Tag: odpowiedzialność

Każdy klient kupujący nowy dom ma prawo oczekiwać od dewelopera nieruchomości o wysokiej jakości wykonania i zgodności z przepisami budowlanymi. Niestety, czasami zdarza się, że po wprowadzeniu się do nowego domu nowi właściciele odkrywają wady, które wpływają na ich komfort i bezpieczeństwo. W takim przypadku, warto poznać możliwości dochodzenia odpowiedzialności za wady budynku od dewelopera. W niniejszym artykule omówimy odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu oraz kluczowe aspekty, które warto wziąć pod uwagę podczas podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości.

Deweloper jako sprzedawca nieruchomości, odpowiada za wady fizyczne i prawne, które istniały w chwili przekazania domu nabywcy, nawet jeśli ujawnią się one dopiero później.

Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje wad: jawne i ukryte. Wady jawne to takie, które można zauważyć podczas typowego sprawdzenia domu przed odbiorem, natomiast wady ukryte są niewidoczne lub trudne do wykrycia bez specjalistycznej wiedzy. Dlatego też do zakupu nieruchomości należy się odpowiednio przygotować. Ważnym krokiem będzie dokonanie odbioru technicznego kupowanego domu, gdyż protokół odbioru jest kluczowym dokumentem wskazującym, że podczas zakupu domu kupujący sprawdził, czy nieruchomość spełnia jego oczekiwania i czy nie ma wad. Ważne jest, aby podczas odbioru dokładnie sprawdzić stan techniczny domu, jego wyposażenie, zgodność z projektem budowlanym.

Jak w zarysie wygląda odpowiedzialność prawna dewelopera?

Na podstawie kodeksu cywilnego deweloper jest odpowiedzialny za wady fizyczne i prawne domu. Poniżej przedstawiam ogólny zarys odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości:

Kodeks cywilny (art. 556 i następne): Deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy nieruchomości wolnej od wad fizycznych i prawnych. Sprzedawca odpowiada za wady ukryte, które istniały w momencie przekazania domu, ale ujawniły się później, a także za te, które powstały później, ale wynikają z przyczyn tkwiących w przedmiocie sprzedaży. Odpowiedzialność dewelopera na podstawie rękojmi za wady nieruchomości trwa pięć lat od dnia przekazania kupującemu domu (czas ten może zostać wydłużony na mocy umowy sprzedaży nieruchomości). Jeśli wada zostanie ujawniona w ciągu roku od dnia przekazania nieruchomości, uważa się, że istniała ona w momencie przekazania domu.

Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pomiędzy deweloperem a kupującym: Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu wynika także z zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa sprzedaży może modyfikować ogólną odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne nieruchomości, np.: wydłużyć okres rękojmi. W przypadku gdy nieruchomość posiada wady, kupujący ma prawo dochodzić swoich roszczeń od dewelopera zgodnie z uregulowaniami zawartymi w umowie sprzedaży nieruchomości. Czasem w umowach sprzedaży nieruchomości deweloper udziela gwarancji jakości na sprzedawane nowe domy i mieszkania. Gwarancja ta zazwyczaj trwa do 10 lat i obejmuje wady fizyczne w budynku, takie jak nieszczelność dachu czy problemy z instalacją elektryczną. Gwarancja jakości chroni kupującego niezależnie od rękojmi za sprzedany dom.

Warto zaznaczyć, że odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu nie jest bezwzględna. Oznacza to, że deweloper nie odpowiada za wszystkie wady, jakie mogą pojawić się w sprzedanym domu. Istnieją bowiem wady, które są wynikiem normalnego zużycia, a także takie, które wynikają z winy samego kupującego. Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu dotyczy wad, które były obecne w momencie sprzedaży nieruchomości lub które pojawiły się w krótkim czasie po jej oddaniu do użytku.

Jakie wady są najczęściej spotykane w sprzedanych domach?

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne sprzedanego domu lub mieszkania. Wady fizyczne to takie, które wynikają z niezgodności rzeczy z umową lub z powodu wadliwego wykonania umowy przez dewelopera. Mogą to być np. wady konstrukcyjne, instalacyjne, wykończeniowe, wyposażeniowe czy też dotyczące użytkowania nieruchomości. Wady prawne natomiast to takie, które wynikają z nieprawidłowego stanu prawnego nieruchomości. Przykładowo, może to być brak pozwolenia na użytkowanie, brak decyzji o pozwoleniu na budowę czy też obciążenie nieruchomości hipoteką.

