Kara umowna od dewelopera – zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?

kara umowna

W jednej ze spraw przeciwko deweloperowi Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził na rzecz kupujących lokal mieszkalny m.in. kwotę kilkudziesięciu tysięcy złotych tytułem kary umownej.

W sprawie sądowej chodziło o to, że kupujący zawarli z deweloperem przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Deweloper zobowiązał się, że umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta nie później niż do 30 czerwca 2019 r. Deweloper nie wywiązał się z umowy przedwstępnej i był w znacznym opóźnieniu co do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Z tego też powodu sąd zasądził znaczną kwotę kary umownej.

Deweloper wypłacił karę umowną wynikającą z wyroku sądu i jednocześnie przekazał kupującym PIT-11 dokumentujący wypłaconą karę umowną oznaczając ją jako „przychody z innych źródeł”.

Kupujący kategorycznie nie zgodzili się z taką kwalifikacją prawnopodatkową kary umownej, twierdząc, że kara umowna jest przecież zryczałtowanym odszkodowaniem zastrzeżonym w umowie, wolnym od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Istota sporu z kupującymi sprowadziła się do kwestii kwalifikacji prawnopodatkowej kary umownej zasądzonej wyrokiem sądu.

Czym jest kara umowna na postawie przepisów prawa cywilnego

Na podstawie przepisów kodeksu cywilnego karę umowną, zwaną też odszkodowaniem umownym, strony ustalają z góry wielkość odszkodowania. W piśmiennictwie zwraca się uwagę, że utożsamianie kary umownej z odszkodowaniem umownym jest błędem, gdyż nie są to pojęcia tożsame. Karę umowną można jedynie traktować jako swego rodzaju surogat odszkodowania. Jest ona traktowana także jako techniczno-prawne określenie oznaczonego w umowie świadczenia pieniężnego, do którego wykonania dłużnik zobowiązuje się tytułem naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, jako świadczenia głównego.

Należy wskazać, że Sąd Najwyższy w uchwale w składzie siedmiu sędziów z dnia 6 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 61/03, której nadano moc zasady prawnej, stwierdził, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty także w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł żadnej szkody. Uchwała ta przesądziła kwestię charakteru prawnego kary umownej uznając, że nie jest ona zależna od wysokości poniesionej szkody i należy się nawet wtedy, gdy wierzyciel żadnej szkody nie poniósł.

Czym jest kara umowna na postawie przepisów prawa podatkowego

Przechodząc na grunt przepisów podatkowych warto zauważyć istniejące rozróżnienie pomiędzy karą umowną a odszkodowaniem. Potwierdza to stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 13 grudnia 2001 r., sygn. akt III RN 156/00. Sąd Najwyżśzy oceniając zwolnienie w podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu odszkodowań otrzymanych na podstawie przepisów prawa cywilnego stwierdził, że jakkolwiek na gruncie przepisów prawa cywilnego kara umowna (art. 483 § 1 k.c.) pełni funkcję analogiczną do odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 i nast. k.c.), to jednak równocześnie zasadniczo różni się ona od odszkodowania z uwagi na fakt, że należy się ona wierzycielowi zawsze wtedy, gdy zaistnieją okoliczności uzasadniające postawienie zarzutu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania i to bez względu na wysokość poniesionej przez niego szkody (art. 484 § 1 k.c.).

Kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość szkody i w konsekwencji stanowi zabezpieczenie prawidłowej realizacji umowy, nie jest zaś odszkodowaniem. Nawiązując do cywilnoprawnego rozróżnienia – z jednej strony “odszkodowań”, a z drugiej strony “kar umownych” – ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT przyjął rozwiązanie prawne, w myśl którego wolne od tego podatku są nie “kary umowne”, lecz jedynie “odszkodowania i zadośćuczynienia”. Nie można uznać, że ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT zwalnia od podatku kary umowne, posługując się jednocześnie zupełnie innym pojęciem, tj. odszkodowaniem.

