Przejęcie działki pod drogę po podziale nieruchomości

Przejęcie działki pod drogę po podziale nieruchomości

             W związku z prowadzeniem przez Skarb Państwa lub podmioty samorządowe inwestycji służących celom publicznym (np. budowa dróg) zdarza się, że koniecznym jest przejmowanie działek stanowiących własność osób prywatnych. Najczęściej dzieje się to poprzez wywłaszczenie. Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako „u.g.n.”) przewidują również inny tryb przejęcia działek, który jest stosowany wyłącznie w chwili, gdy właściciel nieruchomości (lub użytkownik wieczysty) występuje z wnioskiem o jej podział.

Przejęcie części działki na cele publiczne przy jej podziale

Z chwilą wydania decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości określona działka może przejść z mocy prawa na własność podmiotu publicznego, ale jedynie w celu wykorzystania tej działki na utworzenie lub poszerzenie drogi publicznej (gminnej, powiatowej, wojewódzkiej lub krajowej). Przejście prawa własności odbywa się automatycznie, z chwilą uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, zatem żadne inne decyzje (np. wywłaszczające) nie muszą zostać wydane. Warunkiem, który musi spełnić się, by zawrzeć w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości rozstrzygnięcie dotyczące przejścia działki na podmiot publiczny jest przeznaczenie działki pod drogę publiczną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Modelowo, w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości i zawierającej rozstrzygnięcie co do przejęcia działki przez podmiot publiczny powinny znaleźć się 3 elementy:

  1. Dane dotyczące przejmowanej działki pod drogę publiczną (jej numer, powierzchnię, przeznaczenie),
  2. Akt prawny, z którego wynika, że działka może być przeznaczona pod drogę publiczną (plan przestrzenny lub decyzja),
  3. Informacja o skutkach przejścia z mocy prawa działki na rzecz podmiotu publicznego i wskazanie podmiotu, który nabył prawo własności.

Po uprawomocnieniu się decyzji o podział nieruchomości organ powinien złożyć do właściwego wydziału ksiąg wieczystych wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw podmiotu publicznego do działek, na których ma powstać droga (w formie ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ze stanem rzeczywistym). Następnym krokiem powinno być utworzenie nowej księgi wieczystej dla działki przejętej przez podmiot publiczny. Przejście prawa własności następuje jednak nie z chwilą założenia nowej księgi wieczystej lecz z chwilą, gdy decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna.

Odszkodowanie za utraconą działkę

Opisane postępowanie organów może zostać opisane jako quasi-wywłaszczające. Z tej przyczyny podmiot prywatny, na podstawie którego wniosku dzielono nieruchomość, ma prawo do uzyskania odszkodowania za utraconą działkę, o czym stanowi art. 98 ust. 3 u.g.n. Przepis ten wskazuje, że w pierwszej kolejności pomiędzy byłym właścicielem (użytkownikiem wieczystym) a właściwym organem powinny toczyć się uzgodnienia w kwestii wysokości należnego odszkodowania. Przeprowadzenie tego etapu jest niezbędne, by przejść ewentualnie do drugiej fazy. Podczas uzgodnień powinien zostać co najmniej sporządzony protokół zawierający stanowisko obydwu stron. Pamiętać należy, że procedurę dotyczącą uzgodnień można rozpocząć najwcześniej w chwili, gdy decyzja o podziale nieruchomości stanie się ostateczna.

