Prawnik w Piasecznie

Jak deweloper odpowiada za wady budowy domu?

Każdy klient kupujący nowy dom ma prawo oczekiwać od dewelopera nieruchomości o wysokiej jakości wykonania i zgodności z przepisami budowlanymi. Niestety, czasami zdarza się, że po wprowadzeniu się do nowego domu nowi właściciele odkrywają wady, które wpływają na ich komfort i bezpieczeństwo. W takim przypadku, warto poznać możliwości dochodzenia odpowiedzialności za wady budynku od dewelopera. W niniejszym artykule omówimy odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu oraz kluczowe aspekty, które warto wziąć pod uwagę podczas podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości.

Deweloper jako sprzedawca nieruchomości, odpowiada za wady fizyczne i prawne, które istniały w chwili przekazania domu nabywcy, nawet jeśli ujawnią się one dopiero później.

Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje wad: jawne i ukryte. Wady jawne to takie, które można zauważyć podczas typowego sprawdzenia domu przed odbiorem, natomiast wady ukryte są niewidoczne lub trudne do wykrycia bez specjalistycznej wiedzy. Dlatego też do zakupu nieruchomości należy się odpowiednio przygotować. Ważnym krokiem będzie dokonanie odbioru technicznego kupowanego domu, gdyż protokół odbioru jest kluczowym dokumentem wskazującym, że podczas zakupu domu kupujący sprawdził, czy nieruchomość spełnia jego oczekiwania i czy nie ma wad. Ważne jest, aby podczas odbioru dokładnie sprawdzić stan techniczny domu, jego wyposażenie, zgodność z projektem budowlanym.

Jak w zarysie wygląda odpowiedzialność prawna dewelopera?

Na podstawie kodeksu cywilnego deweloper jest odpowiedzialny za wady fizyczne i prawne domu. Poniżej przedstawiam ogólny zarys odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości:

Kodeks cywilny (art. 556 i następne): Deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy nieruchomości wolnej od wad fizycznych i prawnych. Sprzedawca odpowiada za wady ukryte, które istniały w momencie przekazania domu, ale ujawniły się później, a także za te, które powstały później, ale wynikają z przyczyn tkwiących w przedmiocie sprzedaży. Odpowiedzialność dewelopera na podstawie rękojmi za wady nieruchomości trwa pięć lat od dnia przekazania kupującemu domu (czas ten może zostać wydłużony na mocy umowy sprzedaży nieruchomości). Jeśli wada zostanie ujawniona w ciągu roku od dnia przekazania nieruchomości, uważa się, że istniała ona w momencie przekazania domu.

Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pomiędzy deweloperem a kupującym: Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu wynika także z zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa sprzedaży może modyfikować ogólną odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne nieruchomości, np.: wydłużyć okres rękojmi. W przypadku gdy nieruchomość posiada wady, kupujący ma prawo dochodzić swoich roszczeń od dewelopera zgodnie z uregulowaniami zawartymi w umowie sprzedaży nieruchomości. Czasem w umowach sprzedaży nieruchomości deweloper udziela gwarancji jakości na sprzedawane nowe domy i mieszkania. Gwarancja ta zazwyczaj trwa do 10 lat i obejmuje wady fizyczne w budynku, takie jak nieszczelność dachu czy problemy z instalacją elektryczną. Gwarancja jakości chroni kupującego niezależnie od rękojmi za sprzedany dom.

Warto zaznaczyć, że odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu nie jest bezwzględna. Oznacza to, że deweloper nie odpowiada za wszystkie wady, jakie mogą pojawić się w sprzedanym domu. Istnieją bowiem wady, które są wynikiem normalnego zużycia, a także takie, które wynikają z winy samego kupującego. Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu dotyczy wad, które były obecne w momencie sprzedaży nieruchomości lub które pojawiły się w krótkim czasie po jej oddaniu do użytku.

Jakie wady są najczęściej spotykane w sprzedanych domach?

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne sprzedanego domu lub mieszkania. Wady fizyczne to takie, które wynikają z niezgodności rzeczy z umową lub z powodu wadliwego wykonania umowy przez dewelopera. Mogą to być np. wady konstrukcyjne, instalacyjne, wykończeniowe, wyposażeniowe czy też dotyczące użytkowania nieruchomości. Wady prawne natomiast to takie, które wynikają z nieprawidłowego stanu prawnego nieruchomości. Przykładowo, może to być brak pozwolenia na użytkowanie, brak decyzji o pozwoleniu na budowę czy też obciążenie nieruchomości hipoteką.