Gdyby wolą ustawodawcy było umożliwienie zwolnienia kar umownych od podatku, to wprost zawarłby stosowne uregulowania w przepisie art. 21 ustawy o PIT, jak to ustawodawca uczynił w przypadku odszkodowań.

Kara umowna jest opodatkowana PIT

W związku z powyższym, otrzymana należność tytułem kary umownej, wypłacona przez dewelopera z tytułu niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy wzajemnej, nie podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ przepis art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT takiego zwolnienia nie przewiduje. Kara umowna stanowi przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Deweloper jest więc zobowiązany do przygotowania i wysłania PIT-11.

Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

sprzedaż nieruchomości

Przed przystąpieniem do nabycia nieruchomości warto przeprowadzić kilka czynności istotnych dla kupującego.

Analiza finansowa zakupu nieruchomości

Na początku należy upewnić się, że czy kupujący dysponuje wystarczającymi środkami finansowymi na zakup nieruchomości oraz na pokrycie wszelkich dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości, takich jak podatki czy taksy notarialne. Dodatkowe koszty mogą wynieść nawet do kilku procent wartości ceny zakupu nieruchomości.

Przegląd dokumentacji związanej z nieruchomością

Należy poprosić sprzedającego o kopię aktu notarialnego, na podstawie którego sprzedający kupił nieruchomość. Warto też przejrzeć inne dokumenty związane z korzystaniem z nieruchomości, takie jak ewentualne umowy o dostawę mediów, umowy najmu czy decyzje administracyjne, w tym decyzje podatkowe. Warto sprawdzić, jakie opłaty i podatki musi płacić właściciel nieruchomości oraz należy upewnić się, że są one na bieżąco regulowane.

Sprzedający powinien przekazać potencjalnemu kupującemu numer księgi wieczystej. Po uzyskaniu numeru księgi wieczystej należy zajrzeć do elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych, którą można znaleźć pod adresem ekw.ms.gov.pl. Korzystając z elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych można upewnić się, że nieruchomość nie ma żadnych obciążeń, hipotek lub innych ograniczeń w prawie własności. Także z przeglądarki dowiemy się, czy nieruchomość ma jednego właściciela.

Jeżeli sprzedający będzie się wzbraniał z udostępnieniem dokumentów związanych z nieruchomością czy też z przekazaniem kupującemu numeru księgi wieczystej, to może to oznaczać, że nieruchomość ma jakieś obciążenia lub wady a sprzedający nie ma czystych intencji. Taki przegląd prawny nieruchomości można też zlecić profesjonalnej kancelarii prawnej.

Można też rozważyć zlecenie zweryfikowania stanu technicznego nabywanej nieruchomości budynkowej (mieszkania, domu).

Przygotowanie umowy sprzedaży nieruchomości

Warto też rozważyć zaangażowanie prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, aby przygotował oraz przeanalizował projekt umowy sprzedaży i zapewnił, że wszystkie warunki zawarte w umowie są jasne i zgodne z prawem. Kupujący powinien unikać umów rezerwacyjnych, konieczności uiszczenia wysokich zaliczek przed podpisaniem umowy sprzedaży oraz nieuzasadnionych kar umownych.

Przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza warto dokładnie sprawdzić osobę sprzedającą, czy na pewno jest to właściciel nieruchomości oraz należy jeszcze raz uważnie przeczytać poszczególne postanowienia umowy sprzedaży nieruchomości.

Zmarły pozostawił majątek, ale nie wiadomo, gdzie położone są nieruchomości

nieruchomości po zmarłym

W przypadku śmierci osoby i konieczności odnalezienia jej nieruchomości, można podjąć kilka kroków. Ważne jest, aby podjąć działania w odpowiedni sposób, z szacunkiem dla prywatności zmarłej osoby.

Potencjalny spadkobierca ma kilka możliwości.

