Nakłady na przedmiot najmu

zwrot nakładów na umowę najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.