Jeśli strony (byli właściciele działki i organ administracji) nie osiągną porozumienia na etapie uzgodnień, to były właściciel powinien złożyć odrębny wniosek, w którym powinien zażądać ustalenia i wypłacenia odszkodowania na zasadach obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z tej przyczyny, że takich sprawach w sposób odpowiedni stosuje się przepisy o wywłaszczeniu, to na etapie złożenia odrębnego wniosku o ustalenie i wypłacenie odszkodowania już nie będzie możliwe zawarcie ugody pomiędzy stronami. Ponadto obowiązkowym będzie przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Organ, w drodze odpowiedniego stosowania przepisów o wywłaszczeniu, będzie musiał ustalić wysokość odszkodowania. W tym celu organ administracji powoła rzeczoznawcę majątkowego, którego zadaniem będzie sporządzenie opinii zawierającej wartość przejętej przez podmiot publiczny działki. Opierając się o wyliczania biegłego rzeczoznawcy organ administracji wyda decyzję o odszkodowaniu, na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n., w której zawrze informację o wysokości należnego odszkodowania. Jeśli były właściciel jest niezadowolony z wysokości odszkodowania to na taką decyzję przysługuje mu odwołanie, a następnie skarga do sądu administracyjnego. Podstawą zaskarżenia powinny być przepisy dotyczące sposobu opracowywania przez biegłego opinii stanowiącej podstawę do wyceny przejętej działki. Skarżąc decyzję do sądu administracyjnego strona musi liczyć się z koniecznością dokonania opłaty od skargi w postaci wpisu stosunkowego, czyli procentowo wyliczonej kwoty od szacowanej wartości działki. Samo odszkodowanie jest wypłacane w formie pieniężnej albo w formie przekazania byłemu właścicielowi za jego zgodą nieruchomości zamiennej (i dopłaceniu ewentualnej różnicy wartości nieruchomości).

Brak przedawnienia, odszkodowania można dochodzić za „dawne” wywłaszczenia

Warto również wskazać, że zgodnie z poglądami orzecznictwa uprawnienie do dochodzenia odszkodowania z tytułu opisywanego przejęcia działki pod drogę publiczną nie ulega przedawnieniu. Orzecznictwo zwraca również uwagę, że były właściciel posiada prawo do przelewu wierzytelności (prawa do dochodzenia odszkodowania z tytułu utraconej działki) na rzecz innego podmiotu (osoby trzeciej).

 

Opracował: adwokat Marcin Moj

Foto dzięki uprzejmości: sakhorn38 / freedigitalphotos.net

System monitorowania drogowego przewozu towarów

 

transport ciężki

W związku z wejściem w życie ustawy z dnia 9 marca 2017 r. o systemie monitorowania drogowego przewozu towarów, w związku z szeregiem wątpliwości naszych klientów związanych z regulacją tej ustawy poniżej przedstawiamy najczęstsze pytania wraz z odpowiedziami dotyczącymi interpretacji i stosowania tej ustawy.

  1. Czy w systemie w rubryce „miejsce załadunku towaru” należy wpisać bazę paliw, gdzie doszło do załadunku środka transportu, czy też należy wpisać miejsce, z którego wyruszył środek transportu np. po upływie kilku dni od załadunku w bazie paliw, bez względu na fakt czy za pomocą tego środka transportu były wcześniej dokonywane inne kursy lub dokonano dostawy po upływie kilku dni od załadunku?

W naszej ocenie jako miejsce załadunku towaru należy zawsze i bezwyjątkowo wpisać bazę paliw, w której doszło do załadowania środka transportu. Przemawia za tym brzmienie art. 5 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 9 marca 2017 r. o systemie monitorowania drogowego przewozu towarów (dalej jako „u.s.m.d.p.t.”), w którym wskazano, że zgłoszenie powinno zawierać „dane adresowe miejsca załadunku towaru”. W naszej ocenie jako miejsce załadunku towaru należy uznać wyłącznie miejsce, w którym doszło do fizycznego przemieszczenia towaru do środka transportu, bez względu na fakt, iż po załadunku a przed określoną dostawą towarów środek transportu zostanie np. przekierowany do siedziby podmiotu wysyłającego lub odbędzie inne kursy związane z dostawą towarów.

  1. Czy w sytuacji, w której podmiot wysyłający będzie dysponował określoną ilością towaru w celu dostarczenia odbiorcom (np. 10.000 litrów oleju), a podczas jednego dnia dostaw odbiorcy pobiorą mniejszą ilość towaru (np. 9.000 litrów oleju), to czy podmiot wysyłający musi dokonać odrębnego zgłoszenia, w którym on będzie odbiorcą niedostarczonej reszty towaru (w tym przypadku 1.000 litrów oleju) czy też podmiot wysyłający powinien tę różnicę zawrzeć w dokumencie potwierdzającym przesunięcie międzymagazynowe?

