Czy można emailem wypowiedzieć umowę o powierzeniu zarządu nieruchomością?

W jednej ze spraw zostaliśmy poinformowani, że klient zawarł umowę o zarząd nieruchomością wspólną, a więc umowę nazwaną, stypizowaną w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Stosownie do tego przepisu właściciele lokalu mogą po ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Klient postanowił zmienić zarządcę nieruchomości i w tym celu przesłał emailem wypowiedzenie umowy o zarząd nieruchomością wspólną. Co więcej, inni współwłaściciele także przesłali emailem do dotychczasowego zarządcy wypowiedzenie umowy o zarząd.

Klient wraz z innymi współwłaścicielami nieruchomości wspólnej zdecydował się nawiązać współpracę z innym zarządcą nieruchomości wspólnej. Klient obawia się jednak tego, czy dokonane w formie e-mailowej wypowiedzenie umowy o powierzenie zarządu wcześniejszemu zarządcy jest skuteczne i czy w związku z tym istnieje obowiązek zapłaty dalszego wynagrodzenia na rzecz poprzedniego zarządcy, już po okresie rozwiązania umowy o zarządzanie.

Umowa o powierzeniu zarządu stanowi szczególną nazwaną postać umowy zlecenia. Wobec tego, że ustawa o własności lokali nie reguluje trybu wypowiadania tego typu umów należy przyjąć, że zastosowanie znajdą w takiej sytuacji przepisy kodeksy cywilnego dotyczące umowy zlecenia.

W orzecznictwie przyjmuje się, w odniesieniu do umowy o zarządzanie nieruchomością uregulowanej w przepisach art. 184a i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami, że do takiej umowy w kwestiach nieuregulowanych tej ustawie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego o zleceniu oraz zasady ogólne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 sygn. akt V CSK 472/12). Wobec tego należy stosować regulację z art. 746 par. 1 k.c., zgodnie z którą dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie oraz art. 746 par. 3 k.c., zgodnie z którą nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów.

Ważny powód musi istnieć po stronie zleceniobiorcy i nie musi on być szczególnie doniosły. Jednakże w orzecznictwie podnosi się, że jeżeli zdarzy się, że umowa zostanie rozwiązana bez ważnego powodu, wówczas stosunek prawny wprawdzie wygasa, a więc takie rozwiązanie jest skuteczne, ale strona, która od umowy odstąpiła bez ważnego powodu, jest zobowiązana dać drugiej odszkodowanie za straty, wynikłe z rozwiązania umowy (art. 746 § 1 in fine i § 2 in fine). Kwestia wystąpienia istotnej przyczyny ma więc znaczenie drugorzędne dla oceny skuteczności wypowiedzenia.

Jeśli w umowie o zarządzanie nie zostały przez strony wprowadzone szczególne terminy wypowiedzenia umowy, z jakim nastąpi wypowiedzenie w przypadku zaistnienia ważnych powodów. Tym samym wypowiedzenie umowy dokonane poprzedniemu zarządcy należałoby uznać za natychmiastowe, z momentem wysłania wypowiedzenia umowy o zarządzanie przez ostatniego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Zakładając więc, że wypowiedzenie zostało przesłane w sposób umożliwiający zapoznanie z jego treścią przez dotychczasowego zarządcę nieruchomości (wymóg), przyjąć można, że oświadczenie to jest równoznaczne ze skutecznym wypowiedzeniem, zgodnie z art. 61 k.c.