Wady fizyczne, które są najczęściej spotykane w sprzedanych domach, to przede wszystkim te związane z jakością wykonania oraz związane z brakiem zgodności z umową. Do najczęstszych wad fizycznych budynku zaliczamy:

Wady dotyczące izolacji termicznej – wady te mogą polegać na źle wykonanej izolacji, co prowadzi do utraty ciepła w zimie, a w lecie – do zbyt wysokich temperatur wewnątrz domu;
Wady instalacji – wady te dotyczą najczęściej instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Mogą powodować problemy z odbiorem energii elektrycznej, przepływem wody i innych mediów, a nawet powodować zagrożenie pożarowe;
Wady konstrukcyjne – wady te związane są z niewłaściwym wykonaniem konstrukcji budynku.

Jak dochodzić odpowiedzialności dewelopera za wady budynku?

Aby dochodzić od dewelopera odpowiedzialności za wady budowy domu, należy podjąć następujące kroki:

1. Zgłoszenie wady deweloperowi:

Najpierw, należy zgłosić deweloperowi zauważoną wadę budynku. W tym celu, należy sporządzić pisemne zgłoszenie zawierające szczegółowy opis wady, wraz z podaniem jej lokalizacji. Warto też dodać do zgłoszenia zdjęcia wady. Zgłoszenie to powinno być przesłane do dewelopera za pomocą listu poleconego za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód na doręczenie zgłoszenia deweloperowi.

W zgłoszeniu warto wskazać termin, w którym deweloper powinien naprawić wadę. Termin ten powinien być uzasadniony i adekwatny do skali problemu. Ustalenie terminu pozwoli kupującemu dochodzić swych praw w przypadku nieuwzględnienia zgłoszenia przez dewelopera.

Deweloper, po otrzymaniu zgłoszenia wady, ma obowiązek odpowiedzieć na zgłoszenie w ciągu 14 dni. W odpowiedzi powinien poinformować klienta o sposobie i terminie usunięcia wady lub przedstawić własne stanowisko co do zgłoszonej wady. Jeżeli deweloper nie odpowie na zgłoszenie lub odmówi usunięcia wady, klient może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

2. Konsultacja z rzeczoznawcą:

Jeśli deweloper nie odpowie na zgłoszenie wady lub nie przyzna odpowiedzialności za wady budowy domu, warto skonsultować się z niezależnym rzeczoznawcą budowlanym. Ekspert oceni wady, ustali przyczyny oraz oszacuje koszty naprawy. Opinia rzeczoznawcy będzie istotnym argumentem w sporze z deweloperem. Taka opinia będzie także przydana w ewentualnym sporze sądowym z deweloperem.

3. Mediacja lub negocjacje:

Przed podjęciem działań prawnych warto spróbować mediacji lub negocjacji z deweloperem. Czasami strony mogą dojść do porozumienia bez konieczności przekazywania sprawy do rozstrzygnięcia w sądzie.

4. Skorzystanie z pomocy prawnika:

Jeśli negocjacje z deweloperem nie przynoszą rezultatów, należy skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w prawie budowlanym. Prawnik pomoże w zgromadzeniu dowodów, przygotuje odpowiednie dokumenty do sądu oraz będzie reprezentował poszkodowanego klienta w sądzie. Prawnik na początku wystosuje wezwanie do dewelopera z żądaniem: (1) usunięcia wady, (2) wymiany nieruchomości na wolną od wad – jeśli jest to możliwe i uzasadnione wielkością wad budynku, (3) obniżenia ceny, (4) odstąpienia od umowy przez kupującego (jeśli wady są istotne).

Warto jednak pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera nie obejmuje wad, które powstały z winy kupującego, na przykład w wyniku niewłaściwego użytkowania domu.

5. Postępowanie sądowe:

Jeśli pozasądowe próby rozwiązania sporu nie przyniosą efektów, konieczne może być wszczęcie postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Ten etap powinien już prowadzić adwokat lub radca prawny, który profesjonalnie przygotuje pozew i dołączy do niego niezbędne dowody na poparcie roszczeń kupującego.

Należy pamiętać, że w przypadku wad budowlanych warto je zgłosić deweloperowi jak najszybciej i niezwłocznie podjąć działania mające na celu dochodzenia odpowiedzialności dewelopera za wady domu.

