Prawnik w Piasecznie

Umowne odstąpienie od umowy

Po zawarciu umowy nie można jej jednostronnie zerwać. Taka zasada obowiązuje od wieków – umowy zobowiązują (z łaciny: pacta sunt servanda). Istnieją jednak sytuacje, w których niewzruszalne zastosowanie tej zasady byłoby niesprawiedliwe dla stron umowy. Dlatego też przepisy kodeksu cywilnego przewidują, iż w niektórych przypadkach strony mogą oświadczyć, że odstępują od umowy (np.: art. 491 § 1 k.c.) lub też już w samej umowie strony umowy mogą przewidzieć, że w określonym czasie jedna strona może drugiej stronie umowy oświadczyć, iż korzysta z umownego odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.).

Postanowienie umowne uprawniające jedną ze stron lub obie strony do odstąpienia od umowy musi być wyraźne, jednoznaczne a zetem musi wynikać z treści umowy. Jeśli umowa została zawarta na piśmie to pisemne zastrzeżenie o prawie do odstąpienia od umowy może brzmieć następująco: „Strony niniejszej umowy mają zagwarantowane prawo do odstąpienia od tej umowy w terminie 14 dni od jej zawarcia.”.

Jeśli więc jedna ze stron zechce skorzystać z tego prawa to oświadcza drugiej stronie, iż odstępuje od zawartej umowy i żąda zwrotu wszelkich świadczeń przez nią dokonanych (np.: kupujący żąda zwrotu zapłaconej sprzedającemu ceny sprzedaży a sprzedający żąda wydania sprzedanej rzeczy). Warto wiedzieć, że umowne prawo odstąpienia tym się różni od rozwiązania umowy, że po oświadczeniu o odstąpieniu od umowy uważa się, iż umowa nie została zawarta a więc strony muszą sobie wzajem zwrócić wszystko to, co w celu jej wykonania sobie przekazały (np.: przy umowie sprzedaży kupujący zwraca sprzedawcy rzecz a sprzedawca zwraca kupującemu cenę).

Od niektórych umów nie sposób jednak odstąpić, bo jest to prawnie niedopuszczalne. Przykładem takiej umowy będzie umowa sprzedaży nieruchomości, na podstawie której przeniesiono prawo do własności nieruchomości lub innymi przykładami – umowa najmu (dzierżawy) zawarta na czas oznaczony albo umowa o pracę.

Aby postanowienie o umownym prawie do odstąpienia od umowy było ważne trzeba określić termin do którego strona (strony) mogą z tego uprawnienia skorzystać. Oprócz terminu kalendarzowego (np.: w terminie do 14 dni od dnia zawarcia umowy) w praktyce często spotykane są klauzule wskazujące na możliwość odstąpienia od umowy w przypadku „niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez drugą stronę”.

Oświadczenie strony o odstąpieniu od umowy może być złożone w każdej formie i nie musi posiadać uzasadnienia, chyba że z umowy jednoznacznie wynika, iż odstępujący od umowy przedstawia w oświadczeniu uzasadnienie odstąpienia. Warto jeszcze raz podkreślić, że wykonanie prawa do odstąpienia od umowy oznacza, że umowa uważana jest za niezawartą, czyli tak jakby jej w ogóle nie było. Po skutecznym złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy strony mają obowiązek wzajemnie sobie zwrócić wszystko to, co sobie w trakcie umowy świadczyły (art. 395 § 2 k.c.). W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy w okresie od zawarcia umowy do momentu odstąpienia od niej kupujący korzystał z rzeczy – za ten okres powinien on zapłacić sprzedawcy odpowiednie wynagrodzenie (art. 224 § 2 k.c.).