Na podstawie art. 77 par. 3 k.c., jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej niż forma pisemna, dokumentowa albo elektroniczna, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem – „stwierdzenie pismem” może nastąpić w dowolny sposób, nie jest tożsame z wymaganiami odnoszącymi się do zachowania formy pisemnej. Wystarczy, że istnieje jakiekolwiek pismo stwierdzające daną czynność prawną pochodzącą od jednej strony (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach V ACa 779/15). Wystarczy więc, że ostatni ze współwłaścicieli wyśle pisemne wypowiedzenie z powołaniem się na wypowiedzenia dokonane przez pozostałych współwłaścicieli dokonane za pomocą poczty elektronicznej a wypowiedzenie umowy będzie skuteczne wobec wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Na koniec trzeba wskazać, że wynagrodzenie za wykonanie zlecenia zarządu nieruchomością wspólną zawsze jest uzależnione od faktycznego wykonywania zlecenia, chyba że w umowie strony w sposób jednoznaczny zastrzegły wynagrodzenie za gotowość, bez względu na zakres prac (tzw. ryczałt). Wynika to art. 734 k.c., który jako istotę umowy zlecenia określa dokonanie czynności w imieniu dającego zlecenie oraz art. 735 k.c., który stanowi, że jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie.

Odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza za błąd

Każdy może się pomylić, także notariusz.

W jednej ze spraw notariusz nie pobrał od strony umowy sprzedaży należnego podatku od czynności cywilnoprawnych niewłaściwie interpretując przepisy podatkowe. Ponieważ notariusz jest płatnikiem podatku od nieruchomości, właściwy urząd skarbowy wszczął postępowanie podatkowe, które zakończyło się wydaniem decyzji nakazującej notariuszowi uiszczenie niepobranego podatku od czynności cywilnoprawnych. Notariusz zwrócił się z pozwem przeciwko kupującemu o zapłatę podatku, który nie został pobrany przez notariusza w skutek jego błędu. Czy notariusz może żądać zapłaty podatku ponieważ pomylił się i nie poinformował kupującego o konieczności jego uiszczenia?

W tym miejscu należy wskazać, że to kupujący poniósł szkodę (uszczerbek majątkowy) związany z błędną informacją przekazaną mu przez notariusza a dotyczącą braku konieczności uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych przy transakcji nabycia nieruchomości.

Odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza została przez ustawodawcę określona w art. 49 Prawa o notariacie. Zgodnie ze wskazanym przepisem w tym zakresie stosujemy odpowiednio przepisy o szkodzie z kodeksu cywilnego. Uszczerbkiem majątkowym kupującego byłaby kwota, którą kupujący musiałby zapłacić notariuszowi ze względu na popełniony przez niego błąd, czyli kwota pobranego przez urząd skarbowy od notariusza podatku od czynności cywilnoprawnych. Postępowanie notariusza, który mimo profesjonalnego charakteru prowadzonej działalności nie umiał prawidłowo ustalić czy i w jakiej wysokości powstało zobowiązanie podatkowe należy uznać za zawinione (deliktowe), ponieważ jako osoba zaufania publicznego rażąco naruszyła należytą staranność w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej (art. 355 § 2 k.c.) oraz nie zabezpieczyła praw i słusznych interesów pozwanego (art. 80 § 2 Prawa o notariacie). Zgodnie z art. 10 ust. 3c u.p.c.c. płatnik nie odpowiada za podatek niepobrany, jeżeli wykaże brak swojej winy w niepobraniu podatku. Jeśli więc w toku prowadzonego postępowania podatkowego notariusz nie wykaże braku swojej winy, stąd też jego zachowanie należy uznać za zawinione niepobranie podatku od czynności cywilnoprawnych. Związek przyczynowy pomiędzy działaniem notariusza a szkodą kupującego jest taki, iż gdyby notariusz poinformował kupującego o wysokości należnego podatku od czynności cywilnoprawnych, to kupujący odpowiednio postarałby się o dodatkowe finansowanie i prowadziłby negocjacje albo też nie przystąpiłby w ogóle do transakcji.

