Prawnik w Piasecznie

Pierwszego lipca 2022 r. weszła w życie nowa ustawa deweloperska, która wprowadza wiele zmian dla deweloperów mieszkaniowych. Poniższy artykuł dotyczy tych deweloperów, którzy rozpoczęli budowę przed 1 lipca 2022 r.

Przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej

Przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej, które znajdują się w art. 76 i następnych, wprowadzają 2 letni okres przejściowy (do 1 lipca 2024 r.) dla przedsięwzięć deweloperskich, w ramach których przed 1 lipca 2022 r. została zawarta przynajmniej jedna umowa deweloperska.  Zasadniczo więc do takich przedsięwzięć deweloperskich będą się stosować przepisy „starej” ustawy deweloperskiej z pewnymi nowymi obowiązkami.

Co więcej, do następnych umów deweloperskich zawartych dla tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego, w ramach którego zawarto choć jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r., zawierane następne umowy deweloperskie będą wciąż objęte reżimem starej ustawy deweloperskiej (i kilkoma przepisami z nowej ustawy). Dodatkowo, dla takiego przedsięwzięcia deweloperskiego, jeśli nawet po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej (po 1 lipca 2024 r.) nie nastąpi przeniesienie własności lokalu na rzecz nabywcy, to wciąż będzie się stosowało przepisy „starej” ustawy deweloperskiej i przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 „nowej” ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że zawarcie umowy deweloperskiej w oparciu o dotychczasową ustawę deweloperską ustali stan prawny dla wszystkich transakcji zawieranych w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zgodnie z art. 76 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej, do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe i kilka przepisów nowej ustawy deweloperskiej (przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy deweloperskiej):

• Art. 10 ust. 1-3 nowej ustawy deweloperskiej reguluje zasady wypowiedzenia rachunku powierniczego i obowiązku niezwłocznego zawarcia nowej umowy o prowadzenie takiego rachunku powierniczego przez dewelopera,
• Art. 11 nowej ustawy deweloperskiej dotyczy poinformowania nabywcy o wypowiedzeniu rachunku powierniczego i zawarciu nowej umowy rachunku powierniczego,
• Art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy deweloperskiej dotyczy prawa odstąpienia od umowy przez nabywcę, gdy deweloper nie zrealizował obowiązku zawarcia umowy o prowadzenie rachunku powierniczego.

Obowiązek założenia rachunku powierniczego

Deweloper, który w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (czyli do 30 lipca 2022 r.). Ten obowiązek wynika bezpośrednio z art. 76 ust. 3 nowej ustawy deweloperskiej.

Wydzielone zadanie inwestycyjne

Warto wiedzieć, że jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, a deweloper rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych takiego zadania inwestycyjnego już po dniu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, tj. po 1 lipca 2022 roku to zastosowanie będą miały przepisy nowej ustawy deweloperskiej (art. 77 nowej ustawy deweloperskiej).

W sytuacjach wyjątkowych można członka spółdzielni albo wykreślić albo też wykluczyć.

Czym różnią się wykluczenie od wykreślenia

Możliwość wykluczenia członka spółdzielni istnieje jedynie wtedy, gdy dana osoba popełniła czyn sprzeczny z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Taki czyn musi być zawiniony (mówimy o winie umyślnej, rażącym niedbalstwie). Statut spółdzielni musi określać konkretne przypadki, kiedy czyn członka spółdzielni może być przyczyną do wykluczenia go ze spółdzielni. Przykładem może być rażąco nieodpowiednie zachowanie się członka w czasie obrad walnego zgromadzenia.

Członek niewykonujący obowiązków statutowych z przyczyn przez niego niezawinionych może być wykreślony z rejestru członków spółdzielni.