Zgodnie z art. 8 ust. 2 u.s.m.d.p.t. ustawodawca wprowadził zakaz dokonywania aktualizacji danych dotyczących towaru będącego przedmiotem przewozu. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy oznacza to, że nie można dokonać aktualizacji takich danych jak np. ilość, masa brutto lub objętość towarów. Z tego wynika, że w przypadku, w którym odbiorca zamówi większą ilość towaru niż faktycznie przez niego pobrana w trakcie dostawy, podmiot wysyłający nie może w tym zakresie dokonać aktualizacji zgłoszenia. W naszej ocenie się, ustawa zawiera 2 teoretyczne rozwiązania, które w założeniu powinny przekazać informację właściwym organom, iż po stronie podmiotu wysyłającego pozostała pewna ilość nierozdysponowanych towarów z powodu nieprzyjęcia całości zamówienia przez odbiorcę. Tymi rozwiązaniami są:

a. Sporządzenie dokumentu przesunięcia międzymagazynowego albo

b. Przesłanie zlecenia, w którym odbiorcą pozostałego towaru byłby podmiot wysyłający.

Argumentem przemawiającym za pierwszym rozwiązaniem jest fakt, iż przewóz nierozdysponowanego towaru a zamówionego przez klienta (albo przewóz towarów nierozdysponowanych jednego dnia odbiorcom) należy do czynności niezwiązanych z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, co wypełnia dyspozycję art. 3 ust. 7 u.s.m.d.p.t. Z drugiej jednak strony, celem przytoczonego przepisu jest przewóz towarów „między magazynami tego samego podmiotu” (uzasadnienie projektu ustawy), natomiast przez cały okres od pobrania towarów do finalnego rozdysponowania towarów (w założeniu dzień lub dni następujące po tym, jak środek transportu powrócił z częścią nierozdysponowanego towaru do siedziby podmiotu wysyłającego w celu dokonania dostaw towarów w następne dni) magazynem będzie miejsce, z którego podmiot wysyłający rozpoczyna każdorazowo dostawę towarów, zatem nie dojdzie do fizycznego przewiezienia towarów pomiędzy różnymi magazynami tego samego podmiotu. Podobnie w zgłoszeniu potwierdzającym przesunięcie międzymagazynowe należy podać dane adresowe miejsca magazynowania towaru wysyłki i przyjęcia, zatem w założeniu powinny to być 2 różne miejsca. Przytaczany przepis mógłby zostać zastosowany do opisywanej sytuacji w ten sposób, iż adresem miejsca magazynowania towaru wysyłki byłoby miejsce odbiorcy, który nie przyjął całości zamówionego towaru, a miejscem przyjęcia towaru byłaby siedziba podmiotu wysyłającego, do której po dostawie wracałby środek transportu z nieprzekazanym w całości towarem.

Alternatywą dla sposobu opisanego powyżej jest przesłanie zlecenia, w którym odbiorcą pozostałego i nierozdysponowanego danego dnia towaru byłby podmiot wysyłający. W naszej ocenie przyjęcie takiej metody mogłoby jednak prowadzić do zaburzeń, jeśli chodzi o dane dotyczące wysyłanych i odbieranych towarów. Prowadziłoby to bowiem do przyjęcia fikcji, że podmiot wysyłający dokonywał obrotu faktycznie większą ilością towarów niż w rzeczywistości, gdyż nierozdysponowany danego dnia towar byłby wskazywany jako odebrany przez podmiot wysyłający, a następnie kolejnego dnia ten sam towar ponownie byłby wskazywany jako będący przedmiotem dostawy do odbiorców. To z kolei doprowadziłoby do sytuacji, w której ilość pobranych towarów z bazy paliw byłaby mniejsza niż ilość rozdysponowanych towarów odbiorcom (ten sam towar mógłby być np. dwukrotnie przedmiotem zlecenia dostawy) i prowadziłoby do podejrzenia, iż podmiot wysyłający dysponuje towarem z nielegalnego źródła.