Foto dzięki uprzejmości Keerati / freedigitalphotos.net

Deklaracja wekslowa

Weksel in blanco jest najczęściej wykorzystywany aby zabezpieczyć umowę pożyczki bądź umowę kredytu. Weksel in blanco, w przypadku nie wykonywania płatności przez dłużnika, jest wypełniany i przekazywany do egzekucji. Weksel stanowi szybkie i pewne narzędzie prowadzące do wyegzekwowania zaległych płatności. Jak widać, dłużnik wystawiając weksel in blanco stawia się w niekorzystnej sytuacji, bo prawidłowe wypełnienie weksla zależy od uczciwości wierzyciela. Może się więc zdarzyć sytuacja, że wierzyciel, mimo terminowego regulowania przez dłużnika swych zobowiązań – wypełni weksel i przekaże go do egzekucji. Aby ograniczyć to ryzyko strony powinny oprócz zabezpieczenia umowy wekslem in blanco także podpisać deklarację wekslową (porozumienie wekslowe).

Deklaracja wekslowa wskazuje w swej treści, w jakich przypadkach, do jakiej kwoty i w jaki sposób wierzyciel może wypełnić weksel niezupełny (weksel in blanco). W porozumieniu wekslowym należy także wpisać obowiązek wierzyciela o poinformowaniu dłużnika o zamiarze wypełnienia weksla oraz obowiązek wierzyciela o konieczności zwrócenia dłużnikowi niewypełnionego weksla, gdy zobowiązanie dłużnika zostało spełnione.

Dla celów dowodowych warto spisać porozumienie wekslowe i dołączyć je do weksla in blanco. Warto też przypilnować aby deklaracja wekslowa została podpisana przez wierzyciela i jeden jej egzemplarz wydany dłużnikowi, kwoty wystawił weksel in blanco.

Deklaracja wekslowa powinna zawierać datę, miejsce jej sporządzenia oraz wskazywać strony pomiędzy którymi została sporządzone porozumienie wekslowe. W deklaracji wekslowej należy wskazać z jaką umową weksel in blanco się wiąże (np.: umową pożyczki zawartą w dn. …, itp.) oraz do jakiej kwoty weksel in blanco może być wypełniony.

Koniecznym elementem deklaracji wekslowej jest wymienienie sytuacji, w których weksel in blanco może być wypełniony przez wierzyciela. Oznacza to, iż weksel in blanco nie będzie mógł być wypełniony przez wierzyciela w innych, niż wymienione w deklaracji wekslowej, sytuacjach. W porozumieniu wekslowym warto też wpisać termin, do jakiego wierzyciel może wypełnić weksel in blanco (np.: W przypadku nie wywiązania się przez wystawcę weksla z umowy pożyczki remitent ma prawo wypełnić składany weksel na kwotę odpowiadającą stanowi aktualnego zadłużenia wystawcy weksla względem remitenta).

Jeśli zostało prawidłowo zawarte porozumienie wekslowe to wierzyciel (remitent) nie może uzupełnić weksla in blanco, gdy nie zaszły okoliczności wskazane w deklaracji wekslowej.

Co się stanie, gdy posiadacz weksla in blanco uzupełni go wbrew postanowieniom deklaracji wekslowej?

Rozstrzygającą kwestią jest to czy posiadacz weksla wiedział o istnieniu porozumienia wekslowego. Jeśli wiedział (lub mógł z łatwością się o tym dowiedzieć) to dłużnik będzie odpowiadał wobec posiadacza weksla wyłącznie w takich granicach, jakie wynikają z porozumienia wekslowego.

Foto dzięki uprzejmości jesadaphorn / freedigitalphotos.net

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu a podatek dochodowy

Jak wskazywałem we wcześniejszym wpisie – Służebność przesyłu – ustanowienie służebności przesyłu polega na tym, że właściciel nieruchomości musi znosić pewną niedogodność polegającą na tym, że na jego działce przedsiębiorstwo przesyłu energii, gazu, wody, ścieków, itp. buduje swoje instalacje.

Właściciel nieruchomości może zaś zażądać od zakładu energetycznego, firmy przesyłającej gaz, wodę, itp. zapłaty odszkodowania za okres bezumownego korzystania z nieruchomości oraz domagać się przyznania corocznego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu.

