Tag: kara umowna

Kara umowna za opóźnienie dewelopera z podpisaniem umowy przenoszącej własność do lokalu

umowa deweloperska

Jeden z deweloperów opóźnił się z zawarciem umowy przenoszącej własność do lokalu, gdyż przedsiębiorstwo energetyczne nie zbudowało na czas przy osiedlu stacji transformatorowej.

W umowie deweloperskiej zastało zapisane, że za każdy dzień opóźnienia Deweloper zapłaci Kupującemu 100 zł kary umownej, nie więcej jednak niż jeden procent ceny sprzedaży oraz, że zapłata kary umownej nie pozbawia Kupującego od prawa dochodzenia naprawienia rzeczywistej szkody w zakresie przekraczającym wysokość zastrzeżonej kary umownej.

Deweloper w ustalonym terminie przekazał lokal Kupującemu do wykończenia, lecz strony musiały poczekać na zawarcie umowy przenoszącej własność do lokalu ponad dziesięć miesięcy, gdyż wciąż nie było zbudowanej dla tego osiedla stacji transformatorowej.

Widząc, że zanosi się na znaczne opóźnienie Deweloper z podpisywaniem umów sprzedaży Deweloper zaoferował Kupującemu dokonanie na koszt Dewelopera prac wykończeniowych i podnoszących standard lokalu na co Kupujący przystał.

Czy ograniczenie kary umownej jest abuzywne?

Po podpisaniu umowy przenoszącej prawo własności do lokalu Kupujący zwrócił się z żądaniem zapłaty kary umownej znacznie przekraczającej uzgodniony limit 1% ceny.

Kupujący uznał, że ograniczenie kary umownej do limitu 1% ceny jest postanowieniem niedozwolonym (abuzywnym) w rozumieniu art. 385(1) § 1 k.c.. Na poparcie swego stanowiska Kupujący w pozwie zacytował kilka orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

W ocenie Dewelopera jednak zapis umowny ograniczający wysokość kary umownej nie jest abuzywny, ponieważ:

  1. nie kształtuje praw i obowiązków powoda w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami,
  2. nie narusza rażąco interesów powoda,
  3. umowa deweloperska umożliwia powodowi dochodzenie odszkodowania przewyższającego karę umowną na zasadach ogólnych.       

Przechodząc do dwóch pierwszych przesłanek, to Deweloper wskazał, że umowa deweloperska została tak skonstruowana, że w części poświęconej karom umownym ich wysokość jest ekwiwalentna, tj. została zastrzeżona dla każdej ze stron stosunku prawnego w tej samej wysokości, czyli górnym limitem odpowiedzialności jest 1% ceny nieruchomości.

Co więcej, umowa deweloperska, w której zawarto modyfikację art. 484 § 1 zd. 2 k.c. na korzyść Kupującego nie może być uznana za umowę zawierającą postanowienia niedozwolone, ponieważ przy jednoczesnym wprowadzeniu górnego limitu odpowiedzialności Dewelopera z tytułu kar umownych, umowa deweloperska pozwala Kupującemu na dochodzenie poniesionej przez Kupującego rzeczywistej szkody.

Deweloper w każdym zatem przypadku opóźnienia musi liczyć się z ryzykiem  poniesienia konsekwencji finansowych, a wprowadzenie górnego limitu odpowiedzialności nie prowadzi do sytuacji, w której Kupujący traciłby możliwość wywarcia ekonomicznej presji na Dewelopera, gdy Kupujący rzeczywiście poniesie wydatki związane z wydłużającym się terminem oddania Kupującemu lokalu mieszkalnego przewyższające uzgodniony limit 1% kar umownych (przykładowo rekompensaty z tytułu najmu lokalu, który Kupujący zajmował do czasu przeprowadzki lub rekompensaty z tytułu utraconych korzyści w razie zamiaru najmu nabytego od Dewelopera lokalu).

Miarkowanie kary umownej

Nawet gdyby sąd uznał za abuzywne ograniczenie odpowiedzialności Dewelopera z tytułu kary umownej za opóźnienie przeniesienia prawa własności na Kupującego to Deweloper może złożyć wniosek o dokonanie przez sąd miarkowania kary umownej ze względu na brzmienie art. 484 § 2 k.c.