Alternatywnie o szkodzie można mówić w kontekście nienależytego wykonania zobowiązania przez notariusza (odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c.). Notariusz przede wszystkim odpowiada za niezachowanie należytej staranności, o której mowa w art. 472 k.c. Jako profesjonalny uczestnik obrotu i gwarant zgodności z prawem wszystkim podejmowanych przed notariuszem czynności prawnych, na notariuszu spoczywa obowiązek ustalenia prawidłowej stawki podatku od czynności cywilnoprawnych. W razie wątpliwości notariusz mógł wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o interpretację stosownych przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w trybie przewidzianym w art. 14a-14s Ordynacji podatkowej. Fakt uprzedniego zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości u tego samego notariusza i ewentualne wątpliwości w zakresie stawki podatkowej lub zwolnienia podatkowego wymagały od profesjonalisty zwrócenia szczególnej uwagi na aspekt podatkowy. Nie zwracając się do właściwych organów podatkowych należy dorozumieć, iż notariusz nie miał żadnych wątpliwości, jeśli chodzi o zobowiązania podatkowe tej transakcji. Na notariuszu z kolei ciąży obowiązek znajomości nie tylko przepisów prawa, ale i stosownego orzecznictwa (wyrok NSA w Poznaniu z 29 września 1998 r., I SA/Po  399/98). Dokonywanie wykładni prawa przez notariuszy należy do ich standardowych i zwyczajnych czynności zawodowych.

Konkludując, roszczeniu notariusza o zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący może przedstawić własne roszczenie o zapłatę odszkodowania za popełniony przez notariusza błąd.

 

Opracowanie: adw. Marcin Hołówka i adw. Marcin Moj

Nakłady na przedmiot najmu

Jednym z istotniejszych zapisów, który musi znaleźć się w każdej umowie najmu (umowie dzierżawy) jest regulacja opisująca zasady zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę (dzierżawcę) na przedmiot najmu (dzierżawy).

Jak wskazuje się w uzasadnieniach do wyroków sądowych w sprawach roszczeń o zwrot nakładów, nie istnieje jeden pasujący do każdej ze spraw modelu roszczenia o zwrot nakładów, który od strony mógłby być zastosowany do każdej sprawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 roku, sygn. akt III CZP 50/05 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06).

W każdej bowiem sprawie o zwrot nakładów na początku należy sprawdzić czy istniała umowa na podstawie, której posiadacz nieruchomości korzystał z niej i czy w tej umowie strony uzgodniły zasady rozliczenia nakładów na przedmiot najmu. Jeśli umowa zawiera takie regulacje to tylko one będą podstawą do dokonywania rozliczeń pomiędzy stronami. Jeśli umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zawiera regulacji sposobu rozliczenia nakładów na przedmiot najmu to zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego (np.: art. 676 k.c.).

Warto pamiętać, że jeśli strony łączyła umowa, to do roszczeń o zwrot nakładów nie będą miały zastosowania znajdować zastosowania przepisy dotyczące roszczeń samoistnego lub zależnego posiadacza rzeczy (m.in. art. 224-230 k.c.), ani też przepisy regulujące roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (m.in. art. 405 k.c.). Do umownych stosunków prawnych będą miały zastosowanie wyłącznie postanowienia umowy najmu (dzierżawy) lub określone przepisy regulujące konkretny stosunek umowny (przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu lub dzierżawy).

Jeżeli strony wiąże umowa najmu to zgodnie z art. 676 k.c., w sytuacji gdy najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis kodeksu cywilnego jest dyspozytywny, a więc wiążące zasady rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu mogą być uregulowane w umowie najmu lub też w odrębnym porozumieniu zawartym pomiędzy stronami. Strony umowy najmu mogą zasadniczo w sposób dowolny uregulować metodę rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Przykładowo strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą ustalić, że:

Po upływie terminu, na jaki umowa najmu została zawarta lub w przypadku jej wcześniejszego rozwiązania przez wynajmującego, wynajmujący zwróci najemcy koszty poniesionych przez niego nakładów na przedmiot najmu, w tym ulepszeń zwiększających wartość przedmiotu najmu, według cen rynkowych na dzień rozwiązania umowy najmu. W przypadku przedłużenia czasu trwania umowy najmu na okres dalszych 5 lat i rozwiązaniu umowy po tym dodatkowym okresie – strony ustalają, że nakłady najemcy na przedmiot najmu przejdą nieodpłatnie na rzecz wynajmującego.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Posiadanie nieruchomości wspólnie z innymi osobami może prowadzić do nierozwiązywalnych konfliktów ze współwłaścicielami. Jedną z częstszych przyczyn sporów jest kwestia ponoszenia kosztów dotyczących wspólnej nieruchomości (koszty administracyjne, podatki, itp.).

Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może zażądać zniesienia prawa współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, proponując następujące  sposoby zniesienia współwłasności:

1) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,

2) przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,

3) licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny).

W praktyce stosuje się też połączenie powyżej wymienionych sposobów, przykładowo dokonanie podziału fizycznego części nieruchomości wraz z jednoczesną sprzedażą pozostałej części.

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może zażądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno–gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli rzecz nie daje się podzielić, przykładowo może to odnosić się do lokalu mieszkalnego w bloku, sąd może przyznać jednemu ze współwłaścicieli prawo własności do nieruchomości z obowiązkiem dokonania spłat pozostałych współwłaścicieli albo zarządzić jej sprzedanie stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Jak widać, podstawowym sposobem zniesienia współwłasności przez sąd będzie podział fizyczny rzeczy, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo bądź też ustalą dokonanie sprzedaży nieruchomości.

Umowa o zachowaniu poufności

Umowa o zachowaniu poufności stosowana jest w przypadkach, gdy strony zamierzają zawrzeć, przykładowo, umowę sprzedaży nieruchomości, umowę sprzedaży udziałów i chcą się zabezpieczyć przed nieuprawionym dostępem do informacji niejawnych, które są wzajemnie pomiędzy stornami wymieniane.

Podstawową zasadą prawa cywilnego jest zasada autonomii woli stron, na którą składa się między innymi swoboda umów, polegająca na swobodzie zawarcia umowy, na dowolnym w zasadzie sposobie kształtowania jej treści, o czym stanowi art. 353(1) k.c. Z tego przepisu wynika, że podmioty mogą korzystać ze swobody umów polegającej na dowolnym kształtowaniu treści zobowiązania, jednakże w granicach wyznaczonych przez przepisy prawne, zasady współżycia społecznego i właściwość (naturę) stosunku prawnego. Dlatego też umowa o zachowaniu poufności może być przez strony kształtowana dowolnie, w ramach przepisów obowiązującego prawa.

Pierwszym ważnym elementem umowy o zachowaniu poufności jest prawidłowe ustalenie przez strony, jaki będzie zakres ochrony przed nieautoryzowanym udostępnieniem informacji poufnych.

Zakres ochrony musi być precyzyjnie sformułowany, gdyż zbyt ogólne zapisy nie będą stanowiły efektywnej ochrony dla żadnej ze stron z punktu widzenia ich ekonomicznych interesów. Co więcej, brak precyzyjnych i jednoznacznych zapisów (np.: zbyt szeroko zakreślony obowiązek zachowania poufności, a więc zastosowanie sformułowań: „w jakiejkolwiek formie”, „w jakikolwiek sposób”, „jakiekolwiek dokumenty strony”, „wszelkie informacje”) może prowadzić do ryzyka manipulowania obowiązkiem zapłaty kary umownej, z i a drugiej strony daje możliwość unikania zapłaty kary umownej z uwagi na zbyt niejednoznaczny zapis obowiązku zachowania poufności.

Drugim z ważniejszych postanowień umowy o zachowaniu poufności jest ustalenie odpowiedzialności stron za naruszenie zakazu nieudostępniania przekazanych informacji poufnych.