Przejrzenie dokumentów prywatnych zmarłego

Poszukiwanie nieruchomości należy zacząć od przejrzenia dokumentów zmarłej osoby, zgromadzonych w jej miejscu zamieszkania. Dokumenty takie jak umowy zakupu nieruchomości, polisy ubezpieczeniowe, potwierdzenie zapłaty podatku od nieruchomości wskażą jakie nieruchomości pozostały po zmarłej osobie. Pomocne też będą prywatne listy, które mogą pomóc w identyfikacji nieruchomości, które zmarły posiadał. Także warto przejrzeć rachunki za media, takie jak woda, prąd, gaz, które są wystawiane na adres nieruchomości. W dokumentach prywatnych można odnaleźć wiele istotnych informacji na temat posiadanych przez zmarłego nieruchomości. Wyciągi bankowe mogą także zawierać informacje o płatnościach związanych z poszukiwanymi nieruchomościami, takie jak płatności za podatki od nieruchomości, kredyty hipoteczne, opłaty za utrzymanie nieruchomości, itp. Ponadto, decyzje podatkowe podatku od nieruchomości otrzymywane przez zmarłego będą zawierać informacje o posiadanych nieruchomościach.

Często też rodzina i bliscy zmarłej osoby mogą wiedzieć więcej o jego majątku i ewentualnych nieruchomościach. Może warto ich popytać o wszelkie informacje, które mogą posiadać na temat nieruchomości zmarłego.

Poproszenie komornika o sporządzenie spisu inwentarza

Komornicy mają dostęp do ksiąg wieczystych, gdzie zapisane są wszystkie nieruchomości. Można poprosić komornika o sprawdzenie jakie nieruchomości posiadał zmarły. Sporządzenie przez komornika spisu inwentarza wiąże się z koniecznością zapłaty kosztów sądowych jak i komorniczych. Warto przed złożeniem wniosku upewnić się jakie są całkowite koszty sporządzenia spisu inwentarza przez komornika. Można też zawsze poprosić komornika o podanie szacunkowej wyceny koniecznych kosztów, które będą do zapłacenia w trakcie przygotowywania spisu inwentarza.

Prosty wniosek o sporządzenie przez komornika spisu inwentarza może wyglądać tak:

[Data]

Komornik Sądowy przy Sądzie [Nazwa Sądu]

[Nazwa Komornika]

[Adres Komornika]

Dotyczy: [Twoje Imię i Nazwisko, Adres]

Szanowny Panie Komorniku,

Niniejszym składam wniosek o sporządzenie spisu inwentarza po zmarłym [Imię i Nazwisko, Adres, PESEL] na podstawie art. 637(1) Kodeksu postępowania cywilnego. Jestem jego spadkobiercą na podstawie [postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia].

Proszę o umówienie terminu sporządzenia spisu inwentarza, który pozwoli mi na przygotowanie się do tej procedury. Oświadczam, że jestem gotowy/a do pełnej współpracy w tym procesie.

Z góry dziękuję za Pańską uwagę i czekam na potwierdzenie odbioru tego wniosku oraz informację o planowanym terminie.

Z poważaniem,

[Twoje Imię i Nazwisko]

[Twoje Dane Kontaktowe]

Pamiętaj, że procedura legalnego przejęcia nieruchomości po zmarłym może być skomplikowana i wymaga zazwyczaj pomocy adwokata lub radcy prawnego. Powyższe informacje są ogólne i mogą nie odzwierciedlać wszystkich szczegółów prawnych związanych z procesem dziedziczenia nieruchomości.

Jak deweloper odpowiada za wady budowy domu?

odpowiedzialność dewelopera

Każdy klient kupujący nowy dom ma prawo oczekiwać od dewelopera nieruchomości o wysokiej jakości wykonania i zgodności z przepisami budowlanymi. Niestety, czasami zdarza się, że po wprowadzeniu się do nowego domu nowi właściciele odkrywają wady, które wpływają na ich komfort i bezpieczeństwo. W takim przypadku, warto poznać możliwości dochodzenia odpowiedzialności za wady budynku od dewelopera. W niniejszym artykule omówimy odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu oraz kluczowe aspekty, które warto wziąć pod uwagę podczas podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości.

Deweloper jako sprzedawca nieruchomości, odpowiada za wady fizyczne i prawne, które istniały w chwili przekazania domu nabywcy, nawet jeśli ujawnią się one dopiero później.

Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje wad: jawne i ukryte. Wady jawne to takie, które można zauważyć podczas typowego sprawdzenia domu przed odbiorem, natomiast wady ukryte są niewidoczne lub trudne do wykrycia bez specjalistycznej wiedzy. Dlatego też do zakupu nieruchomości należy się odpowiednio przygotować. Ważnym krokiem będzie dokonanie odbioru technicznego kupowanego domu, gdyż protokół odbioru jest kluczowym dokumentem wskazującym, że podczas zakupu domu kupujący sprawdził, czy nieruchomość spełnia jego oczekiwania i czy nie ma wad. Ważne jest, aby podczas odbioru dokładnie sprawdzić stan techniczny domu, jego wyposażenie, zgodność z projektem budowlanym.

Jak w zarysie wygląda odpowiedzialność prawna dewelopera?

Na podstawie kodeksu cywilnego deweloper jest odpowiedzialny za wady fizyczne i prawne domu. Poniżej przedstawiam ogólny zarys odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości:

Kodeks cywilny (art. 556 i następne): Deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy nieruchomości wolnej od wad fizycznych i prawnych. Sprzedawca odpowiada za wady ukryte, które istniały w momencie przekazania domu, ale ujawniły się później, a także za te, które powstały później, ale wynikają z przyczyn tkwiących w przedmiocie sprzedaży. Odpowiedzialność dewelopera na podstawie rękojmi za wady nieruchomości trwa pięć lat od dnia przekazania kupującemu domu (czas ten może zostać wydłużony na mocy umowy sprzedaży nieruchomości). Jeśli wada zostanie ujawniona w ciągu roku od dnia przekazania nieruchomości, uważa się, że istniała ona w momencie przekazania domu.

Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pomiędzy deweloperem a kupującym: Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu wynika także z zawartej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa sprzedaży może modyfikować ogólną odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne nieruchomości, np.: wydłużyć okres rękojmi. W przypadku gdy nieruchomość posiada wady, kupujący ma prawo dochodzić swoich roszczeń od dewelopera zgodnie z uregulowaniami zawartymi w umowie sprzedaży nieruchomości. Czasem w umowach sprzedaży nieruchomości deweloper udziela gwarancji jakości na sprzedawane nowe domy i mieszkania. Gwarancja ta zazwyczaj trwa do 10 lat i obejmuje wady fizyczne w budynku, takie jak nieszczelność dachu czy problemy z instalacją elektryczną. Gwarancja jakości chroni kupującego niezależnie od rękojmi za sprzedany dom.

Warto zaznaczyć, że odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu nie jest bezwzględna. Oznacza to, że deweloper nie odpowiada za wszystkie wady, jakie mogą pojawić się w sprzedanym domu. Istnieją bowiem wady, które są wynikiem normalnego zużycia, a także takie, które wynikają z winy samego kupującego. Odpowiedzialność dewelopera za wady sprzedanego domu dotyczy wad, które były obecne w momencie sprzedaży nieruchomości lub które pojawiły się w krótkim czasie po jej oddaniu do użytku.

Jakie wady są najczęściej spotykane w sprzedanych domach?

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne sprzedanego domu lub mieszkania. Wady fizyczne to takie, które wynikają z niezgodności rzeczy z umową lub z powodu wadliwego wykonania umowy przez dewelopera. Mogą to być np. wady konstrukcyjne, instalacyjne, wykończeniowe, wyposażeniowe czy też dotyczące użytkowania nieruchomości. Wady prawne natomiast to takie, które wynikają z nieprawidłowego stanu prawnego nieruchomości. Przykładowo, może to być brak pozwolenia na użytkowanie, brak decyzji o pozwoleniu na budowę czy też obciążenie nieruchomości hipoteką.