Ustanowienie służebności przesyłu następuje więc za wynagrodzeniem i powstaje pytanie czy wypłacane właścicielowi nieruchomości wynagrodzenie ma być opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z brakiem precyzyjnego zwolnienia z opodatkowania organy podatkowe wydawały interpretacje, w których wskazywano, że „wynagrodzenie otrzymane w związku z ustanowieniem służebności przesyłu nie spełnia warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowe odszkodowanie stanowi zatem dla podatnika podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychód z innych źródeł, który nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego i z którego dochód stanowi podstawę opodatkowania tymże podatkiem, w rozumieniu art. 9 ust. 1 w zw. z ust. 2ustawy o PIT.”.

Stanowisko to było regularnie kwestionowane przez sądy administracyjne, które wskazywały, że „wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu” spełnia cele odszkodowawcze i korzysta ze zwolnienia na podstawie przepisu normującego zwolnienie odnoszące się do odszkodowania.

Charakter prawny wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu został też oceniony w uchwale Sądu Najwyższego z 8 sierpnia 2011 (III CZP 43/11): „roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie ma charakteru odszkodowawczego, gdyż jego wysokość nie zależy od tego, czy właściciel poniósł jakikolwiek uszczerbek, to może ono realizować różne cele gospodarcze, w tym kompensować koszty, które właściciel poniósł przez to, że był np. zmuszony do korzystania z cudzej nieruchomości zamiast własnej, albo utracił korzyści, jakie by uzyskał, wynajmując albo wydzierżawiając rzecz. Trafne jest więc stanowisko, że wynagrodzenie za tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy może spełniać cele odszkodowawcze”. W dalszej części uchwały SN wskazuje, iż „uszczerbek właściciela związany z pogorszeniem nieruchomości tylko w następstwie zbudowania na niej i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych – zgodnie z wolą ustawodawcy – jest rekompensowany świadczeniem, jakie może on uzyskać za obciążenie jego prawa służebnością przesyłu. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności (art. 305(2) k.c.) powinno równoważyć wszelki uszczerbek związany z trwałym obciążeniem nieruchomości.”.

Nowelizacja ustawy o PIT, wchodząca w życie 1 stycznia 2015 r., w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wprowadziła zwolnienie od podatku dochodowego otrzymanego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co więcej, zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw, to zwolnienie obowiązuje wstecz i obejmuje także wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu uzyskane po 1 stycznia 2014 r.

Foto dzięki uprzejmości dan / freedigitalphotos.net

Pełnomocnictwo ogólne

Pełnomocnik osoby prawnej, legitymujący się pełnomocnictwem ogólnym, nie będzie miał prawa dokonywania wszystkich czynności w imieniu swego mocodawcy.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne upoważnia pełnomocnika jedynie do dokonywania czynności zwykłego zarządu (art. 98 k.c.). Zgodnie z tym przepisem nie można wystawić pełnomocnictwa ogólnego, które upoważniałoby pełnomocnika do dokonywania wszelkich czynności prawnych w imieniu mocodawcy. Takie pełnomocnictwo ogólne byłoby wyjątkowo ryzykowne dla mocodawcy. Dlatego też pełnomocnictwo ogólne do reprezentowania mocodawcy przez pełnomocnika może dotyczyć jedynie czynności zwykłego zarządu. Jeśli pełnomocnik ma reprezentować mocodawcę przy czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu musi posiadać odrębne pełnomocnictwo rodzajowe lub pełnomocnictwo szczególne. Warto też pamiętać o tym, że zasadniczo pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnej wymagającej odpowiedniej formy (np.: aktu notarialnego) musi być w tej samej formie udzielone. A więc jeśli chcemy upoważnić pełnomocnika do zawarcia umowy sprzedaży oznaczonej nieruchomości to pełnomocnictwo musi być udzielone w formie aktu notarialnego (pełnomocnictwo szczególne).