W związku z powyższym w naszej ocenie jedynym logicznym rozwiązaniem jest stosowanie metody określonej w lit. a (czyli sporządzanie dokumentu przesunięcia międzymagazynowego).

  1. Czy w sytuacji, w której odbiorcą towarów jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i ta osoba fizyczna dokonuje zakupu towarów w sposób niezwiązany z jej działalnością gospodarczą (prosi o wystawienie faktury zawierającej wyłącznie nr PESEL tego podmiotu), to czy przy dostawie towarów objętych u.s.m.d.p.t. stosuje się tę ustawę?

W naszej ocenie się każda dostawa kierowana do osoby fizycznej prowadzącej działalności gospodarczej, ale dokonującej zakupu towarów w sposób niezwiązany z działalnością gospodarczą, nie jest objęta stosowaniem u.s.m.d.p.t., w tym procedurą dokonywania zgłoszeń, zgodnie z definicją z art. 2 pkt 6 u.s.m.d.p.t.

  1. Jaką datę dostawy ma podać odbiorca uzupełniający zgłoszenie o informację o odbiorze towaru, gdy dokonuje tego w dniu roboczym następującym po dniu dostarczenia towaru?

W naszej ocenie się odbiorca powinien podać faktyczną datę dostawy towaru i w przypadku dokonywania tego w dniu roboczym następującym po dniu dostarczenia towaru należałoby zmienić datę jaką narzuca system (system posiada wprowadzoną domyślną datę z dnia, kiedy odbiorca wprowadza informację o odbiorze towaru).

 

Opracowali: adwokat Marcin Moj i adwokat Marcin Hołówka

 

Foto dzięki uprzejmości: nitinut / freedigitalphotos.net

Spór o miedzę, czyli roszczenie negatoryjne

roszczenie negatoryjne

Pomiędzy dwiema działkami geodeta wznowił znaki graniczne oraz uwidocznił na mapach granicę między tymi działkami. Okazało się, że właściciel jednej z działek kilkanaście lat temu zbudował ogrodzenie, które zostało umiejscowione o 3 metry od granicy oznaczonej przez geodetę, oczywiście na korzyść swojej działki. Działka „poszkodowana” zmieniła właściciela i powstało pytanie czy nowi właściciele mogą zażądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i ustaleniami dokonanymi przez geodetę.

W postępowaniu sądowym nowi właściciele wnieśli pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń poprzez usunięcie na koszt i ryzyko pozwanego urządzeń granicznych w postaci trwałego płotu na podmurówce oraz siatki z terenu działki należącej do nowych właścicieli (powodów). Powodowie chcieli więc skorzystać z art. 222 §2 k.c., który stanowi, iż przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Przepis art. 222 §2 k.c. jest nazywany roszczeniem negatoryjnym, które powstaje, gdy prawo własności zostało naruszone w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Chodzi tu o taką ingerencję w sferę prawa własności, która stanowi bezprawne jego naruszenie. Na treść roszczenia negatoryjnego składają się dwa uprawnienia przyznane jego właścicielowi: (1) możliwość żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz (2) zaprzestania naruszeń. W zależności od okoliczności właścicielowi może przysługiwać jedno albo drugie uprawnienie, albo obydwa łącznie.

Uprawienie do żądania zaprzestania naruszeń znajduje zastosowanie w sytuacji istnienia realnego niebezpieczeństwa powtarzających się działań bezprawnych, wkraczających trwale w sferę prawa własności i ma ono na celu zapobieżenie naruszeniom w przyszłości. Nie jest zatem takim naruszeniem w rozumieniu art. 222 § 2 k.c. wkroczenie w sferę cudzego prawa własności w okolicznościach wskazujących na to, że się to więcej nie powtórzy. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega natomiast na wyeliminowaniu ingerencji osoby nieuprawnionej w sferę władztwa właściciela oraz na usunięciu skutków naruszeń, to jest doprowadzenie rzeczy do takiego stanu w jakim była przed naruszeniem. Ustawodawca celowo nie posługuje się w tym przepisie sformułowaniem „przywrócenia do stanu poprzedniego” z uwagi na fakt, iż w przypadku niektórych postaci naruszeń własności przywrócenie do takiego stanu byłoby niemożliwe i bezcelowe. Zakres roszczenia zależy od występującej w okolicznościach konkretnego przypadku postaci naruszenia prawa własności i potencjalnych dalszych zagrożeń.

