umowa najmu Archives - Strona 2 z 2

Umowa dzierżawy

W umowie dzierżawy strony umawiają się na korzystanie z rzeczy lub praw, dlatego też umowa dzierżawy jest zbliżona do umowy najmu, użyczenia czy też leasingu.

Istotą umowy dzierżawy jest to, że wydzierżawiający oddaje w odpłatnie korzystanie rzecz albo prawo (art. 709 k.c.) dzierżawcy. Ale to nie wszystko. Dzierżawca musi być uprawiony nie tylko do korzystania z rzeczy (prawa), lecz także musi być uprawniony do pobierania pożytków z rzeczy (prawa). Pożytki to, inaczej mówiąc, określone przez prawo korzyści (dochody) uzyskiwane z rzeczy (prawa). Pożytkami mogą być płody rolne (np.: zebrane w trakcie trwania umowy dzierżawy sadu jabłka) albo czynsz najmu (dzierżawca dzierżawi cały budynek usługowy i pobiera od najemców czynsz za najem kolejnych, różnych lokali użytkowych znajdujących się w tym budynku). Inaczej mówiąc, umowa dzierżawy różni się tym od umowy najmu, że oprócz (1) prawa do korzystania z rzeczy (prawa) dzierżawca ma też dodatkowo (2) prawo do pobierania pożytków (takim pożytkiem naturalnym może być wełna ze stada owiec).

Warto wiedzieć, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy lub prawa, które chce wydzierżawić. Niemniej jednak, nie będąc właścicielem, musi mieć prawo do wydzierżawiania posiadanej rzeczy (prawa) a dodatkowo ma obowiązek zapewnić dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy.

Dla bezpieczeństwa obu stron umowę dzierżawy warto zawrzeć na piśmie. Jeśli strony nie spiszą umowy dzierżawy to taka umowa ustna będzie ważna i co więcej przyjmuje się, że ustna umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Do ważności umowy dzierżawy wystarczy, że strony porozumieją się co do zawarcia takiej umowy, a więc nie jest konieczne wydanie przedmiotu dzierżawy. W przypadku, gdy stroną umowy dzierżawy mają być osoby prowadzące spółkę cywilną to zawarcie umowy wymaga udziału wszystkich wspólników.

Co może być przedmiotem umowy dzierżawy? Przedmiotem dzierżawy mogą być:

rzeczy; nieruchomości lub rzeczy ruchome (np. maszyny, urządzenia, środki transportu, zwierzęta dające pożytki naturalne, grunt rolny, las, itp.);
prawa majątkowe (papiery wartościowe, prawo do znaku towarowego);
gospodarstwo rolne, zorganizowana część przedsiębiorstwa, przedsiębiorstwo.

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie wydzierżawiającemu umówionego czynszu dzierżawnego. Zdarza się, że czynsz dzierżawny jest określany jako część (procent) pożytków uzyskiwanych przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy.

Istnienie pisemnej umowy dzierżawy nieruchomości można ujawnić w ewidencji gruntów oraz w dziale III księgi wieczystej.

Dzierżawienie nieruchomości rolnej, po spełnieniu dodatkowych warunków (odpowiedni czas trwania dzierżawy i inne) będzie prowadziło do powstania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawcę w sytuacji, gdy właściciel zamierza sprzedać taką nieruchomość.

Zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy powinny być precyzyjnie ustalone w spisanej umowie. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że jeśli strony nie uzgodniły w umowie dzierżawy zasad jej wypowiadania i rozwiązywania to umowę dzierżawy można wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (gruntu rolnego na rok naprzód). Ponadto, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. W takim przypadku wydzierżawiający musi jednak uprzedzić dzierżawcę o zamiarze rozwiązania umowy dzierżawy, udzielając dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Foto dzięki uprzejmości photostock / freedigitalphotos.net