Postępowanie spadkowe

W razie śmierci osoby, po której dochodzi do dziedziczenia, warunkiem niezbędnym prawnego potwierdzenia faktu dziedziczenia jest przeprowadzenie stosownego postępowania spadkowego. Może ono zostać wykonane na 2 sposoby: przed sądem w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku albo przed notariuszem poprzez sporządzenie protokołu dziedziczenia i aktu poświadczenia dziedziczenia. Postępowanie przed notariuszem z założenia jest szybsze, ale jest uwarunkowane obecnością wszystkich potencjalnych spadkobierców ustawowych i ewentualnie spadkobierców testamentowych oraz zapisobierców. W razie braku możliwości uczestnictwa wszystkich zainteresowanych, sporu co do ważności testamentu, trudności z wywiedzeniem linii dziedziczenia itp., niezbędną drogą będzie postępowanie sądowe. Zainicjować je może każda osoba mająca w tym interes, tak więc niekoniecznie to musi być spadkobierca czy zapisobierca, ale przykładowo wierzyciel zmarłego, który chce uzyskać zaspokojenie od spadkobierców swojego dłużnika.

W toku sądowego postępowania spadkowego koniecznym jest przedłożenie sądowi szeregu dokumentów wykazujących linię dziedziczenia czy też podstawę dziedziczenia. Niezbędnym jest zawsze odpis aktu zgonu spadkodawcy, a w razie dziedziczenia testamentowego konieczny jest oryginał testamentu lub testamentów. Dodatkowo, w celu wykazania stopni pokrewieństwa należy złożyć w sądzie odpowiednie akty stanu cywilnego, tj. w szczególności odpisy aktów urodzenia lub odpisy aktów małżeństwa. Pamiętać należy, aby składane dokumenty były oryginalne.

Co do zasady postępowanie przed notariuszem jest znacząco szybsze, ale nieco droższe, natomiast w bardziej skomplikowanych stanach faktycznych czy też sporów pomiędzy zainteresowanymi, niezbędnym będzie zainicjowanie postępowania przed sądem. W wyniku przeprowadzonego postępowania spadkowego właściwy organ (sąd lub notariusz) stwierdza, kto i w jakiej proporcji dziedziczy po zmarłej osobie. Dokument taki stanowi podstawę do prawnego stania się właścicielem lub współwłaścicielem majątku zostawionego przez spadkodawcę, czy też odpowiadania za długi spadkodawcy.

Jakie informacje powinno zawierać wezwanie do zapłaty?

Na szkoleniach prowadzonych przez sędziów sądów gospodarczych wskazuje się, że prawidłowe wezwanie do zapłaty musi zawierać niezbędne elementy do identyfikacji zobowiązania dłużnika. Wezwanie do zapłaty musi precyzować, skąd wziął się obowiązek zapłaty. Zasadniczo obowiązek zapłaty powstaje w momencie, gdy wierzyciel wykona swoje zobowiązanie (wykona usługę, dostarczy towar).

Podstawowe elementy wezwania do zapłaty

Przy wezwaniu do zapłaty za wykonane usługi lub dostarczony towar niezbędnymi elementami wezwania do zapłaty są:

data i miejsce sporządzenia wezwania do zapłaty,
dane wierzyciela (podmiot, który wykonał usługę lub dostarczył towar),
dane dłużnika (podmiot zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia),
stosunek prawny (umowa, zamówienie, itp.), z którego wynika obowiązek zapłaty,
potwierdzenie wykonania usługi lub dostarczenia towaru (korespondencja emailowa, podpisana przez dłużnika dokumentacja magazynowa);
kwota zadłużenia (warto też wskazać, ile wynoszą już naliczone odsetki od zadłużenia),
termin spłaty długu (należy wskazać, kiedy dług miał być uregulowany oraz wyznaczyć dodatkowy, krótki termin na zapłatę, np.: 3 lub 7 dniowy),
numer rachunku bankowego wierzyciela, na który należy dokonać zapłaty,
podpis osoby sporządzającej wezwanie do zapłaty.

Dodatkowe elementy wezwania do zapłaty

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

W wezwaniu do zapłaty można wskazać, że to pismo jest próbą przedsądowego rozwiązania sporu. Taki wymóg wynika z art. 187 par. 1 pkt 3) k.p.c., gdyż w pozwie o zapłatę powód (wierzyciel) musi wskazać, czy strony podjęły próbę pozasądowego rozwiązania sporu. Czasem do wezwania o zapłatę dołącza się też projekt ugody pozasądowej.