W praktyce pełnomocnictwo ogólne w swej treści nie określa czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany (nie określa czynności zwykłego zarządu). Zasadniczo już pierwszy rzut oka można poznać, iż mamy do czynienia z pełnomocnictwem ogólnym. Najczęściej pełnomocnictwo ogólne będzie wyglądało następująco:

„Ja, niżej podpisany (imię i nazwisko mocodawcy), dnia (data) roku udzielam pełnomocnictwa (imię i nazwisko pełnomocnika), zamieszkałemu w (adres), legitymującego się dowodem osobistym seria numer wydanym przez (wpisać organ, który wydał dowód osobisty, np. Prezydenta Miasta Piaseczna), do występowania w moim imieniu przed: władzami państwowymi, urzędami, organami administracji publicznej i samorządowej, sądami, podmiotami gospodarczymi, osobami fizycznymi.”.

Jeśli pełnomocnik posiadający pełnomocnictwo ogólne może reprezentować swego mocodawcę jedynie przy czynnościach zwykłego zarządu to należy przybliżyć zakres spraw wchodzących do zakresu czynności zwykłego zarządu. Ani przepisy kodeksu cywilnego ani też kodeksu spółek handlowych nie definiują „czynności zwykłego zarządu”.

W orzecznictwie sądów wskazuje się, iż ustawodawca świadomie zrezygnował ze wskazania co to są „czynności zwykłego zarządu”; przepisy nie przedstawiają też przykładowego zestawienia czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd.

O tym, czy konkretna czynność jest czynnością zwykłego zarządu i z tego też względu mieści się w granicach umocowania pełnomocnika ogólnego, należy rozstrzygnąć każdorazowo uwzględniając przedmiot zarządu oraz dyrektywę prawidłowego wykonywania zarządu. Wskazówką może być np.: konieczność uzyskania odrębnej zgody organu spółki (np.: uchwały zgromadzenia wspólników, rady nadzorczej lub zarządu), gdyż takie czynności przekraczają zwykły zarząd majątkiem.

Co dzieje się, gdy pełnomocnik posiadający pełnomocnictwo ogólne przekroczy zakres umocowania i dokona czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu? Jeżeli czynnością tą była dwustronna czynność prawna (np.: umowa) to taka czynność nie będzie automatycznie nieważna prawnie (art. 103 k.c.). Jednakże dla swej skuteczności umowa zawarta z „rzekomym pełnomocnikiem” musi być potwierdzona przez mocodawcę. Jednakże czynności jednostronne (np.: oświadczenie o uznaniu długu), złożone przez „rzekomego pełnomocnika” są nieważne (art. 104 k.c.).

Dla ważności pełnomocnictwa ogólnego musi być ono sporządzone w formie pisemnej. Do pełnomocnictwa wydanego przez osobę prawną (np.: spółkę z o.o.) warto zawsze dołączyć aktualny, wydrukowany na dzień udzielenia pełnomocnictwa, odpis z Krajowego Rejestru Sądowego. Taki odpis można uzyskać z Wyszukiwarki Podmiotów na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Foto dzięki uprzejmości imagerymajestic / freedigitalphotos.net

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu to, potocznie mówiąc, uprawnienie przedsiębiorący prowadzącego przedsiębiorstwo przesyłu energii, gazu, wody, ścieków, itp. do tego aby ów przedsiębiorca mógł korzystać z cudzych nieruchomości, przez które przechodzą jego instalacje, doprowadzające i odprowadzające „media”. Zdarza się, iż instalacje były budowane kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat temu i w księgach wieczystych nieruchomości przez które przechodzą te instalacje nie są ujawnione (nie ma ustanowionej służebności polegającej na umożliwieniu korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe).

Jeśli więc w księgach wieczystych nie ma ustanowionej służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa to właściciel tej nieruchomości może:

domagać się od przedsiębiorstwa przesyłowego zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości do dnia ustanowienia służebności przesyłu, oraz
domagać się przyznania corocznego wynagrodzenia z tytułu obciążenia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) służebnością przesyłu.

Służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy za odpowiednim wynagrodzeniem należnym właścicielowi nieruchomości obciążonej. Zgodnie z art. 305 2 § 2 k.c. właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Przepisy kodeksu cywilnego nie przedstawiają żadnych „wskazówek” umożliwiających określenie wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości jak i wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, polegającym na tym, że przedsiębiorca, który zamierza wybudować, lub który jest właścicielem określonych urządzeń, może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Wspomniane wyżej urządzenia zostały określone w art. 49 kodeksu cywilnego jako urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne.

Służebność przesyłu wygasa albo w momencie zlikwidowania urządzeń przesyłowych albo też wraz z zakończeniem procesu likwidacji przedsiębiorstwa przesyłowego. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy przesyłowym ciąży obowiązek usunięcia wszelkich instalacji przesyłowych, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Zgodnie z art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. w sytuacji bezumownego korzystania z cudzej nieruchomości posiadacz w złej wierze lub posiadacz w dobrej wierze (przedsiębiorstwo przesyłowe), który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie dzieli się na świadczenia okresowe i nie może być dochodzone na przyszłość. Odszkodowanie to stanowi należność jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego przysługuje tylko właścicielowi i tylko wobec posiadacza, który w danym okresie – bez podstawy prawnej, faktycznie władał rzeczą. Roszczenie to należy do tzw. roszczeń uzupełniających roszczenie właściciela o wydanie rzeczy, czyli zalicza się do roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne. Jako roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne pozostaje ono z nim w ścisłym związku.

Do wyceny wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy powołać biegłego. Powołany biegły może oprzeć swą opinię o wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości o ustalenie, jaka jest wartość nominalnego wynagrodzenia odpowiadająca sumie wysokości potencjalnemu rocznemu dochodowi, jaki mógłby uzyskać właściciel nieruchomości z tytułu udostępnienia prawa gruntu poprzez wydzierżawienie go osobie trzeciej we wskazanym okresie czasu – tj. od dnia w którym przedsiębiorca przesyłowy dowiedział się o tym, że bez tytułu prawnego korzysta z cudzej nieruchomości do dnia złożenia pozwu.

W praktyce zasądzane odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości zasądzane jest w wysokości kilku-kilkadziesięciu złotych rocznie za metr cudzej nieruchomości zajętej przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być ustalone proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności oraz uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie straty właściciela (użytkownika wieczystego) z uszczuplenia jego prawa. Inwestycja na nieruchomości obciążonej służąca w gruncie rzeczy celom publicznym jest zdarzeniem nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu. Przewidywany okres trwałości urządzeń ma więc również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna przekraczać wartości obciążonej nieruchomości, a jeśli nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia urządzeń przesyłowych może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości. Przy ocenie wysokości wynagrodzenia wskazówką powinien być także sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości właściciela (pozostałej części nieruchomości) oraz rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie, a ponadto, że na tych terenach urządzenie przesyłowe jest usytuowane, i że w związku z tym ewentualne zamierzenia inwestycyjne właściciela z tych przyczyn mogą być ograniczone.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno składać się z co najmniej dwóch elementów:

-wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego, oraz

-odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z istnieniem na tej nieruchomości instalacji przesyłowych. Osoba żądająca zapłaty tego elementu musi w sądzie wykazać, że doszło do spadku wartości nieruchomości z powodu istnienia instalacji należących do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Tak więc i w przypadku ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu biegły sądowy powinien się wypowiedzieć co do jego wysokości.

W praktyce zasądzane jest wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu wynoszące od kilkuset do kilku tysięcy złotych za ustanowioną służebność przesyłu. Rzadko zdarzają się wyższe wynagrodzenia (może to być związane z ustaleniem wyższej kwoty odszkodowania za zmniejszenie się wartości nieruchomości). Wynagrodzenie to jest płacone właścicielowi gruntu, na którym ustanowiona została służebność przesyłu. Wynagrodzenie wypłacane jest przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Foto dzięki uprzejmości artur84 / freedigitalpgotos.net

Czy pożyczkę zawartą ustnie trzeba zwracać ?