Przeważnie roszczenie właściciela o przywrócenie stanu zgodnego z prawem podlega zaspokojeniu poprzez zaprzestanie działań naruszających cudze prawo własności. Niekiedy wszakże można domagać się pozytywnych działań, o ile jest to konieczne do przywrócenia właścicielowi niezakłóconego władztwa nad jego rzeczą i usunięcia bezprawnej ingerencji osoby nieuprawnionej. Na przykład rozbiórki ogrodzenia postawionego w niewłaściwym miejscu. Powodowie mieli więc prawo do żądania nakazania pozwanemu usunięcia trwałego płotu na podmurówce oraz siatki z terenu działki, jeśli to ogrodzenie faktycznie narusza jej prawo własności.

 

Foto dzięki uprzejmości dan / freedigitalphotos.net

Umowa konsorcjum

 

umowa konsorcjum

Umowa konsorcjum należy do umów nienazwanych, nieopisanych szczegółowo w kodeksie cywilnym. W związku z tym, w umowie tej mogą znaleźć się wszystkie te rozwiązania, które nie są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Charakter prawny konsorcjum nie jest jednoznacznie oceniany w literaturze, konsorcjum jest przykładowo uznawane za rodzaj spółki cywilnej lub formę wspólnego przedsięwzięcia w obrocie gospodarczym. Z reguły jednak samo zawarcie przez podmioty umowy konsorcjum nie prowadzi do powstania między tymi podmiotami związku szerszego niż tylko wynikający z samej umowy konsorcjum. Jak się wydaje, w ramach swobody umów mogłaby także być zawarta umowa o utworzeniu konsorcjum, której przedmiotem byłaby współpraca w zakresie wspólnego występowania nie tylko przy konkretnym zamówieniu, ale przy większej liczbie podobnych zamówień.

Celem umowy konsorcjum jest połączenie kilku jednostek organizacyjnych (np. spółek) w celu wspólnej realizacji jakiegoś, często przekraczającego możliwości wykonania przez jeden podmiot, zamierzenia gospodarczego. Konsorcjum jest zwykle powoływane, gdy cel gospodarczy jest dość złożony i przekracza finansowe, gospodarcze, organizacyjne, fachowe możliwości pojedynczej jednostki wchodzącej w skład konsorcjum. Z tego powodu głównym celem umowy jest dokonanie podziału zadań pomiędzy podmiotami przy realizacji przedsięwzięcia, ustalenia zasad wynagradzania członków konsorcjum oraz sprecyzowanie reguł odpowiedzialności za wykonane usługi lub dostarczone towary (m.in. gwarancja, rękojmia). Ponadto w umowie konsorcjum należy określić osobę, która będzie reprezentantem samego konsorcjum.

Konsorcja najczęściej są powoływane przy dużych inwestycjach drogowych, budowlanych, podczas dużych publicznych przetargów.

Podmioty zawierające umowę konsorcjum mogą w tej umowie samodzielnie określić zasady odpowiedzialności pomiędzy sobą jak i w stosunku do osób trzecich. W umowie można przewidzieć odpowiedzialność na zasadzie winy lub w oznaczonych kwotowo częściach. W umowie konsorcjum strony tego stosunku mogą ustalić, iż każdy z uczestników odpowiada solidarnie (art. 369 k.c.) za wykonanie przedmiotu umowy.

W umowie konsorcjum można wyznaczyć lidera, który będzie występować wobec kontrahentów ze skutkiem dla pozostałych członków konsorcjum, lub też ustalić, że każdy z uczestników konsorcjum może występować wobec osób trzecich we wspólnym imieniu innych członków konsorcjum. Zasady odpowiedzialności członków konsorcjum zawsze będą wynikać z umowy zawartej między nimi, nie zaś z przepisów ustawy (w przeciwieństwie do np.: umowy spółki cywilnej).

Wzór prostej umowy konsorcjum.