W wezwaniach do zapłaty wskazuje się, że w przypadku niezapłacenia długu w dodatkowo wyznaczonym terminie, wierzyciel może zgłosić dłużnika do rejestru dłużników. Jest to jeden z elementów dyscyplinujących, gdyż pojawienie się dłużnika w rejestrze dłużników na pewno skomplikuje mu prowadzenie działalności gospodarczej.

W wezwaniach pomiędzy przedsiębiorcami dopisuje się też informację o wysokości zryczałtowanej kwoty rekompensaty za egzekucję. Te kwoty to: 40 euro – jeśli wynagrodzenie jest niższe niż 5 000 złotych; 70 euro – jeśli wynagrodzenie jest w przedziale pomiędzy 5 000 złotych a 50 000 złotych; 100 euro – dla wynagrodzenia powyżej 50 000 zł.

Wezwanie do zapłaty należy wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jest to o tyle istotne, że w przypadku sprawy sądowej sąd będzie widział, iż wierzyciel przypomniał dłużnikowi o jego zadłużeniu oraz spróbował rozwiązać sprawę przed skierowaniem pozwu do sądu.

Nadpłata rachunków za gaz przez wspólnotę mieszkaniową/spółdzielnię

Limit cen gazu dla wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni

W dniu 29 stycznia 2022 r. weszła w życie ustawa, która wprowadziła limity cen gazu m.in. dla wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Limity te są ograniczone kwotami cen zawartymi w taryfach zatwierdzanych przez Prezesa URE. Ustawa reguluje sytuację prawną wybranych odbiorców ze skutkiem od początku 2022 roku. Wątpliwości co do zasadności taryfowania wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni pojawiły się w związku z gwałtownie rosnącymi cenami sprzedaży gazu w 2021 roku. Precyzyjniej rzecz ujmując pojawił się problem, czy zasadnym jest naliczanie cen za zużycie gazu przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię, zaopatrującą w gaz wyłącznie gospodarstwa domowe (tj. bez lokali komercyjnych), na podstawie taryf (ceny niższe), czy też na podstawie cen stosowanych wobec przedsiębiorców (ceny wyższe).

Stanowisko sprzedawców gazu

Sprzedawcy gazu stoją co do zasady na stanowisku, że przed 2022 rokiem wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie były wyłączone z możliwości objęcia rachunków za gaz cenami z taryf (a więc niższych cen). Taka praktyka znajduje uzasadnienie we wprowadzeniu dopiero ze skutkiem od 2022 r. wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni do katalogu podmiotów kwalifikujących się do objęcia ich taryfami. Praktyce tej sprzeciwia się jednak Prezes URE, z którego stanowiska wyrażonego w stosownym komunikacie wynika, że jeżeli w imieniu odbiorców w gospodarstwach domowych stroną umowy ze sprzedawcą jest np. wspólnota lub spółdzielnia, to sprzedawca gazu powinien stosować ceny wynikające z taryf, a więc ceny niższe.

W niektórych przypadkach nadpłaty dla wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni wynoszą po kilkaset tysięcy złotych. Podkreślić należy, że obowiązek stosowania cen przez sprzedawców na podstawie taryf przed 2022 rokiem nie wprowadza żadnych dodatkowych obowiązków od odbiorców np. obowiązku złożenia jakiegoś oświadczenia do sprzedawcy gazu. Obowiązek złożenia stosownego oświadczenia wprowadziła bowiem dopiero ustawa regulująca sytuację od 2022 roku.

Możliwość odzyskania nadpłaty

Porównując kwoty faktycznie stosowane przez danego sprzedawcę gazu przed 2022 rokiem ze stawkami wynikającymi z taryf, okazuje się, iż dany odbiorca może posiadać nadpłatę wynikającą z zawyżania faktur za gaz przez sprzedawcę gazu poprzez pominięcie w rachunkach cen wynikających z taryf. W razie braku woli po stronie sprzedawcy gazu skorygowania faktur, wspólnota mieszkaniowa/spółdzielnia będzie musiała wytoczyć powództwo przed sądem. Właściwy w sprawie sąd dokona w takiej sprawie wykładni przepisów obowiązujących przed 2022 rokiem.

Odpowiedzialność na zasadzie ryzyka

Jednym z rodzajów odpowiedzialności cywilnej, różniącym się od zasady winy, jest odpowiedzialność na zasadzie ryzyka. Uznaje się, iż ten rodzaj odpowiedzialności jest surowszy od zasady winy. Kwintesencją odpowiedzialności na zasadzie ryzyka jest odpowiedzialność za pewien skutek, bez względu na wykazanie swojego braku winy.

