Umowa najmu

Umowa najmu

Umowa najmu to najpopularniejszy typ umowy, który umożliwia korzystanie z cudzych rzeczy; przykładem podobnych umów są: umowa dzierżawy, umowa leasingu, umowa użyczenia, itp. Umowę najmu wykorzystuje się w sytuacji, gdy korzystającemu nie opłaca się nabycie rzeczy na własność (ze względu na planowany krótki okres korzystania z rzeczy) lub nie ma odpowiednich środków finansowych, albo też po prostu dana rzecz nie jest dostępna w sprzedaży.

Definicja zawarta w kodeksie cywilnym (art. 659 k.c.) mówi, że z umową najmu mamy do czynienia, gdy wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co z tej definicji wynika? Wynika z niej, że po pierwsze, wynajmujący (np.: właściciel rzeczy) zobowiązuje się do oddania rzeczy najemcy (osobie, która będzie z rzeczy korzystała), a po drugie najemca zobowiązuje się do płacenia ustalonego czynszu (wystarczy, że umowa najmu wskazuje podstawy do wyliczenia wysokości czynszu).

Przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają od stron chcących zawrzeć umowę najmu aby dokonały tego w szczególnej formie. Umowa najmu może być więc zawarta ustnie, na piśmie, a nawet w formie notarialnej. Co istotne, prawidłowo sporządzona umowa najmu musi mieć dwa wyżej omówione elementy: (1) oznaczenie wynajmującego i rzeczy która będzie przedmiotem umowy, (2) oznaczenie najemcy i wskazanie, ile będzie płacił czynszu. Brak któregokolwiek z tych dwóch istotnych elementów umowy najmu oznaczać będzie, że umowa jest nieważna prawnie. Jeśli jednak umowa zostanie zawarta ustnie strony umowy mogą mieć znaczne trudności w udowodnieniu przed sądem, jakie faktycznie ustaliły warunki. Trzeba mieć na uwadze, że jeśli umowa najmu została zawarta jedynie ustnie, to jej wyżej omówione wyżej istotne elementy, w przypadku sporu sądowego, będą musiały być ustalane na podstawie zeznań świadków i innych dowodów pośrednich (korespondencja między stronami, faktury, itp.).

Innym ważnym elementem każdej umowy najmu jest okres, na jaki rzecz zostaje najemcy udostępniona. Może to być okres czasu wskazany w umowie (np.: na trzy lub pięć lat) albo też strony mogą umówić się, że nie będą w umowie określały czasu na jaki rzecz została najemcy przekazana do używania (tzw. umowa najmu zawarta na czas nieokreślony).

Umowa najmu może być uzupełniana o szereg istotnych dla stron tej umowy elementów. Przykładowo, w umowie najmu powinny znaleźć się ustalenia stron, co do: (1) zwrotu kwoty z nakładów najemcy na przedmiot najmu (koszty przystosowania przedmiotu najmu do działalności najemcy, koszty remontu, itp.), (2) wysokości odsetek w przypadku opóźnienia się najemcy z zapłatą czynszu, (3) kwestii odszkodowania za zniszczenie przedmiotu najmu, (4) zasad waloryzacji wysokości czynszu, (5) zapisów dotyczących wypowiedzenia i rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym, (6) zabezpieczenia płatności czynszu (kaucja, weksel, dobrowolne poddanie się odpowiedzialności).

 

Foto dzięki uprzejmości photoraidz / freedigitalphotos.net

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.