Miarkowanie kary umownej stanowi odzwierciedlenie zasady równości stron w stosunku prawnym i ekwiwalentności wzajemnych zobowiązań, tj. Kupujący z tytułu kary umownej mógłby uzyskać maksymalnie taką samą kwotę, jaką mógłby otrzymać Deweloper z tytułu innej podstawy tej umowy wprowadzającej maksymalny limit odpowiedzialności Kupującego. W tej sprawie miarkowanie kary umownej jest uzasadnione, ponieważ zobowiązanie Dewelopera zostało wykonane w całości.

Co więcej, dodatkowym uzasadnieniem dla dokonania miarkowania kary umownej jest to, że Deweloper na własny koszt, w związku z chęcią zrekompensowania Kupującemu dłuższego oczekiwania na lokal, zapewnił lepszy standard nieruchomości i pokrył część kosztów związanych z podwyższeniem standardu mieszkania oraz umożliwił Kupującemu wejście w posiadanie lokalu i od tego dnia mógł go przygotowywać do zamieszkania. Samo zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu było tylko formalnością.

Kara umowna za nieterminowe płacenie czynszu?

Kara umowna za nieterminowe płacenie czynszu?

W jednej z umów najmu Wynajmujący zastrzegł sobie prawo do rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony bez wypowiedzenia, m.in. w sytuacji, gdy najemca pozostaje w opóźnieniu z jakąkolwiek płatnością, do uiszczenia której zobowiązany jest na podstawie umowy, przez okres dłuższy niż dwa miesiące i płatność ta nie została uregulowana w terminie kolejnego 1 miesiąca (art. 687 k.c.) od daty doręczenia najemcy wezwania do zapłaty pod rygorem rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.

W przypadku natychmiastowego rozwiązania umowy z powodu opóźnień w płaceniu czynszu Wynajmujący był także uprawiony do naliczenia kary umownej w wysokości kwoty czynszu zasadniczego należnego do końca trwania umowy najmu, tak jakby rozwiązanie umowy nie miało miejsca (tj. do dnia pierwotnie ustalonego terminu wygaśnięcia umowy najmu).

Karę umowną można zastrzec jedynie w razie, gdy dłużnik nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie niepieniężne (por. A. Szwaja, Kara, s. 41; Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Co jest zobowiązaniem niepieniężnym? Na przykładzie, wynajmujący może zastrzec w umowie najmu, że najemca zapłaci karę umowną w przypadku opóźnienia się najemcy z objęciem lokalu, z przyczyn leżących po stronie najemcy. W tym przykładzie zobowiązanie do terminowego objęcia lokalu przez najemcę jest zobowiązaniem niepieniężnym.

Powstaje więc pytanie, czy taka kara umowna zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego (a więc terminowego płacenia czynszu najmu) jest skuteczna prawnie?

W tym miejscu można przywołać wyrok Sądu Najwyższego z 18 sierpnia 2005 r., V CK 90/2005, w którym to wyroku Sąd wskazał, że bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa jest art. 483 k.c. Kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań niepieniężnych. Dlatego za niedopuszczalne należy uznać zastrzeżenie kary umownej w przypadku zobowiązania leasingobiorcy, ponieważ jego obowiązek wobec kontrahenta polega na obowiązku zapłaty rat leasingowych. Podobnie jest też z zastrzeganiem kar umownych za to, że najemca opóźnił się w płaceniu czynszu (co w konsekwencji doprowadziło do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu). W doktrynie przeważa pogląd, zgodnie z którym kara umowna zastrzeżona na wypadek świadczenia pieniężnego, nie może być uznana za karę umowną zaś postanowienie takie traktować należy jako nieważne (por. K. Zagrobelny [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks Cywilny. Komentarz, Wyd. 7, Warszawa 2016 r., Legalis – Komentarz do art. 483 § 1 k.c.). Taka wykładnia wynika ponadto wprost z brzmienia art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 483 § 1 k.c. Sąd Najwyższy także wskazał, że niedopuszczalne jest zastrzeganie kary umownej w zakresie zobowiązań pieniężnych sensu stricto (por. np. art. 358(1) § 1 k.c.), jak i zobowiązań pieniężnych w szerokim znaczeniu. (uzasadnienie do uchwały Sądu Najwyższego 7 sędziów – zasada prawna z dnia 6 listopada 2003 r. III CZP 61/03).

Jak więc rozwiązać umowę najmu na czas określony przed terminem? O tym było w tym wpisie: Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony.

 

Foto dzięki uprzejmości: Serge Bertasius Photography / freedigitalphotos.net