Początek dowodu na piśmie

Dla klienta pojawiającego się w kancelarii adwokackiej ze zleceniem poprowadzenia sprawy o zapłatę najtrudniejszym zadaniem jest zebranie i przekazanie prawnikowi kompletu dokumentów. Jakie dokumenty są ważne dla adwokata, aby skutecznie poprowadził sprawę sądową? Na spotkanie należy przynieść wszelkie dotyczące sprawy dowody (nie należy samodzielnie ich segregować i przedstawiać tylko tych, które nam się wydają najważniejsze). Co więcej, aby zbyt często nie korzystać z rozwiązywania sporów w sądzie warto wszelkie ustalenia z kontrahentem lub wspólnikiem spisywać, gdyż część umów oraz uchwał wymaga zachowania formy pisemnej (np.: umowa pożyczki, umowa najmu, uchwała zgromadzenia wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Jeśli przepisy wymuszają formę pisemną dla danego stosunku prawnego to zawarcia umowy nie można dowodzić za pomocą dowodu ze świadków ani dowodu z przesłuchania stron. Musi być spisana umowa lub uchwała.

Ale może i tak się zdarzyć, że część dokumentów zaginęła (została zgubiona, skradziona, w wyniku zdarzenia losowego zniszczona, itp.). Czy w takim przypadku powód nie może skutecznie udowodnić w sądzie swoich racji, bo nie posiada spisanej umowy?

W takiej sprawie pomocne będzie zastosowanie przepisu zwartego w art. 74 § 2 k.c.. („Jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.”).

Zatrzymajmy się przy trzecim przypadku umożliwiającym przeprowadzenie dowodu, gdy dana czynność prawna została uprawdopodobniona za pomocą pisma. Jest to sytuacja, gdy dokonanie czynności prawnej, mimo zagubienia spisanej umowy, można uprawdopodobnić poprzez wskazanie innych zapisków pomiędzy stronami, które to notatki doprowadzą nas do konkluzji, że istnieje początek dowodu na piśmie.

Początek dowodu na piśmie to każdy dokument, w którego treści wyraźnie wskazano, że strony zawarły pomiędzy sobą umowę. Taki dokument może też pochodzić od osoby, która nie jest stroną czynności prawnej (czyli od osoby trzeciej).

Jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z 29 września 2004 roku (sygn. akt. II CK 527/03): „może to być dokument prywatny albo urzędowy, wystarczy list, dowód wpłaty, wycinek prasowy, wydruk komputerowy, telefaksowy, telegram itp. W tym kontekście nie może budzić wątpliwości, że zarówno zaświadczenie z banku jako dokument urzędowy, a także prywatne notatki powódki udostępnione sądowi, których autentyczności niekwestionowano, mogą stanowić tzw. początek dowodu na piśmie”.

Na marginesie wskażę, że pomiędzy przedsiębiorcami nie jest konieczne dokumentowanie czynności w postaci pisemnej. Przedsiębiorca może wszystkimi dostępnymi mu środkami dowodowymi starać się udowodnić swoje racje (art. 74 § 3 k.c.) i nie jest zasadniczo ograniczony zasadą zachowania formy pisemnej dla celów dowodowych.