Wysłuchanie członka spółdzielni

Wykluczenie albo wykreślenie członka spółdzielni jest ostatecznym środkiem stosowanym tylko w wyjątkowych wypadkach. W każdej sytuacji decyzja o wykluczeniu lub wykreśleniu musi być oparta na istnieniu istotnej przyczyny. Przed podjęciem tak doniosłej decyzji organy spółdzielni muszą przeprowadzić odpowiednie postępowanie wyjaśniające. Naruszenie prawa do wysłuchania członka spółdzielni przed podjęciem decyzji o wykluczeniu lub wykreśleniu jest przez sądy powszechne na ogół poczytywane za istotne uchybienie formalne, które stanowi podstawę do uchylenia takiej uchwały rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia, bez potrzeby dalszego badania czy wadliwość w postaci niewysłuchania członka miała wpływ na treść podjętej uchwały.

Jak wskazuje praktyka, instytucja wykreślenia albo wykluczenia bywa nadużywana przez spółdzielnie, a czasami służy nawet do pozbywania się wartościowych, ale z jakiegoś powodu niewygodnych członków. Czasem wątkiem prowadzącym do wykluczenia lub wykreślenia członka spółdzielni jest chęć przejęcia majątku spółdzielni.

Kto podejmuje uchwałę o wykluczeniu (wykreśleniu)?

Uchwałę w sprawie wykluczenia albo wykreślenia członka spółdzielni podejmuje, stosownie do postanowień statutu, rada nadzorcza albo walne zgromadzenie. Takiej uchwały nie może podjąć zarząd spółdzielni. Wykluczenia albo wykreślenia dokonuje się w formie zaprotokołowanej uchwały. O podjętej w tym przedmiocie uchwale organ wykluczający albo wykreślający zawiadamia zainteresowanego członka. Uchwałę sporządza się w formie pisemnej; do uchwały powinno być dołączone uzasadnienie.

Brak uzasadnienia uchwały o wykluczeniu (wykreśleniu) członka spółdzielni oznacza, że taka uchwała nie została prawidłowo podjęta.

Konieczne uzasadnienie uchwały

W uzasadnieniu uchwały muszą być wyjaśnione motywy, którymi kierował się organ dokonujący wykluczenia albo wykreślenia. Oznacza to przedstawienie konkretnych i prawdziwych okoliczności będących przyczyną wykluczenia albo wykreślenia i mających istotne znaczenie w rozumieniu postanowień statutu spółdzielni. Uzasadnienie, które zawiera same ogólniki zamiast faktów, nie czyni zadość tym wymaganiom. Powołane w uzasadnieniu fakty powinny zaistnieć przed dokonanym wykluczeniem albo wykreśleniem.

Jaka jest droga odwoławcza od uchwały o wykreśleniu (wykluczeniu)

Jeżeli rada nadzorcza podjęła uchwałę o wykluczeniu albo wykreśleniu, wówczas członek spółdzielni, którego taka uchwała dotyczy, może – według swego swobodnego wyboru – bądź zaskarżyć taką uchwałę wprost do sądu, bądź odwołać się od uchwały do walnego zgromadzenia. Ważne są tutaj terminy w jakich członek spółdzielni może odwołać się od uchwały o wykreśleniu (wykluczeniu).

Jeden z klientów padł ofiarą coraz bardziej powszechnego oszustwa internetowego. Rzecznik Finansowy wielokrotnie publicznie informował o tym procederze, np.: Rzecznik Finansowy ostrzega przed oszustwem „na pracodawcę”. Także opisywane są przypadki zaciągania pożyczek gotówkowych na dane osobowe dostępne w Internecie, gdyż część firm świadczących usługi pożyczkowe wymaga podania podstawowych danych (np.: tylko imienia, nazwiska i PESEL), które często są dostępne publicznie.

Natomiast w naszym przypadku oszustwo polegało ono na tym, że fałszywy pracownik banku zadzwonił do ofiary i pod pozorem pomocy w zapobieżeniu oszustwu bankowemu namówił ofiarę na zainstalowanie na telefonie aplikacji dającej dostęp do bankowych aplikacji mobilnych. Następnie oszust zaciągnął pożyczkę gotówkową na ofiarę. Bank poinformował poszkodowanego klienta, że nie dopełnił on należytej staranności i ze względu na jego zaniechania oraz brak uważności doszło do wyłudzenia. W naszym przypadku klient zaczął spłacać już pożyczkę, mimo że nie otrzymał tej pożyczki z banku. Co można w takiej sprawie zrobić?