Wady fizyczne, które są najczęściej spotykane w sprzedanych domach, to przede wszystkim te związane z jakością wykonania oraz związane z brakiem zgodności z umową. Do najczęstszych wad fizycznych budynku zaliczamy:

  1. Wady dotyczące izolacji termicznej – wady te mogą polegać na źle wykonanej izolacji, co prowadzi do utraty ciepła w zimie, a w lecie – do zbyt wysokich temperatur wewnątrz domu;
  2. Wady instalacji – wady te dotyczą najczęściej instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Mogą powodować problemy z odbiorem energii elektrycznej, przepływem wody i innych mediów, a nawet powodować zagrożenie pożarowe;
  3. Wady konstrukcyjne – wady te związane są z niewłaściwym wykonaniem konstrukcji budynku.

Jak dochodzić odpowiedzialności dewelopera za wady budynku?

Aby dochodzić od dewelopera odpowiedzialności za wady budowy domu, należy podjąć następujące kroki:

1. Zgłoszenie wady deweloperowi:

Najpierw, należy zgłosić deweloperowi zauważoną wadę budynku. W tym celu, należy sporządzić pisemne zgłoszenie zawierające szczegółowy opis wady, wraz z podaniem jej lokalizacji. Warto też dodać do zgłoszenia zdjęcia wady. Zgłoszenie to powinno być przesłane do dewelopera za pomocą listu poleconego za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód na doręczenie zgłoszenia deweloperowi.

W zgłoszeniu warto wskazać termin, w którym deweloper powinien naprawić wadę. Termin ten powinien być uzasadniony i adekwatny do skali problemu. Ustalenie terminu pozwoli kupującemu dochodzić swych praw w przypadku nieuwzględnienia zgłoszenia przez dewelopera.

Deweloper, po otrzymaniu zgłoszenia wady, ma obowiązek odpowiedzieć na zgłoszenie w ciągu 14 dni. W odpowiedzi powinien poinformować klienta o sposobie i terminie usunięcia wady lub przedstawić własne stanowisko co do zgłoszonej wady. Jeżeli deweloper nie odpowie na zgłoszenie lub odmówi usunięcia wady, klient może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

2. Konsultacja z rzeczoznawcą:

Jeśli deweloper nie odpowie na zgłoszenie wady lub nie przyzna odpowiedzialności za wady budowy domu, warto skonsultować się z niezależnym rzeczoznawcą budowlanym. Ekspert oceni wady, ustali przyczyny oraz oszacuje koszty naprawy. Opinia rzeczoznawcy będzie istotnym argumentem w sporze z deweloperem. Taka opinia będzie także przydana w ewentualnym sporze sądowym z deweloperem.

3. Mediacja lub negocjacje:

Przed podjęciem działań prawnych warto spróbować mediacji lub negocjacji z deweloperem. Czasami strony mogą dojść do porozumienia bez konieczności przekazywania sprawy do rozstrzygnięcia w sądzie.

4. Skorzystanie z pomocy prawnika:

Jeśli negocjacje z deweloperem nie przynoszą rezultatów, należy skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w prawie budowlanym. Prawnik pomoże w zgromadzeniu dowodów, przygotuje odpowiednie dokumenty do sądu oraz będzie reprezentował poszkodowanego klienta w sądzie. Prawnik na początku wystosuje wezwanie do dewelopera z żądaniem: (1) usunięcia wady, (2) wymiany nieruchomości na wolną od wad – jeśli jest to możliwe i uzasadnione wielkością wad budynku, (3) obniżenia ceny, (4) odstąpienia od umowy przez kupującego (jeśli wady są istotne).

Warto jednak pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera nie obejmuje wad, które powstały z winy kupującego, na przykład w wyniku niewłaściwego użytkowania domu.

5. Postępowanie sądowe:

Jeśli pozasądowe próby rozwiązania sporu nie przyniosą efektów, konieczne może być wszczęcie postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Ten etap powinien już prowadzić adwokat lub radca prawny, który profesjonalnie przygotuje pozew i dołączy do niego niezbędne dowody na poparcie roszczeń kupującego.

Należy pamiętać, że w przypadku wad budowlanych warto je zgłosić deweloperowi jak najszybciej i niezwłocznie podjąć działania mające na celu dochodzenia odpowiedzialności dewelopera za wady domu.

