Czy po zakończonej umowie dzierżawy Wydzierżawiający zawsze może żądać przywrócenia stanu poprzedniego?

umowa dzierżawy

W jednej ze spraw sądowych Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy wskazał, że określone w art 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c., prawo wydzierżawiającego w postaci żądania przywrócenia stanu poprzedniego nie jest niczym ograniczone i to także w przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy i dokonanych nakładów jest nieruchomość.

Moim zdaniem taka uproszczona i oderwana od konieczności odpowiedniego stosowania do umów dzierżawy mających za przedmiot nieruchomość wykładnia art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jest nie do przyjęcia.

Jak wskazuje w swych orzeczeniach Sąd Najwyższy, w świetle art. 676 roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje m.in. dopiero po dokonaniu zwrotu przedmiotu dzierżawy – nieruchomości (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 marca 2017 r., V CSK 465/16). Nie budzi przy tym wątpliwości, że w art. 676 k.c. chodzi o nakłady, które powiększyły wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez najemcę i odpowiednio stosując ten przepis przez dzierżawcę. Określa ją wzrost wartości przedmiotu dzierżawy, na który nakłady zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu wydzierżawionej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 339/00). Wartość nakładów ulepszających należy obliczyć poprzez porównanie wartości nieruchomości wg stanu na dzień zawarcia umowy dzierżawy z jego wartością po dokonaniu nakładów na dzień dokonywania zwrotu przedmiotu dzierżawy.

W tym miejscu należy uczynić pewną uwagę, iż wartości ulepszeń nie można utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ich dokonanie – tj. poniesionych kosztach, lecz analizie poddać należy wartość lub użyteczność całej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z 12 września 2013 r., IV CSK 44/13; wyrok Sądu Najwyższego z 9 września 2000 r., II CKN 339/00). Poniesienie kosztów przez dzierżawcę na określone prace przystosowawcze na przedmiot dzierżawy, remont, itp., jest więc także i z powyższych względów instytucjonalnie odrębne od nakładów.

Przepis art. 676 k.c. daje możliwość umówienia się co do zwrotu wartości nakładów ulepszających, a jeśli nie ma odpowiedniej regulacji w umowie dzierżawy to wynajmujący ma wybór: albo zatrzymać ulepszenia i zapłacić sumę odpowiadającą ich wartości z chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przyjmuje się jednak, że ze względu na specyfikę umowy dzierżawy i jej prawną odrębność od umowy najmu, przepis art. 676 k.c. powinien być stosowany do umowy dzierżawy jedynie odpowiednio w tym znaczeniu, że wykluczone jest prawo wydzierżawiającego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję rzeczy (np.: nieruchomości) lub zmieniała jej przeznaczenie i charakter nabyty dzięki poczynionym nakładom (np.: restytucja zabytku). Dlatego też, niezależnie od tego czy i jak strony umowy dzierżawy zmodyfikowałyby kwestię zwrotu wartości nakładów, wydzierżawiający i tak nie ma prawa żądać ich usunięcia i musiałby zwrócić ich wartość, gdyż w przeciwnym wypadku byłby bezpodstawnie wzbogacony kosztem dzierżawcy. Wydzierżawiającemu nie przysługuje przewidziane w art. 676 w zw. z art. 694 k.c. prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję nieruchomości lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 655/15, wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 września 2013 r., IV CSK 44/13).

 

Foto dzięki uprzejmości: Phil_Bird / freedigitalphotos.net

Umowa dzierżawy

umowa dzierżawy

W umowie dzierżawy strony umawiają się na korzystanie z rzeczy lub praw, dlatego też umowa dzierżawy jest zbliżona do umowy najmu, użyczenia czy też leasingu.

Istotą umowy dzierżawy jest to, że wydzierżawiający oddaje w odpłatnie korzystanie rzecz albo prawo (art. 709 k.c.) dzierżawcy. Ale to nie wszystko. Dzierżawca musi być uprawiony nie tylko do korzystania z rzeczy (prawa), lecz także musi być uprawniony do pobierania pożytków z rzeczy (prawa). Pożytki to, inaczej mówiąc, określone przez prawo korzyści (dochody) uzyskiwane z rzeczy (prawa). Pożytkami mogą być płody rolne (np.: zebrane w trakcie trwania umowy dzierżawy sadu jabłka) albo czynsz najmu (dzierżawca dzierżawi cały budynek usługowy i pobiera od najemców czynsz za najem kolejnych, różnych lokali użytkowych znajdujących się w tym budynku). Inaczej mówiąc, umowa dzierżawy różni się tym od umowy najmu, że oprócz (1) prawa do korzystania z rzeczy (prawa) dzierżawca ma też dodatkowo (2) prawo do pobierania pożytków (takim pożytkiem naturalnym może być wełna ze stada owiec).

Warto wiedzieć, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy lub prawa, które chce wydzierżawić. Niemniej jednak, nie będąc właścicielem, musi mieć prawo do wydzierżawiania posiadanej rzeczy (prawa) a dodatkowo ma obowiązek zapewnić dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

Dla bezpieczeństwa obu stron umowę dzierżawy warto zawrzeć na piśmie. Jeśli strony nie spiszą umowy dzierżawy to taka umowa ustna będzie ważna i co więcej przyjmuje się, że ustna umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Do ważności umowy dzierżawy wystarczy, że strony porozumieją się co do zawarcia takiej umowy, a więc nie jest konieczne wydanie przedmiotu dzierżawy. W przypadku, gdy stroną umowy dzierżawy mają być osoby prowadzące spółkę cywilną to zawarcie umowy wymaga udziału wszystkich wspólników.

Co może być przedmiotem umowy dzierżawy? Przedmiotem dzierżawy mogą być:

  • rzeczy; nieruchomości lub rzeczy ruchome (np. maszyny, urządzenia, środki transportu, zwierzęta dające pożytki naturalne, grunt rolny, las, itp.);
  • prawa majątkowe (papiery wartościowe, prawo do znaku towarowego);
  • gospodarstwo rolne, zorganizowana część przedsiębiorstwa, przedsiębiorstwo.

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie wydzierżawiającemu umówionego czynszu dzierżawnego. Zdarza się, że czynsz dzierżawny jest określany jako część (procent) pożytków uzyskiwanych przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy.

Istnienie pisemnej umowy dzierżawy nieruchomości można ujawnić w ewidencji gruntów oraz w dziale III księgi wieczystej.

Dzierżawienie nieruchomości rolnej, po spełnieniu dodatkowych warunków (odpowiedni czas trwania dzierżawy i inne) będzie prowadziło do powstania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawcę w sytuacji, gdy właściciel zamierza sprzedać taką nieruchomość.

Zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy powinny być precyzyjnie ustalone w spisanej umowie. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że jeśli strony nie uzgodniły w umowie dzierżawy zasad jej wypowiadania i rozwiązywania to umowę dzierżawy można wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (gruntu rolnego na rok naprzód). Ponadto, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. W takim przypadku wydzierżawiający musi jednak uprzedzić dzierżawcę o zamiarze rozwiązania umowy dzierżawy, udzielając dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

 

Foto dzięki uprzejmości photostock / freedigitalphotos.net