Wady fizyczne, które są najczęściej spotykane w sprzedanych domach, to przede wszystkim te związane z jakością wykonania oraz związane z brakiem zgodności z umową. Do najczęstszych wad fizycznych budynku zaliczamy:

1. Wady dotyczące izolacji termicznej – wady te mogą polegać na źle wykonanej izolacji, co prowadzi do utraty ciepła w zimie, a w lecie – do zbyt wysokich temperatur wewnątrz domu;
2. Wady instalacji – wady te dotyczą najczęściej instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Mogą powodować problemy z odbiorem energii elektrycznej, przepływem wody i innych mediów, a nawet powodować zagrożenie pożarowe;
3. Wady konstrukcyjne – wady te związane są z niewłaściwym wykonaniem konstrukcji budynku.

Jak dochodzić odpowiedzialności dewelopera za wady budynku?

Aby dochodzić od dewelopera odpowiedzialności za wady budowy domu, należy podjąć następujące kroki:

1. Zgłoszenie wady deweloperowi:

Najpierw, należy zgłosić deweloperowi zauważoną wadę budynku. W tym celu, należy sporządzić pisemne zgłoszenie zawierające szczegółowy opis wady, wraz z podaniem jej lokalizacji. Warto też dodać do zgłoszenia zdjęcia wady. Zgłoszenie to powinno być przesłane do dewelopera za pomocą listu poleconego za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód na doręczenie zgłoszenia deweloperowi.

W zgłoszeniu warto wskazać termin, w którym deweloper powinien naprawić wadę. Termin ten powinien być uzasadniony i adekwatny do skali problemu. Ustalenie terminu pozwoli kupującemu dochodzić swych praw w przypadku nieuwzględnienia zgłoszenia przez dewelopera.

Deweloper, po otrzymaniu zgłoszenia wady, ma obowiązek odpowiedzieć na zgłoszenie w ciągu 14 dni. W odpowiedzi powinien poinformować klienta o sposobie i terminie usunięcia wady lub przedstawić własne stanowisko co do zgłoszonej wady. Jeżeli deweloper nie odpowie na zgłoszenie lub odmówi usunięcia wady, klient może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

2. Konsultacja z rzeczoznawcą:

Jeśli deweloper nie odpowie na zgłoszenie wady lub nie przyzna odpowiedzialności za wady budowy domu, warto skonsultować się z niezależnym rzeczoznawcą budowlanym. Ekspert oceni wady, ustali przyczyny oraz oszacuje koszty naprawy. Opinia rzeczoznawcy będzie istotnym argumentem w sporze z deweloperem. Taka opinia będzie także przydana w ewentualnym sporze sądowym z deweloperem.

3. Mediacja lub negocjacje:

Przed podjęciem działań prawnych warto spróbować mediacji lub negocjacji z deweloperem. Czasami strony mogą dojść do porozumienia bez konieczności przekazywania sprawy do rozstrzygnięcia w sądzie.

4. Skorzystanie z pomocy prawnika:

Jeśli negocjacje z deweloperem nie przynoszą rezultatów, należy skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w prawie budowlanym. Prawnik pomoże w zgromadzeniu dowodów, przygotuje odpowiednie dokumenty do sądu oraz będzie reprezentował poszkodowanego klienta w sądzie. Prawnik na początku wystosuje wezwanie do dewelopera z żądaniem: (1) usunięcia wady, (2) wymiany nieruchomości na wolną od wad – jeśli jest to możliwe i uzasadnione wielkością wad budynku, (3) obniżenia ceny, (4) odstąpienia od umowy przez kupującego (jeśli wady są istotne).

Warto jednak pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera nie obejmuje wad, które powstały z winy kupującego, na przykład w wyniku niewłaściwego użytkowania domu.

5. Postępowanie sądowe:

Jeśli pozasądowe próby rozwiązania sporu nie przyniosą efektów, konieczne może być wszczęcie postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Ten etap powinien już prowadzić adwokat lub radca prawny, który profesjonalnie przygotuje pozew i dołączy do niego niezbędne dowody na poparcie roszczeń kupującego.

Należy pamiętać, że w przypadku wad budowlanych warto je zgłosić deweloperowi jak najszybciej i niezwłocznie podjąć działania mające na celu dochodzenia odpowiedzialności dewelopera za wady domu.