Niezwłocznie poinformuj o oszustwie bank

Jeśli ktoś padł ofiarą oszustwa internetowego to, po pierwsze, powinien niezwłocznie o tym fakcie poinformować bank. Zgodnie z przepisami (art. 42 ust. 1 pkt 2 ustawy o usługach płatniczych) klient banku ma obowiązek niezwłocznie informować bank o utracie, kradzieży, przywłaszczeniu albo nieuprawnionym użyciu instrumentu płatniczego lub nieuprawnionego dostępu do tego instrumentu. Bank, po otrzymaniu takiego zgłoszenia, zasadniczo zwróci klientowi kwotę nieautoryzowanej transakcji płatniczej.

Poinformuj organa ścigania i nie spłacaj pożyczki

Po drugie, ofiara oszustwa powinna niezwłocznie poinformować organa ścigania o tym, że dokonano na jej szkodę oszustwa bankowego.

Jeśli faktycznie mamy do czynienia z oszustwem to klient nie powinien spłacać takiej pożyczki. W przypadku, gdy bank nie będzie chciał zwrócić bezpodstawnie spłacanej pożyczki to ofierze nie pozostaje nic innego jak złożenie do sądu pozwu przeciwko bankowi o zwrot nienależnego świadczenia (art. 410 k.c.) wraz z wnioskiem o wydanie przez sąd zabezpieczenia w postaci wstrzymania obowiązku spłaty pożyczki.

Ostatecznie pozew przeciwko bankowi

W takim postępowaniu to bank będzie musiał udowodnić, że transakcja płatnicza (zawarcie umowy pożyczki gotówkowej) została przez użytkownika autoryzowana. Co więcej, na banku będzie ciążyć obowiązek udowodnienia innych okoliczności wskazujących na autoryzację transakcji płatniczej albo okoliczności wskazujących na fakt, że klient umyślnie doprowadził do nieautoryzowanej transakcji płatniczej, albo też umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa dopuścił się naruszenia obowiązków polegających na zapobieżeniu naruszenia indywidualnych danych uwierzytelniających, w tym zabezpieczenia instrumentu płatniczego i nieudostępniania go osobom nieuprawnionym. W większości przypadków tego typu sprawy kończą się pozytywnie dla ofiar oszustwa internetowego.

Na przyszłość zaś warto zabezpieczyć się przed tego typu „przygodami” i włączyć powiadomienia o sprawdzeniu danych przez Biuro Informacji Kredytowej. Ta opcja umożliwi szybkie reagowanie na oszustwa internetowe.

Wystąpienie z powództwem do sądu o zapłatę faktury powinno być ostatecznością. Między innymi ze względu na pandemię znacząco wydłużył się w sądach czas na rozpoznanie i szanse za szybkie zakończenie postępowania. Wytoczenie powództwa może ponadto całkowicie zakończyć wzajemne relacje gospodarcze pomiędzy stronami, co może dla tych stron nie być opłacalne. Co więcej, w pewnych przypadkach uzyskanie prawomocnego wyroku zasądzającego może okazać się dla wierzyciela nieopłacalne, gdyż poniesie on koszty sądowe, a jego dłużnik okaże się podmiotem bez żadnego majątku. Z tych przyczyn warto rozważyć szereg istotnych elementów zanim dojdzie do podjęcia decyzji o złożeniu pozwu do sądu.