Foto dzięki uprzejmości iosphere / freedigitalphotos.net

Umowa przedwstępna przedawnienie roszczeń

Umowa przedwstępna to umowa „prowizoryczna”, poprzedzająca umowę właściwą (art. 389 k.c.). Strony, które nie mogą od razu zawrzeć planowanej umowy mogą umówić się, że ustalą między sobą istotne postanowienia. Strony mogą też w tej umowie z góry ustalić termin, kiedy ma być zawarta planowana umowa przyrzeczona. Ustalenia te są zawierane właśnie w umowie przedwstępnej; w umowie przedwstępnej zawarte jest też zobowiązanie się stron do zawarcia oznaczonej umowy. Często zdarza się, że przy zawieraniu umowy przedwstępnej strony umawiają się na wpłatę zadatku, który ma zabezpieczać i umacniać planowane zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może poprzedzać każdą umowę przyrzeczoną – umowę sprzedaży, umowę najmu, dzierżawy, itp. można też zawrzeć umowę przedwstępną na rzecz osoby trzeciej, tj. zobowiązać się, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy wskazanymi w umowie przedwstępnej osobami (np.: osoby A i B umawiają się w umowie przedwstępnej, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pomiędzy osobami B i C). Umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przykładowo, przedwstępna umowa sprzedaży musi zawierać: strony umowy przyrzeczonej, wskazanie przedmiotu sprzedaży i ceny (art. 535 k.c.). Aby uniknąć nieporozumień warto umowę przedwstępną po prostu nazwać: „umowa przedwstępna”, by nie było wątpliwości, że strony dopiero planują zawarcie umowy przyrzeczonej. Termin na zawarcie umowy przyrzeczonej może być wskazany w samej umowie przedwstępnej lub też w odrębnej korespondencji pomiędzy stronami.

Strony przystępujące do zawarcia umowy przyrzeczonej muszą pamiętać o tym, że roszczenia wnikające z tej umowy przedawniają się w bardzo krótkim terminie – jednego roku licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. O przedawnieniu pisałem w tym wpisie: Jak ustalić początek biegu przedawnienia roszczeń. Warto o tym pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się w terminie jednego roku.

Co więc istotne, jeśli strony umowy przewidziały kary umowne lub zwrot wcześniej wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości to tego typu roszczenia, które normalnie przedawniają się zgodnie z art. 118 k.c. (np.: roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej zasadniczo przedawniają się po trzech latach), jeśli te roszczenia zostały zwarte w umowie przedwstępnej – przedawniają się właśnie w terminie jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Foto dzięki uprzejmości jscreationzs / freedigitalphotos.net

Właściwość umowna sądu

Jedną z podstawowych zasad prowadzenia sporu przed sądem cywilnym jest skierowanie pozwu do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania (siedziby) pozwanego, zgodnie z art. 27 kodeksu postępowania cywilnego. Ale od tej zasady jest parę wyjątków.

Takim wyjątkiem jest możliwość zawarcia w umowie postanowienia wskazującego, jaki sąd będzie właściwy dla sporów powstałych w związku z zawartą pomiędzy stronami umową (art. 46 Kodeksu postępowania cywilnego). Strony umowy mogą więc zmienić zasadę właściwości miejscowej sądu, pozew składamy zgodnie z miejscem zamieszkania (siedziby) pozwanego – na wyjątek od tej zasady stanowiący, że pozew składamy do oznaczonego w umowie sądu. Sąd może być oznaczony jako – Sąd Rejonowy w Piasecznie albo jako sąd właściwy dla jednej ze stron. Przykłademtakiego sformułowania zapisu będzie następujące postanowienie: „Wszelkie spory pomiędzy stronami będą rozstrzygane przez sąd właściwy dla Zamawiającego.”.

Zmiana właściwości miejscowej sądu nie jest możliwa w przypadku umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem. Gdyby w umowie z konsumentem przedsiębiorca wskazał inny sąd niż właściwy zgodnie z miejscem zamieszkania pozwanego, to taki zapis może być uznany za niedozwolone postanowienie umowne i na tej podstawie pozwany konsument może kwestionować, przed wdaniem się w spór co do istoty sprawy, właściwość miejscową sądu, gdy jest ona inna niż sąd właściwy dla jego miejsca zamieszkania (385³ pkt. 23 kodeksu cywilnego).

Właściwość umowna sądu jest często spotykana w umowach pomiędzy przedsiębiorcami.

Nie można zmienić umownie właściwości miejscowej sądu m.in. w dwóch ważnych przypadkach: w elektronicznym postępowaniu upominawczym oraz przy właściwości wyłącznej określonego sądu (np.: spory dotyczące nieruchomości – art. 38 kodeksu postępowania cywilnego).