Umowa o roboty budowlane tylko na piśmie

umowa o roboty budowlane

Część przedsiębiorców budowlanych nie wie, że umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, co jasno wynika z art. 648 k.c. Wymagana forma pisemna umowy o roboty budowlane jest formą pod rygorem ad probationem, co oznacza, że taka forma jest wymagana dla celów dowodowych, a więc brak tej formy nie skutkuje nieważnością umowy. Jest oczywistym, że należy mieć precyzyjnie przygotowaną, pisemną umowę o roboty budowlane, gdyż w przypadku sporu o zakres robót, wysokość wynagrodzenia, łatwiej i szybciej jest rozwiązać spór, gdy istnieje na piśmie umowa regulująca sporną materię.

Co należy zrobić, jeśli umowa o roboty budowlane nie została jednak zawarta na piśmie?

Zasadniczo, brak formy pisemnej umowy, gdy przepisy prawa nakazują jej zawarcie w formie pisemnej oznacza, iż w trakcie procesu sądowego nie jest możliwe przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków lub z przesłuchania stron dla udowodnienia faktu zawarcia tej umowy, chyba że żadna ze stron tego nie kwestionuje. Od tego zakazu jest kilka wyjątków (zawartych w art. 74 § 2 k.c.), jednakże najczęściej spotykany przy umowach o roboty budowlane to ten stanowiący, iż przepisów o skutkach niedochowania formy pisemnej ad probationem nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami, gdy i inwestor i wykonawca prowadzą działalność gospodarczą (art. 74 § 4 k.c.). Ponadto, zgodnie z art. 246 k.p.c., dowód taki jest też dopuszczalny, gdy dokument obejmujący czynność został zagubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią. Tak więc, jeżeli po obydwu stronach umowy o roboty budowlane występują podmioty o statusie przedsiębiorców, to fakt zawarcia umowy o roboty budowlane i jej treść może być dowodzony wszelkimi środkami dowodowymi, bez żadnych ograniczeń.

Warto pamiętać, że umowa o roboty budowlane, zawarta bez dochowania formy pisemnej, wciąż będzie wiązała strony, wywołując wszystkie skutki prawne.

Innym pomysłem stosowanym w przypadku braku pisemnej umowy o roboty budowlane, jeżeli zarówno inwestor, jak i wykonawca mają status przedsiębiorcy, pisemnie potwierdzenie zawarcia umowy, wysłane do drugiej strony. Zgodnie z art. 77(1) § 1 k.c., pismo potwierdzające powinno zostać skierowane do drugiej strony niezwłocznie po zawarciu umowy. Jeżeli pismo potwierdzające zawiera zmiany lub uzupełnienia umowy, ale takie które nie zmieniają istotnie jej treści, strony wiąże umowa o treści określonej w piśmie potwierdzającym, chyba że druga strona niezwłocznie się temu sprzeciwi. Ewentualny sprzeciw drugiej strony powinien zostać złożony niezwłocznie i to na piśmie. Niedochowanie jednego z tych wymogów prowadzi do bezskuteczności złożonego sprzeciwu.

Czy można emailem wypowiedzieć umowę o powierzeniu zarządu nieruchomością?

umowa o zarządzanie nieruchomością

W jednej ze spraw zostaliśmy poinformowani, że klient zawarł umowę o zarząd nieruchomością wspólną, a więc umowę nazwaną, stypizowaną w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Stosownie do tego przepisu właściciele lokalu mogą po ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Klient postanowił zmienić zarządcę nieruchomości i w tym celu przesłał emailem wypowiedzenie umowy o zarząd nieruchomością wspólną. Co więcej, inni współwłaściciele także przesłali emailem do dotychczasowego zarządcy wypowiedzenie umowy o zarząd.

Klient wraz z innymi współwłaścicielami nieruchomości wspólnej zdecydował się nawiązać współpracę z innym zarządcą nieruchomości wspólnej. Klient obawia się jednak tego, czy dokonane w formie e-mailowej wypowiedzenie umowy o powierzenie zarządu wcześniejszemu zarządcy jest skuteczne i czy w związku z tym istnieje obowiązek zapłaty dalszego wynagrodzenia na rzecz poprzedniego zarządcy, już po okresie rozwiązania umowy o zarządzanie.

