Nakłady na przedmiot najmu

zwrot nakładów na umowę najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.

Umowa najmu

Umowa najmu

Umowa najmu to najpopularniejszy typ umowy, który umożliwia korzystanie z cudzych rzeczy; przykładem podobnych umów są: umowa dzierżawy, umowa leasingu, umowa użyczenia, itp. Umowę najmu wykorzystuje się w sytuacji, gdy korzystającemu nie opłaca się nabycie rzeczy na własność (ze względu na planowany krótki okres korzystania z rzeczy) lub nie ma odpowiednich środków finansowych, albo też po prostu dana rzecz nie jest dostępna w sprzedaży.

Definicja zawarta w kodeksie cywilnym (art. 659 k.c.) mówi, że z umową najmu mamy do czynienia, gdy wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co z tej definicji wynika? Wynika z niej, że po pierwsze, wynajmujący (np.: właściciel rzeczy) zobowiązuje się do oddania rzeczy najemcy (osobie, która będzie z rzeczy korzystała), a po drugie najemca zobowiązuje się do płacenia ustalonego czynszu (wystarczy, że umowa najmu wskazuje podstawy do wyliczenia wysokości czynszu).

Przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają od stron chcących zawrzeć umowę najmu aby dokonały tego w szczególnej formie. Umowa najmu może być więc zawarta ustnie, na piśmie, a nawet w formie notarialnej. Co istotne, prawidłowo sporządzona umowa najmu musi mieć dwa wyżej omówione elementy: (1) oznaczenie wynajmującego i rzeczy która będzie przedmiotem umowy, (2) oznaczenie najemcy i wskazanie, ile będzie płacił czynszu. Brak któregokolwiek z tych dwóch istotnych elementów umowy najmu oznaczać będzie, że umowa jest nieważna prawnie. Jeśli jednak umowa zostanie zawarta ustnie strony umowy mogą mieć znaczne trudności w udowodnieniu przed sądem, jakie faktycznie ustaliły warunki. Trzeba mieć na uwadze, że jeśli umowa najmu została zawarta jedynie ustnie, to jej wyżej omówione wyżej istotne elementy, w przypadku sporu sądowego, będą musiały być ustalane na podstawie zeznań świadków i innych dowodów pośrednich (korespondencja między stronami, faktury, itp.).

Innym ważnym elementem każdej umowy najmu jest okres, na jaki rzecz zostaje najemcy udostępniona. Może to być okres czasu wskazany w umowie (np.: na trzy lub pięć lat) albo też strony mogą umówić się, że nie będą w umowie określały czasu na jaki rzecz została najemcy przekazana do używania (tzw. umowa najmu zawarta na czas nieokreślony).

Umowa najmu może być uzupełniana o szereg istotnych dla stron tej umowy elementów. Przykładowo, w umowie najmu powinny znaleźć się ustalenia stron, co do: (1) zwrotu kwoty z nakładów najemcy na przedmiot najmu (koszty przystosowania przedmiotu najmu do działalności najemcy, koszty remontu, itp.), (2) wysokości odsetek w przypadku opóźnienia się najemcy z zapłatą czynszu, (3) kwestii odszkodowania za zniszczenie przedmiotu najmu, (4) zasad waloryzacji wysokości czynszu, (5) zapisów dotyczących wypowiedzenia i rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym, (6) zabezpieczenia płatności czynszu (kaucja, weksel, dobrowolne poddanie się odpowiedzialności).

 

Foto dzięki uprzejmości photoraidz / freedigitalphotos.net