nieruchomość Archives - Strona 2 z 2

Czy prywatna opinia rzeczoznawcy ma znaczenie w sprawie sądowej?

Jednym z ważnych elementów prowadzących do wygrania sporu sądowego jest dobre przygotowanie dowodów przed złożeniem pozwu. Jednym z takich dowodów stosowanych w sporach o odszkodowanie, rękojmię, zapłatę, o wady najmowanego lokalu jest prywatna opinia rzeczoznawcy. W opinii prywatnej rzeczoznawca ocenia czy i w jakiej mierze roszczenie przyszłego powoda jest zasadne.

Opinia rzeczoznawcy zamówiona przez jedną ze stron procesu sądowego jest traktowana jako dowód z dokumentów prywatnych. Zgodnie zaś z art. 245 k.p.c., dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Oznacza to, że formalna moc dowodowa prywatnej opinii rzeczoznawcy (dokumentu prywatnego), która wyraża się w tym, że zawarte w nim oświadczenie pochodzi od osoby, która złożyła podpis na dokumencie, nie przesądza sama przez się o mocy materialnej dokumentu. Inaczej mówiąc, sąd analizując prywatną opinię rzeczoznawcy automatycznie nie uzna, że stwierdzenia zawarte w opinii są prawdziwe; sąd uzna jedynie, że osoba posiadająca odpowiednie, specjalne wiadomości wyraziła określoną opinię pod którą się podpisała. Prywatna opinia rzeczoznawcy, jako jeden z dowodów wymienionych w Kodeksie postępowania cywilnego, jest w ten sam sposób oceniana jak wszystkie inne przedstawione przez strony dowody i może stanowić podstawę ustaleń faktycznych i wyrokowania.

Wskazać należy, że zgodnie z jednolitą linią orzeczniczą, prywatna opinia biegłego – choćby był nim nawet biegły sądowy – sporządzona na polecenie którejkolwiek strony procesu sądowego i przedstawiona do akt sądowych jest tylko traktowana jako dobrze sporządzone i umotywowane stanowisko strony z uwzględnieniem wiadomości specjalnych. Warto pamiętać, że prywatna opinia rzeczoznawcy nie korzysta z domniemania zgodności z prawdą zawartych w niej twierdzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2002 r. I CKN 92/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2007 r., II CSK 77/07, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2010 r. I CSK 199/09, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2011 r., V CSK 382/10).

Twierdzenia zawarte w prywatnej opinii rzeczoznawcy (dokumencie prywatnym) będzie traktowana jako dowód stwierdzający prawdziwe stwierdzenia jedynie, gdy strona przeciwna do strony dołączającej do akt sprawy tę opinię przyzna, iż ustalenia tej opinii są prawdziwe (art. 229 k.p.c.) albo nie zaprzeczy prawdziwości opinii prywatnej (art. 230 k.p.c.).

Warto też wiedzieć, że kodeks postępowania cywilnego nie przewiduje dowodu z pozasądowych oświadczeń rzeczoznawców a zatem dołączenie prywatnej opinii rzeczoznawcy musi wiązać się z wnioskiem o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego powołanego przez sąd rozpoznający sprawę.

Prywatna opinia rzeczoznawcy (nawet jeżeli została sporządzona przez osobę mająca uprawnienia biegłego wpisanego na listę biegłych sądowych) nie może zastępować przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego.

Foto dzięki uprzejmości Sira Anamwong / freedigitalphotos.net

Czy po zakończonej umowie dzierżawy Wydzierżawiający zawsze może żądać przywrócenia stanu poprzedniego?

W jednej ze spraw sądowych Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy wskazał, że określone w art 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c., prawo wydzierżawiającego w postaci żądania przywrócenia stanu poprzedniego nie jest niczym ograniczone i to także w przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy i dokonanych nakładów jest nieruchomość.

Moim zdaniem taka uproszczona i oderwana od konieczności odpowiedniego stosowania do umów dzierżawy mających za przedmiot nieruchomość wykładnia art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jest nie do przyjęcia.

Jak wskazuje w swych orzeczeniach Sąd Najwyższy, w świetle art. 676 roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje m.in. dopiero po dokonaniu zwrotu przedmiotu dzierżawy – nieruchomości (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 marca 2017 r., V CSK 465/16). Nie budzi przy tym wątpliwości, że w art. 676 k.c. chodzi o nakłady, które powiększyły wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez najemcę i odpowiednio stosując ten przepis przez dzierżawcę. Określa ją wzrost wartości przedmiotu dzierżawy, na który nakłady zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu wydzierżawionej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 339/00). Wartość nakładów ulepszających należy obliczyć poprzez porównanie wartości nieruchomości wg stanu na dzień zawarcia umowy dzierżawy z jego wartością po dokonaniu nakładów na dzień dokonywania zwrotu przedmiotu dzierżawy.

