Czy można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas oznaczony

Kodeks cywilny stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Ustalenie, czy umowę najmu zawartą na czas określony można przedterminowo rozwiązać należy zacząć od sprawdzenia w treści umowy najmu, czy strony umowy mają zagwarantowane prawo wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Jeśli umowa najmu nie zawiera zapisu umożliwiającego wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu to wypowiedzenie umowy przed pierwotnie ustalonym dniem jej zakończenia może okazać się niemożliwe. Brak zapisu uprawniającego wynajmującego do przedterminowego wypowiedzenia umowy może oznaczać, że mimo powiększającego się zadłużenia najemcy umowa najmu musi trwać.

Zdarzają się też wzory umów najmu na czas określony, które zawierają wadliwie skonstruowaną klauzulą wypowiedzenia. Jak powinna więc być skonstruowana skuteczna klauzula wypowiedzenia w umowie najmu na czas określony ?

Można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas oznaczony, wystarczy, że umowa najmu zawiera zapis, iż wypowiedzenie jej będzie możliwe z „ważnych przyczyn”.

Ustalenie czy przyczyna, na którą powołuje się strona umowy najmu aby ją skutecznie rozwiązać jest przyczyną kwalifikującą się do ważnych przyczyn ostatecznie będzie należeć do sądu, przed którym toczyć się będzie sprawa o nieuzasadnione rozwiązanie umowy najmu. Tylko sąd jest w stanie dokonać oceny w sposób obiektywny czy przesłanki prowadzące do wypowiedzenia umowy najmu były faktycznie „ważnymi przyczynami”. Sąd oceniając przyczyny wypowiedzenia umowy będzie rozważał interesy obu stron umowy – tej, która wypowiedziała umowę (np.: wynajmującego) oraz tej, której wypowiedziano umowę najmu (np.: najemcy). Ważne będzie też ustalenie czy zawierając umowę najmu na czas określony strony dążyły do zawarcia stosunku prawnego o stabilnym charakterze.

Istotność wskazanej przez wypowiadającego przyczyny zależeć będzie od tego jak umowa najmu została skonstruowana oraz od subiektywnej oceny wypowiadającego. Powtarzając przykłady pojawiające się w orzecznictwie Sądu Najwyższego ważnym powodem prowadzącym do przedwczesnego rozwiązania umowy najmu może być pozbawienie najemcy lokalu dostępu do umówionej powierzchni magazynowej, a przyczyną niemieszczącą się w kategorii istotnych przyczyn, nieuzasadniających natychmiastowego rozwiązania umowy najmu będzie np. brak prądu w lokalu spowodowany krótkotrwałą awarią mediów.

Przykładem klauzuli umożliwiającej wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony będzie następujące postanowienie umowne: „Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z ważnych przyczyn, w tym w szczególności w przypadku, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności a wynajmujący uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy, udzielając najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu i najemca w dodatkowym terminie miesięcznym nie zapłacił wynajmującemu zaległego czynszu.”.

 

Foto dzięki uprzejmości jscreationzs / freedigitalphotos.net

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.