Zacznijmy od tego co to jest pożyczka. Zgodnie z art. 720 k.c. pożyczka to umowa, w której pożyczkodawca zobowiązuje się do udzielenia pożyczki, a pożyczkobiorca zobowiązuje się do zwrotu pożyczki. Umowa pożyczki dochodzi do skutku przez samo porozumienie się stron. Takie porozumienie stron może być dokonane ustnie. Po stronie pożyczkodawcy istnieje obowiązek przeniesienia własności i wydania przedmiotu pożyczki a po stronie pożyczkobiorcy obowiązek zwrotu, czyli powrotnego przeniesienia przedmiotu pożyczki, ewentualne powiększonego o ustalone wynagrodzenie. A więc jak długo pożyczkodawca nie wyda pożyczkobiorcy pożyczki tak długo nie powstanie obowiązek jej zwrotu.

Forma umowy pożyczki może być dowolna. Jednakże, gdy wartość umowy pożyczki jest wyższa niż 500 złotych to umowa pozyczki powinna być stwierdzona pismem dla celów dowodowych. Jeśli więc umowa pożyczki, powiedzmy na kwotę 10.000 zł została zawarta ustnie to pożyczający może mieć kłopoty z udowodnieniem przed sądem, iż doszło do zawarcia umowy pożyczki. Umowa pożyczki, zawarta w formie ustnej na kwotę przekraczającą 500 zł będzie ważna, ale w sytuacji gdy pożyczkobiorca nie będzie zamierzał jej zwrócić to pożyczkodawca będzie miał problem z udowodnieniem przed sądem cywilnym, że do zawarcia umowy pożyczki faktycznie doszło. Dlaczego? Ponieważ art. 74 § 1 i 2 k.c. stanowi, że zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy (w naszym przypadku formy pisemnej dla celów dowodowych) w sporze sądowym nie jest dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Zasadniczo więc pożyczkodawca nie ma jak udowodnić, że doszło do zawarcia umowy pożyczki, bo (1) nie ma dokumentu pisemnego, (2) nie może powołać świadków oraz stron sporu na okoliczność zawarcia umowy pożyczki przewyższającej wartość 500 zł.

Ponieważ od każdej zasady są wyjątki to i tak jest też tym razem.

Mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych, dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli: (1) obie strony wyrażą na to zgodę, (2) żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą (3) czynność prawna została dokonana w stosunkach między przedsiębiorcami albo (4) fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

Zatrzymajmy się na chwilę na wyjątku nr (4), czyli uprawdopodobnieniem za pomocą pisma, iż pożyczka została zawarta. Wystarczy, że pismo, o którym mówi art. 74 § 2 k.c. będzie jedynie stwarzało podstawy do przypuszczeń, że udzielenie pożyczki nastąpiło. Pomimo więc faktu, iż pożyczka została zawarta w formie ustnej – fakt zawarcia pożyczki może być potwierdzony każdą wzmianką, zapiskiem lub informacją zawierającą treść bezpośrednio lub pośrednio wskazującą, że pożyczka doszła do skutku. W orzecznictwie i literaturze nazywa się to “początkiem dowodu na piśmie”. Takim „początkiem dowodu na piśmie” będzie przykładowo potwierdzenie przelewu kwoty 10.000 zł z tytułem przelewu – „pożyczka”, a nie będzie takim „początkiem dowodu na piśmie” potwierdzenie przelewu z opisem przelewu – „zasilenie konta”.

