nieruchomość Archives - Strona 2 z 2

Nakłady na przedmiot najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Posiadanie nieruchomości wspólnie z innymi osobami może prowadzić do nierozwiązywalnych konfliktów ze współwłaścicielami. Jedną z częstszych przyczyn sporów jest kwestia ponoszenia kosztów dotyczących wspólnej nieruchomości (koszty administracyjne, podatki, itp.).

Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może zażądać zniesienia prawa współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, proponując następujące sposoby zniesienia współwłasności:

1) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,

2) przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,

3) licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny).

W praktyce stosuje się też połączenie powyżej wymienionych sposobów, przykładowo dokonanie podziału fizycznego części nieruchomości wraz z jednoczesną sprzedażą pozostałej części.

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może zażądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno–gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli rzecz nie daje się podzielić, przykładowo może to odnosić się do lokalu mieszkalnego w bloku, sąd może przyznać jednemu ze współwłaścicieli prawo własności do nieruchomości z obowiązkiem dokonania spłat pozostałych współwłaścicieli albo zarządzić jej sprzedanie stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Jak widać, podstawowym sposobem zniesienia współwłasności przez sąd będzie podział fizyczny rzeczy, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo bądź też ustalą dokonanie sprzedaży nieruchomości.

Umowa o zachowaniu poufności

Umowa o zachowaniu poufności stosowana jest w przypadkach, gdy strony zamierzają zawrzeć, przykładowo, umowę sprzedaży nieruchomości, umowę sprzedaży udziałów i chcą się zabezpieczyć przed nieuprawionym dostępem do informacji niejawnych, które są wzajemnie pomiędzy stornami wymieniane.

Podstawową zasadą prawa cywilnego jest zasada autonomii woli stron, na którą składa się między innymi swoboda umów, polegająca na swobodzie zawarcia umowy, na dowolnym w zasadzie sposobie kształtowania jej treści, o czym stanowi art. 353(1) k.c. Z tego przepisu wynika, że podmioty mogą korzystać ze swobody umów polegającej na dowolnym kształtowaniu treści zobowiązania, jednakże w granicach wyznaczonych przez przepisy prawne, zasady współżycia społecznego i właściwość (naturę) stosunku prawnego. Dlatego też umowa o zachowaniu poufności może być przez strony kształtowana dowolnie, w ramach przepisów obowiązującego prawa.

Pierwszym ważnym elementem umowy o zachowaniu poufności jest prawidłowe ustalenie przez strony, jaki będzie zakres ochrony przed nieautoryzowanym udostępnieniem informacji poufnych.

Zakres ochrony musi być precyzyjnie sformułowany, gdyż zbyt ogólne zapisy nie będą stanowiły efektywnej ochrony dla żadnej ze stron z punktu widzenia ich ekonomicznych interesów. Co więcej, brak precyzyjnych i jednoznacznych zapisów (np.: zbyt szeroko zakreślony obowiązek zachowania poufności, a więc zastosowanie sformułowań: „w jakiejkolwiek formie”, „w jakikolwiek sposób”, „jakiekolwiek dokumenty strony”, „wszelkie informacje”) może prowadzić do ryzyka manipulowania obowiązkiem zapłaty kary umownej, z i a drugiej strony daje możliwość unikania zapłaty kary umownej z uwagi na zbyt niejednoznaczny zapis obowiązku zachowania poufności.

Drugim z ważniejszych postanowień umowy o zachowaniu poufności jest ustalenie odpowiedzialności stron za naruszenie zakazu nieudostępniania przekazanych informacji poufnych.

Zgodnie z art. 483 k.c. i art. 484 k.c. strona może być odpowiedzialna za niewykonania zobowiązania i sankcją będzie obowiązek uiszczenia kary umownej. Przepis regulujący nakładanie kary umownej (art. 484 k.c.) nie zawiera odniesienia do kwestii istnienia winy dłużnika. Nie oznacza to jednak, że nie mają tu zastosowania ogólne reguły odpowiedzialności wynikające z art. 471 k.c., który wprowadza domniemanie winy dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania; od odpowiedzialności dłużnik może zatem zwolnić się, jeśli wykaże, że naruszenie umownych regulacji dotyczących zachowania poufności nastąpiło to z przyczyn, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Warto też wskazać, że z art. 484 k.c. wynika, iż kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej przez niego szkody. Z art. 484 k.c. wynika, że szkoda w majątku wierzyciela nie jest konieczną przesłanką dochodzenia kary umownej. Przepis zawarty w art. 483 § 1 k.c. wskazuje, iż „naprawienie szkody” może nastąpić przez zapłatę określonej sumy. To oznacza, że kara umowna ma zrekompensować wszelkie niedogodności wierzyciela, a ich przyczyną jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia głównego.