 

Foto dzięki uprzejmości mapichai / freedigitalphotos.net

Zawarcie umowy z osobą małoletnią

Zawarcie umowy z osobą małoletnią

W trakcie wykonywania czynności prawnych związanych z obrotem gospodarczym może zdarzyć się sytuacja, w której jedną ze stron będzie osoba niepełnoletnia. Najczęściej zdarza się to w wyniku odziedziczenia przez małoletniego spadku. Zasady zawierania umów, w których jedną ze stron jest osoba niepełnoletnia są następujące.

Polskie prawo dzieli małoletnich, czyli osoby poniżej 18 roku życia, na dwie grupy: od urodzenia do 13 roku życia i od 13 do 18 roku życia. Wyjątkowo, do drugiej grupy nie będą zaliczane osoby, które zawarły małżeństwo przed osiągnięciem pełnoletniości. Pierwsza grupa osób nie posiada zdolności do czynności prawnych, natomiast osoby z drugiej grupy posiadają ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Konsekwencją tego jest nieważność co do zasady czynności prawnych (w tym umów) zawieranych przez osoby pozbawione zdolności do czynności prawnych. Wyjątkowo, osoby z obydwu grup zawierające umowy w drobnych bieżących sprawach życia codziennego zawierają skuteczną czynność prawną (np. przy dokonywaniu zakupów). W przypadku jednak, gdy czynność w drobnych bieżących sprawach życia codziennego zmierza do rażącego pokrzywdzenia małoletniego, to jest ona wtedy także nieważna. W doktrynie można zauważyć pogląd wskazujący, że rażące pokrzywdzenie małoletniego należy odmiennie odnosić do dziecka zdrowego psychicznie, a odmiennie wobec małoletniego z mentalną dysfunkcją, ponieważ „z wychowawczego punktu widzenia dziecku niezbędne jest zdobywanie doświadczenia, także drogą zawierania obiektywnie nieudanych, niekorzystnych transakcji” (A. Kidyba, Komentarz do art. 14 Kodeksu cywilnego, Lex).

Osoby małoletnie mogą dokonywać czynności prawnych z pomocą przedstawiciela ustawowego, którym co do zasady są rodzice posiadający pełną władzę rodzicielską (lub jeden z rodziców). Wyjątkowo, w razie czynności, w których stronami są dzieci pozostające pod władzą rodzicielską tych samych rodziców lub w których jedną ze stron jest dziecko, a drugą rodzic lub małżonek rodzica (chyba, że dotyczy to bezpłatnego przekazania rzeczy dziecku lub środków utrzymania), to przedstawicielem ustawowym dziecka nie może być żaden z rodziców, a kurator ustanowiony przez sąd. Jeśli małoletni ma być stroną innej umowy niż wymieniona w zdaniu poprzednim, to rodzic będzie musiał uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego (np.: Wydziału Rodzinnego i Nieletnich Sądu Rejonowego w Piasecznie), jeśli czynność zostałaby zakwalifikowana do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Oznacza to, że przykładowo bez zgody sądu nie będzie mogło dojść do zbycia nieruchomości czy do zawarcia umowy, przedmiotem której byłoby zobowiązanie po jednej ze stron takiego stosunku prawnego do świadczenia znacznej ilości pieniędzy.

Czynność prawna, w której jedną ze stron jest dziecko do 13 roku życia, może zostać zawarta wyłącznie z jej przedstawicielem ustawowym działającym w imieniu i za tego małoletniego. Nieco odmiennie przedstawia się sytuacja, jeśli chodzi o zawarcie czynności prawnej z osobą pomiędzy 13 a 18 rokiem życia, gdyż w takiej sytuacji prawo przewiduje wymóg zgody przedstawiciela ustawowego. Bez stosownej zgody dana czynność będzie nieważna. Warto również zwrócić uwagę, że sam małoletni, gdy osiągnie pełnoletniość, będzie mógł potwierdzić ważność zawartej przez niego czynności prawnej. Osoba zawierająca umowę z małoletnim może wyznaczyć jego przedstawicielowi ustawowemu termin na wyrażenie zgody; po bezskutecznym upływie tego terminu oświadczenie woli tej osoby staje się niewiążące.

