Jeden z deweloperów opóźnił się z zawarciem umowy przenoszącej własność do lokalu, gdyż przedsiębiorstwo energetyczne nie zbudowało na czas przy osiedlu stacji transformatorowej.
W umowie deweloperskiej zastało zapisane, że za każdy dzień opóźnienia Deweloper zapłaci Kupującemu 100 zł kary umownej, nie więcej jednak niż jeden procent ceny sprzedaży oraz, że zapłata kary umownej nie pozbawia Kupującego od prawa dochodzenia naprawienia rzeczywistej szkody w zakresie przekraczającym wysokość zastrzeżonej kary umownej.
Deweloper w ustalonym terminie przekazał lokal Kupującemu do wykończenia, lecz strony musiały poczekać na zawarcie umowy przenoszącej własność do lokalu ponad dziesięć miesięcy, gdyż wciąż nie było zbudowanej dla tego osiedla stacji transformatorowej.
Widząc, że zanosi się na znaczne opóźnienie Deweloper z podpisywaniem umów sprzedaży Deweloper zaoferował Kupującemu dokonanie na koszt Dewelopera prac wykończeniowych i podnoszących standard lokalu na co Kupujący przystał.
Czy ograniczenie kary umownej jest abuzywne?
Po podpisaniu umowy przenoszącej prawo własności do lokalu Kupujący zwrócił się z żądaniem zapłaty kary umownej znacznie przekraczającej uzgodniony limit 1% ceny.
Kupujący uznał, że ograniczenie kary umownej do limitu 1% ceny jest postanowieniem niedozwolonym (abuzywnym) w rozumieniu art. 385(1) § 1 k.c.. Na poparcie swego stanowiska Kupujący w pozwie zacytował kilka orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
W ocenie Dewelopera jednak zapis umowny ograniczający wysokość kary umownej nie jest abuzywny, ponieważ:
- nie kształtuje praw i obowiązków powoda w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami,
- nie narusza rażąco interesów powoda,
- umowa deweloperska umożliwia powodowi dochodzenie odszkodowania przewyższającego karę umowną na zasadach ogólnych.
Przechodząc do dwóch pierwszych przesłanek, to Deweloper wskazał, że umowa deweloperska została tak skonstruowana, że w części poświęconej karom umownym ich wysokość jest ekwiwalentna, tj. została zastrzeżona dla każdej ze stron stosunku prawnego w tej samej wysokości, czyli górnym limitem odpowiedzialności jest 1% ceny nieruchomości.
Co więcej, umowa deweloperska, w której zawarto modyfikację art. 484 § 1 zd. 2 k.c. na korzyść Kupującego nie może być uznana za umowę zawierającą postanowienia niedozwolone, ponieważ przy jednoczesnym wprowadzeniu górnego limitu odpowiedzialności Dewelopera z tytułu kar umownych, umowa deweloperska pozwala Kupującemu na dochodzenie poniesionej przez Kupującego rzeczywistej szkody.
Deweloper w każdym zatem przypadku opóźnienia musi liczyć się z ryzykiem poniesienia konsekwencji finansowych, a wprowadzenie górnego limitu odpowiedzialności nie prowadzi do sytuacji, w której Kupujący traciłby możliwość wywarcia ekonomicznej presji na Dewelopera, gdy Kupujący rzeczywiście poniesie wydatki związane z wydłużającym się terminem oddania Kupującemu lokalu mieszkalnego przewyższające uzgodniony limit 1% kar umownych (przykładowo rekompensaty z tytułu najmu lokalu, który Kupujący zajmował do czasu przeprowadzki lub rekompensaty z tytułu utraconych korzyści w razie zamiaru najmu nabytego od Dewelopera lokalu).
Miarkowanie kary umownej
Nawet gdyby sąd uznał za abuzywne ograniczenie odpowiedzialności Dewelopera z tytułu kary umownej za opóźnienie przeniesienia prawa własności na Kupującego to Deweloper może złożyć wniosek o dokonanie przez sąd miarkowania kary umownej ze względu na brzmienie art. 484 § 2 k.c.
Miarkowanie kary umownej stanowi odzwierciedlenie zasady równości stron w stosunku prawnym i ekwiwalentności wzajemnych zobowiązań, tj. Kupujący z tytułu kary umownej mógłby uzyskać maksymalnie taką samą kwotę, jaką mógłby otrzymać Deweloper z tytułu innej podstawy tej umowy wprowadzającej maksymalny limit odpowiedzialności Kupującego. W tej sprawie miarkowanie kary umownej jest uzasadnione, ponieważ zobowiązanie Dewelopera zostało wykonane w całości.
Co więcej, dodatkowym uzasadnieniem dla dokonania miarkowania kary umownej jest to, że Deweloper na własny koszt, w związku z chęcią zrekompensowania Kupującemu dłuższego oczekiwania na lokal, zapewnił lepszy standard nieruchomości i pokrył część kosztów związanych z podwyższeniem standardu mieszkania oraz umożliwił Kupującemu wejście w posiadanie lokalu i od tego dnia mógł go przygotowywać do zamieszkania. Samo zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu było tylko formalnością.
You must be logged in to post a comment.