W tym miejscu należy uczynić pewną uwagę, iż wartości ulepszeń nie można utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ich dokonanie – tj. poniesionych kosztach, lecz analizie poddać należy wartość lub użyteczność całej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z 12 września 2013 r., IV CSK 44/13; wyrok Sądu Najwyższego z 9 września 2000 r., II CKN 339/00). Poniesienie kosztów przez dzierżawcę na określone prace przystosowawcze na przedmiot dzierżawy, remont, itp., jest więc także i z powyższych względów instytucjonalnie odrębne od nakładów.

Przepis art. 676 k.c. daje możliwość umówienia się co do zwrotu wartości nakładów ulepszających, a jeśli nie ma odpowiedniej regulacji w umowie dzierżawy to wynajmujący ma wybór: albo zatrzymać ulepszenia i zapłacić sumę odpowiadającą ich wartości z chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przyjmuje się jednak, że ze względu na specyfikę umowy dzierżawy i jej prawną odrębność od umowy najmu, przepis art. 676 k.c. powinien być stosowany do umowy dzierżawy jedynie odpowiednio w tym znaczeniu, że wykluczone jest prawo wydzierżawiającego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję rzeczy (np.: nieruchomości) lub zmieniała jej przeznaczenie i charakter nabyty dzięki poczynionym nakładom (np.: restytucja zabytku). Dlatego też, niezależnie od tego czy i jak strony umowy dzierżawy zmodyfikowałyby kwestię zwrotu wartości nakładów, wydzierżawiający i tak nie ma prawa żądać ich usunięcia i musiałby zwrócić ich wartość, gdyż w przeciwnym wypadku byłby bezpodstawnie wzbogacony kosztem dzierżawcy. Wydzierżawiającemu nie przysługuje przewidziane w art. 676 w zw. z art. 694 k.c. prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję nieruchomości lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 655/15, wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 września 2013 r., IV CSK 44/13).

Foto dzięki uprzejmości: Phil_Bird / freedigitalphotos.net

W jakich przypadkach możliwa jest sprzedaż ziemi rolnej bez ograniczeń?

Należy wskazać, że nie każdy grunt rolny podlega ograniczeniom w obrocie nieruchomościami, wynikającymi z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Poniżej przedstawiam ważniejsze przykłady sytuacji, w których obrót nieruchomościami rolnymi nie jest objęty ograniczeniami wynikającymi z tej ustawy.

Nieruchomość rolna mniejsza niż 30 arów powierzchni

Ograniczeniom nie podlegają nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Takie nieruchomości mogą być sprzedawane każdemu bez ograniczeń zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Podstawą prawną jest tu art. 1a lit. b) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość rolna z siedliskiem mniejsza niż 50 arów powierzchni

Jeżeli w dniu 30 kwietnia 2016 roku nieruchomość rolna była zabudowana budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami, budowlami i urządzeniami niewykorzystywanymi do produkcji rolnej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego, jeśli całość nieruchomości oraz budynków, budowli i urządzeń tworzy zorganizowaną całość gospodarczą oraz nieruchomość ta nie została wyłączona z produkcji rolnej to nieruchomość ta może być, bez ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przedmiotem obrotu.

Podstawą prawną jest tu art. 11 pkt 1) ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Nieruchomość rolna z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jeśli nieruchomość rolna posiada ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która została wydana przed dniem 30 kwietnia 2016 roku oraz w której to decyzji zezwala się na korzystanie z nieruchomości na cele inne niż rolnicze to obrót taką nieruchomością nie jest ograniczony zakazami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Podstawą prawną jest tu art. 11 pkt 2) ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Obrót nieruchomością rolną pomiędzy osobami bliskimi

Obrót nieruchomością rolną pomiędzy osobami bliskimi nie jest reglamentowany przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Osobami bliskimi są zgodnie z przepisami tej ustawy: zstępni (dzieci, wnuczki), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. Nieruchomość rolna może być sprzedana lub darowana osobie bliskiej. Także dziedziczenie nieruchomości rolnej nie jest ograniczone.

Podstawą prawną jest – art. 2a ust. 3 pkt 1) lit. a oraz pkt 2) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa może wyrazić zgodę na zbycie / nabycie nieruchomości rolnej w przypadku, gdy grunt rolny podlega reglamentacji wprowadzonej przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przykładowo zbywca nieruchomości rolnej musi wykazać, że nie było możliwości przeniesienia własności nieruchomości na rzecz rolnika indywidualnego lub osobę bliską zbywcy albo na rzecz innych wskazanych w tej ustawie podmiotów a nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Podstawa prawna to art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Foto dzięki uprzejmości: sritangphoto / freedigitalpgotos.net