Umowa o powierzeniu zarządu stanowi szczególną nazwaną postać umowy zlecenia. Wobec tego, że ustawa o własności lokali nie reguluje trybu wypowiadania tego typu umów należy przyjąć, że zastosowanie znajdą w takiej sytuacji przepisy kodeksy cywilnego dotyczące umowy zlecenia.

W orzecznictwie przyjmuje się, w odniesieniu do umowy o zarządzanie nieruchomością uregulowanej w przepisach art. 184a i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami, że do takiej umowy w kwestiach nieuregulowanych tej ustawie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego o zleceniu oraz zasady ogólne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 sygn. akt V CSK 472/12). Wobec tego należy stosować regulację z art. 746 par. 1 k.c., zgodnie z którą dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie oraz art. 746 par. 3 k.c., zgodnie z którą nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów.

Ważny powód musi istnieć po stronie zleceniobiorcy i nie musi on być szczególnie doniosły. Jednakże w orzecznictwie podnosi się, że jeżeli zdarzy się, że umowa zostanie rozwiązana bez ważnego powodu, wówczas stosunek prawny wprawdzie wygasa, a więc takie rozwiązanie jest skuteczne, ale strona, która od umowy odstąpiła bez ważnego powodu, jest zobowiązana dać drugiej odszkodowanie za straty, wynikłe z rozwiązania umowy (art. 746 § 1 in fine i § 2 in fine). Kwestia wystąpienia istotnej przyczyny ma więc znaczenie drugorzędne dla oceny skuteczności wypowiedzenia.

Jeśli w umowie o zarządzanie nie zostały przez strony wprowadzone szczególne terminy wypowiedzenia umowy, z jakim nastąpi wypowiedzenie w przypadku zaistnienia ważnych powodów. Tym samym wypowiedzenie umowy dokonane poprzedniemu zarządcy należałoby uznać za natychmiastowe, z momentem wysłania wypowiedzenia umowy o zarządzanie przez ostatniego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Zakładając więc, że wypowiedzenie zostało przesłane w sposób umożliwiający zapoznanie z jego treścią przez dotychczasowego zarządcę nieruchomości (wymóg), przyjąć można, że oświadczenie to jest równoznaczne ze skutecznym wypowiedzeniem, zgodnie z art. 61 k.c.

Na podstawie art. 77 par. 3 k.c., jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej niż forma pisemna, dokumentowa albo elektroniczna, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem – “stwierdzenie pismem” może nastąpić w dowolny sposób, nie jest tożsame z wymaganiami odnoszącymi się do zachowania formy pisemnej. Wystarczy, że istnieje jakiekolwiek pismo stwierdzające daną czynność prawną pochodzącą od jednej strony (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach V ACa 779/15). Wystarczy więc, że ostatni ze współwłaścicieli wyśle pisemne wypowiedzenie z powołaniem się na wypowiedzenia dokonane przez pozostałych współwłaścicieli dokonane za pomocą poczty elektronicznej a wypowiedzenie umowy będzie skuteczne wobec wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Na koniec trzeba wskazać, że wynagrodzenie za wykonanie zlecenia zarządu nieruchomością wspólną zawsze jest uzależnione od faktycznego wykonywania zlecenia, chyba że w umowie strony w sposób jednoznaczny zastrzegły wynagrodzenie za gotowość, bez względu na zakres prac (tzw. ryczałt). Wynika to art. 734 k.c., który jako istotę umowy zlecenia określa dokonanie czynności w imieniu dającego zlecenie oraz art. 735 k.c., który stanowi, że jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie.

Odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza za błąd

odpowiedzialność za błąd

Każdy może się pomylić, także notariusz.