Czy prywatna opinia rzeczoznawcy ma znaczenie w sprawie sądowej?

Jednym z ważnych elementów prowadzących do wygrania sporu sądowego jest dobre przygotowanie dowodów przed złożeniem pozwu. Jednym z takich dowodów stosowanych w sporach o odszkodowanie, rękojmię, zapłatę, o wady najmowanego lokalu jest prywatna opinia rzeczoznawcy. W opinii prywatnej rzeczoznawca ocenia czy i w jakiej mierze roszczenie przyszłego powoda jest zasadne.

Opinia rzeczoznawcy zamówiona przez jedną ze stron procesu sądowego jest traktowana jako dowód z dokumentów prywatnych. Zgodnie zaś z art. 245 k.p.c., dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Oznacza to, że formalna moc dowodowa prywatnej opinii rzeczoznawcy (dokumentu prywatnego), która wyraża się w tym, że zawarte w nim oświadczenie pochodzi od osoby, która złożyła podpis na dokumencie, nie przesądza sama przez się o mocy materialnej dokumentu. Inaczej mówiąc, sąd analizując prywatną opinię rzeczoznawcy automatycznie nie uzna, że stwierdzenia zawarte w opinii są prawdziwe; sąd uzna jedynie, że osoba posiadająca odpowiednie, specjalne wiadomości wyraziła określoną opinię pod którą się podpisała. Prywatna opinia rzeczoznawcy, jako jeden z dowodów wymienionych w Kodeksie postępowania cywilnego, jest w ten sam sposób oceniana jak wszystkie inne przedstawione przez strony dowody i może stanowić podstawę ustaleń faktycznych i wyrokowania.

Wskazać należy, że zgodnie z jednolitą linią orzeczniczą, prywatna opinia biegłego – choćby był nim nawet biegły sądowy – sporządzona na polecenie którejkolwiek strony procesu sądowego i przedstawiona do akt sądowych jest tylko traktowana jako dobrze sporządzone i umotywowane stanowisko strony z uwzględnieniem wiadomości specjalnych. Warto pamiętać, że prywatna opinia rzeczoznawcy nie korzysta z domniemania zgodności z prawdą zawartych w niej twierdzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2002 r. I CKN 92/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2007 r., II CSK 77/07, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2010 r. I CSK 199/09, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2011 r., V CSK 382/10).

Twierdzenia zawarte w prywatnej opinii rzeczoznawcy (dokumencie prywatnym) będzie traktowana jako dowód stwierdzający prawdziwe stwierdzenia jedynie, gdy strona przeciwna do strony dołączającej do akt sprawy tę opinię przyzna, iż ustalenia tej opinii są prawdziwe (art. 229 k.p.c.) albo nie zaprzeczy prawdziwości opinii prywatnej (art. 230 k.p.c.).

Warto też wiedzieć, że kodeks postępowania cywilnego nie przewiduje dowodu z pozasądowych oświadczeń rzeczoznawców a zatem dołączenie prywatnej opinii rzeczoznawcy musi wiązać się z wnioskiem o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego powołanego przez sąd rozpoznający sprawę.

Prywatna opinia rzeczoznawcy (nawet jeżeli została sporządzona przez osobę mająca uprawnienia biegłego wpisanego na listę biegłych sądowych) nie może zastępować przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego.

Foto dzięki uprzejmości Sira Anamwong / freedigitalphotos.net

Czy po zakończonej umowie dzierżawy Wydzierżawiający zawsze może żądać przywrócenia stanu poprzedniego?

W jednej ze spraw sądowych Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy wskazał, że określone w art 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c., prawo wydzierżawiającego w postaci żądania przywrócenia stanu poprzedniego nie jest niczym ograniczone i to także w przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy i dokonanych nakładów jest nieruchomość.

Moim zdaniem taka uproszczona i oderwana od konieczności odpowiedniego stosowania do umów dzierżawy mających za przedmiot nieruchomość wykładnia art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jest nie do przyjęcia.

Jak wskazuje w swych orzeczeniach Sąd Najwyższy, w świetle art. 676 roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje m.in. dopiero po dokonaniu zwrotu przedmiotu dzierżawy – nieruchomości (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 marca 2017 r., V CSK 465/16). Nie budzi przy tym wątpliwości, że w art. 676 k.c. chodzi o nakłady, które powiększyły wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez najemcę i odpowiednio stosując ten przepis przez dzierżawcę. Określa ją wzrost wartości przedmiotu dzierżawy, na który nakłady zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu wydzierżawionej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 339/00). Wartość nakładów ulepszających należy obliczyć poprzez porównanie wartości nieruchomości wg stanu na dzień zawarcia umowy dzierżawy z jego wartością po dokonaniu nakładów na dzień dokonywania zwrotu przedmiotu dzierżawy.