Odpowiedzialność deliktowa

Odpowiedzialność na zasadzie ryzyka w polskim prawie występuje najczęściej w przypadku popełnienia wprost wskazanych czynów niedozwolonych (tzw. deliktów). Mowa o szkodzie wyrządzonej:

przez podwładnego (tzw. ryzyko zwierzchnika),
wyrzuceniem, wylaniem, spadnięciem jakiegoś przedmiotu z pomieszczenia (odpowiedzialność ponosi ten, kto zajmuje pomieszczenie); aczkolwiek nie dotyczy ona przelania się wody z lokalu na wyższej kondygnacji do lokalu położonego niżej,
przez zawalenie się budowli lub oderwanie jej części (odpowiedzialność ponosi samoistny posiadacz budowli),
przez działalność przedsiębiorstwa (tzw. ryzyko przedsiębiorcy),
przez samoistnego posiadacza mechanicznego środka komunikacji; aczkolwiek nie dotyczy ona zderzenia się dwóch pojazdów lub przewozów dokonywanych z grzeczności.

Powyższa odpowiedzialność dotyczy szkód wyrządzonych popełnieniem czynów niedozwolonych.

Odpowiedzialność kontraktowa

Wyjątkowo, odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za szkodę można ponieść podczas wykonywania umowy, gdy powierzy się osobie trzeciej wykonanie zobowiązania, do wykonania którego samemu się zobowiązało (czyli np. podwykonawstwo, podzlecenie, itp.). Wtedy odpowiada się za działania tej osoby trzeciej, która wyrządziła szkodę, a działała w naszym imieniu.

Jak uwolnić się od odpowiedzialności na zasadzie ryzyka?

Nie wnikając w szczegóły każdego ze zdarzeń generujących odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, to istnieje kilka przesłanek zwalniających od odpowiedzialności tak powstałej w wyniku czynu niedozwolonego (tzw. przyczyny egzoneracyjne). Mowa o:

wystąpieniu siły wyższej, a zatem zdarzenia co do zasady nieoczekiwanego i niemożliwego do przewidzenia,
wystąpieniu szkody wyłącznie z winy poszkodowanego,
wystąpieniu szkody z przyczyn leżących po stronie osoby trzeciej, za którą się nie odpowiada i której działaniu nie można było zapobiec.

Jeśli chodzi o odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za nienależyte lub niewykonanie zobowiązania przez zlecenie działań osobie trzeciej, to w tym przypadku można powoływać się na te same okoliczności, na które sam główny wykonawca zobowiązania mógłby się powołać (np. przyczynienie się drugiej strony do niewykonania lub nienależytego wykonania umowy).

Wykup tzw. „resztówki” przez Skarb Państwa

Wywłaszczenie nieruchomości z pozostawieniem „resztówki”

Budowa dróg szybkiego ruchu oraz autostrad wiąże się z koniecznością wydania decyzji o wywłaszczeniu określonych działek i określeniu odszkodowania dla wywłaszczonego właściciela. Zdarzają się decyzje wywłaszczeniowe ograniczające się do części działki. W niektórych przypadkach pozostała część działki jest nieprzydatna dla właściciela, gdyż nie może on z niej korzystać w dotychczasowym charakterze.

Droga administracyjna

W takim przypadku właściciel tzw. „resztówki” może zwrócić się o jej wykup przez Skarb Państwa. W znacznej części przypadków przedstawiciel Skarbu Państwa negatywnie rozpatruje takie wnioski informując o braku możliwości przejęcia na własność Skarbu Państwa nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu pod pas drogowy.

W uzasadnieniu takiej negatywnej decyzji najczęściej jest wskazywane, iż nie spełniła się przesłanka braku możliwości korzystania z działki na dotychczasowe cele, ani też wnioskodawca nie udowodnił, by nie mógł korzystać z nieruchomości zgodnie z poprzednim sposobem. W takich przypadkach pozostaje właścicielowi „resztówki” droga sądowa.

Droga sądowa

Przykładowo, gdy przed procedurą wywłaszczeniową nieruchomość służyła celom rolniczym a po procedurze wywłaszczeniowej pozostały fragment pola jest zbyt mały by prowadzić racjonalną gospodarkę rolną to właścicielowi takiej „resztówki” przysługuje roszczenie o wykupienie przez Skarb Państwa tej nieruchomości.