W jednej ze spraw notariusz nie pobrał od strony umowy sprzedaży należnego podatku od czynności cywilnoprawnych niewłaściwie interpretując przepisy podatkowe. Ponieważ notariusz jest płatnikiem podatku od nieruchomości, właściwy urząd skarbowy wszczął postępowanie podatkowe, które zakończyło się wydaniem decyzji nakazującej notariuszowi uiszczenie niepobranego podatku od czynności cywilnoprawnych. Notariusz zwrócił się z pozwem przeciwko kupującemu o zapłatę podatku, który nie został pobrany przez notariusza w skutek jego błędu. Czy notariusz może żądać zapłaty podatku ponieważ pomylił się i nie poinformował kupującego o konieczności jego uiszczenia?

W tym miejscu należy wskazać, że to kupujący poniósł szkodę (uszczerbek majątkowy) związany z błędną informacją przekazaną mu przez notariusza a dotyczącą braku konieczności uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych przy transakcji nabycia nieruchomości.

Odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza została przez ustawodawcę określona w art. 49 Prawa o notariacie. Zgodnie ze wskazanym przepisem w tym zakresie stosujemy odpowiednio przepisy o szkodzie z kodeksu cywilnego. Uszczerbkiem majątkowym kupującego byłaby kwota, którą kupujący musiałby zapłacić notariuszowi ze względu na popełniony przez niego błąd, czyli kwota pobranego przez urząd skarbowy od notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych. Postępowanie notariusza, który mimo profesjonalnego charakteru prowadzonej działalności nie umiał prawidłowo ustalić czy i w jakiej wysokości powstało zobowiązanie podatkowe należy uznać za zawinione (deliktowe), ponieważ jako osoba zaufania publicznego rażąco naruszyła należytą staranność w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej (art. 355 § 2 k.c.) oraz nie zabezpieczyła praw i słusznych interesów pozwanego (art. 80 § 2 Prawa o notariacie). Zgodnie z art. 10 ust. 3c u.p.c.c. płatnik nie odpowiada za podatek niepobrany, jeżeli wykaże brak swojej winy w niepobraniu podatku. Jeśli więc w toku prowadzonego postępowania podatkowego notariusz nie wykaże braku swojej winy, stąd też jego zachowanie należy uznać za zawinione niepobranie podatku od czynności cywilnoprawnych. Związek przyczynowy pomiędzy działaniem notariusza a szkodą kupującego jest taki, iż gdyby notariusz poinformował kupującego o wysokości należnego podatku od czynności cywilnoprawnych, to kupujący odpowiednio postarałby się o dodatkowe finansowanie i prowadziłby negocjacje albo też nie przystąpiłby w ogóle do transakcji.

Alternatywnie o szkodzie można mówić w kontekście nienależytego wykonania zobowiązania przez notariusza (odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c.). Notariusz przede wszystkim odpowiada za niezachowanie należytej staranności, o której mowa w art. 472 k.c. Jako profesjonalny uczestnik obrotu i gwarant zgodności z prawem wszystkim podejmowanych przed notariuszem czynności prawnych, na notariuszu spoczywa obowiązek ustalenia prawidłowej stawki podatku od czynności cywilnoprawnych. W razie wątpliwości notariusz mógł wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o interpretację stosownych przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w trybie przewidzianym w art. 14a-14s Ordynacji podatkowej. Fakt uprzedniego zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości u tego samego notariusza i ewentualne wątpliwości w zakresie stawki podatkowej lub zwolnienia podatkowego wymagały od profesjonalisty zwrócenia szczególnej uwagi na aspekt podatkowy. Nie zwracając się do właściwych organów podatkowych należy dorozumieć, iż notariusz nie miał żadnych wątpliwości, jeśli chodzi o zobowiązania podatkowe tej transakcji. Na notariuszu z kolei ciąży obowiązek znajomości nie tylko przepisów prawa, ale i stosownego orzecznictwa (wyrok NSA w Poznaniu z 29 września 1998 r., I SA/Po  399/98). Dokonywanie wykładni prawa przez notariuszy należy do ich standardowych i zwyczajnych czynności zawodowych.

Konkludując, roszczeniu notariusza o zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący może przedstawić własne roszczenie o zapłatę odszkodowania za popełniony przez notariusza błąd.

 

Opracowanie: adw. Marcin Hołówka i adw. Marcin Moj