W tym miejscu należy uczynić pewną uwagę, iż wartości ulepszeń nie można utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ich dokonanie – tj. poniesionych kosztach, lecz analizie poddać należy wartość lub użyteczność całej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z 12 września 2013 r., IV CSK 44/13; wyrok Sądu Najwyższego z 9 września 2000 r., II CKN 339/00). Poniesienie kosztów przez dzierżawcę na określone prace przystosowawcze na przedmiot dzierżawy, remont, itp., jest więc także i z powyższych względów instytucjonalnie odrębne od nakładów.

Przepis art. 676 k.c. daje możliwość umówienia się co do zwrotu wartości nakładów ulepszających, a jeśli nie ma odpowiedniej regulacji w umowie dzierżawy to wynajmujący ma wybór: albo zatrzymać ulepszenia i zapłacić sumę odpowiadającą ich wartości z chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przyjmuje się jednak, że ze względu na specyfikę umowy dzierżawy i jej prawną odrębność od umowy najmu, przepis art. 676 k.c. powinien być stosowany do umowy dzierżawy jedynie odpowiednio w tym znaczeniu, że wykluczone jest prawo wydzierżawiającego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję rzeczy (np.: nieruchomości) lub zmieniała jej przeznaczenie i charakter nabyty dzięki poczynionym nakładom (np.: restytucja zabytku). Dlatego też, niezależnie od tego czy i jak strony umowy dzierżawy zmodyfikowałyby kwestię zwrotu wartości nakładów, wydzierżawiający i tak nie ma prawa żądać ich usunięcia i musiałby zwrócić ich wartość, gdyż w przeciwnym wypadku byłby bezpodstawnie wzbogacony kosztem dzierżawcy. Wydzierżawiającemu nie przysługuje przewidziane w art. 676 w zw. z art. 694 k.c. prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję nieruchomości lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 655/15, wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 września 2013 r., IV CSK 44/13).

Foto dzięki uprzejmości: Phil_Bird / freedigitalphotos.net

W jakich przypadkach możliwa jest sprzedaż ziemi rolnej bez ograniczeń?

Należy wskazać, że nie każdy grunt rolny podlega ograniczeniom w obrocie nieruchomościami, wynikającymi z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Poniżej przedstawiam ważniejsze przykłady sytuacji, w których obrót nieruchomościami rolnymi nie jest objęty ograniczeniami wynikającymi z tej ustawy.

Nieruchomość rolna mniejsza niż 30 arów powierzchni

Ograniczeniom nie podlegają nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Takie nieruchomości mogą być sprzedawane każdemu bez ograniczeń zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Podstawą prawną jest tu art. 1a lit. b) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość rolna z siedliskiem mniejsza niż 50 arów powierzchni

Jeżeli w dniu 30 kwietnia 2016 roku nieruchomość rolna była zabudowana budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami, budowlami i urządzeniami niewykorzystywanymi do produkcji rolnej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego, jeśli całość nieruchomości oraz budynków, budowli i urządzeń tworzy zorganizowaną całość gospodarczą oraz nieruchomość ta nie została wyłączona z produkcji rolnej to nieruchomość ta może być, bez ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przedmiotem obrotu.

Podstawą prawną jest tu art. 11 pkt 1) ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Nieruchomość rolna z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jeśli nieruchomość rolna posiada ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która została wydana przed dniem 30 kwietnia 2016 roku oraz w której to decyzji zezwala się na korzystanie z nieruchomości na cele inne niż rolnicze to obrót taką nieruchomością nie jest ograniczony zakazami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Podstawą prawną jest tu art. 11 pkt 2) ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Obrót nieruchomością rolną pomiędzy osobami bliskimi

Obrót nieruchomością rolną pomiędzy osobami bliskimi nie jest reglamentowany przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Osobami bliskimi są zgodnie z przepisami tej ustawy: zstępni (dzieci, wnuczki), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. Nieruchomość rolna może być sprzedana lub darowana osobie bliskiej. Także dziedziczenie nieruchomości rolnej nie jest ograniczone.

Podstawą prawną jest – art. 2a ust. 3 pkt 1) lit. a oraz pkt 2) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa może wyrazić zgodę na zbycie / nabycie nieruchomości rolnej w przypadku, gdy grunt rolny podlega reglamentacji wprowadzonej przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przykładowo zbywca nieruchomości rolnej musi wykazać, że nie było możliwości przeniesienia własności nieruchomości na rzecz rolnika indywidualnego lub osobę bliską zbywcy albo na rzecz innych wskazanych w tej ustawie podmiotów a nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Podstawa prawna to art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Foto dzięki uprzejmości: sritangphoto / freedigitalpgotos.net