Jeśli więc żaden z powyższej wskazanych czterech wyjątków nie istnieje to pożyczkodawca nie udowodni, iż doszło do zawarcia umowy pożyczki. W sprawach o zwrot kwoty pożyczki – fakt zawarcia umowy pożyczki oraz wysokość i w konsekwencji obowiązek zwrotu kwoty otrzymanej z tego tytułu ma podstawowe znaczenie. Fakt ten musi udowodnić pożyczkodawca. Jeśli pożyczkodawca nie dysponuje spisaną umową pożyczki oraz nie posiada potwierdzeń (np.: w postaci przelewów z opisem – udzielenie pożyczki) to przed sądem nie udowodni, iż strony zawarły pożyczkę i w konsekwencji pożyczkodawca przegra proces cywilny o zwrot pożyczki.

Prosty wzór umowy pożyczki można pobrać klikając w ten link: Umowa pożyczki.

Foto dzięki uprzejmości Ambro / freedigitalphotos.net

Jak szybko sprawdzić księgę wieczystą?

Księga wieczysta to dostępnie publicznie rejestr, który informuje kto jest właścicielem nieruchomości oraz jakie nieruchomość ma prawa i obciążenia. Z istnieniem ksiąg wieczystych wiążą się ważne zagadnienia:

każdy, kto zna nr księgi wieczystej, może zapoznać się z jej treścią poprzez dostęp elektroniczny do ksiąg wieczystych;
domniemywa się, że to co jest przedstawione w księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistością;
jeśli istnieje niezgodność pomiędzy tym, co faktycznie istnieje w rzeczywistości i tym, co wynika z ksiąg wieczystych, to stan ujawniony w księdze wieczystej jest rozstrzygający.

Zaglądając do elektronicznej wersji księgi wieczystej można przykładowo sprawdzić:

Gdzie nieruchomość jest położona – dział I-O księgi wieczystej;

Kto jest właścicielem nieruchomości – w dziale II księgi wieczystej;

Jakie prawa ciążą na nieruchomości (np.: służebności) – w dziale III księgi wieczystej;

Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i na rzecz kogo hipoteka została ustanowiona – w dziale IV księgi wieczystej.

Dostęp elektroniczny do ksiąg wieczystych jest stosunkowo prosty. Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło instrukcję korzystania z elektronicznych ksiąg wieczystych, w której w sposób przystępny, krok po kroku, wyjaśnione są najważniejsze funkcje przeglądarki ksiąg wieczystych udostępnionej w Internecie.

Jeśli właściciel nieruchomości, przeglądając informacje zawarte w elektronicznej księdze wieczystej stwierdzi braki np.: adresu bądź innych danych, to może je uzupełnić składając wniosek o sprostowanie wpisów w księdze wieczystej. Taki wniosek składa się na odpowiednim, opłaconym opłatą sądową, aktualnie obowiązującym formularzu (w przypadku błędów w adresie będzie to formularz KW-Wpis) i składa do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego tę księgę wieczystą, w której wykazane są błędne dane.

Warto też sprawdzić czy w księdze wieczystej jest wpisane obciążenie hipoteki na rzecz banku, gdy kredyt już został w całości spłacony. Jeśli hipoteka nie została wykreślona, należy niezwłocznie uzyskać z banku zaświadczenie o spłacie kredytu i na podstawie tego wykreślić wpis o obciążeniu nieruchomości hipoteką. W tym przypadku także wniosek składa się na opłaconym formularzu KW-Wpis.

Jeżeli posiadamy stary nr księgi wieczystej (np.: wyglądający następująco: KW 50 345) to należy ustalić jaki numer aktualny ma interesująca nas księga wieczysta (czyli wyglądający następująco, np.: dla Piaseczna WA1I/00050345/5). W ustaleniu nowego nr księgi wieczystej może pomóc generator nowych numerów księgi wieczystej ze starych numerów księgi wieczystej. Jedyne co należy znać to sąd, który prowadzi księgę wieczystą oraz jej stary numer. Inną drogą ustalenia właściwego numeru księgi wieczystej będzie zwrócenie się z pytaniem do właściwego, ze względu na miejsce położenia nieruchomości, Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych.

Foto dzięki uprzejmości phanlop88 / freedigitalphotos.net