Zdarza się też, że powód nie sprawdza czy zgodnie z umową został wyznaczony inny sąd do rozstrzygania sporów pomiędzy stronami umowy i składa pozew do sądu niewłaściwego (np.: do sądu zgodnego z miejscem zamieszkania pozwanego). Jeśli pozwany zauważy ten błąd przed wdaniem się w spór z powodem, a więc w odpowiedzi na pozew lub w sprzeciwie (zarzutach) od nakazu zapłaty wskaże, iż kwestionuje właściwość miejscową sądu właśnie z powodu wyznaczenia umową innego sądu to sąd niewłaściwy postanowieniem stwierdzi swą niewłaściwość i przekaże sprawę do sądu właściwego zgodnie z wskazaną przez strony umowy właściwością umowną sądu. Jeśli jednak pozwany przed sądem niewłaściwym nie podniesie, iż ten sąd nie powinien rozpatrywać tej sprawy i pozwany rozpocznie merytoryczny spór z powodem to od tego momentu pozwany nie może już powoływać się na niewłaściwość miejscową sądu.

Foto dzięki uprzejmości marcolm / freedigitalphotos.net

Umowne odstąpienie od umowy

Po zawarciu umowy nie można jej jednostronnie zerwać. Taka zasada obowiązuje od wieków – umowy zobowiązują (z łaciny: pacta sunt servanda). Istnieją jednak sytuacje, w których niewzruszalne zastosowanie tej zasady byłoby niesprawiedliwe dla stron umowy. Dlatego też przepisy kodeksu cywilnego przewidują, iż w niektórych przypadkach strony mogą oświadczyć, że odstępują od umowy (np.: art. 491 § 1 k.c.) lub też już w samej umowie strony umowy mogą przewidzieć, że w określonym czasie jedna strona może drugiej stronie umowy oświadczyć, iż korzysta z umownego odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.).

Postanowienie umowne uprawniające jedną ze stron lub obie strony do odstąpienia od umowy musi być wyraźne, jednoznaczne a zetem musi wynikać z treści umowy. Jeśli umowa została zawarta na piśmie to pisemne zastrzeżenie o prawie do odstąpienia od umowy może brzmieć następująco: „Strony niniejszej umowy mają zagwarantowane prawo do odstąpienia od tej umowy w terminie 14 dni od jej zawarcia.”.

Jeśli więc jedna ze stron zechce skorzystać z tego prawa to oświadcza drugiej stronie, iż odstępuje od zawartej umowy i żąda zwrotu wszelkich świadczeń przez nią dokonanych (np.: kupujący żąda zwrotu zapłaconej sprzedającemu ceny sprzedaży a sprzedający żąda wydania sprzedanej rzeczy). Warto wiedzieć, że umowne prawo odstąpienia tym się różni od rozwiązania umowy, że po oświadczeniu o odstąpieniu od umowy uważa się, iż umowa nie została zawarta a więc strony muszą sobie wzajem zwrócić wszystko to, co w celu jej wykonania sobie przekazały (np.: przy umowie sprzedaży kupujący zwraca sprzedawcy rzecz a sprzedawca zwraca kupującemu cenę).

Od niektórych umów nie sposób jednak odstąpić, bo jest to prawnie niedopuszczalne. Przykładem takiej umowy będzie umowa sprzedaży nieruchomości, na podstawie której przeniesiono prawo do własności nieruchomości lub innymi przykładami – umowa najmu (dzierżawy) zawarta na czas oznaczony albo umowa o pracę.

Aby postanowienie o umownym prawie do odstąpienia od umowy było ważne trzeba określić termin do którego strona (strony) mogą z tego uprawnienia skorzystać. Oprócz terminu kalendarzowego (np.: w terminie do 14 dni od dnia zawarcia umowy) w praktyce często spotykane są klauzule wskazujące na możliwość odstąpienia od umowy w przypadku „niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę”.

