Kara umowna od dewelopera – zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?

kara umowna

W jednej ze spraw przeciwko deweloperowi Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził na rzecz kupujących lokal mieszkalny m.in. kwotę kilkudziesięciu tysięcy złotych tytułem kary umownej.

W sprawie sądowej chodziło o to, że kupujący zawarli z deweloperem przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Deweloper zobowiązał się, że umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta nie później niż do 30 czerwca 2019 r. Deweloper nie wywiązał się z umowy przedwstępnej i był w znacznym opóźnieniu co do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Z tego też powodu sąd zasądził znaczną kwotę kary umownej.

Deweloper wypłacił karę umowną wynikającą z wyroku sądu i jednocześnie przekazał kupującym PIT-11 dokumentujący wypłaconą karę umowną oznaczając ją jako „przychody z innych źródeł”.

Kupujący kategorycznie nie zgodzili się z taką kwalifikacją prawnopodatkową kary umownej, twierdząc, że kara umowna jest przecież zryczałtowanym odszkodowaniem zastrzeżonym w umowie, wolnym od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Istota sporu z kupującymi sprowadziła się do kwestii kwalifikacji prawnopodatkowej kary umownej zasądzonej wyrokiem sądu.

Czym jest kara umowna na postawie przepisów prawa cywilnego

Na podstawie przepisów kodeksu cywilnego karę umowną, zwaną też odszkodowaniem umownym, strony ustalają z góry wielkość odszkodowania. W piśmiennictwie zwraca się uwagę, że utożsamianie kary umownej z odszkodowaniem umownym jest błędem, gdyż nie są to pojęcia tożsame. Karę umowną można jedynie traktować jako swego rodzaju surogat odszkodowania. Jest ona traktowana także jako techniczno-prawne określenie oznaczonego w umowie świadczenia pieniężnego, do którego wykonania dłużnik zobowiązuje się tytułem naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, jako świadczenia głównego.

Należy wskazać, że Sąd Najwyższy w uchwale w składzie siedmiu sędziów z dnia 6 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 61/03, której nadano moc zasady prawnej, stwierdził, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty także w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł żadnej szkody. Uchwała ta przesądziła kwestię charakteru prawnego kary umownej uznając, że nie jest ona zależna od wysokości poniesionej szkody i należy się nawet wtedy, gdy wierzyciel żadnej szkody nie poniósł.

Czym jest kara umowna na postawie przepisów prawa podatkowego

Przechodząc na grunt przepisów podatkowych warto zauważyć istniejące rozróżnienie pomiędzy karą umowną a odszkodowaniem. Potwierdza to stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 13 grudnia 2001 r., sygn. akt III RN 156/00. Sąd Najwyżśzy oceniając zwolnienie w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu odszkodowań otrzymanych na podstawie przepisów prawa cywilnego stwierdził, że jakkolwiek na gruncie przepisów prawa cywilnego kara umowna (art. 483 § 1 k.c.) pełni funkcję analogiczną do odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 i nast. k.c.), to jednak równocześnie zasadniczo różni się ona od odszkodowania z uwagi na fakt, że należy się ona wierzycielowi zawsze wtedy, gdy zaistnieją okoliczności uzasadniające postawienie zarzutu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania i to bez względu na wysokość poniesionej przez niego szkody (art. 484 § 1 k.c.).

Kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość szkody i w konsekwencji stanowi zabezpieczenie prawidłowej realizacji umowy, nie jest zaś odszkodowaniem. Nawiązując do cywilnoprawnego rozróżnienia – z jednej strony “odszkodowań”, a z drugiej strony “kar umownych” – ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT przyjął rozwiązanie prawne, w myśl którego wolne od tego podatku są nie “kary umowne”, lecz jedynie “odszkodowania i zadośćuczynienia”. Nie można uznać, że ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT zwalnia od podatku kary umowne, posługując się jednocześnie zupełnie innym pojęciem, tj. odszkodowaniem.

Gdyby wolą ustawodawcy było umożliwienie zwolnienia kar umownych od podatku, to wprost zawarłby stosowne uregulowania w przepisie art. 21 ustawy o PIT, jak to ustawodawca uczynił w przypadku odszkodowań.

Kara umowna jest opodatkowana PIT

W związku z powyższym, otrzymana należność tytułem kary umownej, wypłacona przez dewelopera z tytułu niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy wzajemnej, nie podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ przepis art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT takiego zwolnienia nie przewiduje. Kara umowna stanowi przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Deweloper jest więc zobowiązany do przygotowania i wysłania PIT-11.