Ze względów dowodowych należy uznać, że najbardziej uzasadnioną formą wyrażenia zgody przez przedstawiciela ustawowego jest forma pisemna. Jednocześnie, jeśli przepisy przewidują, że do ważności danej czynności prawnej potrzebna jest forma szczególna (np. przy sprzedaży nieruchomości forma aktu notarialnego), to zgoda przedstawiciela ustawowego również musi być dokonana w tej samej formie. Bez zgody wyrażonej w takiej formie, dana czynność również nie będzie ważna.

Opracował: adwokat Marcin Moj

Foto dzięki uprzejmości: Serge Bertasius Photography / freedigitalphotos.net

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna jest dokumentem przygotowującym do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Koreksowa regulacja umowy przedwstępnej mówi tylko tyle, że taka umowa może być zobowiązaniem złożonym przez jedną lub dwie strony umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej (w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości kreującą obowiązek zawarcia umowy zobowiązującej do rozporządzenia nieruchomością) oraz umowa taka powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (m.in. określenie przedmiotu sprzedaży, ceny, itp.).

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości klienci wybierają z różnych powodów, m.in. chcą mieć czas na ustalenie szczegółów umowy przyrzeczonej (np.: ustalić sposób wykończenia nieruchomości), chcą uzyskać kredyt na zakup nieruchomości. Jednym z częstych powodów jest chęć dokładnego sprawdzenia stanu prawnego kupowanej nieruchomości (m.in. zajrzenia do księgi wieczystej w celu i zobaczyć czy nie zawiera ona wpisów hipotek, ciężarów i ograniczeń a także wzmianek i ostrzeżeń o toczących się postępowaniach) oraz zweryfikowania rzetelności obu stron sprzedaży.

Z uwagą należy przeczytać także wszystkie postanowienia umowy, na podstawie których oświadczamy, iż sprzedawca wywiązał się ze wszystkich zobowiązań wynikających z umowy.

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie.

Jednakże w pewnych przypadkach warto rozważyć czy nie zawrzeć umowy przedwstępnej w takiej samej formie, jaka jest wymagana od umowy przyrzeczonej. Doskonale to można przedstawić na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości. Przepisy wymagają od przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości aby była ona zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w innej formie niż wymagana forma aktu notarialnego oznacza, że taka umowa będzie nieważna prawnie i nie dojdzie do skutecznego przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Wracając do przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości – może ona być zawarta w dowolnej formie, jednakże zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego oznacza, że każda ze stron może wymagać od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej; w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w innej niż akt notarialny formie, każda ze stron umowy może jedynie żądać zapłaty odszkodowania za szkody powstałe w wyniku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej.

Aby sama przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości była ważna musi zawierać jeden istotny element – umowa taka musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy umowie sprzedaży do koniecznych elementów umowy należy zaliczyć:

  1. dokładne oznaczenie stron umowy;
  2. określenie przedmiotu umowy sprzedaży (precyzyjny opis nieruchomości);
  3. oznaczenie ceny sprzedaży nieruchomości (przykładowo ceną sprzedaży może być konkretna kwota lub opisanie sposobu jej wyliczenia).

W przedwstępnych umowach sprzedaży można podać też termin, do którego strony zamierzają zawrzeć umowę przyrzeczoną. W umowie przedwstępnej często wprowadzone są dodatkowe postanowienia takie jak: warunek od którego uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, kary umowne, zadatek lub prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego notariusz pobierze połowę należnej taksy notarialnej od przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli ten sam notariusz będzie przygotowywać umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości to także pobierze jedynie połowę wymaganej taksy notarialnej. Tak więc, kwota taksy notarialnej za umowę przedwstępną oraz umowę przyrzeczoną będzie taka sama, jak jednej umowie przyrzeczonej.

O przedawnieniu roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej napisałem: tu.