Zgodnie z art. 483 k.c. i art. 484 k.c. strona może być odpowiedzialna za niewykonania zobowiązania i sankcją będzie obowiązek uiszczenia kary umownej. Przepis regulujący nakładanie kary umownej (art. 484 k.c.) nie zawiera odniesienia do kwestii istnienia winy dłużnika. Nie oznacza to jednak, że nie mają tu zastosowania ogólne reguły odpowiedzialności wynikające z art. 471 k.c., który wprowadza domniemanie winy dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania; od odpowiedzialności dłużnik może zatem zwolnić się, jeśli wykaże, że naruszenie umownych regulacji dotyczących zachowania poufności nastąpiło to z przyczyn, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Warto też wskazać, że z art. 484 k.c. wynika, iż kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej przez niego szkody. Z art. 484 k.c. wynika, że szkoda w majątku wierzyciela nie jest konieczną przesłanką dochodzenia kary umownej. Przepis zawarty w art. 483 § 1 k.c. wskazuje, iż „naprawienie szkody” może nastąpić przez zapłatę określonej sumy. To oznacza, że kara umowna ma zrekompensować wszelkie niedogodności wierzyciela, a ich przyczyną jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia głównego.

 

Czy prywatna opinia rzeczoznawcy ma znaczenie w sprawie sądowej?

Jednym z ważnych elementów prowadzących do wygrania sporu sądowego jest dobre przygotowanie dowodów przed złożeniem pozwu. Jednym z takich dowodów stosowanych w sporach o odszkodowanie, rękojmię, zapłatę, o wady najmowanego lokalu jest prywatna opinia rzeczoznawcy. W opinii prywatnej rzeczoznawca ocenia czy i w jakiej mierze roszczenie przyszłego powoda jest zasadne.

Opinia rzeczoznawcy zamówiona przez jedną ze stron procesu sądowego jest traktowana jako dowód z dokumentów prywatnych. Zgodnie zaś z art. 245 k.p.c., dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Oznacza to, że formalna moc dowodowa prywatnej opinii rzeczoznawcy (dokumentu prywatnego), która wyraża się w tym, że zawarte w nim oświadczenie pochodzi od osoby, która złożyła podpis na dokumencie, nie przesądza sama przez się o mocy materialnej dokumentu. Inaczej mówiąc, sąd analizując prywatną opinię rzeczoznawcy automatycznie nie uzna, że stwierdzenia zawarte w opinii są prawdziwe; sąd uzna jedynie, że osoba posiadająca odpowiednie, specjalne wiadomości wyraziła określoną opinię pod którą się podpisała. Prywatna opinia rzeczoznawcy, jako jeden z dowodów wymienionych w Kodeksie postępowania cywilnego, jest w ten sam sposób oceniana jak wszystkie inne przedstawione przez strony dowody i może stanowić podstawę ustaleń faktycznych i wyrokowania.

Wskazać należy, że zgodnie z jednolitą linią orzeczniczą, prywatna opinia biegłego – choćby był nim nawet biegły sądowy – sporządzona na polecenie którejkolwiek strony procesu sądowego i przedstawiona do akt sądowych jest tylko traktowana jako dobrze sporządzone i umotywowane stanowisko strony z uwzględnieniem wiadomości specjalnych. Warto pamiętać, że prywatna opinia rzeczoznawcy nie korzysta z domniemania zgodności z prawdą zawartych w niej twierdzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2002 r. I CKN 92/00, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2007 r., II CSK 77/07, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2010 r. I CSK 199/09, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2011 r., V CSK 382/10).

Twierdzenia zawarte w prywatnej opinii rzeczoznawcy (dokumencie prywatnym) będzie traktowana jako dowód stwierdzający prawdziwe stwierdzenia jedynie, gdy strona przeciwna do strony dołączającej do akt sprawy tę opinię przyzna, iż ustalenia tej opinii są prawdziwe (art. 229 k.p.c.) albo nie zaprzeczy prawdziwości opinii prywatnej (art. 230 k.p.c.).

Warto też wiedzieć, że kodeks postępowania cywilnego nie przewiduje dowodu z pozasądowych oświadczeń rzeczoznawców a zatem dołączenie prywatnej opinii rzeczoznawcy musi wiązać się z wnioskiem o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego powołanego przez sąd rozpoznający sprawę.

Prywatna opinia rzeczoznawcy (nawet jeżeli została sporządzona przez osobę mająca uprawnienia biegłego wpisanego na listę biegłych sądowych) nie może zastępować przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego.