Wezwanie do zapłaty, próba ugodowa

W pierwszej kolejności warto podjąć próbę pozaprocesowego zakończenia sprawy. Działania można rozpocząć od wysłania wezwania do zapłaty (samodzielnie sporządzonego lub opracowanego przez pełnomocnika) i rozpoczęcia rozmów na temat zadłużenia. Bardziej zaawansowanym etapem, dającym już dodatkowe korzyści wierzycielowi, jest złożenie wniosku wzywającego do zawarcia ugody sądowej. Ten etap, chociaż prowadzony przed sądem, daje stronom możliwość bardzo elastycznego podejścia do sprawy, jednocześnie umożliwiając dość szybko wyjaśnić stan sprawy i uregulować wzajemne stosunki na przyszłość. Sądy też szybko wyznaczają rozprawy w sprawach o zawezwanie do próby ugodowej.

Sprawdzenie kondycji finansowej dłużnika

W razie milczenia lub niewywiązywania się z zobowiązań przez dłużnika warto sprawdzić, w jakiej kondycji finansowej jest dłużnik, czy posiada jakiś majątek, z którego będzie mogła być prowadzona egzekucja w przyszłości.  W przypadku zadłużonych spółek warto zwrócić uwagę na publikowane sprawozdania finansowe, informacje zawarte w Krajowym Rejestrze Sądowym, można prześledzić tzw. giełdy długów. W razie ustalenia, iż dłużnik może nie dysponować majątkiem, warto rozważyć, czy wystąpienie z powództwem do sądu będzie w ogóle opłacalne, gdyż łączne koszty sądowe i egzekucyjne mogą wynieść nawet ok. 10-20% wartości przedmiotu sporu. Koszty te są zwracane z majątku dłużnika, ale ten majątek musi istnieć.

Przedawnienie roszczeń

Problemy finansowe dłużnika mogą okazać się chwilowe i w perspektywie kilku miesięcy jego sytuacja może poprawić się. W tym celu warto przeanalizować, kiedy przedawniają się roszczenia majątkowe wobec dłużnika, by zdążyć złożyć pozew zanim te terminy upłyną.

Koszty postępowania sądowego

Podejmując decyzję o opłacalności postępowania sądowego i wyliczenia ryzyka nieodzyskania pieniędzy koniecznym jest przygotowanie zestawienia finansowego co do kosztów postępowania. Wliczyć w to należy w szczególności opłatę sądową od pozwu, wynagrodzenie prawnika, koszty komornicze, poszukiwanie majątku dłużnika, itp. W razie prowadzenia sporu sądowego wziąć pod uwagę należy również koszty związane z ewentualnym postępowaniem apelacyjnym, tj. opłatę sądową od apelacji, koszty prawnicze, koszty zastępstwa prawniczego dla drugiej strony w razie przegranej.

Zabezpieczenie roszczenia

Zdarza się tak, iż dłużnicy gdy dowiadują się o złożeniu przeciwko nim pozwu rozpoczynają „ucieczkę” z majątkiem. Warto więc uprzedzić ich działania i połączyć pozew z wnioskiem o udzielenie przez sąd zabezpieczenia roszczenia. Co do zasady, sąd powinien udzielić zabezpieczenie roszczenia, jeśli uprawdopodobnimy nasze roszczenia oraz uda nam się przekonać sąd, że zwlekając z udzieleniem zabezpieczenia ewentualne wykonanie wyroku będzie niemożliwe lub bardzo utrudnione. W tym celu warto dołączyć dowody niewypłacalności dłużnika lub jego problemów finansowych dotyczących najlepiej innych stosunków prawnych. W przepisach o zabezpieczeniu funkcjonują też uproszczenia dla przedsiębiorców, dotyczące transakcji gospodarczych o wartości do 75.000 zł i z zaległościami płatniczymi trwającymi powyżej trzech miesięcy.

Szybkość postępowania sądowego

Finalnie warto dokonać rozeznania np. korzystając z usług prowadzącego podobne sprawy adwokata, jak długo aktualnie oczekuje się na rozpoznanie sprawy przed właściwym sądem. Dopiero łącząc wszystkie ww. okoliczności i oceniając ewentualne ryzyko warto podjąć decyzję co do złożenia pozwu, poczekania na rozpoczęcie sporu sądowego lub nawet rezygnacji z dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.

