożone w dowolnej formie.

W przypadku braku zgody którejkolwiek ze stron na zawarcie takiej umowy, właściciel, który dąży do ustanowienia drogi koniecznej może złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustanowienie drogi koniecznej, który w myśl art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych podlega stałej opłacie w wysokości 200 zł.

Istotna z punktu widzenia ustanowienia służebności drogi koniecznej jest również kwestia wynagrodzenia za jej ustanowienie. Zarówno w przypadku umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej, jak również w przypadku sądowego ustanowienia takiego prawa konieczne będzie ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie tejże służebności drogowej. Przy umownym ustanowieniu służebności drogi koniecznej strony dowolnie ustalają wysokość tego wynagrodzenia, w przypadku zaś sądowego ustanowienia służebności drogi koniecznej wysokość tego wynagrodzenia ustala sąd. Wynagrodzenie to może mieć postać wynagrodzenia pieniężnego lub świadczenia w naturze oraz być świadczeniem jednorazowym bądź przybrać formę świadczenia okresowego. W obu wariantach ustanowienia służebności drogi koniecznej właściciel nieruchomości obciążonej, któremu właściciel nieruchomości władnącej ma obowiązek zapłacić wynagrodzenie może zrzec się tego uprawnienia.

 

Foto dzięki uprzejmości Graphics Mouse / freedigitalphotos.net

 

Opracowali: radca prawny Marta Marczak oraz adwokat Marcin Hołówka