Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie to nabycie prawa własności do nieruchomości na skutek upływu czasu. Do nabycia własności w drodze zasiedzenia, niezbędne jest spełnienie dwóch przesłanek: (1) samoistnego, nieprzerwanego posiadania oraz (2) upływ czasu przewidziany w ustawie.

Sąd wydając postanowienie o zasiedzeniu potwierdza, że na skutek długotrwałego korzystania z nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (20 lat lub 30 lat korzystania), dotychczasowy właściciel traci swoje prawo własności a osoba, która długotrwale korzystała z nieruchomości nabywa pełne do niej prawa. Stwierdzenie zasiedzenia przez sąd oznacza, iż długotrwały stan faktyczny niezgodny ze stanem prawnym zostaje przez sąd usunięty. Przepisy kodeksu cywilnego wymagają upływu czasu, od momentu objęcia rzeczy w posiadanie do dnia złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. W zależności od tego jak osoba żądająca stwierdzenia zasiedzenia nabyła nieruchomość wymagany jest upływ 20 lat dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze albo 30 lat przy złej wierze. Dobrą czy złą wiarę ocenia się na moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Dobra wiara posiadacza to sytuacja w której posiadacz żył w przekonaniu, iż to on jest właścicielem nieruchomości. W złej wierze jest taka osoba, która na dzień obejmowania nieruchomości wie lub powinna wiedzieć, że nie jest właścicielem. Przykładowo w dobrej wierze będzie osoba, która sądzi, że przysługuje jej prawo własności, np. na podstawie dziedziczenia, w szczególności gdy, będąc spadkobiercą ustawowym, nie wie o istnieniu testamentu, w którym do dziedziczenia powołano inną osobę. Przykładem osoby nabywającej nieruchomość w złej wierze będzie nabywca nieruchomości, który nabył ją na podstawie nieważnej umowy, ponieważ nie została zachowana forma aktu notarialnego.

Dopuszczalne jest także zasiedzenie udziału we współwłasności, w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli samodzielnie korzysta z nieruchomości a pozostali współwłaściciele od dłuższego czasu z niej nie korzystają i nie przeszkadzają w samodzielnym korzystaniu osobie użytkującej nieruchomość.

Konieczną przesłanką zasiedzenia udziału w prawie własności jest samoistne posiadanie (art. 336 k.c.). Co oznacza samoistne posiadanie? Samoistne posiadanie oznacza takie zachowanie osoby korzystającej, które wskazuje, iż zachowuje się ona jak faktyczny właściciel nieruchomości. W trakcie postępowania sądowego osoba żądająca stwierdzenia zasiedzenia musi przedstawić dowody na to, że obiektywnie i subiektywnie zachowywała się jak właściciel (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09). W postępowaniu sądowym dotyczącym zasiedzenia współwłasności osoba żądająca orzeczenia zasiedzenia musi więc udowodnić, że pozostali współwłaściciele nie wykonują swych praw do posiadania nieruchomości. Współwłaściciel wykazuje, że korzysta nie tylko ze swojej części, lecz faktycznie wykorzystuje nieruchomość wyłącznie dla siebie i z zamiarem odsunięcia innych współwłaścicieli od korzystania z tej nieruchomości. Taka zmiana korzystania musi też być uzewnętrzniona wobec innych współwłaścicieli (ponoszenie wszelkiego rodzaju wydatków związanych z korzystaniem z nieruchomości, w tym podatku od nieruchomości oraz brak żądania pozostałych współwłaścicieli o zapłatę za okres samodzielnego korzystania oraz o dopuszczenie do korzystania z nieruchomości czy też o dokonanie podziału quo ad usum).

Co należy robić aby uniknąć zasiedzenia? Właściciel nieruchomości musi manifestować swoje prawa wobec nieruchomości, musi zachowywać się jako osoba, która ma pełne prawa do niej. Jeśli umożliwiamy komuś (np.: sąsiadowi) na korzystanie z części nieruchomości należy to korzystanie jakoś usankcjonować, w postaci umowy na nieodpłatne korzystanie lub dwustronnego ustalenia zasad użytkowania i ewentualnie odpłatności za to. Jeśli czynności wobec nieruchomości są dokonywane bez naszej zgody trzeba wyraźnie manifestować swój sprzeciw, w postaci wezwań do przywrócenia do stanu poprzedniego oraz żądania niezakłócania posiadania nieruchomości.

Sąd w postanowieniu o stwierdzeniu zasiedzenia wymienia osobę, która nabyła w ten sposób własność (art. 677 § 1 w związku z art. 610 § 1 k.p.c.). Sąd stwierdza też zasiedzenie w sytuacji, gdy wnioskodawca żądający orzeczenia zasiedzenia utracił posiadanie samoistne na skutek zdarzeń, które nastąpiły po dacie upływu zasiedzenia.

 

Foto dzięki uprzejmości njaj /freedigitalphotos.net

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.