Co trzeba udowodnić w procesie sądowym?

Do oceny czy faktycznie właściciel nie może prowadzić racjonalnej gospodarki rolnej powoływany jest biegły. Rzeczoznawca ocenia na trzech płaszczyznach czy jest możliwa dalsza gospodarka rolna na tzw. „resztówce”: (1) czy jest fizycznie możliwa uprawa pola, gdyż ze względu na kształt nieruchomości (np.: bardzo wąska działka lub nietypowy kształt) gospodarka rolna może być niemożliwa, (2) czy nadal ekonomicznie opłacalna jest uprawa roli na tej nieruchomości, (3) czy z przyczyn środowiskowych nadal możliwa jest uprawa roli (bliskość drogi szybkiego ruchu i wiązane z nią oddziaływania chemiczne mogą uniemożliwić prowadzenie gospodarki rolnej).

Pomocne będą też dokumenty opracowane na etapie przedbudowlanym przez podmioty zaangażowane w proces inwestycyjny drogi ekspresowej lub autostrady, gdyż w tych dokumentach będą przedstawione informacje na temat oddziaływania na środowisko dla zakładanego zadania inwestycyjnego, w tym planowanego stężenia zanieczyszczeń powstających w wyniku eksploatacji drogi oraz wpływu na powierzchnię ziemi i glebę planowanej inwestycji

Ważnym elementem będzie oszacowanie wartości tzw. „resztówki”. Ostateczna kwota oszacowania wartości takiej nieruchomości należeć będzie do biegłego sądowego rzeczoznawcy.

Nowa ustawa deweloperska 2022 r. a inwestycja w toku

Pierwszego lipca 2022 r. weszła w życie nowa ustawa deweloperska, która wprowadza wiele zmian dla deweloperów mieszkaniowych. Poniższy artykuł dotyczy tych deweloperów, którzy rozpoczęli budowę przed 1 lipca 2022 r.

Przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej

Przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej, które znajdują się w art. 76 i następnych, wprowadzają 2 letni okres przejściowy (do 1 lipca 2024 r.) dla przedsięwzięć deweloperskich, w ramach których przed 1 lipca 2022 r. została zawarta przynajmniej jedna umowa deweloperska. Zasadniczo więc do takich przedsięwzięć deweloperskich będą się stosować przepisy „starej” ustawy deweloperskiej z pewnymi nowymi obowiązkami.

Co więcej, do następnych umów deweloperskich zawartych dla tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego, w ramach którego zawarto choć jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r., zawierane następne umowy deweloperskie będą wciąż objęte reżimem starej ustawy deweloperskiej (i kilkoma przepisami z nowej ustawy). Dodatkowo, dla takiego przedsięwzięcia deweloperskiego, jeśli nawet po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej (po 1 lipca 2024 r.) nie nastąpi przeniesienie własności lokalu na rzecz nabywcy, to wciąż będzie się stosowało przepisy „starej” ustawy deweloperskiej i przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 „nowej” ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że zawarcie umowy deweloperskiej w oparciu o dotychczasową ustawę deweloperską ustali stan prawny dla wszystkich transakcji zawieranych w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zgodnie z art. 76 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej, do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe i kilka przepisów nowej ustawy deweloperskiej (przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy deweloperskiej):

Art. 10 ust. 1-3 nowej ustawy deweloperskiej reguluje zasady wypowiedzenia rachunku powierniczego i obowiązku niezwłocznego zawarcia nowej umowy o prowadzenie takiego rachunku powierniczego przez dewelopera,
Art. 11 nowej ustawy deweloperskiej dotyczy poinformowania nabywcy o wypowiedzeniu rachunku powierniczego i zawarciu nowej umowy rachunku powierniczego,
Art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy deweloperskiej dotyczy prawa odstąpienia od umowy przez nabywcę, gdy deweloper nie zrealizował obowiązku zawarcia umowy o prowadzenie rachunku powierniczego.

Obowiązek założenia rachunku powierniczego

Deweloper, który w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (czyli do 30 lipca 2022 r.). Ten obowiązek wynika bezpośrednio z art. 76 ust. 3 nowej ustawy deweloperskiej.

Wydzielone zadanie inwestycyjne

Warto wiedzieć, że jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, a deweloper rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych takiego zadania inwestycyjnego już po dniu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, tj. po 1 lipca 2022 roku to zastosowanie będą miały przepisy nowej ustawy deweloperskiej (art. 77 nowej ustawy deweloperskiej).