Decydując się na zawarcie umowy najmu na czas oznaczony musimy wziąć pod uwagę, że umowy tej, co do zasady, nie można wcześniej wypowiedzieć. Zgodnie z art. 673 § 3 k. c.: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. To znaczy, że jeżeli w treści umowy najmu nie został zawarty zapis umożliwiający wcześniejsze rozwiązanie umowy, wtedy wypowiedzenie umowy przed terminem jej zakończenia może okazać się niemożliwe. Co więc istotne i o czym należy pamiętać zawierając umowę najmu na czas oznaczony to fakt, że strony mogą zastrzec w umowie najmu, w jakich przypadkach każda ze stron będzie miała prawo złożenia wypowiedzenia. Przypadki te mogą być uzależnione zarówno od sytuacji życiowej najemcy, związanej z pracą czy studiami, jak i regularnych płatności (np. prawo wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego, gdy najemca zalega z czynszem). Tylko wprowadzenie takich zapisów do umowy najmu umożliwi stronom wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

Ustawodawca przewidział jednak kilka sytuacji, w których wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony może być dopuszczalne, a mianowicie:

Art. 664 § 2 k. c.: jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia

Należy przy tym pamiętać, że w takiej sytuacji najemca przed złożeniem wypowiedzenia umowy najmu powinien w pierwszej kolejności wezwać wynajmującego do usunięcia powstałych wad. Dopiero niewywiązanie się wynajmującego z obowiązku usunięcia wad w odpowiednim czasie daje najemcy podstawę do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Istotny jest też czas powstania wad, ponieważ wypowiedzenie umowy najmu będzie skuteczne jedynie w przypadku, gdy wady, które uniemożliwiają najemcy korzystanie z lokalu, powstały w trakcie najmu albo istniały już wcześniej, ale najemca nie wiedział o nich w chwili rozpoczęcia najmu.

Art.  682 k. c.: jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach

Powyższy przepis wskazuje, że stan lokalu musi stwarzać realne niebezpieczeństwo dla zdrowia najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych. Realne niebezpieczeństwo tzn. możliwość wystąpienia określonego zdarzenia musi istnieć, ale nie musi nastąpić. Natomiast musi mieć charakter obiektywny, ponieważ samo subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy. W tym przypadku nie ma znaczenia czas powstania wady, gdyż sam fakt, że zagraża ona co najmniej zdrowiu najemcy, uprawnia go do wypowiedzenia umowy najmu. Przykładami takiego realnego niebezpieczeństwa są: możliwość zawalenia się ściany, zagrzybienie, insekty, nadmierna wilgoć, nadmierny hałas.

Art. 672 k. c.: jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia

W związku z powyższym najemca nie może się bronić nierozwiązywalnością umowy najmu, jeżeli zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 maja 1999 r., I CKN 28/98. Ten przepis jest modyfikowany przez art. 687 k.c. dotyczący najmu lokali (o czym poniżej).

Art.  687 k. c.: jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu

Podstawowa różnica między powyższym artykułem a art. 672 k.c. polega na tym, że ten przepis stosuje się wyłącznie do najmu lokali. Modyfikacja dotyczy tego, że wynajmujący ma dodatkowo obowiązek wyznaczenia najemcy „trzeciego” miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu (J. Jezioro, Kodeks cywilny…, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2016, kom. do art. 672, nt 3). Przy czym pismo uprzedzające o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie może być połączone z samym wypowiedzeniem, ponieważ pismo uprzedzające ma na celu spowodowanie reakcji najemcy i zapłaty należności.

Jak widać, mimo że umowę najmu zawarta na czas określony trudno jest rozwiązać przed jej zakończeniem, to w określonych w kodeksie cywilnym przypadkach będzie możliwe wcześniejsze wypowiedzenie takiej umowy.

Opracowali: adw. Marcin Hołówka oraz apl. adw. Martyna Szalińska – Kulewicz