Oświadczenie strony o odstąpieniu od umowy może być złożone w każdej formie i nie musi posiadać uzasadnienia, chyba że z umowy jednoznacznie wynika, iż odstępujący od umowy przedstawia w oświadczeniu uzasadnienie odstąpienia. Warto jeszcze raz podkreślić, że wykonanie prawa do odstąpienia od umowy oznacza, że umowa uważana jest za niezawartą, czyli tak jakby jej w ogóle nie było. Po skutecznym złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy strony mają obowiązek wzajemnie sobie zwrócić wszystko to, co sobie w trakcie umowy świadczyły (art. 395 § 2 k.c.). W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy w okresie od zawarcia umowy do momentu odstąpienia od niej kupujący korzystał z rzeczy – za ten okres powinien on zapłacić sprzedawcy odpowiednie wynagrodzenie (art. 224 § 2 k.c.).

Foto dzięki uprzejmości Keerati / freedigitalphotos.net

Czy można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas oznaczony

Kodeks cywilny stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Ustalenie, czy umowę najmu zawartą na czas określony można przedterminowo rozwiązać należy zacząć od sprawdzenia w treści umowy najmu, czy strony umowy mają zagwarantowane prawo wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Jeśli umowa najmu nie zawiera zapisu umożliwiającego wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu to wypowiedzenie umowy przed pierwotnie ustalonym dniem jej zakończenia może okazać się niemożliwe. Brak zapisu uprawniającego wynajmującego do przedterminowego wypowiedzenia umowy może oznaczać, że mimo powiększającego się zadłużenia najemcy umowa najmu musi trwać.

Zdarzają się też wzory umów najmu na czas określony, które zawierają wadliwie skonstruowaną klauzulą wypowiedzenia. Jak powinna więc być skonstruowana skuteczna klauzula wypowiedzenia w umowie najmu na czas określony ?

Można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas oznaczony, wystarczy, że umowa najmu zawiera zapis, iż wypowiedzenie jej będzie możliwe z „ważnych przyczyn”.

Ustalenie czy przyczyna, na którą powołuje się strona umowy najmu aby ją skutecznie rozwiązać jest przyczyną kwalifikującą się do ważnych przyczyn ostatecznie będzie należeć do sądu, przed którym toczyć się będzie sprawa o nieuzasadnione rozwiązanie umowy najmu. Tylko sąd jest w stanie dokonać oceny w sposób obiektywny czy przesłanki prowadzące do wypowiedzenia umowy najmu były faktycznie „ważnymi przyczynami”. Sąd oceniając przyczyny wypowiedzenia umowy będzie rozważał interesy obu stron umowy – tej, która wypowiedziała umowę (np.: wynajmującego) oraz tej, której wypowiedziano umowę najmu (np.: najemcy). Ważne będzie też ustalenie czy zawierając umowę najmu na czas określony strony dążyły do zawarcia stosunku prawnego o stabilnym charakterze.

Istotność wskazanej przez wypowiadającego przyczyny zależeć będzie od tego jak umowa najmu została skonstruowana oraz od subiektywnej oceny wypowiadającego. Powtarzając przykłady pojawiające się w orzecznictwie Sądu Najwyższego ważnym powodem prowadzącym do przedwczesnego rozwiązania umowy najmu może być pozbawienie najemcy lokalu dostępu do umówionej powierzchni magazynowej, a przyczyną niemieszczącą się w kategorii istotnych przyczyn, nieuzasadniających natychmiastowego rozwiązania umowy najmu będzie np. brak prądu w lokalu spowodowany krótkotrwałą awarią mediów.

Przykładem klauzuli umożliwiającej wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony będzie następujące postanowienie umowne: „Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z ważnych przyczyn, w tym w szczególności w przypadku, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności a wynajmujący uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy, udzielając najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu i najemca w dodatkowym terminie miesięcznym nie zapłacił wynajmującemu zaległego czynszu.”.

Foto dzięki uprzejmości jscreationzs / freedigitalphotos.net