 

Foto dzięki uprzejmości Sira Anamwong / freedigitalphotos.net

Czy po zakończonej umowie dzierżawy Wydzierżawiający zawsze może żądać przywrócenia stanu poprzedniego?

W jednej ze spraw sądowych Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy wskazał, że określone w art 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c., prawo wydzierżawiającego w postaci żądania przywrócenia stanu poprzedniego nie jest niczym ograniczone i to także w przypadku, gdy przedmiotem dzierżawy i dokonanych nakładów jest nieruchomość.

Moim zdaniem taka uproszczona i oderwana od konieczności odpowiedniego stosowania do umów dzierżawy mających za przedmiot nieruchomość wykładnia art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jest nie do przyjęcia.

Jak wskazuje w swych orzeczeniach Sąd Najwyższy, w świetle art. 676 roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje m.in. dopiero po dokonaniu zwrotu przedmiotu dzierżawy – nieruchomości (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 marca 2017 r., V CSK 465/16). Nie budzi przy tym wątpliwości, że w art. 676 k.c. chodzi o nakłady, które powiększyły wartość użytkową rzeczy w chwili jej zwrotu przez najemcę i odpowiednio stosując ten przepis przez dzierżawcę. Określa ją wzrost wartości przedmiotu dzierżawy, na który nakłady zostały poczynione, oceniany w chwili zwrotu wydzierżawionej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r. II CKN 339/00). Wartość nakładów ulepszających należy obliczyć poprzez porównanie wartości nieruchomości wg stanu na dzień zawarcia umowy dzierżawy z jego wartością po dokonaniu nakładów na dzień dokonywania zwrotu przedmiotu dzierżawy.

W tym miejscu należy uczynić pewną uwagę, iż wartości ulepszeń nie można utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ich dokonanie – tj. poniesionych kosztach, lecz analizie poddać należy wartość lub użyteczność całej rzeczy (np.: wyrok Sądu Najwyższego z 12 września 2013 r., IV CSK 44/13; wyrok Sądu Najwyższego z 9 września 2000 r., II CKN 339/00). Poniesienie kosztów przez dzierżawcę na określone prace przystosowawcze na przedmiot dzierżawy, remont, itp., jest więc także i z powyższych względów instytucjonalnie odrębne od nakładów.

Przepis art. 676 k.c. daje możliwość umówienia się co do zwrotu wartości nakładów ulepszających, a jeśli nie ma odpowiedniej regulacji w umowie dzierżawy to wynajmujący ma wybór: albo zatrzymać ulepszenia i zapłacić sumę odpowiadającą ich wartości z chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przyjmuje się jednak, że ze względu na specyfikę umowy dzierżawy i jej prawną odrębność od umowy najmu, przepis art. 676 k.c. powinien być stosowany do umowy dzierżawy jedynie odpowiednio w tym znaczeniu, że wykluczone jest prawo wydzierżawiającego do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję rzeczy (np.: nieruchomości) lub zmieniała jej przeznaczenie i charakter nabyty dzięki poczynionym nakładom (np.: restytucja zabytku). Dlatego też, niezależnie od tego czy i jak strony umowy dzierżawy zmodyfikowałyby kwestię zwrotu wartości nakładów, wydzierżawiający i tak nie ma prawa żądać ich usunięcia i musiałby zwrócić ich wartość, gdyż w przeciwnym wypadku byłby bezpodstawnie wzbogacony kosztem dzierżawcy. Wydzierżawiającemu nie przysługuje przewidziane w art. 676 w zw. z art. 694 k.c. prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy, jeżeli taka restytucja naruszałaby substancję nieruchomości lub zmieniałaby jej przeznaczenie i charakter nabyte dzięki poczynionym nakładom (np.: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 655/15, wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 września 2013 r., IV CSK 44/13).

 

Foto dzięki uprzejmości: Phil_Bird / freedigitalphotos.net