Foto dzięki uprzejmości rattigon / freedigitalphotos.net

Apelacja, czyli druga szansa wygrania sporu sądowego

Apelacja

Wydany wyrok przez sąd pierwszej instancji może nie usatysfakcjonować stron procesu. Dlatego też od każdego wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje środek odwoławczy – apelacja. Przykładowo, od wyroku wydanego przez Sąd Rejonowy w Piasecznie zasadniczo apelacja będzie przysługiwała do Sądu Okręgowego w Warszawie. Celem postępowania apelacyjnego jest sprawdzenie czy wyrok sądu pierwszej instancji jest zasadny i legalny, a więc czy wyrok został wydany w oparciu o prawidłowo zgromadzony i przeanalizowany materiał dowodowy oraz czy w wyroku sąd prawidłowo zastosował przepisy materialnoprawne.

Sąd drugiej instancji, rozpatrujący apelację działa w granicach zaskarżenia dokonanego przez uprawniony podmiot. Sąd ten ma za zadanie naprawić wszystkie stwierdzone błędy popełnione przez strony procesu oraz sąd pierwszo-instancyjny. Zdarza się też, że w postępowaniu apelacyjnym sąd bada ponownie całokształt sprawy a nie ogranicza się do tego co zostało ustalone przez sąd pierwszej instancji.

Aby można było złożyć apelację muszą zostać spełnione następujące warunki: (1) zostało wydane orzeczenie, od którego przysługuje apelacja, (2) istnieje podmiot, który ma legitymację do jej wniesienia oraz (3) podmiot uprawniony do wniesienia apelacji został pokrzywdzony zaskarżonym orzeczeniem.

Ustalenie czy faktycznie uprawiony podmiot został pokrzywdzony wydanym orzeczeniem sądu pierwszej instancji nie powinno być trudne.

Niewątpliwie apelację od wyroku sądu pierwszej instancji może wnieść strona niezadowolona z rozstrzygnięcia wydanego przez sąd pierwszej instancji. Pokrzywdzenie będzie najczęściej polegać na tym, że sąd odmówił rozpoznania lub zaakceptowania zgłoszonych przez tę stronę żądań i wniosków. Strona apelująca będzie więc żądać zmiany bądź uchylenia wyroku dla niej niekorzystnego (art. 368 k.p.c.). W prawidłowo przygotowanej apelacji podmiot wnoszący apelację wykazuje swoje pokrzywdzenie poprzez porównanie zgłoszonych żądań i niekorzystnej dla niego sentencji orzeczenia kończącego sprawę w sądzie pierwszej instancji.

Aby apelacja była skuteczna musi spełniać kilka warunków: apelacja musi być złożona w odpowiednim czasie i do odpowiedniego sądu oraz musi spełniać szereg wymogów formalnych, takich jak oznaczenie zakresu zaskarżenia oraz musi wskazywać zarzuty sformułowane przeciwko wyrokowi pierwszej instancji. Zarzuty apelacji polegają na uzasadnieniu twierdzeń osoby składającej apelację dowodzących, że zaskarżony wyrok sądu pierwszej instancji jest wadliwy ze względu na niewłaściwe zastosowanie prawa materialnego, rażące uchybienia procesowe, które miały wpływ na jego treść, jak i błędnego ustalenia stanu faktycznego sprawy. Czasem zarzuty apelacyjne są formułowane w sposób ogólny, zdarza się to w szczególności, gdy pismo to przygotowywane jest przez osobę nie mającą wykształcenia prawniczego lub doświadczenia sądowego. Nieprawidłowe przygotowanie apelacji może prowadzić do tego, że apelacja zostanie uznana za bezskuteczną i w konsekwencji zostanie odrzucona (art. 370 lub 373 k.p.c.). Warto więc zlecić przygotowanie apelacji profesjonalnemu pełnomocnikowi (adwokatowi lub radcy prawnemu).

W prawidłowo przygotowanej apelacji należy określić, czy skarżący żąda uchylenia czy zmiany wyroku sądu pierwszej instancji. Najczęstszym wnioskiem jest żądanie zmiany wyroku sądu pierwszej instancji.

Wzór apelacji skierowanej do Sądu Okręgowego w Warszawie: tu.

 

Foto dzięki uprzejmości: digitalart/ freedigitalphotos.net