Umowa przedwstępna to umowa „prowizoryczna”, poprzedzająca umowę właściwą (art. 389 k.c.). Strony, które nie mogą od razu zawrzeć planowanej umowy mogą umówić się, że ustalą między sobą istotne postanowienia. Strony mogą też w tej umowie z góry ustalić termin, kiedy ma być zawarta planowana umowa przyrzeczona. Ustalenia te są zawierane właśnie w umowie przedwstępnej; w umowie przedwstępnej zawarte jest też zobowiązanie się stron do zawarcia oznaczonej umowy. Często zdarza się, że przy zawieraniu umowy przedwstępnej strony umawiają się na wpłatę zadatku, który ma zabezpieczać i umacniać planowane zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może poprzedzać każdą umowę przyrzeczoną – umowę sprzedaży, umowę najmu, dzierżawy, itp. można też zawrzeć umowę przedwstępną na rzecz osoby trzeciej, tj. zobowiązać się, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy wskazanymi w umowie przedwstępnej osobami (np.: osoby A i B umawiają się w umowie przedwstępnej, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pomiędzy osobami B i C). Umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przykładowo, przedwstępna umowa sprzedaży musi zawierać: strony umowy przyrzeczonej, wskazanie przedmiotu sprzedaży i ceny (art. 535 k.c.). Aby uniknąć nieporozumień warto umowę przedwstępną po prostu nazwać: „umowa przedwstępna”, by nie było wątpliwości, że strony dopiero planują zawarcie umowy przyrzeczonej. Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej może być wskazany w samej umowie przedwstępnej lub też w odrębnej korespondencji pomiędzy stronami.
Strony przystępujące do zawarcia umowy przyrzeczonej muszą pamiętać o tym, że roszczenia wnikające z tej umowy przedawniają się w bardzo krótkim terminie – jednego roku licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. O przedawnieniu pisałem w tym wpisie: Jak ustalić początek biegu przedawnienia roszczeń. Warto o tym pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się w terminie jednego roku.
Co więc istotne, jeśli strony umowy przewidziały kary umowne lub zwrot wcześniej wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości to tego typu roszczenia, które normalnie przedawniają się zgodnie z art. 118 k.c. (np.: roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej zasadniczo przedawniają się po trzech latach), jeśli te roszczenia zostały zwarte w umowie przedwstępnej – przedawniają się właśnie w terminie jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Foto dzięki uprzejmości jscreationzs / freedigitalphotos.net
You must be logged in to post a comment.